红星美凯龙开发策略

红星美凯龙开发策略RSMExpansionStrategy,红星美凯龙家居集团股份有限公司,2014.4.28,业务板块BusinessDivision,2,家居商场板块HomeFurnishingMall,购物中心板块ShoppingMall,红星美凯龙家居商场布局现状Geography&LayoutHomeFurnishingMall,3,截至2014年3月31日94城，已开业家居商场达到134家,ByendofMarch,201494cties,134openingHomeFurnishingMall,北京,天津*3,成都,重庆*3,昆明*2,玉溪,兰州,西安,太原,哈尔滨,大连,长春,鞍山,沈阳*3,郑州,临沂,烟台,淮安,无锡*3,上海*2,常州,苏州,福州,24城35座城市综合体,廊坊*2,红星百货综合体布局现状Geography&Layout-Complexes,24cties,35complexesinconstruction,5,I城市选择CitySelectionII选址策略SiteSelectionPrincipleIII发展要点KeyPointofPracticeIV案例分享CasesSharing,目录Contents,城市选择的主要考虑因素KeyPointsforCitySelection,6,常住人口PermanentPopulation房地产发展状况R/EDevelopment经济规模SizeoftheEconomy,评估模型AssessmentModel,消费特点和消费能力ConsumingFeatures&SpendingPower发展潜力PotentialofDeveloping竞争状况CompetitionEnvironment,常规三大因素KeyFactors,区域附加考虑SuplementalFactors,7,城市发展名单（672个城市）CityListbyCategory（672cities）,8,城市名单：672个城市（2）CityListbyCategory（672cities）,9,城市名单：672个城市（3）CityListbyCategory（672cities）,10,城市名单：672个城市（4）CityListbyCategory（672cities）,11,城市名单：672个城市（5）CityListbyCategory（672cities）,城市等级分类表CityListbyRanking,目录Contents,I城市选择CitySelectionII选址策略SiteSelectionPrincipleIII发展要点KeyPointofPracticeIV案例分享CasesSharing,家居茂选址原则SiteSelectionPrinciples-HomeFurnishingMall,原则/Principle：城市发展方向，紧邻中高档住宅Directionforurbandevelopment,Nearmiddleandhigh-endresidences道路要宽WideRoad交通方便Optimizedaccessibility消费群/CoverageAreas基础5公里半径、延伸10公里半径、辐射20-30公里半径Basicallycoverareain5miles,extendedto10milesormorefar要求/Details6车道以上，交叉口更好Above6Lanes,intersectionwouldbeaplus规划商圈Inplanningbusinessarea地铁更佳Subwaywouldbeaplus,3miles,5miles,老城区OldTown,城市发展方向DirectionofDeveloping,中高档已入住MatureResidences,中高档在建ConstructingResidences,规划中中高档PlanningResidences,红星美凯龙家居mallHomeFurnishingMall,红星美凯龙百货MallShoppingMall,家居茂选址图例SiteSelectionCutlineHomeFurnishingMall,家居茂选址周边居住人数PopulationRequired-HomeFurnishingMall,家居茂选址周边人数参考标准StandardforReferences,原则/Principle更多人已居住Morepeoplelivinginthearea周边地铁商业配套设施齐全Transportationandcommercialfacilitiesalready消费群/CoverageAreas基础2-3公里半径、延伸5公里半径、辐射10公里半径Basicallycoverareain2-3miles,extendedto5milesormorefar要求/Details4车道加双向自行车道也可Atleast4carlanes+2bikelanes规划商圈更佳Inplanningbusinessareawillbebetter,百货茂选址原则SiteSelectionPrinciples-ShoppingMall,百货茂选址图例SiteSelectionCutline-ShoppingMall,老城区OldTown,城市发展方向DirectionofDeveloping,中高档已入住MatureResidences,中高档在建ConstructingResidences,规划中中高档PlanningResidences,红星美凯龙家居mallHomeFurnishingMall,红星美凯龙百货MallShoppingMall,百货茂选址周边居住人数PopulationRequired-ShoppingMall,目录Contents,I城市选择CitySelectionII选址策略SiteSelectionPrincipleIII发展要点KeyPointofPracticeIV案例分享CasesSharing,1、找对合作伙伴FindRightPartner,21,品牌优秀，实力强劲GoodBrand&PowerfulCompanies理念相近，业务互补SimilarAspiration&ComplementEachOther共同发展，双赢思路CommonDevelopment&Win-Win,红星系优势品牌优势：中国家居第一品牌（理念、信誉、品质）人才优势：最优秀的发展和经营团队运作优势：资本、系统,22,2、找对政府部门FindRightGovernmentDept.,在不同的城市，土地出让收益在市、区两级政府中收益分配会差异较大，我们只有充分了解不同城市分配方式，才能找对谈判对象，制定明确的谈判策略。Incomedistributioninlandtransferaredifferentbetweenmunicipalgovernmentanddistrictgovernmentindifferentcities.Findouttherightnegotiationsobjectiskeysuccessfactor,23,2、找对政府部门（案例1）FindRightGovernmentDept.（Case1),天津北辰项目/ProjectBeicheninTianjin项目特点/ProjectFeatures土地出让收益100%归天津市政府100%ofincomeinlandtransferbelongstoTianjinmunicipalgovernment过程/Practice因为土地出让金100%归市政府，所以土地价格高低不是北辰区政府的关注重点。区政府的主要诉求点在于红星商业入驻带来的税收、就业以及商业环境的改善。通过对红星方案的讲解与沟通，区政府积极帮助红星美凯龙与市国土部门沟通地价，最终按目标价格顺利取得土地。,24,2、找对政府部门（案例2）FindRightGovernmentDept.(Case2),上海金山项目/ProjectJinshaninShanghai项目特点/ProjectFeatures土地出让出让收益市级政府分配15%、区级政府分配85%85%ofincomeinlandtransferbelongstoDistrictGovernment过程/Practice金山区政府的主要诉求点是红星商业入驻带来的税收、就业以及商业环境的改善。在谈判时，用商业规划来取得金山区政府在土地价格上让步，直接向区政府报价，由区政府推动土地成交。,3、政策优惠争取NegotiationofPreferentialPolicy,25,PreferentialPolicies:土地款/Landfund可以争取2-3次分期付款，一般在1年内支付完毕。Canbepaidin2-3timesin1year.城市配套费/Urbanutilitycharges因城市能级、土地性质有较大差异，最大可以争取全免。Canbereducedorexemptedinsomecities.规费/Fees通常情况下，先缴后返，可以争取减半或者全免。Normallycanberefundaftercollection,orhaveahalforfullexemption.契税（地税）/ContractTax一般按土地价格的3-5%计征，有较大谈判空间。Normallychargeby3-5%oflandprice,bigroomfornegotiation.,注：一般中小城市前期拿地存在较大的谈判空间，而大城市一般谈判空间小。,3、政策优惠争取(续）NegotiationofPreferentialPolicy（continued）,26,营业税、增值税（地税）/BusinessTax,VAT营业税一般可以争取3免2减半，增值税有谈判空间，但难度较大。Businesstaxcanapplyforthreeexemption,twohalf”policy.VATcanbenegotiatedbuttheroomisntbig.人防费/CivilAirDefensetransfer-constructioncosts人防面积一般按照基底面积或者地上总建面的3-5%标准计价，但是有较大谈判余地。Moreroomfornegotiation,normallychargebasedthepriceofthebaseareaor3-5%constructionareaonland.保证金（开工、竣工、农民工）/Deposit有较大谈判空间，一般可以争取缓缴。Moreroomfornegotiation,canbepostponedpayment.容积率、绿地率/PlotratioandGreeningratio在满足市政设施要求的前提下，可争取采取一事一议的方式，适当放宽建筑容积率、绿地率等建设要求。Canbenegotiatedcasebycase.,目录Contents,I城市选择CitySelectionII选址策略SiteSelectionPrincipleIII发展要点KeyPointofPracticeIV案例分享CasesSharing,案例一：上海真北项目Case1:ProjectZhenbeiinShanghai,28,从“下只角”到顶级商圈。红星美凯龙商场可视性、可达性优越，周边人口密集，消费需求旺盛。红星项目近130亩土地，分两期开发,红星美凯龙,麦德龙,Optimizedaccessibility.NearbyMid-ringRoad,intersectionoftwomainroad.DenselypopulatedareaBuildupabusinessareawithMETRO,B&Q,Decathlon,百安居,迪卡侬,中环路,梅川路,案例一：上海真北项目Case1:ProjectZhenbeiinShanghai,29,两家公司都把中国区总部和重要商场落位于此BothHeadquarterofRSMandMETROlocatedinthisarea,案例一：上海真北项目Case1:ProjectZhenbeiinShanghai,30,两个强大品牌的推进下，普陀区政府为支持该区域的发展，给与系列优惠政策AfterintroducingRedStarMacallineandMETRO,Putuodistrictgovernmentprovideaseriespreferentialpoliciestosupportthedevelopmentofthearea.红星美凯龙和麦德龙在该区域的经营均获得了极大成功，取得了良好的投资收益RedStarMacallineandMETRObothobtainedagoodreturnoninvestment目前周边地价已大幅度升值，房价也达到3-5万/平的水平Thelandpriceappreciatesalot,thehousingpriceis30-50K/M2.带动了整个区域的发展，陆续有中环百联、百安居、中环绿洲、118广场、近铁广场等商业体开业和建设，形成新的商圈Drivingthewholearea,therewereBailianshoppingmall,B&Q,Lvzhou,118plazza,subwaysquareetc.constructedandopened.,红星美凯龙全球家居设计中心,基地旁新建写字楼,118生活广场,新曹杨集团,未来地铁口,绿洲中环中心,基地周边现况,中环商务区,麦德龙,友谊商店,东方商厦,百联中环购物广场,基地周边现况,案例二：无锡锡山项目Case2:ProjectXishaninWuxi,33,红星美凯龙联合宜家等优秀品牌共同打造锡山区项目，红星项目地块总面积162亩，目前已开发建筑面积近19万方,34,联合谈判，共同摘地，创造优质商业环境，争取价值最大化Unionnegotiations,commontobid,creategoodbusinessenvironmentandvalue宜家在该项目获得预期收益，已启动其集团商业综合体的二期项目IKEAreachedtheexpectedreturnandthesecondproject,IKEAshoppingmall,hasbeeninitiated.无锡市政府已经修建的地铁二号线在项目附近设置站点，区域发展潜力巨大No.2ofsubwayisclosetotheproject该区域目前已形成无锡市重要的商贸中心ItbecameoneofthemostimportantdowntownsinWuxi.红星美凯龙与宜家已推进5个战略合作项目，分别为无锡项目、上海汶水项目、上海浦东沪南项目、武汉额头湾项目、天津东丽项目MacallineandIKEAhasdeveloped5projectsinWuxi,WenshuiRoadShanghai,HunanRoadShanghai,EtouBayWuhan,DongliTianjin.,案例二：无锡锡山项目Case2:ProjectXishaninWuxi,锡山店实景,苏宁（项目以南）,宜家（项目以北）,地铁2号线团结大道站（