设计阶段的成本控制.ppt

一个永远的“矛盾”,设计阶段成本控制,困惑：,都知道很重要，但是谁来做？怎么做？,一直在努力，从未满意过？,靠个人英雄主义？,针对协信现状，为什么必须要做？,目录：,一、结构优化控制二、地下室优化控制三、户内精装修优化控制四、景观优化控制五、部品、公共区域装修标准控制六、设备选型、管网的优化七、成本对标及优化工作要求,原因：1、占总建安成本的比例较高。2、过剩部分客户价值低，不能成为卖点。3、一旦施工图完成，既成事实，往往没有时间进行优化，或者设计院的抵触情绪非常高。4、实际情况是，水分较大，差异巨大。,一、结构优化,同行在做什么？,我们现在如何控制的？,一、结构优化,两个指标：钢筋含量与混凝土含量。建筑结构设计专业度较高，可考虑以下方式进行优化工作：形成自身的标准化的结构设计要求体系；借助外部设计咨询公司或专业的结构优化公司开展优化工作；推进限额设计；从方案上判断结构的合理性、基础及结构的选型、专业力量过程跟踪控制、出图前快速测算指标（标准层）指标横向对比及是否超出目标。,一、结构优化,案例一：小高层钢筋含量34kg/m2广州某为12层住宅，经过设计、工程、成本等部门的共同努力，在设计单位的配合下，优化后方案钢筋含量为34kg/m2（含承台及地梁），相对同类结构钢筋含量经验值60kg/m2有较大幅度减少，甚至偏低。经相关专业人士评估认为结构安全度符合国家标准。从设计方面而言，已经没有任何的富裕，是结构设计的最底线。按5元/kg计算，钢筋成本较常规标准低130元/m2元。,一、结构优化,案例二：结构优化降低成本50元/m2武汉某项目在应用标准化施工图时，武汉公司规划设计部对结构部分进行了非常详细的分析，对柱梁板等构配件和配筋进行逐项优化，并在砼板配筋中采用冷轧带肋钢筋替代普通圆钢。优化后的结构指标较原版有一定幅度下降，成本降低较多。统计地上部分结构指标，钢筋含量从43.9kg/m2降至35.64kg/m2，砼含量从0.2744m3/m2降至0.2495m3/m2，成本降低50.76元/m2。,一、结构优化,二、地下室优化,原因：1、成本总金额高、单方造价也较高。2、过剩部分客户价值低，不能成为卖点。3、对房地产企业来说，大多是低效资产。4、一旦施工图完成，既成事实，往往没有时间进行优化，或者设计院的抵触情绪非常高。,决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几方面：1：地下车库规定停车数量2：地下车库范围、层数以及布置方式3：人防地下室面积、等级及布置方式4：停车率（重点内容）5：构造做法6：含钢量,二、地下室优化,成本结论：ADBC地下室尽量布置在地下一层，C方案不可取普通地下一层地下车库建安成本约1600元/平米，人防地下室约2300元/平米地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约20002200元/平米地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约20002500元/平米,二、地下室优化,人防地下室布置：,二、地下室优化,人防地下室布置：,二、地下室优化,注：总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在消防控制室、垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时，应进行特别说明及复核。当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时，停车位总数包括摩托车位折算后的数量。停车位总数包括当地政府认可的子母车位。,二、地下室优化,停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率,停车率：地下车库总面积/停车位总数,停车率限制,适用范围：适用于住宅楼下方的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库。,二、地下室优化,停车率限值不是最优值，不能因已达到指标而停止优化。注：很多较大型项目能做到30平米/辆以下,二、地下室优化,遇有特殊情况，应提前沟通确定1：当地下车库占地面积小于5000平米，同时建筑居中布置时，停车率值难于控制。2：当地库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到25平米/辆以下。,固有因素：是项目本身具有的，如规模、人防区面积等详规阶段就已确定，不受具体设计技术的影响设计技术因素：直接受设计师设计经验及技术水平的影响如：柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等,影响停车率的因素,二、地下室优化,提高停车率的关键措施,地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置（附图）避免行车道靠外墙布置避免布置平行或斜向车位设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位设备房面积勉强够用即可，不能有富余（附表）人防口部设施应布置在不影响停车的地方关键的部位对结构构件进行局部转换(慎用）,二、地下室优化,各地具体执行的车位尺寸及行车道宽度有差别，我们应依当地情况，争取可行的最小尺寸,提高停车率的关键措施,二、地下室优化,提高停车率的关键措施,一般一个10万平米规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设备房面积约700800平米左右.其中：变配电房：约150平米公变房：约50平米柴油发电机房：约100平米水泵房：约120平米生活水池：约100平米消防水池：约150平米其他：约50平米注：1、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右;2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途的假设备房;3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做.,二、地下室优化,设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而言，当首层是住宅时，应注意：水泵房及变压器的低频噪音对住户有影响，上部有水房间对下部电房有影响。,车位与柱网布置,问题一：普通车位2400 x5000mm，柱网怎么布置？答：柱网8000 x8000mm问题二：部分业主投诉车位宽度及深度严重不够,部分业主投诉车位宽度紧张，柱网怎么布置？答：柱网8000 x8000mm，大车位沿地下车库周边布置此时1：大车位沿周边布置，保证2700 x5300mm，沿边柱距可取6000mm2：两边靠柱的车位宽度取2500mm，满足部分较宽汽车的停放3：大车位部分成本增加约7%,二、地下室优化,想尽办法不要让柱距突破8200mm，否则层高、含钢量等指标将难于实现,车位与柱网布置,问题三：有个别地区要求车位2500 x5300mm，柱网怎么布置？答：柱网8100 x8300mm2：梁高会超过800mm，相应层高也会超过3600mm3：综合成本增加约10%此时：1：平行车道方向柱子断面宽应取550mm,二、地下室优化,一是看当地政府的执行力度，二是看大家普遍做法，验收时有没有被卡住过的例子，总之要尽最大努力不做大柱距,地下车库构造做法很多，并且多数都是长久以来沉淀的精华有几个关键点影响到成本，我们把它进行必要的明确和改进层高、覆土厚度、建筑垫层、排水找坡、汽车出入口坡道人防主要出入口构造做法对成本的影响主要体现在材料的使用上,关注几个要点,二、地下室优化,层高、垫层、覆土,二、地下室优化案例,二、地下室优化案例,二、地下室优化案例,二、地下室优化案例,二、地下室优化案例,二、地下室优化案例,二、地下室优化案例,二、地下室优化案例,二、地下室优化案例,二、地下室优化案例,二、地下室优化案例,二、地下室优化案例,二、地下室优化案例,二、地下室优化,归纳总结10个常见错误,二、地下室优化,归纳总结10个常见错误,二、地下室优化,归纳总结4个控制条件,二、地下室优化,归纳总结5个优化要点,三、户内精装修优化,合理定位：根据客户定位合理定位精装修标准，一般情况下，精装修总成本是售价的10%左右；在大的标准定位下，研究客户细分、如何客户价值最大化。,客户需求、市场定位决定装修标准客户细分：寻找目标客户群，目标客户的消费习惯、可承受价格区间、价值取向分析周边市场调查：收集分析当地同类型目标市场产品、竞品楼盘的装修标准及供应、销售情况装修标准确定：结合项目的市场定位，确定装修标准,此装修标准将指导后期设计方向（市场定位发生变化情况下将修订装修标准）,三、户内精装修优化,设计前置、样板先行在户型设计阶段需同步进行精装修深化设计，力求设计一步到位，减少或杜绝整改、重复施工等工程，降低成本。在正式大规模施工前，样板房先行，进行研究调整，降低后期客户投诉引起的整改成本。,过程中，跟进测算不同方案成本，控制在目标成本范围内。提交公司及各相关部门达成一致意见，确定全装修交楼标准，并完成书面审批。,三、户内精装修优化案例,案例一：设计前置,某项目厨房、卫生间已按水电施工图施工完成，但待全装修图纸出来后发现：各插座位置、给排水点位置、烟道开口等现场安装位置与精装图纸有较大出入，为满足装修标准，必须将完工部分做出改动，为此发生无效成本约20万，分摊到建筑面积增加成本7元/平米,厨卫设计、室内户型布置在主体施工图纸出来之前完成，明确给排水、插座、开关、空调摆放、橱柜摆放位置，避免二次凿除，发生无效成本。装修设计与施工图设计同步进行，尽量避免后期变更产生过多无效成本。图纸会审，较少错漏碰缺。,三、户内精装修优化案例,案例二：统一标准,某项目一期小高层64户为全装修交楼，营销为促进销售要求提供两种全装修标准供业主选择（1、650元/平米全装修成本，2、800元/平米全装修成本），从销售情况来看：1、选择普通标准的为59户，占92，2、选择豪华标准的为6户，占8。从销售反馈的信息来看，提供两种装修标准对销售基本没有促进，反倒让客户犹豫不决。,一个项目只做一种装修标准，采购，施工管理，预结算，营销等一系列工作都简单化，提高工作效率,三、户内精装修优化案例,案例三、合理的优化设计,拉丝不锈钢,三、户内精装修优化案例,案例三、合理的优化设计,三、户内精装修优化案例,案例三、合理的优化设计,类似的设计方案优化，在装修房的设计过程中还能找到很多很多！这里只是抛砖引玉，大家要在接下来的具体项目的成本优化工作中多思考！多发现！,三、户内精装修优化,甲供料选择和采购,三、户内精装修优化,甲供料选择和采购,甲供材料比例已经占到装修总成本的近60%，控制住材料费用是成本得以降低的最为关键的一点。采用战略招标、集中采购、一站式采购有利于成本降低。以合适及功能性为标准设计，合理的配置、理性的选用材料部品。成本、采购人员对市场价格、竞争对手配置要熟悉。对装修材料选择提出合理化建议。,三、户内精装修优化,统一精装修成本测算格式,各项目口径统一，方便成本横向比较，方便控制与优化。有助于测算过程中及时发现成本配置过剩科目，向公司提出优化建议。,三、户内精装修优化,统一精装修成本测算格式,测算模版示意：,三、户内精装修优化,统一精装修成本测算格式,测算模版示意：,四、景观优化,软硬景比例控制,3:7,四、景观优化,此定义针对高层和多层类项目制定，别墅类项目可以参考使用。,园建面积,车行道+停车位(社区围墙),商业街+架空层,别墅庭院+院墙,景观,软景70%,硬景30%,灌木,地被,草坪,铺装广场,人行道,木平台及栈道,构筑小品,硬底水景,泳池,各类活动场地,运动场地,注：1.所有计算面积均为平面投影面积2.隐形消防车道按面层材料区分计算（例：面层为草坪算软景，面层为铺装算硬景）,7135m2,硬景,水景,软景,600m2,17048m2,硬景/软景,3/7,70%,30%,标准配比,3/7,应用实例1,严格控制硬景比例,应用实例1,现场照片,应用实例2,5910m2,硬景,水景,软景,580m2,18200m2,硬景/软景,29/71,71%,标准配比,3/7,泳池,1020m2,29%,合理分配各种配置,广场道路,四、景观优化,景观成本投入合理规划,控制措施：由设计人员与成本人员，根据小区景观的主次、重要性进行成本预分摊，按分摊的各段成本进行控制，以利于实现景观中心突出、减少低效成本的目的。分配原则：客户关注度原则，重点突出原则。,四、景观优化案例,案例,某项目景观总成本928万，平均377元/m2，总环境按照环境区域分为：619展示区、小围合、大围合三个区域；经与设计讨论，确定各区域重要性系数分别为1.11、0.73、1.0，则成本控制额为：,四、景观优化案例,案例,该项目最终各区域成本实际发生比例为：,由上表我们可以看出，该项目的环境成本的使用是比较均衡的，最大差异率为10%，与平均指标相比，差异幅度仅为5%。,四、景观优化,“看不见”的景观成本,问题：人行路（人行广场）基层成本是多少？,根据统计，有关人行路面基层的做法有十几种，价格相差50元/！,此部分成本只有结算的时候才看得见，缺乏控制。,这部分施工前和施工后都“看不见”的东东，我们该不该控制成本？,目标：保证路面质量，合理控制造价。,现状：各一线项目采用的基层厚度和水泥标号不统一导致成本相差较大，或者配置太低导致路面沉降。,基层材料价格分析：,影响基础层价格的因素：1.非自拌2.泵送3.总包施工,+2030元/m3+10元/m3-2030元/m3,推荐做法：人行路基层,说明：基层综合造价（含人工及管理费）43.5元/，社区内部人行路面及广场推荐此做法。,基础做法：100厚C15混凝土综合价格：35元/,垫层做法：80厚6%水泥石粉渣/级配砂石综合价格：8.5元/,素土夯实综合价格：此部分价格含在垫层价格之内,面层,面层与基层价格分析：人行,由此可见，基层的价格在整体费用中的比重还是较为重要的，请相关部门要重视，并严格控制基层厚度和混凝土标号！,问题：车行路（消防通道）基层成本是多少？,由于车行系统的基层地质情况较多，不能统一，针对地库顶板或地质较好的情况做推荐做法，其余情况则不规定,推荐做法：车行路基层,说明：基层综合造价（含人工及管理费）49元/，社区内部非消防通道车行路及停车位推荐此做法。,基础做法：100厚C20混凝土综合价格：38元/,垫层做法：100厚6%水泥石粉渣/级配砂石综合价格：11元/,素土夯实综合价格：此部分价格含在垫层价格之内,面层,推荐做法：消防路基层,说明：基层综合造价（含人工及管理费）97元/，社区内部消防通道车行路及等高面推荐此做法。,基础做法：200厚C20混凝土综合价格：75元/,垫层做法：200厚6%水泥石粉渣/级配砂石综合价格：22元/,素土夯实综合价格：此部分价格含在垫层价格之内,面层,车行基层价格分析,建议：,控制设计图纸：对于道路及广场的基础做法要审核，避免过高配置,控制现场实施：尽量参照推荐做法，如有现场变动需综合考虑再决定,合理控制，保证质量,控制结合方式：有构筑物（亭子、花架）或者不同材料衔接的可局部加固基层,五、部品、公共区域装修标准控制,根据项目的成本构成情况，高和中的比例约为40%,根据客户感知度的不同，应进行合理的归类和排序，建立营销、设计、成本沟通的基础。产品差异和客户价值认知不同，主要体现在客户感知度高和中的部分。,五、部品、公共区域装修标准控制,客户感知度高的内容，成本标准确保品质；客户感知度低的内容，严格控制标准。在总成本不变的情况下，根据客户价值，调整成本配置，提升产品竞争力。,五、部品、公共区域装修标准控制,门窗,控制点1：面积（窗地比）窗地比应不超过同类产品经验值。控制点2：型材、五金的选用，选择适合的材料及品牌档次。,栏杆栏板,控制点1：合理选型、选材，生活阳台应重点控制。控制点2：在既定的立面风格下，优化栏杆的型材、连接方式。,外墙装饰,控制点:1：外墙装饰材料档次、外立面复杂度、立面主次划分、外装材料适用性与后期维护容易性。控制点2：立面主次划分，确保重点立面（如低层、主线条），大面寻求替代材料。,入户门,控制点1：合理选型、选材，合理确定门的尺寸。控制点2：内部构造优化，锁具、五金的档次合理选择。,五、部品、公共区域装修标准控制,标准层电梯厅或平台,控制点1：是优化的重点，严格控制装修标准。控制点2：保证电梯正面（如门套）及电梯入口的品质，重点优化其他立面及走道的用材和档次。,高层住宅楼梯间,控制点1：客户感知较低，必须严格控制装修标准。控制点2：重点降低地面用材、乳胶漆档次、栏杆档次。,大堂装修标准,控制点:1：客户感知度很高，应确保较高的品质。,六、设备选型、管网的优化,供电方案优化,控制点：配电设备布置、供电方案比选、关闭所选址、负荷、设备选型、电缆选型设计。,供水方案,控制点1：水泵房建设、供水方案比选。控制点2：室外管网走向及线路的优化，避免绕大弯等；优化管井的数量；优化标高设计。,消防方案,控制点：布置消防分区、防火墙设置,智能化工程,控制点：设备档次控制、物业管理分区,电梯工程,控制点：梯速、载重、装修档次,我们成本系统要做的首要工作走出去！主动了解我们的竞争对手！了解他们的产品都做成什么样了？知道我们在行业中的位置和水平！知己知彼，了解对手的做法，再与自己做对比分析，找到优劣势，扬长避短，提升产品竞争力！,成本对标,从营销角度确定我们楼盘真正的竞争对手！获取竞品楼盘清单！找准对手，才好下手！,第一步：找准目标！,成本对标,了解竞争对手哪些信息？竞品楼盘的成本数据竞品楼盘的部品配置：主要关注外立面、门窗、栏杆、大堂装修、电梯厅装修、电梯配置、入户门（锁）等等竞品楼盘的小区规划、景观配置：主要关注其停车布置、软硬景比例、乔木灌木比例等竞品楼盘的各种材料品牌、施工单位资源等,第二步：组织策划,成本对标,通过各种方式收