2016年江西省房地产估价师《理论与方法》：房地产价格影响因素的分类试题

2016年江西省房地产估价师理论与方法：房地产价格影响因素的分类试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。A400B450C500D540 2、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值。A：下降B：上升C：不变D：不能确定E：借款合同3、市场定义有六个层次，以下排序正确的是。A：整个市场有效市场潜在市场合格的有效市场服务市场渗透市场B：潜在市场整个市场有效市场合格的有效市场服务市场渗透市场C：整个市场潜在市场有效市场合格的有效市场渗透市场服务市场D：整个市场潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场渗透市场E：借款合同 4、成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值，通常把成本法求得的价格简称为_。A成本价格B市场价格C比准价格D积算价格5、定位于偏好中心，来迎合所有的消费者的营销方式是_。A无差异性营销B差异性营销C定制性营销D集中性营销 6、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是_。A交通拥挤B建筑技术减少C城市规划改变D自然环境恶化 7、城市房地产开发经营管理条例规定，出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可征收土地闲置费。这里动工开发日期是指。A：开发建设单位进行形式性投入的日期B：开发建设单位进行实质性投入的日期C：开发建设单位进行目的性投入的日期D：开发建设单位进行实验性投入的日期E：房地产估价机构必须加盖公章 8、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。A1.05B0.98C0.95D1.03 9、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为_。A新开发房地产项目B用于出售用途的房地产项目C具有投资开发或再开发潜力的房地产D用于投资或再开发的房地产 10、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为_万元。A260B300C360D60011、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20，余款于半年后支付。假设月利率为05，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为万元。A：2629B：2729C：2829D：2929E：工业用地的监测点评估价格 12、会计的基本职能不包括_。A反映职能B监督职能C管理职能D控制职能 13、凡综合风险度超过_的即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A50%B60%C70%D80%14、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为_。A-1.33B-0.66C0.66D1.53 15、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为_万元。A-40B400C1800D3600 16、21_某旧仓库改建的超级市场，在该旧仓库建成后5年补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为_年。A40B45C50D55 17、安置补助费是。A：为安置因征地造成的农村剩余劳动力的救济费B：为安置因地少造成的农村剩余劳动力的补助费C：为安置因征地造成的农村全部劳动力的补助费D：为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费E：房地产估价机构必须加盖公章 18、一般情况下，小型项目详细可行性研究费占项目总投资的_。A1%3%B0.2%0.8%C0.25%1.5%D0.2%1.0% 19、房屋建筑工程保修期从_之日起计算。A工程竣工验收B工程竣工验收合格C使用单位接收D使用单位入住 20、下列关于商品房销售的表述中，正确的是_。A商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%B按何种面积计价，就按何种面积登记发证C按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积D商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款 21、需求规律的基本内容是：在其他条件不变的情况下，某商品的需求量随商品本身的价格上升而_。A减少B增加C不确定D不变 22、下列有关地籍图的阐述有误的是_。A地籍测量绘制的图件称为地籍图B地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素C地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等的依据，也是建立地籍档案必不可少的资料D地籍要素指土地产权、地界和分区，及各部分的说明、注解和识别资料23、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。A10.0%B11.1%C11.9%D12.5% 24、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为。A：900B：805C：3000D：752E：借款合同25、房地产具有供给有限特性，本质上是由于【2004年考题】A：土地总量有限B：规划限制C：房地产不可移动D：价值量大E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、个人住房贷款包括商业性住房贷款和_两种类型。A企业住房贷款B等额本金方式C政策性住房抵押贷款D等额本息方式 2、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元、勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元，住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元，贷款利息30元。其每平方米计入房价的管理费应不超过元。A：12B：24C：36D：48E：执行层的组织协调3、某房地产开发项目采用20的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率。A：小于20B：满足目标收益率要求C：大于20D：不满足目标收益率要求E：借款合同 4、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、 76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在 2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为_元/m2。A2121B2200C1819D22425、开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有。A：建设工程规划许可证B：选址规划意见通知书C：项目设计方案的总平面图D：城市计划部门批准征用土地的计划任务E：1:2000或1:500的地形图 6、招标方式可以分为公开招标和_招标。A隐式B私下C幕后D邀请 7、投资利润率的计算基数不包括_。A土地取得成本B开发成本C管理费用D销售费用 8、影响需求价格弹性的主要因素有_。A商品的可替代程度B商品带给消费者的效用C商品用途的多样性D时间的长短E商品生产厂家的资质 9、商业银行的外部组织形式包括。A：单元银行制B：总分行制C：混合银行制D：集团银行制E：连锁银行制 10、房地产市场分析可以帮助开发商_。A选择合适的项目位置B寻找投资合作伙伴C确定满足市场需求的产品类型D判断租买时机E进行土地使用权出让决策11、一般来说，在完全竞争条件下，在同一街道，不同位置上不同用途的土地的地租支付能力由大到小排序，正确的是_。A百货商店、男士服装店、鞋店、珠宝店、妇女服装店、杂货店、家具店B百货商店、妇女服装店、鞋店、珠宝店、家具店、男士服装店、杂货店C珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、家具店、杂货店D珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、杂货店、家具店 12、_就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。A潜在需求评估B市场趋势分析C市场规模分析D市场需求预测 13、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的_。A客观收益B实际收益C有形收益D无形收益E潜在收益14、房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交_等证件及资料。A商品房预售许可申请书B征地补偿的标准C开发企业的营业执照和资质证书D适用房的租用标准E土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证 15、信用是指。A：经济活动中的一种管理行为B：经济活动中的一种借贷行为C：是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡D：是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡E：信用是随着商品生产和货币流通的发展而产生和发展起来的 16、工业用地使用权出让方式不包括_。A招标方式B挂牌方式C划拨方式D协议方式 17、城市房屋拆迁的裁决应当由_做出。A仲裁机构B人民法院C公安机关D房屋拆迁管理部门 18、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。(2009年试题)A：半个月B：2个月C：半年D：2年E：借款合同 19、下列关于记名债券的优缺点的表述正确的是。A：记名债券的优点是比较安全B：记名债券缺点是流动性较差C：记名债券优点是流动性强D：记名债券缺点是转让时手续复杂E：记名债券缺点是转让手续简便 20、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于_。A房地产具有开发或再开发潜力B将预期原理作为理论依据C正确判断了房地产的最佳开发方式D正确量化了已经获得的收益和风险E正确预测了未来开发完成后的房地产价值 21、下列关于建设用地使用权出让，表述正确的是。A：土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权B：经出让取得土地使用权的单位和个人，拥有土地所有权C：土地使用权可以进入市场，进行转让、出租、抵押等经营活动，包括地下埋藏物在内D：土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书E：集体土地不经征收(成为国有土地)不得出让 22、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8，则该商铺15年租金收入的现值为万元。A：11.41B：11.49C：12.41D：12.49E：借款合同23、土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由