房地产租赁价格评估报告

北京* * * *房地产评估有限公司地址:北京* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *房地产租赁价格评估报告项目名称:光华阳光水城、华宇西城景观、俊峰龙凤云洲三个租赁房地产场地的租赁价值评估评估人员:龚玥集团、三级投资银行玉兰集团评估日期:2011年5月2日内容致委托方的信函鉴定人说得很清楚评估的假设和限制房地产评估结果报告我委托鉴定人二。委托鉴定人Iii .评估对象的概况四.评估的目的V.评估时间点六.价值的定义七.评估基础八.评价原则九.评估方法X.区域因素的修正十一、个人因素修正十二。评估结果十三。评估者十四。评估日期十五、申请评估报告的有效性1致委托方的信函xxxxxxxxx:承蒙委托，对位于沙坪坝杨公桥站龙凤云洲区君丰龙凤云洲的房地产进行了租赁价值评估，为住宅房地产租赁提供价格参考依据。根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序，采用科学的评估方法，在认真分析现有数据的基础上，经过认真准确的计算，并详细考虑了影响该房地产租赁价格的各种因素，评估人员于2011年5月2日对评估对象的评估结果确定如下：一、评价目标估价对象为沙坪坝杨公桥站龙凤云洲住宅区君丰龙凤云洲。估价对象土地使用权出售，登记用途为商品房。本次评估共有一个评估对象和两个评估实例。评估时，被评估对象没有抵押、质押、担保等其他权利。二。评估时间点2011年5月2日三。评价的目的住宅用途的房地产租赁作为价格参考。四.评估结果根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序，采用科学的评估方法，在认真分析现有数据的基础上，经过认真准确的计算，综合考虑影响房地产租赁价值的各种因素，评估人员于2011年5月2日对评估对象的价值结果确定如下：房屋租金：光华阳光水城-895元整华宇西城丽景-人民币1048元整俊峰龙凤云舟-1081元整首都：光华阳光水城-人民币捌佰玖拾伍元整华宇李喜成京人民币壹仟肆佰捌拾元整俊峰龙凤云舟-人民币108.11元整评价结果摘要财产名称租金(元/月)光华阳光水城895元/月华宇西城美景1048元/月俊峰龙凤云舟1081元/月投资银行三级房地产租赁评估小组2011年5月2日鉴定人说得很清楚我们郑重声明：1.本评估报告中陈述的事实真实准确。2.本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已经陈述的假设和限制的限制。3.我们对本评估报告中的评估对象不感兴趣，对相关方也没有任何个人利益或偏见。4.我们根据中华人民共和国国家标准(GB/T 50291-1999) 房地产估价规范进行了分析，形成了意见和结论，并撰写了本评估报告。5.估价人员王景森、胡琼丹、冉、对本估价报告中的估价对象进行了实地调查，并对其建筑物、构筑物和设施的完整性进行了评估。但建筑物及相关设备的质量状况最终以相关资质机构的鉴定结果为准。6.本报告的评估结果仅供委托方用于本次评估，不得用于其他目的。未经本评估机构书面同意，本报告的全部或部分内容不得提供给委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人，也不得以任何形式公布。1.由于本次评估是为住宅用途的房地产租赁提供价格参考依据，评估的前提是维持现状。2.本报告中评估的房地产租赁价值仅用于本报告中设定的评估目的，不得用于其他交易。本次评估采用市场比较法评估房地产的租赁价值。3.报告中评估的房地产租赁价值不涉及独立于建筑物的设施和设备(此类设备的存在或不存在不影响建筑物的正常使用)。4.房地产评估结果非常及时，在一定条件下获得的结果只能应用于特定时期。本报告评估的房地产租赁价值为评估对象在评估时的价值。随着时间的推移和房地产市场的变化，估价对象的价格或价值可能会发生较大变化，估价报告需要相应调整甚至重新评估。6.本报告自发布之日起一年内有效。房地产租赁评估结果报告我委托鉴定人二。委托鉴定人三级投资银行评估小组Iii .估价对象概况(包括房地产)1.房地产的位置2.房地产现状根据委托方的介绍和评估人员的实地调查，评估建筑为钢筋混凝土建筑。该建筑的结构、装饰、设备及目前用途如下：建筑物的详细清单财产名称光华阳光水城华宇西城美景俊峰龙凤云舟自然商品房商品房商品房房屋类型一个房间，一个警卫两个房间，一个大厅，一个警卫两个房间，两个大厅和两个警卫租金850元/月1100元/月1200元/月交通状况209杨家坪井口(中间车)，210菜园坝白公关(中间车)，215朝天门双碑，265朝天门双碑(中间车)，227沙坪坝井口板边街，221土湾双碑嘉陵厂，237西南医院井口，467磁器口大坪九坑子距沙区最繁华的商业中心三峡广场号仅3分钟车程。总线228 267 881 821 808 209超过210，215，217，221，228，808，265，702，821，805辆公交车经过，距离三峡广场只有三分钟的车程周围环境阳光水城位于沙坪坝区“北方新城”的中心地带，在主要的科学园区内，靠近嘉陵江，西北部是著名的歌乐山风景区。地理位置独特，总建筑面积40万平方米，是目前沙坪坝区最大的园林贵族社区。毗邻沙坪坝公园和歌乐山居住区景观规划体现了人与自然的完美结合，绿化率高达43.89%，水系占20%。主体是一个20，000平方米的超宽中庭景观，有一个轴，两个池，三个森林和四个广场。中央供水系统分为两部分。一个近1000平方的游泳池可以游泳和玩耍。这也是一个罕见的水景。水系统沿斜坡向下分开，水流变小成溪流，形成延伸到较低部分的重叠水。住在这里既舒适又舒适。增加一分太胖，减少一分太瘦。经过对市场的仔细研究和对人们生活习惯的调查，俊峰龙凤云洲的户型设计本着实用、舒适、健康的原则。从50到120，户型是经典，从简单的一室到舒适的功能性三室，满足不同家庭结构的顾客的需求。房型是方形和实用的，几乎没有浪费户型。每平方米都有自己的空间定位。每个家庭都可以看到没有死角的景观，享受20，000平方的中庭，从这里可以看到无限的风景。应尽可能使功能精细完整，并突出细节。地理位置沙坪坝区杨公大桥附近餐饮：家福火锅(杨公桥店)、重庆家福火锅杨公桥店、农老灶火锅、河西火锅(梨杨璐)、千美麻辣虾、购物乐进连锁超市(梨杨璐)、好又多超市重庆信阳店、家乐福超市三峡广场步行街店、梅家乐超市、大川花园农民超市毗邻三峡广场步行街(仅几分钟车程)购物：国美丽阳百货商店王府井百货商店食物和饮料：两江双椒鸡和两江火锅基础设施教育：重庆市沙坪坝区白鹤岭幼儿园、沙坪坝小学，市政设施：同家桥邮政局、三间碑邮政局、中国工商银行杨公桥支行、中国新河杨公桥支行、中国工商银行杨公桥支行等。教育：南开68中学杨公桥小学重庆大学西南政法大学，配有游泳池、幼儿园、网球场、羽毛球场、乒乓球台、基本健身器材等教育条件：重庆大学西南政法大学任教师。医院：西南医院爱德华医院主要区域学校医院银行：招商银行、农业银行、工商银行评价对象的土地开发程度为宗地外“七通”(即接入、供电、供水、供水、通信、供热、供气)，宗地内“五通”(即接入、供电、供水、供水、通信)。四.评估的目的为住宅房地产租赁提供价格参考依据V.评估时间点2011年5月2日六.价值的定义本次评估采用公开市场价值标准。估价结果中房地产的租赁价值是指估价对象2011年5月2日的开发程度为宗地外“七通”(即接入、供电、供水、供水、通信、供热、供气)和宗地内“五通”(即接入、供电、供水、供水、通信)的条件下的租赁市场价值。七.评估基础1.相关法律、法规、政策文件和技术法规(1) 中华人民共和国土地管理法(2)中华人民共和国城市房地产管理法；(3) 房地产估价规范(4) 城镇土地估价规程 .2.委托评估人持有的相关材料及评估人现场调查获得的材料。八.评价原则1.合法性原则房地产估价应以估价对象的合法使用和处置为基础。本报告坚持这一原则。2.代入原理具有相同使用价值和替代可能性的房地产会相互影响和竞争，使它们的价格相互牵制并趋于一致。因此，在房地产评估中，可以通过比较房地产的各种条件来评估租赁价格。3、最高最佳使用原则房地产评估应以房地产的最高和最佳利用为前提。本报告旨在为委托评估人进行的住宅用房地产租赁交易提供价格参考依据，前提是保持现状。4.评估时间点原则房地产市场在不断变化。房地产价格具有很强的时效性和时效性。这是某个时间点的价格。在不同的时间点，同一房地产往往有不同的价格。本报告评估日期为2022年5月2日。九.评估方法房地产评估中常用的评估方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、重置成本法、基准地价法等。根据估价对象的特点和掌握的市场数据，在遵循相关法律、政策和技术标准的基础上，本次估价采用市场比较法对估价对象进行评估，最终通过综合计算确定估价对象的当前市场价值。采用市场比较法获取被评估物业的租赁价值，是根据替代原则，将被评估物业与近期类似物业的租赁交易价格进行比较，通过比较租赁交易情况、区域因素和个人因素，获取被评估物业在评估基准日的租赁价值。X.区域因素的修正区域因素对照表区域因素Exa相同(100/100)商业区繁荣相同(100/100)差(100/99)更好(100/101)总数100/101100/99100/103十一、个人因素修正个体因素对照表个体因素示例1示例2评估对象新近程度相同(100/100)相同(100/100)相同(100/100)装饰程度正常(100/99)精装(100/102)精装(100/102)地面10(100/98)16(100/102)18(100/102)配套设施(家用电器)简单(100/99)标准(100/101)完成(100/102)其他个人因素只有一个人可以停留，室内条件相对简单(100/98)它可以和良好的室内条件一起出租(100/101)它可以和豪华的室内环境一起出租(100/102)总数100/94100/106100/108十二。评估结果根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序，采用科学的评估方法