成都LOFT产品专题报告PPT课件

.,1,LOFT产品专题报告（初步）,2011-8-26,.,2,目录,第一篇背景资料,第二篇市场概况,第三篇产品研究,一、释义及源起二、特点分析三、优劣势分析四、购买因素分析,一、需求情况分析二、供应情况分析三、销售情况分析四、重点案例分析,一、户型结构二、经济性分析,.,3,第一篇背景资料,.,4,一、LOFT释义及源起,LOFT释义,LOFT原意是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”现在指的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。LOFT的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。,.,5,LOFT要素高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。,.,6,LOFT源起,20世纪40年代的时候，LOFT这种居住生活方式诞生于纽约SOHO区。在20世纪后期，LOFT这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。在20世纪90年代以后，LOFT成为一种席卷全球的艺术时尚。,艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间，在浩大的厂房里，他们构造各种生活方式，创作行为艺术，或者办作品展，淋漓酣畅，快意人生。而这些厂房后来也变成了最具个性、最前卫、最受年轻人青睐的地方。,.,7,SOHO区全是上了年头的老建筑，而且建筑风格几乎是一个样子：大方块状的几何体、红砖外墙、老式防火梯、又黑又旧的水塔这里以前是囤积纺织品的仓库区，所以这些建筑根本不是为了审美而设计的，它唯一给人的感受就是高大、宽敞、结实。（贫穷的艺术家）通常的做法是：把建筑里大开间或者挑空的部分设计成工作的区域，然后在空间中的某一局部搭建出阁楼用以居住，这就是LOFT的雏形。因为这些建筑设计之初，根本就不考虑采光的问题，而且即使有巨大的窗户，窗外也没有风景可言，所以墙壁被涂上灿烂的颜色，巨大夸张明亮的工业照明设备经过改造被继续使用。为了生活，艺术家们把这些建筑的一层临街的房间改造成商店，出售自己的作品。他们没有多余的钱去装修如此巨大的房间，于是这种工业建筑本身的特征被充分地裸露在外面，与橱窗和商品之间产生了巨大的视觉反差，这种视觉矛盾产生了令人好奇的效果。”,纽约SOHO区LOFT源起,纽约SOHO区,.,8,二、LOFT特点,背景资料：2010年2月下发的成都市建设项目容积率计算规则，新规则对层高、阳台赠送等做出了新规定，使开发商再也不能利用层高、阳台来“偷面积”了。其中首次明确，住宅建筑层高不应大于3.6米。办公建筑、酒店建筑层高不宜大于4.9米。建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。商业用房层高不宜大于6.1米。,最大特点面积赠送，超高性价比总投入比照住宅，收益上要比照商业商务公寓，特别是LOFT兴起的根本原因。“LOFT”最大的卖点就是“面积赠送”，即所谓的“偷面积”，无一例外赠送的面积都超过了100%，甚至有开发商的赠送可以达到200%（万景峰的“LOFT”可以达到3层之多）。住宅不能“偷面积”了，LOFT还行。,.,9,在商业地产领域，LOFT是入门级的投资产品，总价低、易手能力强、租售两宜、投资回报率高诸多的优势，让LOFT在今天依然成为很多年轻投资者青睐的对象。,对消费者来说，投资性能优越：“LOFT”最大的特点还是在它的投资属性上。有足够高度由一层变幻为两层，这种看得见的实惠，让很多初次尝试投资的新手，能以一层的总价挑战两层的面积。从价格来说，大多数的“LOFT”都采用了买一层送一层的定价策略，虽然房价会比同区域的商务公寓贵，但是从实得的单价来说，“LOFT”在价格上具有非常巨大的优势。售价1万元，但是实得面积单价5000多。而在投资的租赁市场上，可以搭建的“LOFT”往往也比普通商务公寓租金更高。,.,10,据了解，5.4米的层高比2.8米层高的建设成本每平方米多不到1000元，土地面积不变，产权登记面积不变，每平方米却要多卖出好几千元，可以说这种户型比普通户型的利润要高。在目前的市场条件下，“LOFT”确实是让开发商和客户都可以实现双赢的物业产品。,对开发商来说，成本增加不多，卖点增大不少,.,11,三、LOFT优劣势分析,新型、灵活的产品和户型设计，可以赋予更多现代感和艺术性地家居生活，得到了年轻置业者的青睐;性价比较高，一层的价格，两层的面积：LOFT产品层高一般在4.9-6米，可以给客户更加实惠的感觉；在有限的面积内通过建筑和户型的创新设计来实现上下两层楼的布局功能；动静真正分离，上下截然分区。,优势,.,12,劣势,居住难，不合适老年人及小孩居住;每层的空间受高度限制，有局促感和压抑感；另外在政策和税费、物业费等待交纳标准方面，客户存在着担忧，因为目前loft项目基本为商业性质，后期物业生活成本较高；此种产品不可避免的提高了装修成本，费用相当于一半房款。,.,13,四、购买因素分析,有利因素,LOFT产品面积小、总价底等等这些具有相当吸引力的优势虽然受到很多投资客户的青睐，但是，同时也存在一些不利因素，因此，对于LOFT产品的投资也需要更多的分析及理智。,不利因素,面积小（一般在30-70平米左右）总价底（一般每套在30-60万左右）买一层送一层不限购宜投资宜居住投资回报率较高（投资一层的价格，收取双层的租金）,商业产权（只有40年）首付高（办理按揭首付不低于50%）生活成本高（水、电按商业标准收取，一般不通气）买卖税费高装修成本高,.,14,第二篇市场概况,.,15,一、需求情况分析,需求层面,目前市场上的LOFT大多同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体包括个性和功能两大群体;在目前整个成都经济发展的大环境下，除了一些世界五百强这类的大公司进入成都外，很多与之配套的上下游小企业也有很大的办公需求，同时成都的创意产业也非常发达，这些都是LOFT产品的市场；,.,16,需求结构,办公需求：主要求点基于目前发展中的小型企业的办公用途（比如广告公司、礼品公司、摄影工作室、咨询服务公司、创意产业、IT企业等）居住需求：主要以大中型高新产业企业高级白领选择临时租赁居住的用途；其中也有部分因为暂时缺少资金但又需要定居而购买用于过渡性居住的用途。,.,17,需求群体,纯投资性客户：有一定闲钱的中小型投资者，购买后不自住，仅租赁。特点：事业小有成就，年龄主要集中在30-45岁之间过度性居住兼投资性客户：因为特殊原因（定居、工作），目前又没有资金实力购买住房的刚需客户，用来作为临时过度性用房，待以后有能力购买新房后，再将其用来租赁。特点：刚毕业或工作不久，以85后的年轻人为主,.,18,保利系列项目目前推出的LOFT产品供应量50万平米左右;龙湖时代天街LOFT产品超过2000套,规划供应面积28万平米左右;花样年福年、香年及美年广场LOFT产品供应量约30万平米左右。,二、供应情况分析,数据展示：成都仅今年入市的LOFT产品供应将超过150万平米,.,19,目前成都市场在售、待售以及规划中的LOFT产品超过三十个,南延线是LOFT最为集中的区域之一。仅花样年“年”系列的美年广场、福年广场两个项目就将贡献20万平方米LOFT产品。而城西的龙湖时代天街规划了28万平方米LOFT产品、保利地产推出的LOFT将达到30万平方米；一些二圈层市场，包括郫县(微博)、新都、温江等地，也出现了LOFT的身影，仅新都新城区就有汉嘉国际社区、缤纷时代广场两个项目提供了接近10万平方米的LOFT供应量。,.,20,未来两三年内，LOFT供应还将继续加大。,从成都LOFT的发展情况来看，近年开始成都的LOFT才真正开始兴起，属于填补市场空白的产品，总体供应量与其他商业地产产品相比，还处于不饱和的状况；随着越来越多的开发企业涉足LOFT产品，未来两三年里，更大体量的LOFT供应也将进一步释放。体量最小的LOFT项目有一两万平方米，体量大的已经达到十多万平方米，LOFT已经成为成都楼市产品的重要组成部分。,.,21,三、销售情况分析,LOFT成为逆市之下的快销品,在城南，整体市场不太乐观，且LOFT的供应量较以前有较大的增量，即使如此，一些LOFT项目也以每天6-7套的平均水平，成为整个项目的领跑部分。“很多投资者将我们项目当做理财产品来购买，众所周知，LOFT的回报率是远远高于一般理财产品。”据了解，万通红墙国际最先卖完的是LOFT部分。该项目今年开盘以来，项目卖得最好的就是LOFT部分，每平米1.4万元的均价，在极短时间内就销售一空。,.,22,花样年美年广场旗下的“美库”，自2009年10月正式亮相，到2010年10月清盘，10万平方米的LOFT只用了一年时间就宣告售罄,当时销售均价为（开盘8800元/平米，销售70%后上升到9400元/平米）；而保利中心、保利香槟国际这两个项目提供的LOFT产品也深受投资者欢迎；其中保利中心于2010年6月开盘，当时LOFT销售均价15000元/平米，至2010年10月，最后一栋LOFT均价升至17000元/平米，并于年底宣告售罄；凭借LOFT一路“飘红”的还包括合景泰富万景峰、香木林领馆尚城、成都合院等众多项目。,.,23,四、重点案例分析,从目前众多项目的LOFT产品供应情况来看，主要供应区域集中在以高新产业/商务集中的高新区及高新西区和中心城区，其中高新区是LOFT项目最为集中的区域。高新区：福年广场、香年广场、美年广场、保利心语花园等高新西区：龙湖时代天街、保利香槟国际、万景峰等中心城区：金牛万达广场、万通红墙国际、红星国际广场、保力中心等,.,24,保利.心语花园,项目情况：保利心语花园位于国际城南，是未来的城市中心，南成都核心生活圈，剑南大道与新拓街交汇口。目前项目推出电梯高层均价为8600元/平米,.,25,龙湖.时代天街,项目情况：时代天街位于成都主城区内唯一一个集中央居住区、中央教育区，国家保税区于一体的城市核心区高新西区。目前项目推出SOHO房均价为6500元/平米（精装修），LOFT销售均价7500元/平米。,.,26,合景泰富.万景峰,项目情况：合景泰富.万景峰位于成都高新西区西区大道。目前项目推出精装大三房46万/套起，送1500元/平米装修；LOFT以套为单位销售，折算均价7000元/平米左右。,.,27,花样年.福年广场,项目情况：福年广场位于天府大道西侧，距地铁一号线世纪城站仅600米，是集5.4米层高写字楼、精装商务公寓及时尚精品商业于一体的潮流商务综合体。目前项目精装公寓均价为12000元/平米,.,28,租金水平分析,目前成都市场上投入使用的LOFT产品分布都比较零散,体量不大;且相比写字楼的租金要便宜一半左右；但由于实际使用面积增加接近一倍，因此实际租金水平并不低。,.,29,第三篇产品研究,.,30,一、LOFT户型结构,保利中心LOFT58.37平米,.,31,保利中心LOFT65.56平米,.,32,花样年LOFT30多平米,.,33,时代天街LOFT40多平米,.,34,.,35,二、Loft经济性分析,Loft的实质是增加层高架隔层，通过提高实际使用面积，变相为开发商增加了可售容积率。现在问题的关键是做loft对开发商和购房者两方是否真的有利，我们以60平米的写字楼为对象，计算平层和loft两种方式性价比：（一）、计算说明要保证loft达到使用标准，隔层架构及楼梯是loft的硬性成本。按规范，允许做隔层的loft必须在规划设计时，按两层做结构设计，并需在墙面预留插件，擅自内部插层属于建筑违章。因增加了单层层高及应力墙的负荷，从而增加的建筑成本大约是800元/平米。隔层按有三种做法，槽钢、工子钢、现浇钢筋水泥。现在最通行的为工字钢做法，成本在420元/平米左右。,.,36,（二）、计算基础数据平层单价：6500元/平米实得比：1.8（实际使用面积/产权面积）建安成本增加：900元/平米（3.2米提高至5.8米）隔层费单价：420元/平米（工字钢结构，包括防水）楼梯：8000元/个（包括扶手）,.,37,（三）、Loft硬性增加费用开发商承担费用建安增加费用=900*60=54000元购房者承担费用隔层费用=420*0.8*60=20160元楼梯=8000元总增加费用=54000+20160+8000=82160元产权面积均摊费用=1369.33元/平米（其中开发商承担900元/平米，购房者承担469.33元/平米）,.,38,（四）、租金收益对比对于购房者，实得比为1.8，即实际使用面积增加了80%，使得可用于出租面积大幅增加，我们将loft与普通写字楼做租金