关于商业地产策划的感想

不要后悔翻身，只是讨厌着急。2 .有些人错过了，就算遇到了永远也无法恢复原状的人，也有人永远不能在一起。 这些是刻骨铭心的痛苦3 .每个人都有青春，每个人的青春都有故事，每个人的故事都很遗憾，不幸的是有着青春的美丽。4 .方苟说：“人可能总是在做些什么，但是想忘却也忘不了。”方苟说：“那个时候，我们不说爱，爱是多么遥远，多么沉重的语言啊。 我们只是说喜欢，喜欢也偷偷摸摸。”6 .方茴香说：“相见之所以怀念，是因为相见只是在现实面前哀悼悲伤，怀念是因为命运的谎言可以变成童话。”7 .村头有一棵巨大的雷击树，直径十几米，此时，主干唯一的柳树已经在朝霞中遮住了荧光，变得很普通。8 .这些孩子都很活泼动作好，吃饭也不太诚实，很多人抱着陶钵走出家门，聚在一起。9 .石村四周草木丰富，猛兽多，守山。 村里人的食物相对不富裕。 只是粗麦饼、野果和孩子们碗里的少量肉食。论商业地产规划体会商业地产是商业、金融业及其他营利服务业使用的经营场所，包括商场、商业街区、酒店、办公楼、专业市场、物流基地等，是商业与地产的结合。商业地产与住房地产的本质区别在于，住房地产通过销售实现利润，商业地产通过经营实现利润，前者是“一次性交换”的过程，后者是长期持续的行为，遵循“先商业后地产”的法则。 因此，房地产规划大部分从研究、市场调整、定位、营销、售后服务等方面进行，但商业房地产远比住宅特性复杂，不得不以住宅房地产的规划思维来指导商业房地产的规划(不同类型的商业房地产在规划时还存在若干差异，因此主要是商场类的房地产一、可研究的内容可研究性主要是进行项目规划思路，根据开发计划、筹资和开发进度进行财务分析，判断能否达到预期收益。 在进行商业房地产项目可行性研究时，除了销售现金流外，还考虑未售房地产的沉淀价值，进行动态租金收入分析，根据市场现在和未来的收益率，计算投资收益年数。 对于住宅来说这是不必要的。二、市调的对象市调的主要内容包括宏观环境分析、项目所在地区环境分析、目标客群分析、竞争对手(项目/企业)分析。 住宅区和商业区需要调查的指标各不相同，其中最重要的差异是对象客群的分析。对任何行业来说，目标的实现都取决于市场需求的正确判断，房地产也是如此。 对于住宅，它属于“一次性”销售过程，面临的群体与单一购房者相比，通过了解固定购房群体，分析他们的消费需求和消费行为，可以为产品定位、规划、价格等提供参考依据。商业地产面临的客户层比住宅宽得多。 因为它同时面向三个层次的购房者(投资者)、用户(商家)和消费者，所以必须对这三者进行全面的了解和分析：根据项目垄断范围内目标消费者的需求，确定需要引进哪些商家， (商业地产需要了解各大品牌的名称：国际一线服装品牌等)，了解这些商家的需求，最后分析投资者的心理，进行项目定位和规划，制定相应的营销策略。三、定位和规划中应考虑的因素定位是指产品的决定，即做什么样的产品、怎么做以及为什么要这样做。 商业房地产定位比住宅系统更加丰富，包括市场定位、主题定位、功能定位、行业定位、目标商户定位和经营定位。 因此，在定位阶段，如图所示，有必要考虑各楼层是做什么的，行业是如何组合的，功能区是如何分布的，导入哪个商户，统一经营还是分散经营。在规划方面，住宅主要要考虑家庭型、面积、楼高、朝向、景观、外立面、使用率、容积率、园林和道路规划及辅助等方面的要求。 商业房地产最重要的是满足业者尤其是主力业者对场地的使用要求(建筑形式很重要，例如对洗浴桑拿的负荷的要求不同，对百货店等面积、柱的距离等有其他要求)，例如排出楼高、面积、柱的距离、负荷、货台、自来水气体、排水的中央空调， 在停车场、广告所等对交通移动线路的规划也非常重要的垂直交通(指上下电梯和自动扶梯)和平面交通(楼内交通，一般在两侧设置大牌子，吸引人，线路环状线好)和外场交通组织(从外面进入商场)中出现， 强调通过路线引导消费者的人流，强调各店铺的到达率，避免或减少死角的发生，最大限度地提高各楼层、各地区的商业价值。四、销售和招商在住宅方面，销售概念比较简单(当然，进入市场的时机、价格、销售控制和销售技术仍然是系统的学问)。 也就是说，获得预售证后，将所有产品分批发放到受控市场，以实现100%的销售率为目标，而且几乎不存在招商问题。商业地产销售规划相对复杂，首先要根据开发人员资金回收要求和企业发展战略分析是否需要销售，其次要确认销售比例，再次进行销售区域和店铺规划，采用哪种销售方式，价格体系如何制定，销售结束后的产权招商必须在销售前开始。 特别是作为大型商业项目应该这样做(除开发者以销售为目的，小规模业主自主招商经营的情况外)。 大型商业项目往往需要一些主要经营者带动整个现场的商业氛围，因此主要经营者的招揽尤为重要，在规划建设前要理解主要经营者对现场使用的要求，根据其要求进行合理的建筑规划，避免未来改建的风险和浪费， 有利于主力经营者进军的第二，先行完成主力企业的招揽，依靠自身强烈的商业诉求力吸引其他中小企业，对全面招揽的开展发挥强有力的牵引作用。 再者，招商顺利，可以给投资市场带来强大的心针和信心，促进商店的销售。五、普及和媒体住宅的普及主要集中在客观房地产形象、环境与套餐、地区与价格等诉求点、意识层面的品牌价值、生活方式、身份象征等方面，以系列广告的形式传播到大众传媒中，将一系列的SP与PR活动结合起来，参与者就是购房者。商业地产推广的重点根据推广阶段的不同而不同，大致分为三个阶段，首先是主力企业的推广，这个阶段的推广是大众的推广，不是大众媒体的宣传，而是与目标企业进行点对点的交流，与项目使用的传播媒介是招商手册，以DM为主的第二阶段是全面的招商和销售阶段，这个阶段需要借助大众媒体的力量，广泛传播项目的招商和销售信息，要着重于主要企业的进出、优惠政策和投资收益，辅助论坛、招商会等活动方式六、售后服务不管是住宅还是商业地区，销售并没有结束。 和任何其他产品一样，都有售后服务阶段。 区别在于住宅售后服务是指物业管理，商业物业售后服务包括物业管理和经营管理两方面，其中经营管理尤为重要。 保安、清洁、绿化、设备维修等是基本的房地产自身管理，起着保持价值的作用，经营管理是房地产整体的商业运营，是专业、系统、长期的过程，管理商户，定期调整商业结构，通过持续的营销推广活动提高百货商店的销售额， 业主方实现稳定增长的租金收益，经营管理的目的和作用是通过良好的经营使房地产持续增值。我认为在商业房地产规划过程中，最重要的是市场营销。 市场营销不是狭义的销售，而是为了实现销售这一交换过程而进行的市场调整、预测需求、产品定位、定价、销售、推广、售后服务等一系列过程。 因此，商业房地产成功的关键在于市场空间的正确判断、预测和引导，以及从中得到的正确定位。 定位错误相当于一开始就偏离了道路，后期无论进行什么样的包装、推进、销售，都无法逃脱被市场抛弃的不幸。 当然，仅靠正确的定位是不够的，需要有效的营销手段的合作，例如市场接受的价格、巧妙的销售管理、规定的营销等，否则“腐化魔法”也是可能的。其实市场营销的目的是不需要贩卖。 也就是说，我们可以正确把握市场需求，生产正确的道路产品，通过合理的价格和销售渠道，实现产品价值。 对于任何商品都是如此，对于商业房地产也是如此，如何实现这一过程，需要科学、合乎目的的规划。 问题是，自2003年商业发展热潮以来，商业规划不够受到重视，许多项目兴盛起来，但资金链过期停止，完成后无法生意，开业后生意冷淡，其原因有三个原因1 :资金压力。 商业房地产是一种投资回报比住宅投资多、投资回报率高、风险大的房地产产品，由于对销售的特殊要求(商业房地产的最佳运营方式有租赁没有出售或出售的比例在10%以下)，因此对资金的要求非常高。 另外，近年来，紧缩国家提出的一系列房地产行业贷款，控制土地和房价的政策进一步提高了房地产开发的准入阈值。 开发过程中出现的资金链断裂，可能会使项目立即瘫痪。 为了保证资金或者实现利润目标，很多开发人员出售房地产，经销商迅速回收资金，但同样出现产权分散、经营不统一的情况，特别是对于大型商业房地产，实际上有意想不到的商业计划，阻碍主力公司的进出，经营混乱，最终导致商场原因2 :定位错误。 不了解市场，但是看到商业地产远远高于住宅利润空间，急于投资，看到市场热情做什么，结果是同质化严重，商业结构不合理，功能和职业状态的组合偏差，没有竞争力，吸引不了优秀的商家和消费者。理由三：计划不合理。 产品的先行观念是先建商场，然后再去招商，直接结果是商场的计划没有考虑到商店对建筑的具体要求，不能满足商店的经营需求，结果是商店空出地方招商，而商店却找不到合适的经营场所。 为了满足业者的要求而进军的话，需要改建房地产，花费大量的成本和时间，会造成很大的损失。经过三年的发展，广州的商业地产也出现了各种不足，同时逐渐恢复理性，大体上有以下的局面和倾向首先商业房地产呈现结构失衡，没有科学有效的计划。 近年来，广州市场上销售的商业房地产近一半是基础商，多为住宅辅助性商业设施，专业商业房地产不超过2成。 这是商店投资有一定风险的商业气氛不浓，消费支持力不足，社区发展不成熟，这些都是基础商品的“硬伤”，投资回报更长，风险更大。其次商业发展由市中心转向郊区和社区。 广州市商业网站计划中，十大商业网站分布在郊区较多。 例如琵琶州购物中心、长隆购物中心、白云新城购物中心、花世界等。 在以北京路、上下九路、天河为中心的商业圈内，广州的商业房地产会发展得更加均衡。 与此同时，社区商业的兴起也是商业发展的新方向，以天河城市广场、爱都新天地为代表的社区MALL立足于社区群体，致力于地区商圈的发展，与市中心大型购物中心、步行街形成了互补的趋势。再次，各大开发商正在增加对商业房地产的投资。 例如，合生的创造性、富力等，强者强，弱者弱。 实力差的开发商出现了多项停滞和腐败，市场资源集中在这些优质房地产上，市场也在增加秩序。商业地产对开发人员资金的考验永远巨大，无论企业有多大实力，都不可避免地面临困难的日子。 例如，正大集团曾因资金问题正佳广场停滞数年。 但是，随着reiser未来出现的必然趋势(现在领导基金将在香港上市，越秀城建下属的越秀投资reiser将在香港上市)，资金问题不再是开发人员的致命伤，多年的销售和经营矛盾也将得到解决，扩大了个人投资者的投资方向，地产商的融资渠道也将扩大这有助于实现以经营商业房地产为目标的长期行为，大大推动商业房地产的良性和健康发展！以上是本人对当前参与商业地产的肤浅看法，商业地产和住宅规划本质上是一致的，但商业地产规划内容和参与程度远比住宅复杂，尤其是后期商业经营管理方面，需要不断学习。 如果有不方便的地方，请您指正方蓑2005年至2005年11月25日1 .“啊，居然有土龙肉