2018-田园综合体规划干货之规避伪田园综合体

旅游规划【策划规划运营】专业机构 旅游规划【策划规划运营】专业机构 官网： 田园综合体规划干货 之 规避伪田园综合体 目前，我国的田园综合体发展仅仅处于初级阶段，产业链延伸的空间十分有限，基本上围 绕着主要农产品的观赏、 品尝、 休闲、 购买等， 仍须充分挖掘各种农业、 农村资源， 包括历史、 文化、风俗习惯等，实践一村一品，实现三产融合、三生一体。 我国现有田园综合体现状： 农业基础休闲， 文化挖掘不足、 产业链延伸不足、 融合不足。 旗鉴旅业专业观点： 伪田园综合体：农业旅游地产生态“ 三菜一汤” 真田园综合体：有文化标识性特色，有产业深度联动融合 田园综合体开发不是农业旅游空间规划，而是生产生活娱乐“人本“空间构建 田园综合体建设不是普通“农游”业态打造，而是一二三产产业链创新整合 田园综合体利益不是资方一家独大，而是“民、政、企”多方利益分摊 一、田园综合体 3 大特色 1、田园产业功能复合性 伪田园综合体：种植加工销售采摘真田园综合体：农、工、商、游一二三产业联动 产业经济结构多元化， 由单一产业向一二三产业联动发展， 从单一产品到综合休闲度假产 品开发升级， 从传统住宅到田园体验度假、 养老养生等为一体的休闲综合地产的土地开发模式 升级。在一定的地域空间内，将现代农业生产空间、居民生活空间、游客游憩空间、生态涵养 旅游规划【策划规划运营】专业机构 旅游规划【策划规划运营】专业机构 官网： 发展空间等功能版块进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而 形成一个多功能、高效率、复杂而统一的田园综合体。而现代农业无疑是田园综合体可持续发 展的核心驱动。 2、开发运营空间园区化 伪田园综合体：耕地区采摘区农家乐 真田园综合体：农业核心区支持配套衍生产 业区 田园综合体作为原住民、新移民、游客的共同活动空间，在充分考虑原住民的收入持续增 收的同时，还要保证外来客群源源不断的输入，既要有相对完善的内外部交通条件，又要有充 裕的开发空间和有吸引力的田园景观和文化等。田园综合体做成的方式、选址方式、产业之间 关联度、项目内容如何共存、要有并行；运营模式、物质循环、产品关联度、品牌形象都需要 考虑。 3、参与核心主体多元化 伪田园综合体：单一变相搞地产/单调自主农家乐 真田园综合体：村集体开发商政府 游客 田园综合体的出发点是主张以一种可以让企业参与、城市元素与乡村结合、多方共建的 “开发”方式， 创新城乡发展， 促进产业加速变革、 农民收入稳步增长和新农村建设稳步推进， 重塑中国乡村的美丽田园、美丽小镇。一方面强调跟原住民的合作，坚持农民合作社的主体地 位，农民合作社利用其与农民天然的利益联结机制，使农民不仅参与田园综合体的建设过程， 还能享受现代农业产业效益、资产收益的增长等。另一方面强调城乡互动，秉持开放、共建思 维，着力解决“村民”、“游客”、“政府”、“投资者”“开发者”、“运营者”及其他利 益相关者等几类人群的需求。 旅游规划【策划规划运营】专业机构 旅游规划【策划规划运营】专业机构 官网： 二、田园综合体选址 4 大要点 1、良好的自然条件 开发地的自然生态条件要优良，有山、有水、有田，或者兼具其中之二，简言之，自然环 境要极致。有山、有水是要求好的环境氛围，便于旅游活动的展开；有田是提供农业生产及农 业休闲活动的场所。 2、优越的基础设施 开发地要有便捷的交通，较好的通达性，完备的环卫、电力等基础设施，满足消费者的度 假需求以及休闲农产的生产、研发、销售。 3、较好的经济条件 开发地要有一定的经济基础， 利于休闲农业企业的引进， 同时使得当地居民更好更多的参 与旅游开发过程，最大化的实现农旅带动效应。 4、其他应考虑因素 如好的交通区位、巨大的田园乡村旅游消费市场；开发地居民优良的素养、精神风貌及服 务意识等等，都有利于农业生产、农业休闲、农业创意、田园休闲度假等项目业态的加载。 三、田园综合体规划 4 大转型思路 6 大设计要点 田园综合体开发不是普通农业旅游空间规划，而是生产生活娱乐“人本“空间构建 1、设计过程中注意 4 大转型思路 1) 功能转型， 从简单的农作物生产功能到集生产、 加工、 销售、 展示为一体的复合功能。 2) 模式转型，从农业模式转成农业+的模式。 3) 产业转型，从农业产业链转变为综合的产业链，产业链从生产端向体验端转移。 旅游规划【策划规划运营】专业机构 旅游规划【策划规划运营】专业机构 官网： 4) 价值转型，从早期的田园产出不高到拓展新的价值空间，实现经济价值、生态价值和 生活价值。 2、在规划层面保障 6 大设计要点 1）生态的保护、修复与重塑 对农田、水域、山林、村庄、道路、景点等进行系统梳理，保护自然、山、水、田园的基 本格架及乡土风貌，保护和修复生态系统，重塑田园生态景观。 2）创造具有地域特色的景观 对地域的文脉、 地脉进行深入挖掘， 创造具有地域特色的自然和文化景观， 特别是水景观、 植被景观、建筑风貌景观和风景道、绿道、 创造意境、美化环境。形成地域鲜明的旅游景观形象。 3）“和谐”型自然田园社区 科学地布局建筑道路和城镇设施，将田园与建筑、城镇设施融合，建筑与山石、水体、植 被、田园共同构筑自然美，环境美，建设人与自然、人与田园十分和谐的田园社区。实现田园 即社区，社区即田园。 4）农业及自然景观专业设计 景观节点，景观轴、景观区域的专业设计。 5）“人本”型田园活动空间 提供人们自然的、舒适的生产、生活、游憩的室外空间，激发人的朝气和探索精神。 6）乡土文化时空双维度衍生 将乡土文化，区域文化、历史文化、游憩文化等融入其中。 旅游规划【策划规划运营】专业机构 旅游规划【策划规划运营】专业机构 官网： 四、田园综合体产业体系构建 田园综合体开发不是普通农游业态打造，而产业链创新整合 1、田园综合体产业链构建原理 田园综合体的主题定位与功能开发对产业链扩展也有特定的要求与限定。 在产业规模、 技 术水平、公共服务平台、科研力量和品牌积累等方面具有一定比较优势的基础上，借鉴国际产 业集群演化与整合趋势，对照农业价值链演化规律，依据产业补链、伸链、优链的需要，形成 综合产业链。 四大产业体系： 核心产业：以特色农产品和园区为载体的农业生产和农业休闲活动； 支撑产业：直接支持休闲农产品的研发、加工、推介和促销的企业群及金融、媒 体等企业； 配套产业：为创意农业提供良好的环境和氛围的产业群，如旅游、餐饮、酒吧、 娱乐、培训、田园地产等； 衍生产业：以特色农产品和文化创意成果为要素投入的其他产业群。 旅游规划【策划规划运营】专业机构 旅游规划【策划规划运营】专业机构 官网： 2、产业延伸与互动模式设计 将各产业进行融合、 渗透， 拓展田园综合体的产业链， 形成以市场为导向， 以农村的生产、 生活、生态为资源，将农产品与文化、休闲度假、艺术创意相结合，以提升现代农业的价值与 产值，创造出优质农产品，拓展农村消费市场和旅游市场。休闲农业具有高文化品位、高科技 性、高附加值、高融合性，是现代农业发展的重点，是现代农业发展演变的新趋势。 通过各个产业的相互渗透融合， 把休闲娱乐、 养生度假、 文化艺术、 农业技术、 农副产品、 农耕活动等有机结合起来，能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链。 在休闲农业产业体系中，一二三产业互融互动，传统产业和现代产业有效嫁接，文化与科 技紧密融合， 传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体， 发挥着引 领新型消费潮流的多种功能，开辟了新市场，拓展了新的价值空间，产业价值的乘数效应十分 显著。 旅游规划【策划规划运营】专业机构 旅游规划【策划规划运营】专业机构 官网： 五、田园综合体的 8 大功能分区 田园综合体一般有以下 8 个功能分区，可根据实际条件增减、变化、整合 1、农业生产区大田园农业生产空间 定位：生产性主要功能部分,为综合体发展和运行提供产业支撑和发展动力的核心区域。 功能：农业生产区主要从事种植养殖的生产活动，具有调节田园综合体微型气候、增加休 闲空间的作用。 选址： 通常选在田间水利设施完善， 田地平整肥沃、 水利设施配套、 田间道路畅通的区域。 规划：结合我国特色农产品区域布局规划，遴选合适的种养品种，形成自己的特色农业生 产内容。农业生产片区的规划要有规模效应，能最大化的尊重场地肌理，满足农作物四季种植 的要求；尽量满足机械化种植的需求；同时考虑机耕道的要求与四季产业的耕作规划。让游人 认识农业生产全过程， 在参与农事活动中充分体验农业生产的乐趣。 还可以开展生态农业示范、 农业科普教育示范、农业科技示范、市民/团体认种田等项目。 2、农业景观区吸引人气、提升财气的核心田园空间 定位：吸引人流、提升土地价值的关键,以田园景观、农业生产和优质农产品为基础的主 题观光区域。 功能：农业景观区是以农村田园景观、农业生产活动和特色农产品为休闲吸引物，开发不 同特色的主题观光活动的区域。 要素：利用当地资源环境开发特色园圃等农事景观，让游客观看绿色景观，亲近自然。此 外现代农业设施、农业生产过程、农产品展示等也是构成农业特色景观要素。 规划： 核心景观片区的规划布局要突出的景观主题， 规划主体性景观及特殊的游览方式 （线 路、节点）， 依托观赏型农田、名优瓜果园，观赏苗木、花卉展示区，湿地风光区，山水风 旅游规划【策划规划运营】专业机构 旅游规划【策划规划运营】专业机构 官网： 光区等自然景观区，使游人身临其境的感受田园风光和体会田园乡村休闲农业的魅力。 3、现代农业产业园区农业产业链现代化延伸 定位：以农业产业园区的方式发展现代化农业，实现农业现代化和规模化经营。 功能：农业产业园主要从事种养殖生产，及农产品加工、推介、销售，农产品研发等，形 成完整的产业链，一般面积较大。农业产业园是田园综合体形成的基础。 规划： 现代农业产业园区应发展循环农业、 设施农业、 特色农业、 无土农业、 外向型农业、 休闲农业、创意农业等新型农业，发展生物工程技术。现代农业产业园区可包括现代农业产业 园、现代农业科技园、现代农业创业园等。现代农业产业园以生产为主，也可包含部分农业科 普教育及现代农业观光的内容。 4、生活居住区城镇化得以实现的核心承载片区 定位：城镇化主要功能部分,农民、工人、旅行者等人口相对集中的居住生活区域。 功能： 生活居住区是田园综合体迈向新型城镇化结构的重要支撑。 农民在田园综合体平台 上参与农业生产劳动、休闲项目经营，承担相应的分工，又生活于其中，不搬迁异地居住。 规划：重点考量由于田园综合体各要素的延伸，带动休闲产业发展，形成以农业为基础， 休闲为支撑的综合产业平台，通过产业融合与产业聚集， 引导人员聚集，形成当地农民社区 化居住生活、产业工人聚集居住生活、外来休闲旅游居住生活等 3 类人口相对集中的居住生 活区域，从而形成了依托田园综合体的新人口聚集区，构建了乡村的人口基础。 5、农业科普教育及农事体验区承载农业文化内涵与教育功能重要区域 规划：可划出专门的区域，设置现代农业博物馆、现代农业示范区、传统农业体验区、动 植物园、环境自然教育公园、市民农场、创意农业展示区等。上述园区均与休闲游憩体验相结 合。 其中传统农业体验区有乡野田园风光、 传统农业生产活动、 手工作坊、 农家生活和习俗等， 旅游规划【策划规划运营】专业机构 旅游规划【策划规划运营】专业机构 官网： 可利用保留的古村落。 6、乡镇休闲及乡村度假区满足游客农业创意活动的休闲空间 定位：创意农业休闲片区是游人能够深入体验农业创意的特色生活空间。 功能：满足客源各种需,使城乡居民能够更深入的体验乡村风情活动，享受休闲创意农业 带来的生活乐趣。 规划：主要利用乡村的山地、森林、溪流、水库、湖泊、湿地、居民点及乡村文化等，开 展各种各样的户外活动及娱乐活动，如登山、徒步、山地自行车、漂流、野营、垂钓、划船、 园艺、拓展、CS 及各种文化娱乐活动。可设立专门的乡村自然游憩公园及户外运动公园。有 条件的地区可建乡村度假村，包括乡村文化民宿、乡村酒店、小木屋、别墅、农业庄园等。农 业庄园应体现“崇尚自然、高端文化、优雅生活、独立空间”的特点。乡村度假村应满足人们 回归自然，归隐田园的需求。 7、产城一体服务配套区提供服务、保障的核心区域 功能： 产城一体服务配套区是田园综合体必须具备的配套支撑功能区， 为综合体各项功能 和组织运行提供服务和保障的功能区域。 创新规划理念： 旅游规划【策划规划运营】专业机构 旅游规划【策划规划运营】专业机构 官网： 8、衍生产业区田园综合体高级发展模式试点区 创新规划理念： A.田园综合体同样可以在关注农业基础、关注农民利益的基础上，发展衍生特色产业，延 伸产业链，打造多元产业融合。 B.可发展的产业要具有农业及区域文化相关性，如旅游产业、文化创意产业、养生养老产 业、农业相关文化地产业等。 C.并可发展一些新兴产业，如互联网农业、体育产业、影视产业、科教产业等。 六、田园综合体创意产品举例 1、田园综合体 2 大产品设计原则 原则 1: 注重乡村文化衍生中国传统文化的保护、传承和创新。 例如： 台湾宜兰香格里拉农场，相思林中的秋千、吊床、凉亭，庙口文化区的打陀螺、布袋戏、 放天灯、搓汤圆，稻草制作的各种工艺品如彩绘草垺、稻草面具。稻草画、稻草娃娃、稻草编 织等，风筝节满天飞舞的大小风筝及风筝博物馆。 台湾清境农场，在优美生态的基础上，借助文化转型，在场景设计、活动创意、产品概念 等方面提升农场的趣味性及多样消费价值。 台湾飞牛农场实现文创转型，有专门的儿童画房，展示儿童画牛作品，今农场已成为儿童 画房。 原则 2: 注重相关产业融合生产更高附加价值 例如： 旅游规划【策划规划运营】专业机构 旅游规划【策划规划运营】专业机构 官网： 日本第六产业：1+2+3=6 种植+加工+销售，使食品工业成为农业产业升级版。 北大未名生物工程集团， 致力于生物产业的发展和生物经济体系的建立， 重点是生物医药、 生物农业、生物能源、生物环保、生物制造、生物服务等。 2、田园综合体 4 大类产品举例 A.特色种养 珍奇果蔬、野生动物养殖、稻田养鱼、地理标志产品、著名品牌、商标农产品 B.农田景观 农田花海：荷兰春季花海，法国普鲁旺斯薰衣草花海，中国婺源油菜花海。 农田图案：英国麦田怪圈，日本稻田艺术、美国玉米迷宫、北京密云玉米迷宫等。 植物雕塑 C.休闲农业产品 a.花卉婚庆花园 婚纱摄影、花园婚礼、田园蜜月 b.苗木情景苗圃 绿化样板间展示苗木搭配效果，休闲、亲子、运动 c.森林森林公园 树顶木屋、树中穿越、林下游憩。