(xx)孝行再终字第4号

1/13XX孝行再终字第4号湖北省孝感市中级人民法院行政判决书2005孝行再终字第4号再审申请人（原审一审被告、二审被上诉人）汉川市房地产管理局，住所地湖北省汉川市仙女山办事处西正街59号。法定代表人邵长发，该局局长。委托代理人谢世杰，该局干部。代理权限全权代理。委托代理人胡凯峰，湖北广众律师事务所律师。代理权限全权代理。再审申请人（原审一审第三人、二审被上诉人）梁志辉，男，1961年8月出生，汉族，汉川市人，住汉川市马口镇路口窖31号。委托代理人胡凯峰，湖北广众律师事务所律师。代理权限全权代理。被申请人（原审一审原告、二审上诉人）华中航运集团有限公司，住所地武汉市江汉区民权路2号。法定代表人张照建，该公司董事长。委托代理人付振标，华中航运集团有限公司2/13职工。代理权限一般代理。委托代理人杨玲，湖北瑞通律师事务所律师。代理权限一般代理。再审申请人汉川市房地产管理局（以下简称汉川房管局）和梁志辉与被申请人华中航运集团有限公司（以下简称华航公司）房屋行政登记纠纷一案，汉川市人民法院2004年12月16日作出（2004）川行初字第5号行政判决，华航公司不服向本院提起上诉，本院2005年5月10日作出（2005）孝行终字第5号行政判决，已经发生法律效力。汉川房管局和梁志辉不服，向本院申请再审。本院2005年11月22日作出（2005）孝行监字第4号行政裁定，对本案提起再审。本院提起再审后，依法另行组成合议庭，于2005年12月1日公开开庭审理了本案。汉川房管局的委托代理人谢世杰、胡凯峰，梁志辉及其委托代理人胡凯峰和华航公司的委托代理人付振标、杨玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审一审原告诉称，2002年7月24日原告的下属单位通信站与梁志辉签订了一份房屋转让协议，协议约定由原告将所属的汉川市马口镇朝阳北村房产一栋及所属土地使用权一并转让给梁志辉。由于所涉房地产一直由通信站四户职工居住，所以协议特别约定了买受人应对四住户按政策和法律规定给予妥善安置。在梁志辉未对四3/13住户安置的情况下，于2002年9月5日，在原告毫不知晓的情况下单方向被告申请办理房屋所有权手续。而被告既未问原告为何没亲自或委托他人来办理，也未审查当事人所提供资料的真实性就为其办理了过户手续，其行为违反操作规程和法律规定。请求撤销被告颁发的“马口2002、00236”号房屋产权证书的具体行政行为。原审一审被告辩称，为梁志辉颁证的程序合法，没有违反法律的规定，也没有损害原告的合法权益，且原告提起行政诉讼的时效已过，请求法院驳回其诉讼请求。原审一审第三人认为,作为买受人向被告申请办理产权证登记过户手续，没有违反法律规定，且原告提起行政诉讼已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。原审一审判决查明，2002年6月17日，原告的下属单位通信站向原告请示出售其位于汉川市马口镇朝阳北村房产一栋，并得到原告批准同意。同年7月24日，通信站与第三人梁志辉签订了一份房屋转让协议，协议约定上述房产转让给梁志辉价款5万元。由于协议所涉及房地产是原告为通信站所建的，一直由通信站的职工居住，所以协议特别约定买受人应当对四住户按政策和法律规定给予妥善安置。协议签订后，梁志辉给付了通信站价款5万元。通信站将该房屋的产权证、土地使用证和通信站向4/13原告呈报的关于处置房产的报告的批复及盖有通信站公章的付振标的身份证，一并交给了梁志辉。2002年8月26日,梁志辉向被告申请办理房产过户手续,同年9月5日被告为梁志辉颁发了房产证。2002年10月10日原告致函给梁志辉，要求履行协议所约定的内容，梁志辉接函后一再承诺将对四住户给予妥善安置。原告认为被告为梁志辉颁证，侵犯了自己的合法权益，遂向法院提起诉讼。原审一审判决认为，通信站与梁志辉的房屋转让行为是经原告批准同意的，也是真实有效的，且梁志辉向被告申请办理房屋过户手续的房产资料都是通信站提供的，亦是真实客观的。被告依据建设部第43号令城市房地产转让管理规定第七条之规定，予以审批颁证，其具体行政行为合法，应予以支持。依照中华人民共和国行政诉讼法第五十四条第一款第一项之规定，判决维持被告汉川房管局2002年9月5日作出的颁发“马口200200236”号房屋产权证书的具体行政行为。华航公司不服一审判决上诉称，依据房地产管理法和城市房地产转让管理规定第七条的规定,转让房地产时,交易双方须向房地产管理部门领取并填写房地产交易申请表以示申请。被上诉人向原审法院提交的证据交易契纸无效,本案所涉房地产系上诉人所有,通信站无权处分上诉人的房产,其过户手续程序是完全错误的。被上5/13诉人提交的其余证据不具备证据的关联性，不能作为认定被上诉人行政行为是否合法的依据。作为房地产的行政主管部门，在办理房屋所有权转移手续时根本没有尽到审查义务。请求撤销一审判决，撤销被上诉人为第三人颁证的具体行政行为。汉川房管局辩称，通信站与梁志辉的房产交易合法有效。上诉人提出契纸因价格、面积等数字未大写及有涂改应为无效，但涂改无效指的是涂改价格、面积的数据，并不是指交易名称，将误写的“房地产梁志辉与梁志辉管业”改为“房地产转让与梁志辉管业”根本不影响契纸的效力。上诉人提出买卖房屋申请过户登记必须要双方到场，这是没有法律根据的。付振标作为通信站负责人，在转让协议上签字，并将身份证复印件盖上单位公章交给梁志辉办理过户手续，那身份证就不是代表个人了。尽管该房屋的房产证书记载的所有权人是湖北省航运公司，但事实上一直由通信站使用。答辩人按照法定程序核实了申报的成交价格，并到了现场查看与调查。请求二审维持原判。梁志辉认为，汉川房管局产权登记转移的颁证行为合法有效，请求二审维持原判。原审二审判决认定，2002年6月17日，通信站向华航公司请示出售位于汉川市马口镇朝阳北村的房产6/13一栋，并得到华航公司的批准同意。2002年8月26日，梁志辉以通信站所提供的房产资料向汉川房管局申请办理过户手续期间的事实与一审一致。原审二审判决认为，梁志辉与华航公司通信站签订的房屋转让协议合法有效。但是，汉川房管局为梁志辉办理房屋所有权证时，原房屋所有权证书上载明的所有权单位为湖北省航运公司（后改为华中航运集团有限公司），但在交易契纸中的法人却为华航公司通信站，而华航公司通信站并没有华航公司的委托授权。城市房屋权属登记管理办法第十三条规定“代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人的书面委托书”。所以，华航公司通信站既不是权利人，也没有权利人的书面委托，无权处分房产权进而办理房屋权属登记。根据城市房屋权属登记管理办法第十七条规定“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”汉川房管局提供的证据中没有权利人华航公司提交的任何证明，不能证明权利人华航公司同意办理房屋权属转移登记。另外，交易契纸的填写与要求的形式要件严重不符，数字不仅没有按规定要求大写，且多项没有填注内容并有两处涂改，按照契纸所注明的“涂改或增减契载各项的契纸无效”，因此，这是一份无效的交易契纸。正是主要基于这一份无效的交易7/13契纸，使汉川房管局向梁志辉颁发了房屋所有权证书。另外，孝感市城镇房屋权属登记管理实施办法第十三条规定“购买的房屋登记、当事人应提交原房屋所有权证、房地产价格评估报告书、房屋安全鉴定报告书、房屋过户单、土地使用权证、契纸等”。汉川房管局所提交的证据中，并没有申请人梁志辉应当提交的房地产价格评估报告书、房屋安全鉴定报告书。虽然汉川房管局按房屋权属登记程序为梁志辉颁发了房屋权属证书，但该局在没有产权人同意的情况下，基于一份无效的交易契纸向梁志辉颁发房屋产权证书，其作出的具体行政行为所依据的主要证据不足，违反了法定程序。依照城市房屋权属登记管理办法第十条的规定，房屋权属审查是房屋产权登记机关应当遵循的法定程序，也是房屋产权登记机关应当履行的法定义务。汉川市房地产管理局在颁发房屋产权证书的过程中，没有严格按照城市房地产转让管理规定和城市房屋权属登记管理办法的有关规定，认真仔细地审核当事人的合法证明等相关文件和资料，没有尽到权属审查的职责，其所提出颁证行为合法有效的理由不能成立，其向梁志辉颁发房屋所有权证主要证据不足，违反法定程序，应为无效。华航公司认为颁证行为违法的上诉理由成立。遂判决一、撤销汉川市人民法院（2004）川行初字第5号行政判决；二、确认汉川市房地产管理局为梁志辉颁发的“马口20028/1300236”号房屋所有权证无效。一、二审案件受理费各3500元均由汉川房管局负担。汉川房管局和梁志辉向本院申请再审，请求撤销（2005）孝行终字第5号行政判决；维持（2004）川行初字第5号行政判决中确认汉川房管局向梁志辉颁发房屋产权证书有效的判决。理由梁志辉取得该房地产的权属已经汉川和中院的民事判决所确认，该判决已发生法律效力。梁志辉持华航公司下属的通信站所提供的有效证件来办理过户手续，审核和申办程序是合法的，并未违反法律规定。再审中双方当事人均未向本院提交新的证据。华中航运集团有限公司在再审庭审中陈述，通信站与梁志辉达成的房屋转让协议是经公司批准的，所需颁证的资料也是公司及通信站所提供的，但办理过户手续的前提是梁志辉要按协议承担安置四住户的义务，梁志辉不但没有承担义务，还起诉四住户侵权要其搬出，故此，我们才提起行政诉讼，要求撤销该颁证行为。只要梁志辉按协议承担义务，我们就同意他办理过户手续。梁志辉陈述，按协议内容只原则明确由我按当地房管部门有关搬迁安置政策妥善处理。况且，具体金额内容也没详细明确，合同也没明确先安置后颁证，我先颁了证并不否认不尽安9/13置义务，我同意按当地政策承担部分安置和搬迁费，但双方要协商达成一致。本院再审查明，华航公司诉梁志辉解除房屋转让协议一案，已经汉川市人民法院和本院一、二审民事判决认定协议有效，驳回了该公司的诉讼请求。一审法院认为梁志辉只需支付四住户的搬迁费，二审法院认为一审判决对梁志辉的后续义务已经明确，公司可与梁志辉协商解决或另行主张权利。梁志辉诉四住户侵权纠纷一案，已经汉川市人民法院和本院一、二审民事判决由四住户搬出所居住的房屋。上述两民事案均已发生法律效力。又查明，华航公司于2002年3月27日下发（2002）43号关于对通信站实施停业销号的决定，要求通信站做好人员分流、债权债务及资产善后处置等工作。据此，通信站于2002年6月17日向华航公司请示出售其位于汉川市马口镇朝阳北村的房产一栋，由此得到了华航公司的批准同意。另外，梁志辉在再审庭审中表示，在原二审时我即同意再给付华航公司万元作为安置四住户的费用，但应由公司负责出面安置四住户。我现在仍然是原来的意见，但是，四住户应尽快搬出该住房。再审查明的其他事实与原判认定的无异。根据双方当事人的诉辩，本案争议的焦点问10/13题是1、在四住户没有被安置的情况下梁志辉能不能申请颁证；2、在没有房屋所有权人亲自到场或出具书面授权委托书的情况下，汉川房管局能否为梁志辉办理房屋产权转移登记手续。关于争议的焦点问题1，华航公司认为，根据双方的协议约定，四住户应由梁志辉进行安置补偿，而梁志辉没有履行合同义务，汉川房管局未尽到审查义务，故不能为其颁证。梁志辉认为，由于合同约定不具体和不明确，也无法操作，而现已生效的民事判决也只认定我应承担搬迁费，但现在仍同意再给付25万元包干。汉川房管局认为，该民事责任是否已履行，法律没有规定在颁证时必须进行审查。本院认为，就民事中的安置补偿双方应按合同约定履行，就该合同而言，双方并未对颁证行为和安置补偿（含补偿的标准）的先后顺序作出约定，对合同不明确的内容双方可以协商解决或另行主张权利。由于法律没有规定在颁证过程中，房管部门必须对该民事责任进行审查，故汉川房管局对此没有审查的义务。关于争议的焦点问题2，华航公司认为，房屋所有权人是本公司，法律规定没有本公司的委托授权或亲自到场，汉川房管局就不能为梁志辉办理过户手续。梁志辉认为，房屋转让协议生效并付款后，依照法律的规定，我在法定的三十日内即持公司所提供的所有手续和资料向11/13汉川房管局申请颁证，手续和资料是齐备的。汉川房管局认为，房屋买卖双方是真实的意思表示，也付了款，且有公司的批复，况且原房产证也交给了梁志辉，也有通信站站长的身份证复印件，我们也到了现场进行查看。所以，就不再必须要有公司出具的授权委托书和公司的相关人员到场，该颁证程序是合法的。本院认为，华航公司在得知梁志辉已办理了房产证时，只是致函给梁志辉明确要求其履行合同义务。从其主观上来讲，只是督促梁志辉要承担安置四住户的民事责任，在当时并没有提出相关行政颁证的异议。可见，华航公司在将相关的房屋颁证资料提交给梁志辉时，是知道也是准许其去申请颁证的。在此情况下，在事后又提出应按法定的形式规定，应由公司派员到场和出具书面授权委托书，否则，汉川房管局就不能为梁志辉办理房屋产权证书的理由显然与本案的实际不符。梁志辉申请颁证，作为汉川房管局已尽到了依法审查相关手续及资料的法定义务。综上所述，本院认为，根据系列民事和行政案，华航公司与梁志辉双方争议的焦点实质是民事案中的安置补偿四住户问题。关于这一点，在再审庭审中，华航公司陈述的意见是客观真实的。即四住户应由梁志辉按合同约定来安置补偿。在民事争议中即或是梁志辉违约在先，也应该通过民事诉讼予以解决。本案中，梁志辉申请12/13颁证，作为行政机关只需依法审查相关手续及资料是否齐备，至于民事责任应由谁来承担及如何承担不属行政机关审查的范畴。从本案来讲，行政机关认为梁志辉申请颁证所提供的资