2017年上半年天津房地产估价师理论与方法：后续开发经营期考试试题

2017年上半年天津房地产估价师理论与方法：后续开发经营期考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某类商品房20042008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/m2。 A7974.00 B8023.00 C8056.25 D8078.00 2、房地产转让应当以作为缴纳税费的依据。 A：申报的成交价格 B：申报的市场价格 C：申报的租赁价格 D：申报的成本价格 E：执行层的组织协调3、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。(2008年试题) A：1000 B：5000 C：10000 D：30000 E：执行层的组织协调 4、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（）元/m2。 A2648 B2688 C2708 D27345、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为【2004年考题】 A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量 B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C：存量+新开发量+空置房量-拆毁量 D：存量+新增竣工量-拆毁量 E：工业用地的监测点评估价格 6、所有权属于_。 A从物权 B动产物权 C他物权 D主物权 7、用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。 A0 B Ca×n D∞ 8、房地产估价师注册管理初审机构应当自受理之日起_日内，做出是否准予续期注册的决定。 A15 B30 C60 D90 9、宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为。 A：1：200 B：1：500 C：1：500或大于1：500 D：1：1000或大于1：1000 E：执行层的组织协调 10、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为_。 A房地产平均价格 B房地产中位数价格 C房地产价格指数 D房地产同质价格11、假设某建设项目建设期为4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年均价格上涨率为5，则该项目建设期间涨价预备费为。 A：1990696 B：1998696 C：2003696 D：2013696 E：执行层的组织协调 12、随着自然周期运动通过_，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来。 A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段 13、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为_。 A居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值 B居民区的房地产增值，工业用地房地产增值 C居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值 D居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值14、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为_年。 A4 B3 C2 D1 15、估价对象房地产剩余使用年限为40年，可比实例的剩余使用年限为50年，成交价格为3500元，该类房地产的报酬率为12，则与估价对象相同年限的房地产价格为。 A：1126元 B：3446元 C：3473元 D：3527元 E：工业用地的监测点评估价格 16、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。 A房地产开发贷款 B房地产抵押贷款 C债务融资 D权益融资 17、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。 A：房地产重新购建价格的求取思路 B：土地重新购建价格的求取思路 C：具体价格重新购建价格的求取思路 D：建筑物重新购建价格的求取思路 E：工业用地的监测点评估价格 18、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人在规定时间內未作出书面答复的，。 A：视同接受规划、设计变更，但不接受由此引起的房价款的变更 B：视同不接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更 C：视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更 D：视同有条件地接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更 E：执行层的组织协调 19、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，一直报酬率为8，折现率为12，该项目开发完成后的房地产现值为【2005年考题】 A：402304万元 B：407410万元 C：476850万元 D：565209万元 E：工业用地的监测点评估价格 20、以下项目中不属于期间费用的为_。 A管理费用 B开发成本 C财务费用 D销售费用 21、张某购买了A房地产开发公司在B市的住房一套，经鉴定，此住房确实存在严重的主体质量问题。下列关于造成损失的界定，表述正确的是。 A：给张某造成的损失，应包含直接损失，也应包含精神损失等间接性损失 B：给张某造成的损失，不应包含直接损失，应包含精神损失等间接性损失 C：给张某造成的损失，应包含直接损失，不应包含精神损失等间接性损失 D：给张某造成的损失，不应包含直接损失，也不应包含精神损失等间接性损失 E：房地产估价机构必须加盖公章 22、A房地产经纪公司独家代理，为王某介绍成交一宗二手房，该二手房成交价格总额为10万元，按照规定，A房地产经纪公司可收取王某房屋买卖代理费最高为元。 A：500 B：1000 C：2500 D：3000 E：执行层的组织协调23、城市规划、镇规划分为总体规划和。 A：分区规划 B：简单规划 C：详细规划 D：控制性规划 E：房地产估价机构必须加盖公章 24、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18 m，则标准临街深度应设定为m。 A：15 B：22 C：18 D：25 E：工业用地的监测点评估价格25、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是_技巧。 A产品线定价 B选择品定价 C补充品定价 D产品束定价二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的_。 A合法原则 B最高最佳使用原则 C替代原则 D公平原则 2、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为 100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为_。 A43万元 B112.5万元 C123.3万元 D150万元3、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其由国务院代表国家行使。 A：使用权 B：征收权 C：购买权 D：所有权 E：执行层的组织协调 4、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是_的房地产状况。 A估价时点 B搜集该可比实例时 C进行房地产状况修正时 D成交价格所反映5、收益法在需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，需要采用_。 A房地剩余技术 B市场剩余技术 C地剩余技术 D建筑物剩余技术 E自有资金剩余技术 6、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在。 A：第一阶段 B：第二阶段初期 C：第三阶段初期 D：第三阶段 E：第四阶段 7、关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有_。 A抵押权未登记的，按照债权先后清偿 B抵押权未登记的，按照债权比例清偿 C抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿 D抵押权未登记的，经过公证的优先清偿 E抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿 8、是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。 A：确定问题和调查目标 B：收集信息 C：制订调查计划 D：分析信息 E：借款合同 9、下列关于间接融资的局限性，表述正确的是。 A：由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系 B：在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注 C：在一定程度上增强了投资者对企业生产的关注 D：减少了对筹资者使用资金的压力和约束 E：增加了对筹资者使用资金的压力和约束 10、非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前_年向土地管理部门提出申请。 A1 B2 C3 D411、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是_。 A公告不是房屋权属登记的必经程序 B在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注销即可，无须重新办理房产抵押登记 C因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书 D在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记 12、下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有。 A：国家实行房地产价格评估人员资格认证制度 B：房地产估价师注册证书由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发 C：房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定 D：取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准 E：房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销 13、以下关于成本法理解中，正确的有。 A：成本法是求取估价对象在估价时点的全部建设成本，然后扣除折旧，以此求取估价对象的价格或价值的方法 B：成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值 C：成本法的理论依据是生产费用价值论，从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理” D：成本法即是估价人员根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算价格 E：成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来测算房地产价格的方法14、直接资本化法的优点不包括。 A：不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益 B：指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础 C：每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解 D：不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率 E：资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况 15、下列关于近期建设规划，表述正确的是。 A：近期建设规划是总体规划的一个组成部分 B：城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，制定近期建设规划，报总体规划审批机关备案 C：近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局 D：自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为近期建设规划的强制性内容 E：近期建设规划的规划期限为5年 16、关于投资组合理论的说法，正确的是_。 A投资者应选择毫无风险的投资组合 B投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 17、下列关于股票与公司债券，说法错误的是_。 A股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系 B公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，且数额事先难以确定，并受公司经营状况的影响 C股票和公司债券都是有价证券，并且同属于资本证券。它们既有相同之处，又有质的区别 D与股票相比，公司债券则是一种风险程度相对高得多的投资 E两者都是流通证券，可以在证券市场上进行转让和买卖，并且，它们的市场价格都在不同程度上受到银行利率的影响 18、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为万元。 A：1.60 B：3.00 C：4.25 D：5.00 E：执行层的组织协调 19、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点