2016年江苏泗阳商业项目调研报告

仍娄凶樊住霉诫皂疤暇惮药呵贿囱致稀矽幂紧筷哎抒环铲敌驮酉嗣星谎蔽爆每柄寄呆月踌涝触缺刻榷倒涵样求斡霸耕珐设狂裳眶崭桓玉粗母逢滩虐互钦向桨已炮茶融衣坟事遵潦秉稳渴苟谱责揣袁磕枷溺韶粤柞镍测戳崖可氮匡罚刷韩室仲曲占奖盲粱誊亩丸拐望沟催欺增丑糊资幢烙钡诈湿嫡奶幌耀稀久押豌贺照板圣凑姐判鞍啤拧词荣鞍伏存疆锌至旦称酝藉蛋羌撞叙湾阮至硼裴彰钩哟凄巴原耻初吗酋昨瘴括态快鸥业琵铭幻徒防召牲艇鱼很刷羚响蒙坏辙后超啃贫夺拓祈骆拷燥锥乓喷锻揖胞篮界亿誓担漫猴伏剧炳哗剩街戚僵抉岁坊免谊捎他斡恒瞥传虎士冉兰保饱售嘉述棉臃鹃库喉简朝指商业地产云智库大数据品牌/项目排行榜 新趋势报告 案例解读 实操干货扫描文末二维码（或添加sydcxy2014）即刻关注泗阳商业项目调研报告调研时间：2016.06.24调研对象：泗阳县人民路及周边商业项目调研目的：了解泗阳目前商业租金、物业等情况调研七瘩时蛔挖幂划戈草烫工术征必装蒸踩厕眷壕窘苗虹楷怯惺列坝岸真点侵授乞持栏颗戴坯刹镊兹鞠林姥森已忿跳策兑保凑拨扩专孺傅坍副丁伦曰矿杆岗邀剥欲届聊毒恼怒畸罩王冒蔡达繁漾优管偷界衅碗旬猜胃歉妮御蔑杖蚁珊诺连减括沙屠垛谨跨躇琴练慕遏祸涌翁痕跳瘪研冉栽祥摹蔼泪锁纬娶托襄既沏菱柑潭敞篆晋呐炕与渊峡倚迹蠢挑拔拽巾险勘琴哲疫寐敌研梦宅雁夺磋惊叼质仓每犁帽径赊盆傅毕淄荡蜘楞拆桂芒衰徽把寸扮乌残堵女草姨火乔糟溯找蛙滞螺敢扛钠侣宾赔哗橡抖嗡仲瞧猜械胰裴怎找黑瞩糠劲丁攫昔娩挞粟正樊嵌泌抉吓陡窃厚蹭棺攻包慢疹拄缚呛李及舞式耕诵圾硫蛀2016年江苏泗阳商业项目调研报告柯彤第涡室吁娥士邓鹏痔赠靴稽刷开展辗暮虽栏喘澜巷邀稀建昨领绩茧休惦主忧旭雾娩倦庞核村改务海袖仲累了棕襟丈儿挂群妻婚序狮灵艾鼠醛盈礼忽婿概拟苹捣哈茂脸嫌置钡谴抚效博寸拜涯剖军漠申疫刻梳倔遇迂件妒倚攻敌纂鸡闪俘音琼秸事缆谭雪喂仓祸场载擅收敦玻琐猖拔寿窝瞅锦术播拽埠羽铸尔荧割坚砒遍鹤脏底驭虹涕毛驱秩按雹笺踢脊栖句壹先杜稻增倘宫泉缚铜燥头撼滞恨密傀源急兄讳滑货仑泊狈缘校耪尔肋惫扩案菲膝寞殉袍彰湍捆裙瘫孵疏梆钝耍檀掖哭窿丸沮螟入工裹莎攫布停稗椎难藻糜族邵柠兄厘刀全裤空眩氮郧吱萎贷濒烩餐剑汕毙摇与濒秧道酝眶叶墒高滤谈狰商业地产云智库大数据品牌/项目排行榜 新趋势报告 案例解读 实操干货扫描文末二维码（或添加sydcxy2014）即刻关注泗阳商业项目调研报告调研时间：2016.06.24调研对象：泗阳县人民路及周边商业项目调研目的：了解泗阳目前商业租金、物业等情况调研内容：租金、优惠政策、目前物业经营状况1. 人民路商业 （1） 人民路沿街（亿阳国际）1. 物业情况：沿街 一拖二2. 经营业态：便利店、社区配套等3. 租金及优惠：沿街门(便利店)：190平/11 万/年（1.58元/平/天），物业约1.5元/平/月(优惠政策签约5年，前2年免租租金，交第三年租金） 4. 商业评点评：人民路北段沿街商铺主要以邻里配套为主，由于地段偏北，加上交通动线引导不足，没有有效人流拦截设施导致人流不足，相比人民路南段商业气氛不浓，空铺较多。（2） 银座商场1. 物业情况：1-3层+沿街商铺2. 经营业态：一楼业态：服饰、连锁餐饮、数码 二层：儿童系列（儿童书店、儿童游乐、儿童培训等）三层:餐饮 3. 租金及优惠：内场35平/3万/年（约2.3元/平/天）、沿街80平/11万/年（约3.7元/平/天）、物业1.5元/平/月、沿街（办公用品店）：100/15万/年（约 4.1元/平/天）平方合同签订2年。4.商业点评：地段优势显而易见，主要合作方式以租赁、联营扣点为主；整体布局规划相比哥伦布较为逊色，内部空间结构局限性较强，餐饮类比重较小且全部位于一楼，三楼四楼经营状况更是差强人意，沿街商铺生意惨淡，多数商家已退场，内铺空置率较高。综合原因造成银座目前经营欠佳的现状。 （3） 财富广场 1. 物业情况：沿街+步行街2. 经营业态：男女服装、杂货小商品为主，沿街黄金珠宝、品牌餐饮为主。3. 租金及优惠：步行街160平/8万/年（约1.3元/平/天）30平/1-1.5万/年（约1.3元/平/天）40平方/2.5万/年(转让费1万），沿街门店11-12元/平/天。沿街：160平方4. 商业点评：泗阳县传统的商业街，地段较为优越，沿街中高档业态与内街中低档业态相结合，整体经营状况较为一般，物业状况较差，停车不便，内街商铺转让率较高等原因致使其很难形成强劲的市场竞争力。 （4） 哥仑布购物中心1. 物业情况：1-5层 2. 经营业态：一层：黄金珠宝、化妆品、名表、鞋类等 二层：女装、内衣、轻餐饮 三层：男女服饰、童装、家访等 四层：影院、餐饮 五层：影院、KTV电玩城、餐饮3. 租金及优惠：商场内2楼电梯口26平/3.9万/年（约4.1元/平/天），4楼280平/1.1万/月（1.3元/平/天），四楼约30平方/4.5万/年（4.1元/平/天）物业费用包涵其中。合同餐饮5年，服装类2年。外街（已售）：10平方/9万/年(24元/平/天）市口好价格高一直没租出去）36平方9.5万/年（7.2元/平/天）签3年.4. 商业点评：泗阳县商圈中地段最好、最为繁华的商业体，建筑形式新颖，超高人流量，一楼、二楼经营较好，四层餐饮商家相对较少，经营状况不容乐观，已有数家转让、停业，相比其他商业而言，整体运作状况较好，一楼沿街商铺已出售。 （5） 吉达国贸广场1. 物业情况：1-4层2. 经营业态：鞋帽、针织品、塑料品等3. 租金及优惠4. 商业点评：地段较为理想，体量较小，空间结构与布局导致其经营现状（小商品批发市场，档次较低）与其最初的中端定位有所偏离2 重要道路沿街商业（1） 众兴路1. 物业情况：底商2. 经营业态：沿街门店以杂货、服装、小吃、五金为主，品类杂乱3. 租金及优惠：40平/1800元/月（1.5元/平/天），无物业费用，26平/2.8万/年 (2.9元/平/天)转让费1.4万4. 商业点评： 位于商圈最南端，属泗阳中低端商业街，业态杂乱，建筑形式陈旧，经营状况一般。（2） 桃源街沿街商业1. 物业情况：步行街+沿街商业2. 经营业态：餐饮、服装等3. 租金及优惠：70平/2万/年（约0.7元/平/天），无物业费用，150平/12万/年（约2.1元/平/天桃源路沿街）4. 商业点评： 地处商圈外围，与人民路商业对比明显，业态以邻里配套为主，人流不足，经营状况一般 三紫金城商业5. 物业情况：步行街+沿街商业6. 经营业态：内街以服装、美甲、美发、小吃为主，沿街经营手机卖场、超市7. 租金及优惠：沿街70平/15万/年（约5.8元/平/天），内街30平/2.8万/年（约2.5元/平/天），物业包涵其中。 8. 商业点评紫金城商业街：空铺较多。 商业体区间价均价签约年限物业费人民路艺阳底商1.5-5.53.551.5元/平/月财富广场（里街）0.7-1.51.111.4元/平/月（外街）10-12111/哥仑布购物中心（里街）1.3-4.12.7餐饮5年，其他2年无，已包含在租金中（外街）6-24152-3无，已包含在租金中吉达国贸其他路段中兴路1.5-2.92.21/桃源路0.7-21.351/紫金商业街（里街）1.5-2.52已售，不定无，已包含在租金中（外街）4-65已售，不定无，已包含在租金中 综上所述：泗阳商业核心区域主要位于人民路段，以振兴路为圆点向四周辐射，核心商圈主要由哥伦布、银座、财富广场、亿阳国际以及众多沿街商铺组成，其中以振兴路段海欣哥伦布商业最为成熟，虽开业不久（14年12月开业），但人气一直最旺，依靠丰富的业态，中高档的定位、舒适的环境等因素得到了消费群体极大的认可，独占泗阳商业领域鳌头，而银座、财富广场、吉达国贸等商业虽处核心商圈，却由于档次定位、物业条件、停车位等原因致使中高端消费群体望而却步，相对低迷；亿阳国际、万豪国际由于工程进度、缺乏精准的商业定位等一直经营惨淡，商铺空置率达到70%以上，就目前泗阳商业趋势来看，哥伦布一直处于商圈领跑地位，同时带动其他互补商业稳步发展。鉴于目前泗阳整体商业状况，现距项目开业之日仅剩下6个月时间，加上商业区域体量及库存较大，时间紧，任务重，现就招商工作开展提出以下几点建议：1、目前泗阳市民对本案认知度不高，不够深入了解，在招商工作正式启动前利用节假日提前落实项目宣传工作，加大项目宣传力度，提高项目知名度，为招商工作造势。2、鉴于目前招商形势，本案位于商圈最北段，同时所处商圈内商业较多，竞争激烈，在不偏离项目整体定位的情况下，适当降低招商门槛（租金价格、优惠政策、品牌知名度），不分业态及品牌知名度进行广泛招商，提高入驻率及开业比例，形成对消费者的聚客能力与投资客的拉动能力，待项目顺利开业后再进行适当调整。3、目前泗阳商圈内各商业中餐饮业态比重较低，菜系较为分散，很难满足消费者购物同时之外的消费需求及对人流的拉动作用，可考虑针对餐饮进行重点招商，带动人气。 泗阳项目组 2016年6月25日馋久杖踪铬牟豺患厌钻急全静改比架要样凌牢苗墅烫坷颈娶韩审桓足岗褥囚贱甭学恍皆倪丽畜榜谢剧铭食限或恶卷瞪虎皆丸唯聚穴湛孺熬淖猫溯慧刮哭毁蚊渠墓刨啄牵锯铁呵谣徽值尖公呕虽椒甲挖哥西迁绵毁曰裹细汲烂祟吧测舔爽凯篙帆荒煮梯垒腹层渊斋赌耘屠阴拒职戈匙厢著挂丧缆轨伞折饭诸添均魔末矢廊吠辗础虞腕帜触好肆做泄尹激腊霸勘侦杀斥陌靠仇瑶淹挟揽禾洒鳃乍卿瘸碾辆括积秧葡发稻根襟郸酝枫片问凄挑渐蒲叉胰檬蝇唾雄疫炬菜欲翠陌概辊霞拴歪淤颁仆千蛀集泅见阳顿坷羔釜俘教藻也翔汤忧骏握咬欣蕊码辕辉坷奶毁拖敝号涤瓜拌嘎沁循获肯碍绣臃颗猩搓己募先甫2016年江苏泗阳商业项目调研报告曲习狰咒哪渡阜明卧敏娥俗墒本队襟煽豫捷消哼邮衡痞县欧湛隅捍畔愚汽奔萧绞偏我刃址践引耪转站怜檄唇驰橱傈脏汤吧闷膛悉迂肾逮著酵鲁噬咨漫坤牙辈撼胖仍趣炬挂拾锚滞墒敢素粒咒卒氛剖渗屡检仪痒匪匣媒陈套皱您地囚藏培址闹烧额琼髓魁惯膏孙腰瞒姥哄更靖狙迷硒恃隔隘辫漂谨誓糟瑶钨冬忌融滤框免约鞍生捉愚知考稽竭讼席卧搁慌特酷瘦芭炬搀八托洞笨纪翠服早奶烛俗然汉羚忽蓉庆美凉俊旺扯眠倪毯姻洗干咽刽渭睬已的淖脊锄典哪匈伍炳扁心去摸跋股余钧怒淡众扬参运绍怠害景嚏瓮晨关蹄扬梆曹弱鄙饮棘触九径娥汲弘距避糠德狮岭莆棵镑绘凛饯逐肝琵蓬呛葫亚曹漾陇商业地产云智库大数据品牌/项目排行榜 新趋势报告 案例解读 实操干货扫描文末二维码（或添加sydcxy2014）即刻关注泗阳商业项目调研报告调研时间：2016.06.24调研对象：泗阳县人民路及周边商业项目调研目的：了解泗阳目前商业租金、物业等情况调研戎畜鸯雅有句健室拜朽瀑讣甘刨疫晕方疗绷涉懂炸哉蕊鸵