房地产金融(3)

,RealEstateFinance,房地产金融,RealEstateFinance,房地产金融,任课教师：施同兵,Email:shitongbing,第三章房地产融资信用outline,本章第一节首先介绍了房地产信用的概念和主要形式；由于房地产银行信用是目前我国房地产信用的主要形式，本章在第二节着重介绍了房地产银行信用的特点以及受信与授信业务；现代经济运行需要各经济主体对客体的信用状况有最大限度的了解，第三节将介绍房地产融资信用调查和分析的内容以及一些主要的技术指标，另外，本章还对房地产融资企业的信用评级和住宅贷款风险管理进行了介绍。,第一节房地产信用,信用是受信人承诺事后按照约定的期限和其他条件还款而先行获取授信人的商品或服务，或者承诺事后按照约定的期限和其他条件交付商品和提供服务而先行收取授信人的款项的经济关系。也就是说，信用是以偿还和付息为条件的单方面的价值转移。信用是市场经济的核心制度。现代市场经济是法律经济，更是信用经济，信用交易大大降低了交易成本，扩大了市场规模，现代金融业就是信用关系发展的产物。,一、房地产信用房地产信用是以房地产作为特定对象，产生于房地产生产和再生产过程中的信用形式，它包括房地产的开发、经营和消费过程中发生的货币借贷和房地产交易中的预付与赊销行为，它包含接受信用和授予信用两个方面。其主要形式有国家信用、商业信用、银行信用和消费信用四种。此外，还有民间个人信用。,1房地产国家信用它是指某种国家借贷行为在房地产领域的表现，其主要的接受信用形式是由国家发行政府债券。如住宅建设等房地产开发类政府债券，以筹措资金支持住宅等房地产的开发建设。国家从个人、企业和金融机构取得信用，形成债务，成为债务人。国家授予信用的主要形式是政府贷款，如向安居工程有偿提供资金。,2房地产商业信用它是指企业之间相互提供的与房地产交易直接相联系的信用，它包括企业在房地产交易中延期或分期付款等形式所提供的信用和在房地产交易基础上派生的预付款或预付定金等形式所提供的信用。房地产商业信用主要是从房地产经济活动进入开发营建开始到消费阶段的流通过程中所发生的借贷行为。其内容包括企业之间在进行土地使用权转让和房屋买卖时所采用的延期或分期付款或预付定金或预付金额或预付款。此外，在房地产经营性租赁中也有类似情况，如租金的预付、租赁的定金等。,3房地产银行信用它是指银行以货币形式向企业或个人提供的与房地产有关的信用。银行一方面以债务人的身份，通过吸收存款等形式，把社会上可以用于房地产领域的闲散资金集中起来；另一方面又以债权人的身份通过房地产贷款等形式将资金提供给企业与个人。这里的银行包括了所有可受授信用的金融机构。,4房地产消费信用它是指房地产最终消费时对个人消费者提供的信用。房地产消费信用产生于房地产商品交易中的赊销。房地产消费信用的产生具有现实意义，消费者可以用未来的收入作保证取得当前消费的权利，房地产企业则可以扩大销售。利用房地产消费信用，目的并不是在于仅仅适当地刺激消费，而是在于吸引社会消费基金，改变消费者个人的消费结构和个人的资产结构。,5房地产民间个人信用它是指个人之间存在的与房地产有关的借贷行为。随着住房商品化进程的加速，个人所有的房产越来越多，相应地，个人之间的房产交易也增多，在个人房产交易中的赊销、预付款等行为就构成了房地产民间个人信用。如个人之间房屋租赁中的预付款，个人之间房屋买卖中的延期付款或分期付款等。,二、房地产银行信用的特点,随着房地产商品化，尤其是住房商品化政策的实施，房地产金融市场也不断发展，房地产银行信用成为房地产信用的主要形式。其特点主要体现在作为房地产信用与银行其他信用的不同。,1银行信用与商业信用的比较从信用的发展历史来说，商业信用先于银行信用，银行信用是在商业信用基础上发展起来的，但银行信用突破了商业信用的局限性，其主要表现在：银行信用能将全社会的闲置资金集中起来，而非某个企业的商品（如房地产商品等）；银行信用所提供的是全社会经济活动参与者都需要的货币资金，不受商品流转方向限制；银行信用在资金数量、运动方向和银行自身信誉上通常优于商业信用。,2房地产银行信用与银行其他信用的比较房地产银行信用具有专门性房地产银行信用顾名思义是银行信用服务于房地产领域，银行通过吸收存款等形式集中房地产领域的闲散资金，并通过发放房地产开发经营企业贷款和居民与单位住房消费贷款等来有效安排所筹资金。房地产银行信用具有长期性由于房地产生产投资大、生产周期限长，而一般消费期限更长，特别在推行房地产消费贷款的情况下，房地产银行信用的长期性更明显。如国内目前的购买商品房抵押贷款期限最长可达30年；而国外，同类贷款的期限也可达25年甚至更长。与此相适应，资金来源的存储期限也较长。房地产银行信用的授予较多地采用抵押贷款方式在房地产银行信用的各类贷款中往往多采用抵押方式，抵押品以贷款支持购、建、开发的房产和土地使用权为多。,房地产银行信用资金的管理具有较高的集中性由于住房问题是许多国家政府关心的问题，为了更好地为住房建设服务，需要建立能够归集住房资金，并有效监督其使用的专业房地产信用机构，以便于集中管理资金，更好地实施政府的住房政策。目前，世界上不少国家都已有专业房地产信用机构，如美国的专业储蓄贷款协会、日本的住宅金融公库等。上个世纪80年代中期，为配合国家住房制度改革，围绕房改领域开展业务，我国也曾分别在烟台和蚌埠成立住房储蓄银行，专门办理房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融业务。进入90年代，我国建立了公积金制度，住房储蓄银行的职能基本被住房公积金管理中心取代。,第二节房地产银行信用的受信与授信业务,一、房地产银行受信业务（即负债业务）的形式和内容1房地产银行存款形式的受信业务房地产银行受信业务形成了房地产银行的负债，各项负债最终主要以存款形式表现出来。房地产银行存款的种类可以有多种划分方法。,（1）按存款受信人分类。可以分为企业存款、储蓄存款和其他存款三大类。企业存款。主要有以下两种：A企业住宅建设存款。企业拥有准备用于住宅建设的暂闲置资金包括用于住宅建设、维修、房租补贴的资金，出售新建住宅和旧住宅出售回收的资金，以及企业其他已提取尚需专用的住宅建设资金，把这些资金存入房地产银行就构成了企业住宅建设存款。B房地产开发经营企业存款。房地产开发经营企业，包括各类城市综合开发公司、对外承包工程公司和房地产买卖、租赁等经营公司，把拥有的货币资金存入房地产银行的部分，构成了房地产开发经营企业存款。在房地产开发经营企业存款中不包括这些企业发行股票、债券等有价证券筹集的资金存款，以及地方政府等拨给这些企业的商品房周转金存款等。商品房周转金存款是地方政府从国家或地方投资的住宅中提出一部分交这些企业出售，取得的货币收入作为房产经营的周转资金，由这些企业存入房地产银行，这部分资金不能任意冲销，必须周转使用。,储蓄存款。即指人民群众把结余的或待用的货币收入存入到银行中去的一种储蓄行为。房地产银行的住宅储蓄是居民存入的准备用于购买、建造和维修住宅的一种专门性储蓄，具有专用性、积累性、稳定性和存贷结合、期限较长的特点。房地产银行的储蓄存款主要有以下几种：,A住宅有奖储蓄住宅有奖储蓄是将储蓄存款应得利息的部分或全部作为住宅奖品或其他奖品与奖金的形式支付给中奖储户的一种住宅储蓄。这种储蓄有利于激发人民群众的兴趣，使得房地产银行能在较短的时间内吸收较多的社会闲置资金，支援住宅开发建设。这种住宅有奖储蓄能迎合一部分群众的心理，颇受欢迎。住宅有奖储蓄的设计要注意科学性、合理性和开奖方式的公正性，从而促进住宅有奖储蓄的健康发展。住宅有奖储蓄的形式可根据基本储种作适当的变化来规定。常见的形式有：定期定额住宅有奖储蓄、定期定额住宅有奖有息储蓄、零存整取集体户住宅有奖有息储蓄等。,B存贷结合的住房储蓄存贷结合的住房储蓄又称住房储蓄贷款，是一种支持居民购买、建造住房，推进住房商品化的储蓄贷款。对于具有当地城镇正式户口，具有购买、建造住房的合同、协议或其他证明文件，在房地产银行存有规定额度的住房储蓄存款，并有偿还能力的居民，在用本人房产、有价证券等作担保的情况下，可以向房地产银行申请住房储蓄贷款。住房储蓄贷款的形式主要有：,a零存整取和整存整取。零存整取，整借零还。储蓄期限分为1年、2年、3年、4年和5年，按月均存，数额不限，到期一次支取本息，并可以申请期限比储蓄期限长1倍的住宅储蓄贷款整存整取，零借零还。储蓄期限分为1年、2年，一次存入，数额不限，到期一次支取本息，并借款。1年期的储户到期后可以申请1年至5年期的住宅储蓄贷款；2年期的储户到期后可以申请1年至10年期的住宅储蓄贷款。零存整取和整存整取住房储蓄贷款，最高贷款额一般不超过储蓄额的1至2倍，各地规定不一。,b零存整借和整存整借。零存整借，整借零还。储蓄期限分为1年、2年、3年、4年和5年，按月均存，数额不限，储蓄到期后继续存储，并可以申请比储蓄期限长1倍的住宅储蓄贷款。整存整借，整借零还。储蓄期限分为1年、2年，一次存入，数额不限。1年期的储户，到期后可以申请1年到5年的住宅储蓄贷款；2年期的储户到期后可以申请1年至10年期的住宅储蓄贷款。原储蓄额均需继续存入。零存整借和整存整借住房储蓄贷款，最高贷款额一般均不得超过原储蓄额的2倍。储户支用住房储蓄贷款。一般采取转账方式。储户在贷款式合同规定的还款期内，未按规定还款的，将被处以加息，直至由房地产银行依法处分担保物。房地产银行未按合同支付贷款，影响储户支用的，要计算罚金，作违约金付给贷款储户。,C政策性住房基金储蓄政策性住房基金储蓄是顺应住房制度改革，归集住房建设资金，实现住房自有目的而设立的一个带有强制性的政策性储蓄品种。此储蓄收储时采取强制性，如按职工工资收入的一定比例收储，或按职工获配住房建筑面积的一定比例收储，此储蓄的使用方向有的有明确规定，如规定只能用于个人与亲属购建自用住房、私房翻建与大修；或者规定要存满一定期限才能支用等。政策性住房基金储蓄具体形式有公积金储蓄和公房储蓄等。住房储蓄存款还有其他形式，如奖售平价住房储蓄，其中奖者可获购买平价住房的权利；以息抵租住房储蓄，这是以存款利息抵偿住房租金来确定储蓄本金的一种住房储蓄。,其他存款其他存款是指上述企业存款、储蓄存款之外的存款，或者兼有企业存款和储蓄性质的存款。这些存款主要有：A土地开发基金存款它是指土地管理部门向土地使用与开发者按一定标准收取的土地使用费和土地开发费后的存款。土地使用费是土地所有者凭其对土地的所有权而向使用者收取的收益，其实质就是地租；土地开发费则是土地使用者在取得土地使用权时一次性支付的土地开发的部分补偿（一部分由国家补偿）。土地开发基金归所有者所有。,B政府住宅建设债券它是指政府发行住宅建设债券后筹得的资金存入房地产银行所形成的存款。C房地产抵押债券存款它是指房地产金融机构发行以受押的房地产作为担保的房地产金融债券而形成的存款，这是我国房地产银行今后调节资产负债状况，调剂头寸的一个发展方向。D住宅合作社存款住宅合作社是群众性互相协作建房组织。它的建房资金来源是由社员入股储蓄资金和社员所在单位、社区的一定的资助资金构成。这些资金由合作社集中，并将货币资金存入银行，这就构成了住宅合作社存款。,E住房建设基金奖券存款这是由政府有关部门批准设立的商品住房基金会，经有关部门批准发行住房建设基金募捐奖券，筹集住房建设资金后，由商品住房基金会将所筹集的资金存入房地产银行而形成的住房建设基金奖券存款。此做法在住宅制度改革深化中可以作为低息或无息资金支持安居工程的开发，帮助低收入家庭实现住宅自有化。其他存款还包括同业存款等。,（2）按受信期限分类。房地产银行存款还可按房地产银行受信期限的不同，分为活期存款、定期存款和定活两便存款。活期存款它指存款授信人事先不约定存期，可以随时存入、支取和续存的存款。活期存款具有流动性大、存取频繁、利率较低的特点。房地产银行可以利用活期存款的特点，扩大与客户的信用关系，争取客户、争取存款，有利于扩大贷款，但由于活期存款资金受期限制约，除了活期存款的稳定余额部分外，应安排短期的资金运用。,定期存款它是相对于活期存款而言的，是一种由存款授信人事先约定存期的存款。存款期限通常为3个月、6个月、1年、2年、3年，也有5年、8年。存款利率随着存款期限长短而高低不等，但一般高于活期存款利率。定期存款的稳定性较强，通常情况下未到期不能支取，如果存款授信人违约提前支取，将会在利息收入上造成损失。房地产银行可以利用定期存款的特点，安排期限匹配的贷款。定活两便存款它是指事先不固定存期，可以随时提取的存款，定活两便存款的利率随实际存期的长短而在一定范围内自动升降，存款稳定性介于活期存款与定期存款之间，是房地产银行吸引存款的一种受信工具。,（3）按存款性质分类。房地产银行存款按存款性质可以分为政策性存款和商业性存款。政策性存款即指按照某种特定政策、法规归集的存款，如公积金存款。商业性存款房地产银行自主运用信用手段归集的除政策性存款以外的所有存款。对于商业银行来说，政策性存款业务可视作委托存款业务，而商业性存款则作为自营存款（又称经营性存款）。,2房地产银行借款形式的受信业务房地产银行受信业务除了上述存款形式表现出来的负债外，还包括其他负债受信。房地产银行通过其他负债受信，可帮助其实现流动性和盈利性要求，避免或减少由于出售资产而发生损失，有利于扩大经营规模。在存款利率、种类难以正常吸引客户存款时，其他负债的主动性特点可以弥补资金来源不定，保证房地产银行的正常运作。在房地产银行的其他负债受信业务中，主要包括向中央银行借款、同业借款、发行金融债券、证券回购、国际金融市场借款等。,（1）向中央银行借款它是房地产银行筹集资金的一条途径，中央银行集中着房地产银行的存款准备金和备付金，具有制定执行国家货币政策，实行宏观调控的职能；同时，它肩负着调节资金，保持银行体系稳定的重任。房地产银行在必要时可以要求中央银行给予资金融通。这种资金融通主要有两种形式：一种形式是向中央银行借款，包括年度性借款和短期借款；另一种形式是再贴现，这是房地产银行把其已经贴现但尚未到期的商业汇票向中央银行要求再贴现，以获得资金融通。,（2）同业借款它包括同业拆借、转贴现和转抵押贷款三种具体形式。同业拆借是指房地产银行与其他金融机构之间的临时借款，一般可通过全国银行间同业拆借市场网络实现这种拆借；转贴现是指房地产银行把自己已经贴现但尚未到期的商业汇票向其他银行办理转贴现；转抵押借款是指房地产银行在资金紧张、周转不畅等情况下，通过抵押的方式向其他银行取得的借款，作为抵押的财产大部分是客户抵押给房地产银行的房地产。房地产银行向同业抵押借款，是我国房地产银行应该采用的一种融资方式。,（3）发行金融债券它是指房地产银行为筹集中长期贷款资金而发行的债券。其发行对象以个人为主，债券面额可分为100元、500元、1000元不等，不记名、不挂失，可上市转让流通。这种债券的计息形式有固定利率、累进利率和贴水三种。固定利率金融债券年限固定，利率固定，不能提前支取，最长年限为3年或者5年；累进利率金融债券存满1年后可随时支取本息，利率采取累进制，逐年提高；利息按满年计算，不满年的零头月日不计息，超过最长期限不计逾期息。贴水金融债券是按低于券面额的价格出售的债券，价格差额相当于当期利息，到期一次按券面额兑付时不计息，不能提前支取。房地产银行利用发行金融债券筹资，要相应安排好所筹资金的运用。,（4）证券回购它是指房地产银行将其持有的未到期的政府债券按一定的条件暂售给其他金融机构，并商定于规定期限由房地产银行按约定价格从原购买方重新赎回。从出售到回购期间，房地产银行实质上获得了一笔融通资金，这也属于房地产银行的负债。（5）国际金融市场借款指房地产银行在国际金融市场上直接向其他银行借入外币资金（包括用于转贷而取得世界银行的住房改善贷款）和在国际金融市场上发行外币债券。此外，房地产银行的自有资本也可以视作房地产银行对投资人的受信，作为贷款资金运用的来源。,二、房地产银行授信业务（即资产业务）的形式和内容,1房地产银行贷款的种类房地产银行授信业务形成了房地产银行的资产，各项资产主要以贷款形式表现出来。房地产贷款是房地产银行投向房地产开发、营建、流通和消费领域的贷款资金总称，它具有偿还期长、抵押形式多的特点。房地产银行贷款的种类可以有多种划分方法，主要有：,（1）按贷款的性质分类，可以分为固定资金贷款、如单位购建房贷款；流动资金贷款，如房地产开发企业流动资金贷款；消费性贷款，如个人购建房贷款等；按贷款的用途分类，可以分为房地产开发贷款、建房贷款、购房贷款、房地产经营贷款等；（2）按贷款的对象分类，可以分为单位购建房贷款、住宅合作社购建房贷款、个人购建房贷款和房地产开发经营企业贷款等；,（3）按贷款的自主权分类，可以分为自营房地产贷款和委托房地产贷款。自营房地产贷款是指房地产银行筹集房地产资金自主发放的房地产贷款，贷款风险由房地产银行承担，并由房地产银行收取本金和利息；委托房地产贷款是指由政府部门、企事业单位和个人等委托人提供资金，由房地产银行根据委托人确定的房地产贷款的对象、金额、期限、利率等而代理发放、监督使用并协助收回手续费，不得代垫资金。目前由商业银行承担的公积金购房贷款，就属于委托房地产贷款。,（4）按贷款的期限分类，可以分为短期房地产贷款、中期房地产贷款和长期房地产贷款。短期房地产贷款，是指贷款期限在1年以内（含1年）的房地产贷款；中期房地产贷款，是指贷款期限在1年以上（不含1年）5年以下（含5年）的房地产贷款；长期房地产贷款，是指贷款期限在5年以上（不含5年）的房地产贷款。（5）按贷款有无担保分类，可以分为房地产担保贷款和房地产信用贷款。房地产担保贷款分为房地产保证贷款、房地产抵押贷款和房地产质押贷款。房地产保证贷款，是指第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证责任或者连带责任为前提的房地产贷款；房地产抵押贷款是指以借款人或第三人的财产作为抵押物的房地产贷款，通常作为抵押物的财产就是房地产；房地产质押贷款，是指以借款或第三人的动产或权利作为质物的房地产贷款。房地产信用贷款是指以借款人的信誉发放的房地产贷款。房地产贷款还包括视作贷款的票据贴现。它主要指房地产银行用房地产信贷资金购买未到期的商业汇票，在商业汇票被拒绝付款时，可以对背书人、出票人以及商业汇票的其他债务人行使追索权。,2房地产开发经营企业贷款的种类房地产开发经营企业流动贷款主要有以下几种：（1）房地产开发经营企业流动资金贷款房地产开发企业流动资金贷款包括土地开发及商品房贷款，是房地产银行发放给房地产开发企业用于房地产开发建设的一种生产性流动资金贷款，其贷款对象是经有关部门批准经营土地开发和商品房建设，具有独立法人资格，实行独立经济核算的从事房地产开发的企业，如土地开发公司、住宅公司、房地产综合开发公司等。申请房地产开发企业流动资金贷款的条件主要有：借款企业必须具有房地产开发资格；在贷款银行开立账户，持有贷款证；拥有一定的自有资金，一般自有流动资金要达到生产流动资金的30%；要有开发计划和经有关部门批准的开发项目规划设计；必须有健全的管理机构和财务管理制度；有偿还贷款本息的能力；能提供符合要求的借款担保。,房地产开发企业流动资金贷款主要用于垫付城市综合开发、商品房开发和土地开发等项目所需的生产性流动资金，不得适用于房地产开发企业自身固定资产投资，也不能作为开发项目的投资性贷款，具体可分为：房地产开发前期工程必须占用的资金：主要有工程总体规划设计费、可行性研究费、水文地质勘察设计费等；土地开发所需占用的资金：主要有土地补偿费、青苗补偿费、安置补偿费、拆迁补偿费、新菜地开发基金、七通一平费等；,开发项目内基础设施所需占用的资金：主要包括道路、供水、供电、供气、排水、照明、通讯、绿化和环境卫生建设费以及建筑安装工程所需占用的资金，即直接计入商品房成本的建筑安装工程费。开发项目内非营业性公共配套设施建设所需占用的资金：主要包括建造居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防设施、锅炉房、水塔、配电房、自行车棚和公共厕所等用房所需费用。房地产开发企业流动资金贷款期限一般不超过2年，对于由于季节性超储备材料或预收定金不能及时到位，而需要发放短期的临时性贷款时，则要求开发项目已经落实销售对象，并能按期如数回收售房款或预收定金。临时性贷款的期限一般不超过6个月。房地产银行对借款企业提出的借款申请进行评估，核定贷款额度和期限，签订贷款合同和担保合同，办妥相关手续，然后由房地产银行按贷款合同的规定发放贷款，到期回收贷款本息。,（2）房产经营贷款房产经营贷款是指房地产银行对从事房屋租赁、房产交易、房屋维修和装饰以及其他服务性活动的独立经营、自负盈亏的房产经营企业发放的经营性贷款。其具体贷款对象有房地产经营公司、房屋维修公司、房屋装饰公司、房产信托公司、物业管理公司等。这些对象要具有依法登记的法人资格；实行独立经济核算，有健全的管理机构；有一定的经济实力，能还本付息；在贷款银行开立结算账户，并持有贷款证。房产经营贷款的用途主要有房屋出租、房屋修缮、房屋装饰、房产交易所需资金。房地产银行授信业务除了主要形成各项房地产贷款外，还包括投资于政府债券和中央银行资券的授信。此外，房地产银行受信业务形成的资金来源还授信于在中央银行存款、存放同业资金以及时性存款准备金等方面。,3房地产银行授信业务的意义对于房地产银行来说，授信业务的意义主要有：（1）支持和促进房地产业发展，提高资金利用效率房地产商品具有价值大、生产周期长的特点，房地产的开发营建需要投入大量的资金，且占用时间较长，而房地产贷款可以融通资金，支持房地产开发，并且房地产贷款授信具有有偿性和增值性，促使贷款资金使用者提高资金利用效率，增强资金的再生产能力。另外，通过房地产贷款也可以向房地产商品需求者提供资金融通，使房地产需求者早日满足住房需求，从而促进房地产再生产的顺利进行，支持房地产业的发展。,（2）支持住宅制度改革，帮助购房居民早日实现购房愿望随着住宅制度改革，过去那种城镇居民住宅由国家、单位包下来，由国家、单位包建、包分、包管的做法已越来越难以适应社会主义市场经济发展的要求，住宅自有化已逐渐成为许多人的共识。但是，住宅自有化能否实现，住宅制度改革能否顺利进行，很关键的一个方面在于能否解决居民的购房支付能力。通过住宅贷款，可以解决支付能力不足的问题，增加有效需求，同时使借款购房者提前实现了购房愿望。（3）扩大银行资产业务领域，带动银行相关业务发展发放房地产贷款，可以使房地产银行中的一般商业银行扩大资产业务领域，调整资产结构，改善资产负债状况。同时，随着房地产贷款业务的开展，一方面可以使房地产银行因实行先存后贷而增加资金来源；另一方面也会为房地产银行带来其他相关服务需求，如提供房地产评估服务、代理买卖房地产以及房地产咨询业务等，扩大房地产银行的中间业务。这都有利于提高有关银行信誉，增加银行无形资产价值，有利于房地产银行创造更好的效益。,第三节房地产融资信用调查,一、房地产融资信用调查和分析的内容1房地产融资信用调查与分析的主要内容（1）对个人的征信调查个人贷款中大部分为个人购置房屋的贷款，对个人贷款申请者所进行的信用调查可以考虑从以下几个方面着手进行。个人品行状况这主要是指个人的还款意愿。银行可以通过借款人的历史记录或借助专业征信机构来掌握其信用情况。判断个人品行的三个重点是经历、个性和平时的行为。,偿债能力贷款银行可以借助以下几个方面资料判断借款人的偿债能力：A职业。个人贷款基本上是靠借款人未来收入偿还的，因此，银行需要了解借款人是否具有正当职业。如果有的话，着眼点应放在借款人服务的工作单位的安定性和借款人本身的职业、服务年限及收入状况等方面；没有职业或职业不稳，收入来源就制缺乏保证，其偿债能力就相对较差。B其他收入。个人拥有的资产如有价证券和存款等是个人经济实力的表现，能体现其偿债能力。这些职业外的资产收入越多，其偿债能力就越强。必要时，借款人可以通过处理其个人的这些资产来取得资金偿还债务。C其他债务。银行必须知道借款人的债务数额、偿还期限。因为这些债务及其状况会削弱借款人的偿债能力。借款人的各种收入扣除其他债务的偿还额以后才是对银行的实际偿债能力。,担保品个人贷款一般需要担保，个人房地产贷款的担保通常以抵押担保品的形式来实现。通常是以个人贷款购置的房产来充当担保品，当然，也有以权利（如债券、存款单等）质押的。（2）对企业房地产融资申请者进行的信用调查与分析结合我国国情并借鉴国外商业银行的做法，可以将房地产企业融资所需要进行的信用设想与分析归纳为以下三个方面：,企业主管人因素A企业主要管理决策人员的情况分析一个企业的信用。必须了解该企业主要的经营管理人员的有关情况，这包括他们的主要经历、学历和能力及社会关系。因为这些都会对企业的经营有着重大影响，一个具有丰富商业经验的人，往往能使企业在不利的形势中摆脱困境。学历可以反映企业负责人的理论水平和知识面，在一定程度上反映接受新事物的能力；而经营管理能力又与企业负责人的经历、学历等因素的影响有关。企业负责人员的社会关系也是要了解的因素，社会关系好的企业在采购、营销和筹资等方面往往会有便利。企业负责人之间的亲疏关系和协调程度、企业负责人对员工是否在号召力、对房地产等相关市场的反应是否灵敏，都是需要考虑的因素。同时了解企业负责人员的年龄和健康状况也很重要。这能使银行借以评价其重要负责人员由于疾病或死亡所产生的企业风险。,B企业的借款资格和还款能力a借款资格借款企业必须依法登记，持有营业执照，实行独立的经济核算，拥有正常经营所需的流动资金，在银行开户、并有一定的存款余额，拥有相应的、可供抵押的资产或能提供保证人等。b经营管理能力主要指标是企业历年的盈利能力，包括毛利、营业利润、净资产收益率等，并需要将这些数据同行业的企业进行比较。c专业技能经验和领导才能企业决策者的经历、学历、专业技能以及他们所具有的预测能力，对市场变化的洞察力、处理风险的能力、公关能力、人事管理及人才培养的能力都对企业的经营与发展具有重大影响。,资金用途因素这包括用于生产经营、偿还债务和替代股权三个方面：A用于生产经营企业日常生产经营中通常会发生下述五类资金需求：a季节性流动资金需求，比如购买原材料、季节性存货等；b日常营运所需的资金；c固定资产方面的资金需求；d开发新产品、试制新技术的资金需求；e意外损失后恢复生产的资金需求。,B用于偿还债务或者缴纳税款。它通常包括两方面：a用于偿还其他银行或民间的债务；对于此类用途的贷款，商业银行需要严格控制；b缴纳税款。企业应该缴纳的税款的种类相当多，是否应该给予贷款应该根据税款的性质、企业效益、企业经营收入的稳定性以及预计还款的期限、还款资金来源的具体确定等因素来综合考虑之后再予以决定。,C用于替代股权它通常包括以下三个方面：a控制管理权互相控股的股份公司之间，某个公司为提高控股比例向银行申请贷款以收购股票，从而达到控制控股公司管理权的目的。这种做法在许多国家是可行的，但是根据我国目前的规定，商业银行不能发放此类贷款。商业银行及投资银行则可以介入企业的收购与兼并活动。b营业亏损融资对于此种情况的贷款申请要区别不同的情况予以不同的处理。c股本贷款或者股本性质的贷款我国原有的四大专业银行所属的各信托投资公司，都发放过股本贷款或者股本性贷款。信托业与商业实行分业管理后，各银行分行所属的信托公司都进行了归并或与银行脱钩，但是总行所属的信托咨询公司仍然大多保留着。对股本或股本性质的贷款特别需要注意项目的选择及合作方主要负责人的素质，应该寻求具有较强的经营管理能力，同时又具备较好的协作精神的合作伙伴,企业还款资金来源因素这包括资产变现和现金流量两个方面：A资产变现方面a流动资产变现企业准备将手中持有的短期债券等流动资产出售变现来归还贷款，应该注意债券的类别与流动性等因素。b销售信用管理企业通过出售商品或者提供劳务，以销售收入还本付息。信用分析时应该注意该企业的销售渠道是否畅通，售价是否稳定，销售方式与应收账款账龄等因素。c存货原料管理应该注意分析企业的原料及存货库存量是否合理，存货变现是否顺利，价格是否稳定等。,B现金流量方面在进行信用分析时，还应分析企业的现金流量。根据企业的资产负债表、损益表、销售计划及完成情况的报表，对企业现阶段的现金流量状况进行分析，观察借方盈余额是否稳定，并预测在贷款发放之后的还本付息期间，现金回归的流量是否充足；同时还需要分析企业能否获得外部资金来源，是否可以通过发行股票、增资配股、发行债券等方式筹集资金。,2债权保障因素债权保障因素包括内部保障和外部保障两个方面：（1）内部保障借款户的财务结构这主要是指通过对企业财务报表的分析，测算其资本收益率、资产收益率、流动性比率以及财务杠杆比率，评估借款户还本付息的能力。担保品财产担保要注意评估鉴定担保品是否适合充当担保品，以及担保品的整体性、变现性、价格稳定性，并应要求投保财产保险等。,（2）外部保障这是指来自借款人之外的履约保障，包括保证借款人到期还本付息的保证人，以及为借款人签发的票据充当承兑人或者背书人的机构与个人。由保证人提供担保的贷款，要注意了解、评估保证人的担保资格和经济实力。对承兑人、背书人要注意了解其资信状况及担保额度与其经济实力是否相符。,3借款户前景分析这包括风险、贷款收益与借款户发展前景三个方面：（1）风险贷款发放之后，可能会由于种种原因，导致借款户不能按时还本付息。贷款所面临的潜在风险主要有三大类：财务风险借款户经营不善、市场决策失误、资本运用不当、购销渠道不畅、债务负担过重等许多因素都会导致借款企业的财务状况恶化，从而可能导致贷款的还本付息困难，造成贷款亏损。,流动性风险这是指因借款户的资产变现能力低或产品销售困难而引起的风险。市场对企业产品需求的变化、企业在竞争中丧失有利地位、企业效益下降引起企业债券价格下跌、因三角债等原因引起应收账款无法按期收回等因素都可能使借款企业面临流动性风险，从而影响贷款的按时还本付息。利率风险利率风险是指由于市场利率变动所引起的风险。如果贷款采用浮动利率，市场利率上升，银行收益固然会增加，但借款户可能会由于利息负担加重而导致还款困难；利率下降，虽然减轻了借款人的负担，但是银行的利息收入则相应减少。如果贷款采用固定利率，市场利率上升，银行会增加筹资成本，而已经发放的固定利率的贷款的利息却不能相应增加；利率下降，对银行有利，但借款户可能会要求调低贷款利率或要求提前还款。,（2）贷款收益贷款发放以后若能够按时收回贷款本息，银行则中获得以下收益：贷款利息和各种手续费收入；企业的大宗存款，存款甚至会超过原先发放的贷款；通过向借款户发放贷款，可以获得其委托的其他衍生业务，如国际结算、外汇买卖等。（3）借款户发展前景分析借款户行业性质与地位。借款户所在行业的发展前景如何直接关系到借款户未来的偿还能力。同时，借款户在行业中所处的地位亦十分重要，因为一个处于支配地位的借款户与一个处于散户地位的借款户，其发展前景显然不可同日而语。,银行与贷款户往来预测。如果商业银行与贷款户关系密切，日后业务往来频繁，则贷款户历史上的信用情况对贷款户未来向商业银行申请贷款就十分重要，这时贷款户弄虚作假的可能性就会降低许多。4国际信用分析如果房地产贷款涉及外汇贷款或者借款人为境外机构或个人，则这种贷款存在由于货币价值变化引起货币比值变化或是借款人所在国的政治、经济形势发生变化而给作为债权人的贷款银行带来风险。其中，汇率风险是指由于货币价值变化带来的风险；主权风险是指由于借款人所在国的政治形势发生变化而使借款人不能按期偿还债务的风险。,征信部门为了使对借款申请者的评估标准化，采用了评分制的办法。这一办法通过选择适当的评估指标和制订合理的评估标准，将涉及借款人的品行、能力、资本、担保和经营状况等方面的评估内容分成若干项目，每一项目再作适当的细分，确定每一项目及细项的标准分值，将评分内容数量化，通过加总所有的项目分值，给借款申请者综合评分，使这一综合分值能较为公正、客观、准确地反映借款申请者的信用程度。当然，此方法仍难以完全摆脱评分时的某些主观性因素。,二、地产融资信用调查的主要指标,1信用调查中的主要财务指标通过对一个企业的重要的财务比率进行分析，可以了解该企业的经营状况、债务负担和盈利能力，从而可据此评估企业的偿还债务能力。一般说来，重要的财务比率主要有以下几类，它们分别是：,（1）动性比率流动比率流动比率是用以衡量企业短期偿债能力的重要依据。企业的流动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款和存货等，但待摊费用这种已经付出的款项不能用来偿债；流动负债包括应付账款、应付票据、短期内到期的长期债务、应交税金和其他应付费用（如工资）等。流动比率表示每一单位的流动负债有多少流动资产来抵偿。其计算公式为：,一般认为，流动比率在2左右比较合适。但是公用事业性质的企业该比率只要保持在1以上就可以了。正常情况下，企业的流动比率越高，以流动资产抵偿流动负债的能力就越强，借款申请人的偿债能力也越强，反之则亦然。,速动比率速动比率与流动比率的区别在于该比率从流动资产总额中扣除了存货。因为存货的变现需要经过运输、销售、收款等过程。存货在运输中可能发生丢失或损坏，在销售过程中还可能发生价格下跌等不利情况，所以存货在流动资产中的变现能力最差。将其排除后得出的速动比率，能够反映企业可迅速变现的资产所构成的现实偿还债务能力，其计算公式如下：,从事房地产金融业务的金融组织可以分为五大类速动比率表明企业流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力。由前述可知，速动比率比流动比率更能反应企业的短期偿债能力。一般情况下，企业的速动比率至少不小于1，即每1元流动负债至少要有1元以上能迅速变现的流动资产作担保。对于速动比率小于1的企业，银行或金融机构向其发放贷款时必须十分小心。,现金比率现金比率通常是在企业因大量赊销而形成大量的应收账款时，考察企业的变现能力时所运用的指标，其计算公式为：式中，现金是指库存现金和银行存款，短期证券主要是指短期国库券。现金比率越高，说明变现能力越强，此比率也称为变现比率。此外，还可以用存款周转率、应收账款周转率等作为补充反映企业短期偿债能力的指标。,（2）结构性比率（含杠杆比率与能力比率）债务比率债务比率是衡量企业利用债权人提供的资金进行经营活动的能力，是一个长期偿债能力指标，其计算公式为：债务比率表明企业债务占资产的比重，即有多少资产是靠负债来支持的。对银行等融资机构来说，它反映债权人发放贷款的安全程度，企业债务比率越低对银行等融资机构越好，债务比率过高则说明企业过多地依靠借入资金来经营，其偿债能力就低。一个企业这项指标通常应不超过50%。,债务资本比率债务资本比率也是衡量长期偿债能力的指标，其计算公式为：该指标表明债权人提供的长期资金与股东提供的资金在资本结构方面的分配比例，可以用来考察企业财务杠杆作用的程度。,流动负债率流动负债率反映了企业短期负债占总负债的比重，所以这一比例越大，说明企业的长期负债越小，对长期债权人的保障程度就相对越高。但是这一比率越高，就相应要求有较多的流动性资产，以提高短期债务的清偿能力，其计算公式为：,流动资产率流动资产率分流动资产对总资产比率和流动资产对总负债比率，其计算公式为：这两个比率用来反映企业用流动资产偿还债务的能力，其中流动资产对总资产比率又可反映企业的固定资产比率。在同行业内，流动资产占总资产的比率越大，企业的流动性就越好；而流动资产对总负债的比率可反映企业在不变卖固定资产的条件下，以流动资产来偿还债务的能力。,股东权益比率股东权益比率的计算公式为：这一比率是考察股东对资产占有率的指标，越高就表明企业资本越雄厚。其倒数是财务杠杆比率，它表明一定量的资本能带动多少倍的资产。当资产收益率高于借入资金利息时，其倍数越大，企业获得的杠杆收益就越大，但银行应该注意的是，此比率越高，企业自有资本比重就越低，因此贷款风险也相应增加。,偿还能力比率（盈利与利息比率）偿还能力比率又称为盈利与利息比率或盈利对利息倍数，它用来反映企业支付贷款利息的能力。此比率越大，企业偿还利息的能力就越强，因此该比率又被称为利息保障倍数。,（4）盈利能力指标分析借款企业的信用，不仅要审查企业的资金流动程度和负债程度，还要审查企业的盈利程度，审查资金的盈利能力。盈利是企业经营的主要目标，盈利能力就是企业赚取利润的能力。对于贷款银行来说，借款企业盈利能力强，其还贷的能力就强，对银行融资的安全性就大。反映企业盈利能力的指标主要有：,销售利润率销售利润率的计算公式为：销售利润率反映每一单位的销售能够带来的纯收益。资产报酬率资产报酬率的计算公式为：资产报酬率是表明企业在扣除税利之前的资产获利程度。,资产收益率资产收益率的计算公式为：这个指标反映企业在扣除税利之后的获利程度。普通股收益率普通股收益率的计算公式为：普通股收益率是反映企业普通股股东获利程度的指标，它是普通股股东最为关心的指标，也是最能反映企业实际盈利能力的指标之一。,市价盈利比率市价盈利比率（又称市盈率）的计算公式为：市价盈利比率可以反映投资者对企业股票的偏好程度以及对企业前景的信心。,（5）经营能力比率（周转率比率）经营能力比率的主要功能是通过对各种周转比率的分析来评估企业在各种业务经营中的效率及经营管理水平，在计算该比率时，一般是将一年简化成360天。存货周转率存货周转率的计算公式为：其中，存货周转率是表示企业存货周转、变现速度的指标，它反映了企业控制存货和营销的能力。该比率以周转次数来表示，一般说来，周转次数越多，表明变现速度越快，偿还贷款的能力就越强。,存货平均周期存货平均周期计算公式为：该指标表示每次存货周转所需要的天数。与同行业其它企业相比，存货平均周期越长，说明存货周转速度越慢，存货流动性就越差，反之亦然。应收账款周转率应收账款周转率计算公式为：该比率是表示企业赊账销售产品收回现金速度的指标，它反映了企业的应收账款变现速度以及对应收账款的管理效率。,应收账款平均周期应收账款平均周期的计算公式为：此即应收账款的平均账龄。该指标可以反映企业的营销策略和产品竞争能力。在同行业中，应收账款的平均账龄越短，一般认为其产品的竞争能力相对越强。通常以60天作为考察基点。应付账款周转率应付账款周转率计算公式为：其中，全年赊账购货额=期末存货期初存货+销货成本该比率是表示企业以赊账方式购入原材料后支付货款速度的指标，可反映企业的履约意愿和短期支付能力。,应付账款平均周期应付账款平均周期的计算公式为：此即应收账款的平均账龄。该指标通常和指标一并作为考察企业履约意愿和短期支付能力。总资产周转率总资产周转率的计算公式如下：该比率表示每一单位的资产在一定时期内所带来的销售收入，它是一个反映企业生产能力的指标。在同行业中，此指标越大，则说明生产能力越强。,2信用调查中的主要非财务指标,（1）资质等级这是指房地产开发经营企业获得的由房地产资质等级审批、认证机关确定的资质级别。（2）开发建设工作量开发建设工作量是指房地产开发企业考核期完成的房地产开发投资额。此指标反映房地产开发经营企业完成开发投资的能力。,（3）开发产品合格率它是指房地产开发经营企业考核期评为合格的产品数量与考核期验收的竣工产品数量的比值。此指标是反映房地产开发经营企业生产管理水平高低的综合性指标。有资质的房地产开发经营企业开发产品的合格率应达到100%。开发产品数量常以房屋建筑面积表示。（4）开发产品优良率这是指房地产开发经营企业考核期评为优良品的房屋建筑面积总和与考核期验收鉴定的房屋建筑面积总和的比值。质量优良的开发产品需获得有关质量监督部门的证书。,（5）开发产品销售率该指标指房地产开发经营企业考核期实现销售的房屋建筑面积与同期竣工房屋建筑面积的比值。此指标反映了房地产开发经营企业市场销售情况的好坏和市场销售能力的强弱。（6）合同履约率这是指房地产开发经营企业考核期已履约合同份数与考核期应履约合同份数的比值。（7）贷款按期偿还率贷款按期偿还率是指房地产开发经营企业考核期归还银行贷款的数额与同期到期应归还贷款数额的比值。此指标反映了企业归还银行贷款的能力。（8）贷款利息按期支付率贷款利息按期支付率是指房地产开发经营企业考核期付给银行贷款利息数额与同期应付给银行贷款利息数额的比值。此指标反映企业支付银行贷款利息的能力。,三、对房地产融资企业的信用评级,信用调查是信用评级的基础，信用评级是信用调查的进一步延伸。对房地产融资企业的信用评级是指运用科学的指标体系、定量分析和定性分析相结合的方法，通过对该企业的信用记录、企业素质、经营水平、外部环境、财务状况、发展前景以及可能出现的各种风险等，根据“公正、客观、科学”原则进行分析研究之后，就其信用能力（主要是偿还债务的能力及其可偿债程度）所做的综合评价，并用特定的等级符号标定其信用等级的一种制度。贷款企业资信评级正处于点上推进的阶段。上海、深圳、福建、湖北、江苏等地，在当地人民银行的指导下，商业银行与信用评级中介机构联手合作，对贷款企业，特别是贷款大户和多头贷款企业资信情况进行调查分析，并采用国际通行的方法评定其信用级别。这种信用评级已成为银行发放贷款的重要依据。,1贷款企业信用等级及其含义国际通行的“四等十级制”评级等级，具体等级分为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D。从“AA”到“CCC”等级间的每一级别可以用“+”或“”号来修正已表示在主要等级内的相对高低。（1）A等AAA级企业的信用程度高、债务风险小。该类企业具有优秀的信用记录，所在行业健康发展，经营状况佳，盈利能力强，持有充足而稳定的现金流量，发展前景广阔，不确定性因素对其经营与发展的影响极小。具有极强的偿还无担保债务、履行特定契约或承诺的能力和意愿。AA级企业的信用程度较高，债务风险较小。该类企业具有优良的信用记录，所在行业稳定发展，经营状况较佳，盈利水平较高，持有充足的现金流量，发展前景较为广阔，不确定性因素对其经营与发展的影响很小。具有很强的偿还无担保债务、履行特定契约或承诺的能力和意愿。A级企业的信用程度良好，在正常情况下偿还债务没有问题。该类企业具有良好的信用记录，行业稳定，经营处于良性循环状态，现金流量比较充足，可能存在一些影响其未来经营与发展的不确定因素，进而削弱其盈利能力和偿债能力，但这些因素对该类企业偿还无担保债务、履行特定契约或承诺的能力和意愿的影响较小。,（2）B等BBB级企业的信用程度一般，偿还债务的能力一般。该类企业的信用记录正常，行业保持稳定，但是没有增长，现金流量充足性一般，其经营状况、盈利水平及未来发展易受不确定因素的影响，偿债能力有波动，具有一定的违约风险。BB级企业信用程度较差，偿债能力不足。该类企业具有较多不良信用记录，行业不稳定或下降，现金流量不足，未来发展前景不明朗，含有投机性因素。B级企业的信用程度差，偿债能力较弱。行业波动或不稳定，现金流量充足性较差，违约风险和损失的严重程度较大。,（3）C等CCC级企业信用很差，几乎没有偿债能力。产品的市场份额大幅度下降，现金流量充足性很差，违约风险和损