商业综合之南京德基广场研究报告

.,南京德基广场,考察时间：2012.7.19.晚项目现状：，2006年6月26日一期开业；2012年5月二期商业试营业；2012年三期开工,.,德基广场发展分为三期开发，涵盖商业、写字楼、酒店、公寓四种业态，其中商业部分可谓南京乃至江浙沪顶级旗舰购物中心。,位置：白下区中山路18号(近地铁新街口站)整体占地面积：41244总建筑面积：31.3万开业时间：分为3期开发，2006年6月26日一期开业；2012年5月8日，二期商业试营业；2012年三期开工投资商：德基集团,德基广场,已运营一期建筑面积：65,000，分为地上7层和地下一层，地下一层与地铁新街口站直接连接商业模式有商铺、主题商店、美食广场、娱乐设施等，有众多世界顶级奢侈品品牌，将含超大规模室内真冰溜冰场和巨幕电影，参照上海“金三角”和北京“金融街”的业态。,.,二期规模,二期建筑面积：250，000，由一幢高324米，59层高的标志性塔楼和一幢地上8层、地下5层的裙楼构成二期L1-L8建筑面积：73,000，B1-B5建筑面积：80,000二期酒店部分将引进万豪旗下Ritz-Carlton超五星级酒店，此外，还将引入室内滑冰场二期配置接近1,500个地下泊车车位。,二期主体含一座324米高，共62层的主楼以及地面8层、地下5层的裙楼。是江浙沪范围内的一流旗舰购物中心，甲级写字楼及高端酒店为一体的城市中心代表性建筑。,.,德基广场位于南京新街口核心商业区,城市地位：首开南京顶级购物中心先河，在众商云集新街口核心商业圈独树一帜，辐射范围达全南京商业品牌定位：1&2F汇聚了世界90%的奢侈品一线品牌，定位极高经营特色：以国际一线奢侈品牌，吸引市内高端消费人群消费，同时也为国际一线品牌（Hermes，LV，Chanel,Dior,Prada等）在宁开设旗舰店和门店，展示品牌形象的首选之地建筑特色：二期与一期通过空中走廊相连,定位及特色,图片,档次,品牌,高,国际,中档,德基广场,金鹰国际,大洋百货,新街口地区人潮密集，商业氛围浓厚，有金陵饭店、金鹰国际购物中心、东方商城、新百等众多商场及写字楼和国际星级酒店；不同于南京以往的百货公司，德基广场呈现出一座全方位的购物中心，每一层都是一间间落地大玻璃的品牌专卖店，这使得德基广场至今为止还是南京独具特色的、独一无二的购物中心。,低,.,一期业态分布,.,一期部分楼层-1F,国际一线奢侈品牌聚集楼层，奠定德基强势的品牌效应；现有品牌：LouisVuitton、HermEs、Versace、Cartier、Loewe、ErmenegildoZegna、HUGOBOSS、D&G、BALLY、Swarovski、Canali、Paul&Shark、Vertu、ArmaniCollezioni、MaxMara、PalZileri、Coach、Dunhill、Bvlgari、Tods、Dior、Burberry、Omega,品牌旗舰、时尚服装、珠宝饰物、餐饮、数码,分布示意图，现分布品牌以右边文字为准,.,一期部分楼层-2F,国际一线奢侈品牌聚集楼层，奠定德基强势的品牌效应；现有品牌：LouisVuitton、MAXCO、ClassRobertoCavalli、GLADA、DKNY、Kent&Curwen、Hitgallery、Moschino、Autason、Verri、Hanloon、DavidMayerNaman、JuicyCouture、lovemoschino、CKCalvinKlein、Diesel、MarcByMarcJacobs、ArmaniJeans、Marelly、Dolce&Gabbana2F-6F整体布局类似，品牌档次稍有差异，针对客群偏好稍有不同。,品牌旗舰、时尚服装、珠宝饰物、餐饮、数码,分布示意图，现分布品牌以右边文字为准,.,一期部分楼层-7F,现有商家：电玩中心、新街口国际影城、南京大牌档、南京精菜馆、客户服务中心；7层的电影院(拥有9间高档电影放映厅)、电玩广场给德基带来了新的活力，高尚的消费环境吸引了南京的青年消费者到这里度假、约会，为项目聚集了大量人气。南京大牌档以本地特色口味、服务和高性价比优势也为德基聚集了非常高的人气，就餐高峰期翻台率高,餐饮、娱乐,分布示意图，现分布品牌以右边文字为准,.,产品细项,电梯类型、个数及基本指标品牌：Schindler升降梯：每层2个（除F2），东边为3间，南边为2间；扶梯：F1-F6每层2个，F7、B1每层1个；停车场收费与否：收费，此外有免费停车抵用券，VIP卡积分兑换停车券；系列停车优惠：消费满200元免费停车1小时，20:00-24:00时段免费停车等；中庭面积：一期、二期各1个中庭卫生间：F2-F7每层1个，B1、F1无卫生间；通道宽度：主通道约4-5M,.,消费者描摹,以中青年家庭或情侣为主，有一定人流量,数据来源及测量方法介绍：现场观察，时段：20:00-21:30；人流量：因含餐饮、娱乐，故B1、F1、F7人流量最大，同时由于B1与地铁1号线相通，故过往人流量较多；F2-F6人流量较少；描述：F1、F7多数为一家三四口或夫妻、情侣，女士多为25-30岁，男士多为30-45岁，穿着均较为考究；F2-F6顾客以25-35岁女士居多，身边多有同年龄层的女伴，穿着均较考究；B1过往人群多样，以过客和就餐情侣或家庭居多；,.,二期升级,业态与品牌：丰富了顶级奢侈品品牌，如CHANEL、PRADA、Tiffany、MIUMIU、BALENCIAGA、GIORGIOARMANI、CHLOE、CELINE、MONCLER等，有90%的一线品牌从未在南京出现。新引进PIAGET、BREGUET、AUDEMARSPIGEUT、CHOPARD，在F1形成名品腕表中心；大牌旗舰店升级扩容：CHANEL、PRADA、BURBERRY、MAXMARA在内的多家国际一线品牌，在二期开设大型复式旗舰店，带来高规格的一流产品陈列与精美服务；一期LOUISVUITTON也将店铺升级为2000平方双层旗舰店，店内设有专门客服中心；DIOR增加精品手表区及VIP休息室；LOEWE、ZEGNA的旗舰店扩容；此外新引入DOLCE&GABBANA、ZEGNA等也都是双层复式店；B1设化妆品旗舰店：首开将化妆品品牌旗舰店设在负一楼之先河，以“Boutique”概念店的形式，专设的VIP室内，采用一对一的护理彩妆体验等；4000儿童世界：六楼近4000的区域被打造成为儿童世界，以BURBERRYKIDS、ARMANIJUNIOR、GUCCIKIDS、POLOKIDS为主的国际一线童装品牌奠定了其精品高端定位。贝尔森林儿童用品超市95%以上产品均是首次在南京市场出现；IMAX银幕:二期IMAX银幕面积可达普通电视屏幕面积的45000倍；顺电：国内高端电器综合店顺电，首次来到南京；BHG超市：70%纯进口食品的BHG超市，丰富了快销门类；美食：引入香港的陶源酒家、香港太兴茶餐厅、蟹道日本料理等高端美食，首次进入南京；酒店：二期主体塔楼引入世界一线酒店集团、万豪旗下最顶端品牌Ritz-Carlton入驻；,.,室内设计,二期中庭层层退台设计，顶部垂吊字母状流苏饰品，时尚简洁,.,室内设计,主力店装潢、围挡设计、一楼天花吊顶设计等营造出高端奢侈品购物中心的氛围,.,室内设计,导视、查询系统、温馨提示,.,项目