房地产估价总复习PPT演示课件

第一章知识总结,1、在房地产估价中认识房地产商品2、房地产估价概念3、房地产估价的必要性,1,第二章知识总结,1、房地产价格概念2、房地产价格的形成条件3、房地产价格的供求与价格4、房地产价格价值价格种类,2,1.若建筑物占地面积2000平方米，总建筑面积20000平方米，建筑层数20层，求该建筑物占地的建筑密度。,3,第三章知识总结,1、合法原则2、最高最佳使用原则(理解和应用都很难)3、替代原则4、估价时点原则(应用难)5、公平原则,4,房地产市场,分析估价对象,搜集交易实例,存入交易实例库,选取可比实例,可比实例价格B,建立价格可比基础,交易情况修正,交易日期调整,房地产状况调整,比准价格B,求取最终比准价格,最终比准价格,可比实例价格A,建立价格可比基础,交易情况修正,交易日期调整,房地产状况调整,比准价格A,可比实例+C,建立价格可比基础,交易情况修正,交易日期调整,房地产状况调整,比准价格C,第四章知识总结,5,1.某宗房地产交易价格5000元/平方米，涉及的税费由买方承担，按规定，该宗房地产所在地区买卖双方分别应该负担的税费为正常成交价格的4%和8%，则正常房地产成交价格为多少?,6,2.某宗房地产2004年6月的成交价格为4000元/平方米，该地区该类房地产2004年6月到2005年6月平均每月价格变动率为0.8%，则该宗房地产2005年6月的价格更接近多少?,7,3.为评估某商品住宅2002年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下：A的成交价格：3700（元/平方米）B的成交价格：4200（元/平方米）C的成交价格：3900（元/平方米）A的成交日期：2002年5月24日B的成交日期：2002年8月24日C的成交日期：2002年9月24日,8,A的交易情况：2；B的交易情况：0；C的交易情况：1；该类商品住宅2002年4月至10月的价格指数为（定基价格指数）：100,92.4,98.3,98.6,100.3,109.0,106.8,9,房地产状况的比较判断结果：试利用上述资料估算该商品住宅2002年10月24日的正常市场价格。,10,估算该商品住宅2002年10月24日的正常市场价格如下：1、计算公式：比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数2、交易情况修正系数：可比实例A：100/（1002）=100/98可比实例B：100/（1000）=100/100可比实例C：100/（1001）=100/101,11,3、交易日期修正系数：可比实例A：106.8/92.4可比实例B：106.8/100.3可比实例C：106.8/109.04、房地产状况修正系数:可比实例A：100/（900.51000.31250.2）=100/100可比实例B：100/（1000.51100.31000.2）=100/103可比实例C：100/（800.51200.31000.2）=100/96,12,5、计算比准价格（单价）：比准价格A=3700100/98106.8/92.4100/100=4363.90（元/）比准价格B=4200100/100106.8/100.3100/103=4341.93（元/）比准价格C=3900100/101106.8/109.0100/96=43941.09（元/）,13,6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的计算结果，则：估价对象的价格（单价）=（4363.904341.9343941.09）3=4215.64（元/）,14,第五章知识总结,房地产价值,折旧,重新购建价格,15,重新购建价格,土地取得价格,开发成本,管理费用,投资利息,销售费用,销售税费,开发利润,16,建筑物的重新购建价格,土地的重新购建价格,重新购建价格,17,土地的重新购建价格,重新购置价格,重新开发成本,市场法,基准地价修正法,成本法,18,建筑物的重新购建价格,重置价格,重建成本,单位比较法,分部分项法,指数调整法,工料测量法,19,折旧,物质折旧,功能折旧,经济折旧,年限法,分解法,市场提取法,20,1.某水池的容积为500立方米，2002年6月建成，经济寿命为5年，该类水池的单位体积造价为600元/立方米，则该水池2004年6月的价格为多少?,21,2.某成片荒地面积3平方公里，取得该荒地的代价为1.5亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为3.5亿元，准备期1年，开发期为2年，贷款年利率为10%，土地代价在准备期均匀投入，开发成本和管理费在开发期均匀投入；销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的6.5%和12%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的价格。,22,第六章知识总结,1.房地产价格=房地产净收益/资本化率2.房地产价格=房地产收益收益成数3.土地价格=(房地净收益建筑物净收益)/土地资本化率4.建筑物价格=（房地净收益土地净收益）/建筑物资本化率,23,1.在无限年的前提下，土地年内地租为400元/平方米，购买年为30年，则利息率为多少?2.甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为20年和30年，申报价格分别为2800元/平方米和3000元/平方米，该类房地产的报酬率为10%，则两宗土地价格谁高?,24,3.某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为7%，建筑物资本化率为9%，综合资本化率为多少?,25,4.某房地产建成于1997年底，此后收益年限为48年；1998年底至2001年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2002年底至2004年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2005年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行80%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为8%，自有资金要求的收益率为13%。试利用上述资料估算该房地产2001年底的收益价格。,26,第七章知识总结,假设开发法,传统方法,现金流量折现法,计算利息和利润,需要折现处理,27,1.有一成片荒地需要评估，获知该荒地的面积为2平方公里。适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元每平方米；开发期需要3年；将该片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本，管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用估算该成片荒地的总价和单价。（贴现率为12%）,28,第八章知识总结,数学曲线拟合法,平均增减量法,平均发展速度法,移动平均法,指数修匀法,长期趋势法,直线趋势法,29,第九章知识总结,、路线价法、城市基准地价评估、基准地价修正法、高层建筑地价分摊,30,1.