房地产周期与企业发展策略

2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,1,房地产周期与企业发展策略,浙江大学房地产研究中心贾生华博士2008年9月杭州,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,2,一、房地产周期调整,1、调整期的性质2、调整期的长度3、调整期的深度4、调整期的把握,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,3,一、房地产调整期：性质,国际经济周期、宏观经济周期和房地产周期共振形成的全面收缩,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,4,一、房地产调整期：性质,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,5,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,6,标准普尔美国房价合成指数走势,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,7,美国GDP增长率与房屋库存月数,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,8,FICO分值与住房抵押贷款分级,信用分值（FICOcreditscore）是由美国FairIsaac而在这周开始时,其股价为17.62美元;时间再往前推,其年初的股价到达过66美元。雷曼兄弟命悬一线,在许多华尔街人士看来,这家拥有158年悠久历史的公司已接近倒闭，带给华尔街的是严重的危机和恐慌。,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,26,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,27,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,28,一、房地产调整期：性质,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,29,香港中原城市领先指数,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,30,新鸿基地产股价走势,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,31,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,32,一、房地产调整期：性质,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,33,一、房地产调整期：性质,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,34,中国房地产业的双S发展假说,市场化、城市化、非农化、资产化、国际化,1990,2010,2030,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,35,一、房地产调整期：长度,2010年前后进入新的上升周期,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,36,一、房地产调整期：深度,深圳市：1-5月份新建商品房销售面积137万平方米，同比下降56%1-5月份二手房交易面积126万平方米，同比下降68%5月份商品房销售均价11014元/平方米，比1月份的15080元/平方米下降了27%。,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,37,深圳市国土资源和房产管理局发布房地产市场分析报告显示,今年1-7月,深圳市完成房地产开发投资231.36亿元,比去年同期减少3.63%,其中完成商品住宅投资170.41亿元,同比减少1.27%;商品住宅施工面积为1975.39万平方米,同比减少0.14%;商品房新开工面积477.53万平方米,同比减少2.61%,其中商品住宅新开工面积313.55万平方米,同比减少16.99%;新建商品房销售面积197.69万平方米,同比减少53.49%,其中商品住宅销售面积179.98万平方米,同比减少53.17%;商品房空置面积165.68万平方米,同比增加29.08%,其中商品住宅空置面积67.07万平方米,同比增加95.65%。统计显示,今年1-7月,深圳市新建商品住宅的销售均价分别为15080元/平方米、16315元/平方米、13618元/平方米、11962元/平方米、11014元/平方米、11159元/平方米和12387元/平方米。,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,38,一、房地产调整期：深度,2007年杭州市主城区新建住宅成交均价变化,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,39,2008年杭州市主城区新建商品房销售情况6月份，杭州主城区商品房成交2048套，成交均价为14080.54元/平方米，比5月份减少了1313套，环比下降39.07%。同时，相比去年的6月减少了4848套，同比下降了68.65%。7月份，杭州主城区商品房成交2163套，成交均价为13997.72元/平方米，比6月份增加了115套，环比增加了5.62%。同时，相比去年的6月减少了1961套，同比下降了47.55%。,一、房地产调整期：深度,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,40,2008年杭州市主城区二手住宅成交情况6月，杭州市区二手房成交1248套，环比5月份下降30.47%，比去年同期下降了34.93%。其中，住宅成交了1151套，环比5月份上下降28.77%，比去年同期下降37.45%。7月，杭州市区二手房成交946套，环比6月份下降24.20%，比去年同期下降了52.65%。其中，住宅成交了841套，环比6月份上下降26.93%，比去年同期下降55.99%。,一、房地产调整期：深度,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,41,2008年上半年浙江省形势,2002-2007年，浙江省商品房销售面积年均增幅为16.7%。2004-2006年，尽管受宏观调控的影响，商品房销售面积仍然保持8.8%、10.1%和7.6%的增幅。受银行信贷资金紧缩、贷款利率上涨等多个因素的影响，2007年10月后浙江省商品房销售增幅明显回落，至2008年1-2月则出现了负增长的局面，后期降幅持续扩大。1-6月，浙江省商品房销售面积1431.9万平方米，同比下降19.8%，降幅比1-5月进一步拉大了3.6个百分点。其中，1-6月住宅销售面积为1221.2万平方米，同比下降20.9%。,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,42,一、房地产调整期：把握,2004年控制4个产业投资增长2005年“国八条”2006年“国六条”2007年“廉租房新政”，收紧住房信贷,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,43,回顾十六大以来历年中央经济工作会议，从年提出“促进国民经济持续快速健康发展”到年的“又快又好”；从年的“又好又快”再到今年的“稳中求进”、“好字优先”，凸显出“好”在经济发展中的重要性不断提升，更强调科学发展，在速度、质量和效益之间寻求良性平衡。,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,44,2007年中央经济工作会议对2008年中国经济进行了规划，其中“好字优先”、宏观调控由“一防”增加为“两防”、货币政策从“适度从紧”调整为“从紧”等政策全新亮相。,2008，透视中国经济“五大取向”从12月初中央经济工作会议看明年经济工作着力点,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,45,中国人民银行存款利率,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,46,人民银行存款准备金率,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,47,把握周期，顺势而为稳健经营，持续成长,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,48,二、企业发展策略,经过10多年的体制改革、政策培育、企业创业、市场繁荣、产业扩张，中国房地产业从2005年开始进入了宏观调控期、市场调整期、产业整合期、企业思考期。优势企业经营模式创新部分企业从“开发商”转向“投资商”部分企业战略退出部分企业战略进入部分企业战略调整,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,49,二、企业发展策略：思考,房价收入比，租售比地价和房价循环上涨房地产投融资模式创新企业盈利模式创新企业核心竞争力,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,50,二、企业发展策略：万科,“拐点论”与降价促销2008年8月份公司实现销售面积47.4万平方米，销售金额40.7亿元，分别比07年同期减少32.8%和35.2%。2008年18月份，公司累计销售面积为349.2万平方米，销售金额为313.1亿元，分别比07年同期增长-4.8%和5.0%。,2020/5/20,浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导jsh,51,二、企业发展策略：碧