碧桂园东江凤凰城开盘报告

碧桂园东江凤凰城开盘报告,河源事业部HEYUAN.10.2011,项目信息,开盘现场,开盘策略,开盘总结,项目信息基本资料,项目信息推售产品,本次开盘推出凤翔苑1、2、3、4栋高层洋房及别墅共546套，其中别墅以双拼为主，洋房以三房为主。钻石墅中包括一套装修标准约8500元/的豪装别墅。洋房基本售罄，别墅销售七成左右。,1,2,3,4,别墅,东江凤凰城一期规划图,别墅户型配比,洋房户型配比,项目信息推出产品的户型配比,本次推出别墅300套，其中双拼别墅有250套，占推出别墅总数的80%。,东江凤凰城首推4栋洋房共246套，户型有二、三、四房。户型分布叫平均，三房居多占43%,户型展示J171型洋房,1、2栋,动区,静区,项目1、2栋相对称，皆为2梯2户。层高22层，从第二层起为住宅，户型均为167的四房两厅；1、2栋楼型皆为板式结构，并且均为南北朝向，通风采光俱佳。但实用率只有82%左右显得偏低；整体户型较为方正，动静分区，空间布局合理。并设有一处多功能用房可灵活使用。,167四房两厅,户型展示J175型洋房,3、4栋,项目3、4栋为2梯3户，层高30层，第二层起为住宅。户型包括86的二房及136、113的三房；户型皆为南北朝向，采光良好；户型布局比1、2栋稍差，三种户型中尚有不足之处，A户型客厅面积稍有浪费、B、C户型主卧没有独立卫生间。,A户型136三房,次卧,书房,主卧,主卧,次卧,主卧,次卧,次卧,B户型86二房,C户型113三房,户型展示钻石墅G65型,水池,影视房,次主卧,卧室,主卧,卧室,长者房,钻石墅为一起产品中建面最大的别墅，一楼设有配套泳池，二楼有专门影视房，样板房里的影视放中一直播放电影，达到良好展示效果。,书房,厨房,户型展示双拼美墅G147型,G147户型二、三楼户型方正实用，并无过多奢侈享受性质的空间。总体给人感觉比较居家实用。,车道,卧室,主人房,主人房,多功能房,卧室,客厅,餐厅,水池,厨房,户型展示双拼美墅G117型,G117户型在双拼别墅中面积最小，与G147户型同属于居家实用型。一层泳池及成熟的园林打造使其不失别墅的高贵与档次。,客厅,餐厅,入口车道,水池,主卧室,卧室,次卧室,卧室,厨房,户型展示双拼美墅G88型,G88户型虽然只有四房，但是带有地下室是它的一大亮点。二、三、层的布局依然紧凑实用，与其他双拼别墅大同小异。,客厅,餐厅,入口车道,水池,主卧室,卧室,次主卧,卧室,娱乐室,储藏,厨房,户型展示双拼美墅G87型,G87户型在双拼中面积最大，拥有钻石墅所没有的地下室。地下一层为影视厅、健身房及多功能室。一楼没有水池改为活动室。,客厅,餐厅,入口车道,主卧室,卧室,卧室,影视厅,卧室,厨房,多功能室,健身房,多功能室,户型展示联排美墅N102型,项目联排别墅分布在项目最北边地块的南侧及西侧外围。一楼并无花园，主卧约16.8、卧室约9.9比其他别墅的卧室都小。,主卧,卧室,卧室,产品总结,别墅,洋房,别墅有联排、双拼、钻石墅面积170至640。因为推出产品体量较大，所以大幅度的面积区间可以获得更多客户的认可。在以后的开发当中，可以针对各种产品的销售情况，适当调整产品类型；本次开盘推出的大部分别墅以注重居住功能，使用价值为主。在别墅产品打造上减少奢侈享受性质的空间，以项目整体园林及配套来提升项目档次及附加值。,洋房皆为板式楼型，实用率略低但是舒适度更高。并且二、三、四房都有，产品线丰富，可以满足不同需求的客户；1、2栋洋房比3、4栋空间布局更加合理、舒适度更高，而且拥有更好的园林景观。以1、2栋明星产品带动3、4栋廋狗产品，优劣产品相组合，达到更好的销售效果；,产品总结,营销节点,项目信息,开盘现场,开盘策略,开盘总结,开盘现场项目包装,沿路导视,沿路以路旗及地标引导客户，保证客户顺利来到项目现场。,制服诱惑,从保安、礼仪小姐及工作人员都保证统一、正规的服装，给客户以仪式感。,开盘当天来访车辆,开盘当天来访车辆包括摩托车约400辆。东环路上两侧停满了来访车辆，另准备的一个约200多停车位的停车场也几乎停满。来访车辆中车牌以本地客户为主，其次广州、深圳客户较多。珠三角地区客户为边缘客户。,开盘现场车辆观察,样板房照常开放双拼别墅样板房,导视牌,外立面,楼顶花园,温馨提示,卧室,小品,样板房照常开放钻石墅样板房,导视牌,外立面,卧室,换鞋套处,影响厅,书房,在选房现场外依然有活动供客户欣赏，吸引人气。,完成电子网球、儿童篮球、愤怒小鸟等儿童游戏后可获得精美礼品一份。只有小孩能够获奖，大人只能参与。,开盘现场开盘活动,健身房内有跑步机、健身房单车等健身器材，自己插电源可正常使用。,虽然没有人打球，但空调已打开。表明乒乓球室正常开放。,开盘当天碧桂园东江凤凰城将其配套设施免费开放给客户使用，使客户切身感受到项目的优质配套服务，提升客户的寇培，增加购房者购房信心。,开盘现场客户体验,项目信息,开盘现场,开盘策略,开盘总结,轮候一区,轮候二区,新客户,认筹客户,营销中心,隔板,购房路线,开盘策略选房路线,签到区,凤凰商业广场,商业楼,新客户当天也可认筹,开盘策略开盘现场平面图,选房区入口,开盘策略开盘流程,凭认筹单电子签到,按认筹时间顺序叫号进场,选房筹号显示在LED屏幕上,严格把关客户选房秩序,签到只需用机器刷一下认筹单，大大节约开盘整体时间。便于维护现场秩序。有2位主持人在轮候2区内场叫号，按认筹时间先后顺序进入轮候2区。LED屏幕上显示最新选房号和最新销控单位。客户凭认筹单在验筹区验筹后进入选房区。,开盘策略细节部分,在选房速度过快时由主持人现场穿插有奖问答。只有主动回答的客户才有机会参与抽奖环节。充分的调动了客户积极性，使现场气氛轻松活跃。,在开盘当天到场客户过多而开盘现场无法提供充足的卫生间时，在适当地方放置几个流动厕所。表现出对客户的体贴关心，减少客户购房时焦虑。,当开盘所需场地太大而已有建筑过于分散时，利用高大盆景及铁丝网有效的将不同功能的区域分隔。可以保证分隔效果又不会使现场显得过于生硬。,开盘策略价格策略,开盘当天将别墅、洋房价格表公开发放给到选房客户，可以让客户事先选好自己可以接受的房号。减少选房时间。这也需要开发商对认筹客户的诚意度有足够的信心。钻石墅均价幅度较大，毛坯价格1323219943元/.,开盘策略价格策略,2层与3层没有层差价格。,从3层起，随着层数的拔高视野越来越开阔，景观也月来越好，每层价格上升约为20元/。,1、2、3、4栋顶层皆为复式结构。产品由普通单层户型转为式结构时价格有明显提升。差价达到432元/到849元/。其中外围产品提升尤为明显。,开盘策略价格策略,开盘策略价格策略,2栋,3栋,4栋,02,01,02,01,01,02,03,01,02,03,1栋,一栋,二栋,三栋,四栋,1、2栋位置比3、4栋更靠近中心广场，起价略高。由于3、4栋层数更高，后面高层均价提升拔高整栋楼层均价。,1、3栋靠西边户型景观最好，也不会受到街道上噪音的影响，所以均价最贵。户型由西至动视野越来越差，所以均价骤减。至最东边又会受到路边马路噪音的影响，于是又会有一个小幅度上升。所以价格由西至东层波浪形。,一栋,二栋,三栋,四栋,开盘策略优惠策略,碧桂园一直以低价入市引爆市场，但此次开盘价格高于多数人的预期。原因可能是其竞争对手雅居乐的成功开发，一期产品大幅升值。使碧桂园东江凤凰城的升值潜力得到更多人的认可。付款方式不同优惠也不同。由于碧桂园项目体量较大，需要资金的快速回笼便于项目后续操作，所以给一次性付款方式更多优惠，鼓励客户一次性购房。,自付一个月：签约30%，一个月内70%；自付六个月：签约40%，三个月内30%，六个月内30%；自付一年：签约40%，六个月内30%，十二个月内30%；,项目信息,开盘现场,开盘策略,开盘总结,开盘总结,总结一、开盘当天举行多种活动，将有效客户和参观者一同吸引过来。为项目营造良好的开盘氛围。然后利用科学合理的功能分区将有效客户和参观者分离开来，对于有效客户让置业顾问积极跟进，对于参观者可以让其体验项目配套，树立项目口碑，提升项目形象从中挖掘有效客户；总结二、开盘时利用LED显示器显示销控，让