JP04中海厦门集美项目投资可研报告PPT演示课件

杏滨路与杏东路交叉口东南侧地块投资分析报告,1,第一章：宏观分析,第二章：市场分析,第三章：地块分析,第四章：项目定位,第五章：投资分析,地块规划出让条件区域规划与建设地块环境分析地块SWOT分析,土地市场分析房地产市场分析区域市场分析市场总结,开发销售计划成本估算起拍价效益分析投标报价分析投标竞争分析,客群定位形象定位产品定位价格定位,宏观经济分析厦门经济环境宏观政策分析厦门政策环境,2,1宏观经济环境分析2厦门经济环境分析3宏观政策环境分析4厦门政策环境分析,第一章：宏观环境分析,3,宏观经济,启示：1、国内宏观经济运行良好，继续朝着预期目标平稳快速发展；2、实体经济呈稳定增长态势，规模以上工业增加值的增速一季度是14.4%，去年三季度是13.5%、四季度是13.3%，经济出现滞胀的可能性小。3、世界经济缓慢复苏，但失业率增长较高，国内经济金融环境存在较多不确定性；,宏观环境,第一章,宏观经济环境分析,4,宏观经济,5月份CPI达到5.5%，创34个月的新高。随着农产品价格与工资水平的持续上升，未来较长一段时间内CPI将保持高位。5月份PPI为6.8%，较上月持平，不过下半年制造业将进入真正的高成本时期,PPI持续高位运行仍较大。5月PMI数据继续呈现回落走势，主要是受需求端放缓影响，但是产成品库存依旧处于处于较高位。,宏观经济环境分析,宏观环境,第一章,5,2010年10月份近三年来首次加息后，央行已四次加息；1-3年期贷款利率共上调了100个基点；宏观经济可能在未来1-3年内保持资金“高成本”阶段；加息对房地产业长期发展产生重要影响，一般在加息初期难以体现，随着加息的持续积累，将有效抑制房地产需求和提高开发商成本。,宏观经济,宏观环境,第一章,宏观经济环境分析,6,2008年，2009年厦门GDP增长开始下滑，2009年增长率仅为8%，2010年经济快速恢复，增长率达到15.1%，重回快速增长轨道。,2010年，厦门第一产业增加值23亿元，增长3.2%，第二产业增加值1027亿元，增长21%，第三产业增加值1004亿元，增长9.7%；三次产业结构为：1：:50:49，与2009年相比，第二产业比重上升，第三产业比重下降；可见2010年经济增长主要由第二产业贡献。,厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,厦门经济,厦门经济环境分析,宏观环境,第一章,7,厦门城市居民人均可支配收入保持快速稳步增长，2010年已达到29253元。比09年增长12；厦门城市居民2010年人均消费性支出19961元同比上年增长1.1%；在通货膨胀和工资快速增长趋势下，居民收入开始进入快速增长期。财产性收入比重将快速提高,厦门经济,宏观环境,第一章,厦门经济环境分析,8,2010年固定资产投资1010亿元，比去年同期增长14.5%；房地产开发完成投资396亿元，增长34.5%；其中土地购置费250.34亿元，增长56.7%，占房地产投资的63.2%，拉动房地产投资增长30.7个百分点；投资产业集中，房地产与制造业投资比例最高，分别占40%与18%；基础设施投资下滑，全年基础设施投入313亿元，下降3.2%，比上年大幅下滑15.8个百分点。,厦门经济,宏观环境,第一章,厦门经济环境分析,9,2010年其它主要经济指标,数据来源：厦门市统计局,2010年，厦门市财政总收入突破500亿元，达526.02亿元，为全市GDP的25.6%，增长16.5%。地方级财政收入289.17亿元，为全市GDP的14.1%，增长20.2%。财政总收入和地方级财政收入总量均比2005年翻了一番，五年分别年均增长20.9%和24.1%，；2010年末，全市中外资金融机构本外币各项存款余额4440.60亿元，比上年增长27.5%，比年初增加960.16亿元；本外币各项贷款余额3621.72亿元,增长21.1%，比年初增加632.08亿元。,厦门经济,宏观环境,第一章,厦门经济环境分析,10,1、合理确定厦门市新建住房价格调控目标月上旬向社会公布新建住房价格控制目标。2、加大保障性安居工程建设力度，扩大住房保障范围2011年，厦门全市建设各类保障性住房（含廉租房、经济适用房、公共租赁房、限价商品房和危旧房改造安置房）4.3万套。3、调整完善相关税收政策，加强税收征管，二手房交易全额征税，4、强化差别化住房信贷政策贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于，贷款利率不低于基准利率.1倍5、严格住房用地供应管理6、合理引导住房需求7、加快个人住房信息系统建设8、坚持和强化舆论引导,厦门版国八条分析厦门版国八条主要重申全国版国八条；提出今年保障性住宅建设目标4.3万套，厦门保障性住房建设一直领先于全国各主要城市，未来保障性住房建设侧重于廉租房与限价房。,厦门政策,宏观环境,第一章,宏观政策分析,11,一、各相关单位应严格执行本市限制居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）购买商品住房的政策。即：”本地禁三，外地禁二“。外地居民购房需提供自购房之日起前2年在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。二、限购政策实施期间，购房人应如实填写并提交购房人及家庭成员情况申报表三、购房人提供虚假信息骗购住房的，应承担相应的法律责任。四、厦门市房地产交易权籍登记中心在办理房地产交易登记时，应查验申报表和购房人的户口簿、结婚证、个人所得税或社会保险缴纳证明等证件，通过房地产登记信息系统核查购房人住房情况，凡不符合本通知要求的，不予办理登记。五、交易时间认定:新建商品住房以网签合同备案时间为准，存量住房买卖以业务收件时间为准,厦门限购分析“本地禁三，外地禁二”，外地居民2年内缴纳1年社保或纳税证明即可购房；厦门限购令相对比较温柔，但能够有效抑制外地炒房需求；厦门限购令在全市范围内执行，不分区域。,厦门政策,宏观环境,第一章,宏观政策分析,12,市场走势反弹趋势被抑制5月份以来，厦门楼市不温不火；第四季度，随着大量新盘推出，房价进一步向上大幅突破的冲动可能被抑制，短期内将处于僵持阶段。随着本轮通胀及通胀预期的结束，调控政策可能逐步放松。客户结构本地客户将成为主力新政重申，打击外地客户在厦购房，特别是省外客户，未来市场将以本地客户为主，绝大部分银行对省内客户也要求提供相关证明的，也将抑制省内其他城市客户。市场结构M型走向：高端、低端受影响较小，中端楼盘影响大。满足刚性需求的中小户型楼盘将成为市场主力，特别是首次购房群体将成为市场的主流。对于中大户型以二次置业以上的改善型需求为主的楼盘，将受到首付提高和购房成本提高、三套停贷等影响，需求减少，销售难度加大。而对于高端楼盘，客户经济实力强，对此影响也相对较小。消费心态可能进入新的观望期受新政重申影响，购房客户转持观望心态加强，部分客户等待市场相对稳定后再出手购房。,厦门政策,宏观环境,第一章,宏观政策分析,13,城市发展,特区扩大到全市,2010年6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大11倍。,中央支持特区发展,2010年9月6日特区30周年庆典上，胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先试，发挥作用。,体制创新试点,中国服务外包示范城市跨境贸易结算试点城市“三网融合”试点城市国家创新型试点城市国家知识产权工作示范城市,厦门政策分析,宏观环境,第一章,14,岛外新城建设,岛内优化提升,四大新城：集美新城、海沧新城、翔安南部新城、同安滨海新城建设面积：240平方公里建设目标：一流现代化国际性滨海新城,旧城旧村改造：曾厝、西郭、将军祠、钟宅等片区改造启动；综合体建设：万达城市综合体和观音山、五缘湾、湖边水库等东部商务区建设全面推进；,2010年初，胡锦涛总书记视察厦门时要求“规划一体化、基础设施建设一体化、基本公共服务一体化”。2010年岛外三大新城建设相继开工；基础设施投入继续扩大，房地产开发量大幅提高。,城市发展,厦门政策分析,宏观环境,第一章,15,经济步入稳固期，平稳较快发展是主基调；,厦门经济全面恢复，政府财力保障岛内外一体化建设；,厦门限购“本地禁三，外地禁二”；效果有待观察；,4.3万套保障性住房含限价房料难以撼动市场格局；,城市基础设施投资进一步向岛外倾斜。,厦门政策分析,宏观环境,第一章,16,1土地市场分析2房地产市场分析3区域市场分析4市场总结分析,第二章：市场分析,17,2007年2009年厦门出让商住用地楼面价保持在40004800元/；2010年岛外成交土地比例提高，土地出让均价下降；2011年土地出让成交均价有较大幅度下降主要受到国家宏观调控影响，另外岛外用地居多也进一步拉低整体成交均价。,市场分析,第二章,18,2009年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为27：63；其中集美区商住用地出让占45%；2010年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为15：85；其中同安商住用地出让规划建筑面积占38%；岛外基础设施的完善，区域开发进入市场运作阶段，房地产开发开始接棒新城建设；岛内可供出让用地日渐稀少，土地资源稀缺性已非常明显；岛外成为房地产开发的最主要战场已势不可挡；“高端化”已成为岛内住宅开发共性。,市场分析,第二章,19,岛内新出让用地以酒店、商业、城市综合体为主，住宅用地出让日渐稀少；住宅用地出让楼面价680010000元/；集美城市基础设施完善，发展空间和潜力巨大；是厦门住宅用地出让的集中区域；区域出让住宅楼面价23003500元/；滨海区域楼面价可达6000元/；同安滨海新城建设成为住宅用地出让的重要区域；区域楼面价为25003500元/；翔安新城房地产开发处于起步阶段，土地出让将逐年增大，区域住宅用地出让楼面价为20005000元/；海沧片区发展比较成熟，可出让用地相对较少，区域住宅楼面价5000元/左右。,市场分析,第二章,20,06、07年厦门住宅成交量为300万平米左右，08年市场住宅成交107万平米，2009年市场恢复性增长，住宅成交面积接近400万平米；2010年市场供应不足，市场成交量下滑。11年1季度住宅成交量受政策影响较大，但还是大于10年同期水平，商品住宅成交均价保持稳定上涨，1季度商品住宅成交均价达11275元/平米。,市场分析,第二章,21,5月份住宅成交量为24.85万平方米，环比上升87%，大幅超过24月的成交量，宏观调控影响消弱迹象明显。厦门市住宅成交均价长期稳定在10000-12000元/；2011年5月份全市住宅均价为11326元/。随着市场新盘的推出和调控政策的逐步适应，未来几个月的成交量有进一步上升的可能，成交价格保持稳定。,市场分析,第二章,22,0306年，供销比小于等于1；市场供销平衡，供应量略小于销售量；0708年，市场供应量大于销售量，供销比大于1，市场存量积压比较严重；09年，市场供应量远小于销售量，市场持续消化存量；10-11年1季度市场供销平衡，供销比失衡已经扭转。,23,2010年上半年厦门本地购房客群比例为34.8%，本地居民购房比例下降到最低点；省内其它区域购房客群比例基本稳定，维持在27%35%之间；省外客群比例有逐年上升之势，2010年比例为34.46%；“限外令”后可能下降；海外客群比例较小，维持在2.5%7%之间。,24,区域内已出让地块分布在环杏林湾和园博苑周边。多数出让地块已经动工建设，未来5年内区域将迎来项目放量上市局面。区域今年待推地块较少，仅有四幅商住性质地块出让。,土地市场分析集美新城,市场分析,第二章,25,土地市场分析集美新城,市场分析,第二章,26,区域为杏林重点发展片区，前期地块出让以填海造地为主，地块规模较大。后续土地供应将大大减少。区域楼面地价差别较大，同样区域差距达2000多元/平米。短期内三个项目供应量较大，同质化竞争较为激烈。,土地市场分析杏林滨海东南部,J2009G02杏林建设,27,土地市场分析杏林滨海东南部,市场分析,第二章,28,杏林湾区域主要在售项目7个，分别为莲花尚院、杏林湾运营中心、华润橡树湾、香港公馆、金銮湾、万科金域华府、联发杏林湾1号。杏林湾区域待售项目4个，地块未来直接竞争项目为万科金域华府、禹洲中央海岸、联发杏林湾1号。地块所处杏滨东南部是未来杏林重点建设和发展方向。,香港公馆,本地块,万科金域华府,禹州中央海岸,联发杏林湾1号,金銮湾,华润橡树湾,营运中心,水晶湖郡,莲花新城,莲花尚院,住宅园博1号,房地产市场分析,市场分析,第二章,29,区域为杏林片区重点开发和发展地区，近年来土地供应量逐渐加大。地块规模都较大，性质与本地块接近，多为商住地块，将给本地块的开发和销售带来较大的竞争压力，但后续的土地出让有限。同时，从周边地块成交价格来看，近年来地块价格多数在2000-3000元/平方米左右，J2010P07地块和J2009G05（联发杏林湾1号地价）突破4000元/平米。本地块起拍价为4000元/平米，预计其出让溢价可能突破5000元/平米。,土地市场总结,市场分析,第二章,30,区域市场,第二章,房地产市场分析,31,区域在售项目去化率较好，华润橡树湾还未有签约数据。,区域市场,第二章,房地产市场分析,32,二级市场总结,客户特征：主要客群为岛内客户和杏林本地客户；受限购影响，近期异地外地投资客户比重略减，主要关注厦门升值潜力以及滨海景观资源。,价格总结：目前在售的杏滨片区均价基本维持在10000元/，受短期内产品供应量上升影响，片区价格走势较为平稳。,畅销滞销产品分析：主要在售为联发杏林湾1号、万科金域华府，产品基本为二房和三房，销售速度较为平均，畅销的户型主要是80-100平米之间的二房，和110-130平米之间三房，大户型比较滞销。,营销总结：区域在售项目均营销的主要关注点在滨海资源和宜居生活，以及引导岛内刚需往岛外置业趋势，注重活动营销。,市场分析,第二章,33,典型联发杏林湾1号产品特点,市场分析,第二章,联发杏林湾1号位于厦门杏林湾杏林大桥桥头南侧，总建筑面积近38万平，主力户型包括88-156平两房、三房、四房，80%以上可南向看海。项目东临集美、西通灌口、南对海沧、北靠后溪，依托杏东、杏滨两大生活圈，学校、商业、休闲等生活配套完善，10分钟直达厦门本岛、交通便利。杏林湾1号遵循“品质诠释生活”的理念，对户型、品质细节、建材、施工环节、工艺严格把关，引导杏林湾片区未来居住新方向，力图将项目打造成为杏林湾片区区域标杆。,34,典型联发杏林湾1号规划总平图,市场分析,第二章,35,典型联发杏林湾1号户型图,市场分析,第二章,36,典型联发杏林湾1号户型图,市场分析,第二章,37,1地块规划出让条件2区域规划与建设3地块环境分析4地块SWOT分析5核心竞争力提炼,第三章：地块分析,38,地块规划出让条件,地块位于厦门集美区杏林组团东南滨海，北部为杏林湾（园博苑），西部为高浦村，东、南面临海。地块北侧为杏东路，西侧为杏滨路。,拟出让地块范围,地块分析,第三章,39,场地内尚有中华全国总工会的施工活动房未拆除；联发杏林湾1号项目进出通道、临时停车场及施工用电线路未封闭、迁移；场地已平整，围墙未封闭。,地块分析,第三章,地块规划出让条件,40,地块分析,第三章,地块规划出让条件,41,地块分析,第三章,地块规划出让条件,42,杏林湾片区位于厦门海湾型城市的几何中心，是进出厦门岛的交通门户，片区拥有集美文教区、水上园博园和海水温泉等资源，地理位置优越，自然条件得天独厚。项目不仅受益于集美新城高规格规划，还受益于其得天独厚的地段和区位集美区杏林组团东南滨海，区域周边地块已逐渐发展成熟，将成为杏林全新发展的滨海生活区。,片区规划图,区域规划与建设,地块分析,第三章,43,5分钟生活圈：由杏滨路接杏林大桥，5分钟即可直达岛内；经杏北外环路5分钟可达园博苑，可通达海翔大道、沈海高速公路衔接厦门北站。往南经新阳大桥可通达海沧。BRT快速公交：BRT4号线和BRT7号线规划在该区域设站点。,地块环境分析交通,海翔大道,地块分析,第三章,出让地块,杏滨路实景,44,地块位于杏林湾滨水东南岸，有着优越的湾海景观资源优势。同时，地块近享北侧园博苑和4.2万平方米大型滨海公园月美池公园、日东公园三重园林景观。,地块环境分析景观,地块分析,第三章,俯瞰杏林,园博苑实景,湾海双景+三重园景,45,周边商业、文化休闲娱乐等配套用地齐全。用地东侧、北侧有规划的社区服务中心。旅游休闲：妇幼儿童活动中心、嘉华电影院、月美池公园、园博苑、杏东公园、集美文化中心、青少年宫；教育配套：杏东幼儿园、杏林中学幼儿园、曾营小学、厦门十中杏林分校、福建化工学校。医疗配套：厦门第一医院（杏林分院）、妇幼保健院。,地块环境分析公共配套设施,华侨大学,地块分析,第三章,杏滨路,集灌路,杏东路,文达路,小学/初中,幼儿园,图例,集美杏滨生活区总平规划咨询土地利用规划图,福建省化工学校,46,两大商圈：杏林目前主要有两大商圈，杏西商圈和杏东传统商圈。购物餐饮：KFC、宁宝购物、建南商城、苏宁电器、文滨花园酒店金融配套：农业银行、工商银行、建设银行，民生银行,地块环境分析商业,47,地块SWOT分析,1,2,4,3,优势,劣势,威胁,机会,地段绝佳，杏林新核心湾海双景，三重园景临近主干道，交通便利,项目周边休闲配套稍欠缺临交通主干道，噪音污染,岛外化趋势带来发展机会优越环境带来项目升值机会,片区土地供应量大，同质项目竞争威胁国家宏观调控政策力度影响仍在持续,48,优越区位+便捷交通+湾海园景观，打造滨水生活社区。,本地块的核心竞争优势在于岛外第一站杏林湾滨海东南岸优越的区位条件以及依托杏林大桥的便利交通；湾海双景、三重园景的优越景观，可将本地块打造成为具有浓郁文化氛围的滨海休闲生活大盘；本地块依托其优质景观和完善配套可打造成为杏林湾居滨水生活社区。,地块规划示意图,核心竞争力提炼,49,项目处于杏林湾东南滨海，拥有良好的景观环境和交通环境，是杏林重点发展成熟的片区，生活、教育配套较为完善，未来发展潜力巨大。随着区域配套的不断完善，可以预见本地块价值潜力较大，可打造成为中高档滨海生活社区。,地块价值综合评价,地块分析,第三章,50,1客群定位2形象定位3产品定位4价格定位,第四章：项目定位,51,厦门购房客户研究,项目定位,第四章,受限购政策影响，厦门本地购房客群和省外购房客群成逐渐增多的趋势。,52,客群定位,杏林板块项目最重要三类客群为厦门岛客群、杏林本地客群、外地客群；杏林滨海东南部紧邻杏林大桥，交通便利，可辐射岛内首次置业客群。,项目定位,第四章,区域购房客户研究,53,杏林改善居住客群主动岛外化客群,核心客群,重点客群,异地客群投资客群,客群定位,项目定位,第四章,项目购房客户研究,54,形象定位,集美杏林湾主要项目定位方向主要有海景、文教、生活等几种类型。,项目定位,第四章,区域项目形象定位借鉴,55,地块形象定位：杏林湾滨水生态城,杏林湾景，突现本地块地理位置寓意超越，彰显本地块湾海人居,滨水是地块所尊享的湾海双景生态城寓意地块宜居生活品质,项目定位,第四章,56,产品定位杏林湾滨水精致生态社区,项目定位,第四章,57,规划思路：组团式设计中庭园林区域（靠近总工会），规划分布洋房或联排别墅，体现地块高端住宅区的定位；商业可布设在地块周边，以两层底商的形式，或可设置部分集中式商业，打造休闲娱乐空间。,规划总平建议,规划建议，仅供参考,项目定位,第四章,58,本户型面积配比，有约70%产品在市场主流需求产品区间；以两房、三房为主，吸引首次置业和首次改善的客户群体；花园别墅，通过产品创新，提升项目价值，提高投资利润利润；景观最大化，内外景观结合，充分实现滨水生活“休闲生活+居家生活”。,产品定位户型配比建议,项目定位,第四章,59,按照区域可比项目，运用市场比较法，得出本地块住宅（公寓）现在售价为9661元/平米，若按GDP年均增速8%的比例增长，则两年后售价为12000元/平米（含1000装修成本），别墅价格为18000元/平米（参照北海湾价格&住宅价格的1.5倍）（此价格仅作为投资测算的依据）,价格定位住宅,项目定位,第四章,60,价格定位商业,租