《房地产估价理论与方法》模拟试题（二）（答案分离版）

一、单一选择题1.按照我国法律的规定，娱乐地的最高年限是年。A.70B.60C.50D.402.房地产的不可移动、不可隐藏、难以变身，因此很难避免未来制度、政策等变化的影响。这是因为()的属性。A.没有移动性B.用途多种多样C.相互影响D.容易受到限制在房地产价格中，理论价格是。A.稳定平衡价格B.不稳定的平衡价格C.短期均衡价格D.长期均衡价格4.用于评估市场价值的贴现率应与该房地产的风险相对应()。A.社会一般报酬率B.最低预期收益率C.特定投资者要求的最低预期收益率D.特定投资者要求的最低报酬率5.在评估市场价值时，要求未来净收益的估计是()。A.主观B.客观C.悲观D.乐观主义6.在评估投资价值时，折扣率为()。A.社会的一般收益率B.收益法的资本化率C.投资者要求的满意收益率D.投资者要求的最低收益率7.现行房地产的价值应在新房地产的价值小于拆除现有建筑的成本减去建造新建筑的成本的余额时进行评估。A.现状前提B.改造前提C.转换目的前提条件D.重复使用先决条件8.一所住宅共30万韩元，一所住宅125平方米，内墙面20平方米，分割的总建筑面积为25平方米，该住宅每平方米建筑面积价格为人民币。A.1765B.2000C.2069D.24009.甲、乙两相邻地块的市值分别为60万元、40万元，合并两块土地总价值为120万元。甲地块的用户想买乙地块的话，对双方来说最公平合理的普通价格应该是1万元。A.40B.48C.50D.6010.在某些房地产交易中，买方向卖方支付29万元，与买卖有关的税费全部由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖时卖方和买方要缴纳的税金通常为交易价的5%和3%，该地区房地产交易的通常交易价为1万元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.911.为了评估房地产2002年10月13日的价格，选择了可比较案例a，其交易价格为3000元/平方米，交易日期为2001年11月13日。据调查，这种房地产的价格从2001年6月到2002年10月，每月平均上涨了1%。可比较实例a的交易日期调整价格为()元/。A.3214B.3347C.3367D.345812.2006年3月，一处房地产的价格为2009元/平方米，目前将调整为2006年9月的价格。据了解，该房地产的2006年3月至9月的价格指数分别为99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(两者均为基准100)，该房地产2006年9月的价格为人民币/人民币/人民币。A.2700.8B.2800.1C.2800.8D.2817.713.某房地产的收益期为40年，未来3年的年净利分别为15万元、18万元、23万元，到以后收益期结束为止，每年稳定25万元，这种房地产的报酬率为8%，那么该宗房地产的收益价格将最接近()万元。A.280B.285C.290D.29514.预计某房地产今后第一年总收益和总支出分别为12万元、7万元，以后各增加2%和1%，这种房地产的报酬率为8%，这种房地产的价格为1万元。A.100B.77C.63D.4215.()不仅考虑了房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。A.总租赁乘数法B.潜在总租赁乘数法C.有效总收入乘数法D.净收入乘数法16.某商品住房总价98万元，首付30%，其余抵押贷款，贷款期限15年，按月偿还利息，贷款年利率7.5%，自己的资金资本化率为8%。合并的资本化率为()。A.7.65%B.8.75%C.9.42%D.10.19%17.某房地产的净利为每年50万元，建筑价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，该种房地产的土地价值为1万元。A.260B.450C.460D.50018.建筑的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系是()。(2001年考试问题)A.有效经过年等于实际经过年B.有效经过年比实际经过年短C.超过实际经历年的有效经历年D.有效经过年可能比实际经过的年数短或长知识点：建筑物折旧方法19.(某建筑物的建筑面积为200平方米，有效年数为12年，将价格重置为800元/平方米，建筑物的经济寿命为40年，残值率为2%，则使用直接法计算该建筑物的现值。)。(2004年考试问题)A.10万2千韩元B.11万0万韩元C.11万3千元D.11万5千元20.建筑物的实际经过年数为10年，评价者通过现场调查判断，由于建筑物设计老化和维护不良，功能折旧和物质折旧比正常建筑物高，然后判断，有效经过年为18年，剩馀经济寿命为22年，残值为4%，以直线方式计算建筑物的新率。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%21.一商业房地产在取得40年土地使用权的那一年开始建设，同意建设期间3年，建筑经济寿命60年，土地使用权转让合同使土地使用期限不可持续。商业房地产的折旧期限为()年。A.37B.40C.60D.6322.评价对象是适合事业使用的开发对象土地，目前该房地产的无风险回报率为5%，风险回报率为安全利率的60%，则该房地产的报酬率应为()。A.2%B.3%C.5%D.8%23.在开发法中，假设开发完成后与房地产价值对应的时间通常为()。A.开发结束时间B.预计开发的房地产购买时间C.开发期间的特定时间D.总租赁销售时间24.应用假设开发法时，应计算购买土地时应缴纳的税金，并考虑销售开发完成的房地产时应缴纳的税金。A.买方，买方B.买方、卖方C.卖方，买方D.卖方，卖方25.应用移动平均法时，一般要根据房地产价格变化来计算移动平均。A.市场行情B.周期长度C.实际时间D.更改级别26.土地面积为10000平方米，根据土地使用条件及计划限制的容积率为1.2，地面地价为1500韩元/m2的房地产开发地。如果容积率提高到1.6，地面地价不变，则该房地产开发土地将以容积率增加，所需地价为1万元。A.375B.450C.500D.60027.某房地产的总价值为5000万韩元，其总额为2000万韩元，总建筑面积为10000平方米，甲方拥有该建筑的一部分，该部分建筑价值为90万韩元，该部分建筑面积为200平方米。按土地价值分配，a拥有的土地份额为()。A.1.0%B.1.5%C.2.0%D.2.5%28.评估报告适用的有效期限长度应根据评估目的和预期评估对象的市场价格变动程度而定，原则上不超过此值()。A.3个月B.半年C.一年D.2年29.一位鉴定家于2008年9月27日向评价委托人传达了评价报告。此报告包括评估工作日期2008年9月20日至26日，评估点2008年9月23日，评估对象现场查找日期2008年9月22日至23日，评估报告使用期限为2008年9月26日至半年。因此，认为报告发布日期为()。A.2008年9月20日B.2008年9月23日C.2008年9月26日D.2008年9月27日30.审查并通过评价报告后，负责评价项目的至少注册房地产鉴定人签名，并加盖评价机关的公章，以评价机关的名义发行。A.1人B.2人C.2人以上D.3人以上31.评价基础中的主导作用是()。A.评估目的B.估价点C.评估对象D.评估方法32.如果评估时的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，假设评估对象必须在短时间内完成交易，则评估值必须为()。A.慎重的价值B.市场价值C.快速实现价值D.投资价值33.在家庭开发中，不包括需要计算利息的项目()。A.正在开发的房地产的未知价值B.取得开发中房地产的税金C.发展利益D.后续开发成本、管理成本和销售成本34.不包括评估项目完成后需要存档的文件数据()。A.委托评估协议B.现场调查记录C.评估人的工作时间D.发给委托人的评估报告35.评估委托合同的内容通常不包括在内()。A.客户的姓名或名称B.评估服务费和支付方法C.争议解决方法D.客户指定的评估对象二、选择题1 .不包括对房地产本身的投资改善内容()。A.经济发展B.改善交通条件C.改善财产管理D.装饰变形E.更新或添加设施设备房地产取决于开发程度，可以分为()。A.自由房地产B.生地C.毛主义者D.宿命E.现实以下不是补药()。A.住宅和相应的娱乐房地产之间B.酒店和办公室之间C.大城市郊区的住宅和高速公路收费D.经济适用房和普通商品住宅之间E.住宅与其商业房地产之间4.以下情况可能导致房地产价格上涨():A.提高贷款利率B.加强房地产开发贷款C.对房地产持有征税D.对房地产持有的减税E.提高最低采购首期付款比率评估中的最佳使用情况尤其是()等。(2004年考试问题)A.最佳用途B.最佳位置C.最佳规模D.最佳环境E.最佳强度以下哪一项使用市场法很难评价()。A.特殊工厂B.普通住宅C.库存集D.博物馆E.在建设中在房地产交易中，经常需要缴纳一些税金。根据税法以及中央政府和地方政府的相关规定，卖方要缴纳的税金有()等。A.土地使用权出让金B.营业税C.土地增值税D.契税E.所得税8.对于土地，比较物理情况，调整内容如下()。A.形状B.外部附属设施C.环境景观D.基础架构完整性E.场地平整度9.使用收益法求纯利润时，必须考虑房地产()。A.客观收益B.实际收入C.类型收益D.无形收益E.潜在收益10.在收益法中，确定补偿率的基本方法不包括()。A.市场提取方法B.累积方法C.指数调整方法D.ROI排序插入方法E.收入乘数法11.利润乘数是房地产的价格除以一定年收益的倍数，不包括在内()。A.总租赁乘数B.利润乘数C.净收入乘数D.销售收入乘数E.总利润乘数12.在估算土地回购价格时，通常假定该地的大厦不存在，其他情况保持不变，并利用()等计算该地回购价格。A.市场法B.成本法C.假设发展法D.基准地价修正法E.长期趋势法13.建筑折旧分为三大类别：材料折旧、功能折旧和经济折旧。其中经济折旧为()。(2006年考试问题)A.功能下降B.功能不足C.环境污染D.交通拥挤E.正常磨损14.在开发法中，开发完成后，假设房地产租赁或营业，自我用例的话，开发经营期限为()。A.开发期间运营期间B.开发期间运营期间C.开发期间运营期间-前期-建设期间D.开发期间运营期间-前期-建设期间E.初期建设期运行期15.收集评估所需信息的通道主要是()。A.问线人B.审查评估机构自己的数据库C.鉴定家在现场看到评价对象时获得D.请求委托人E.关于自估计三、解决问题1.尽管房地产是唯一的，但很多房地产之间仍然有一定的替代性，彼此之间具有一定的竞争性，在价格上相互吸引。（）对或错2.具有特定土地使用年限的房地产价格长期呈下降趋势。（）对或错3.从特定占有者的角度来看，土地有时有寿命，特别是通过政府转让方式取得的土地使用权有期限。（）对或错4.从实物来看，现实的房地产评价对象包括共享的房地产、正在建设的工程、根据未来情况的房地产、非法安装场所或非法建筑商的房地产等