房地产全程策划方案之项目投资策划营销

华中商业网房地产规划方案的结构构建与分析第一章项目投资策划营销项目投资规划营销是整个事件最重要的环节，反映了发展者选择开发项目的过程，这个过程是测量发展者物业运营能力的重要环节项目投资规划营销对项目的价格模拟和生产率分析，提出规避开发风险的战略建议，并对项目开发规律提出专业意见。项目用地周边环境分析1 .项目土地性质调查.地理位置地质地形状况土地面积和红线图土地规划的可用性.七通一平现状2 .项目用地周边环境调查.区域周边的建筑物绿化景观自然景观历史人文景观环境污染状况3、分区交通条件调查.区域周边的市政网络按照公共汽车的现状、远景进行计划.项目水、路和空运情况区域周边的市道进入项目区域的直入交通网的现状4、周边市政辅助设施调查购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、饮食、体育生活服务娱乐场所.不利于周边可能存在的项目的干扰因素历史人文地区的影响二区域市场现状及其趋势判断一、宏观经济运行情况国内生产总值：第一产业数第二产业数第三产业数房地产所占比例和数量房地产开发景气指数国家宏观金融政策：货币政策利率房地产贷款政策.固定资产投资总额：全国和项目所在地其中房地产开发的比重社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品房价指数中国城市房地产合作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况和政府相关政策法规.项目所在地的居民住宅形态和比重.政府关于开发和流通各种住房的政策法规.政府就商品住宅的金融、市政计划等政策法规.短期中期政府的项目所在地和项目区划周边的市政计划3、项目所在地房地产市场整体供需现状4、项目所在地商品住宅市场板块划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格动向及市场价值发现6 .商品住宅的顾客构成和购买实况分析不同层次商品住宅客户分析商品住宅顾客购买行为分析三土地SWOT (深层次)分析1 .项目分区优势2 .项目分区劣势三、项目区划的机会点四.项目区划的威胁和困难四个项目市场定位1 .类比竞争楼盘调查.模拟竞争大楼的基本资料.项目户型结构的详细情况.项目规划设计和销售资料综合评价2 .项目定位.市场定位：区域定位基于主要客户的定位.功能定位建筑风格定位五项价值分析1 .商品住宅项目价值分析的基本方法和概念商品住房价值分析法(类似可行价值分析法):选择可模拟的项目决定这样的大楼价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析模拟项目价值可实现的各要素特点比较本项目和各种比较项目的价值实现要素的对比并定量化从价值要素的对比度来判断本项目能够实现的平均价格.模拟可实现价值决定因素：模拟土地价值a市政交通与直达交通便利性差异b项目周边环境差异：自然与绿化景观差异教育与人文景观的差异不同污染程度的差异社区素质差异c周边市政的便利性差异项目可以提高价值判断a建筑风格与立面设计、材质b单体户型设计c建筑空间布局与环艺设计d小区组合与物业管理电子形象包装与营销策划f开发人员品牌和实力价值实现的经济因素a经济因素b政策要素2 .项目能够实现价值分析模拟大厦的分析与评价.项目价值模拟分析：价值提升与要素比较分析的实现项目的模拟价值计算6料号价格模拟1、平均价格的确定住宅项目平均价格决定的主要方法：模拟价值算术平均法有效需求成本提高法a分析有效市场价格范围b确保合理利润率，增加有效需求价格用以上两种方法综合分析确定平均价格2 .项目中具体单位的价格模拟商品房价法：差异价格系数定价法(日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数)确定不同的差异价格系数：决定基础平均价格确定系数决定幅度具体的单位价格模拟七个项目投入生产分析1 .项目经济技术指标仿真项目总体经济技术指标.第一期经济技术指标二、项目初步成本模拟成本模拟表及其说明3 .项目收入部分模拟.销售收入模拟：销售平均价格假设销售收入模拟表.利益模拟和说明：仿真说明利润模拟表.敏感性分析：可变成本波动时对利润的影响销售价格波动对利润的影响八投资风险分析及其规避方法启示1 .项目风险性评估.价值提升及其实现的风险性：项目规划和设计是否足以增加项目周数边缘项目的模拟价值项目形象的包装和营销是否成功2 .资金运营风险性.减少资金占有比例，加快资金周转，降低财务成本.充分把握销售节奏和开发节奏，尽可能少的资金占用起步项目，在最短时间内实现资金回收3 .经济政策风险国际国内宏观经济状况的变化.国家地方有关房地产政策的公布和有关市政辅助设施的建设九开发节奏建议1 .影响项目发展节奏的基本因素政策规制因素.区划情况因素发展者操作水平