世纪城商业策划报告-世联05年新123.ppt

世纪性国际公馆第一阶段商家销售执行报告，商业财产目标通信，世纪性天武大型商业财产运营目标：项目整体增值：形成对世纪性整体项目运营的价值支持；利润的重要来源；展示价值；项目增值计划，展示价值，利润的重要来源，住宅商业在项目开发中的作用，概述，约180米，总区域10163平方米；内街50个，1楼前部37个，2楼商业街38个；一楼高4.5米，二楼高3.45米；商店是8-10米，3.8-5.1米，柱子距离分布不规则，单位面积集中在40-120平方米。周边业务分析，周边半公里内居住人口不足万人；还没有形成成熟的生活圈。没有成熟的业务。现代经典，东莞大道，5环路，4环路，阵地，世纪城市，世纪绿洲，新中银，建设中，入住，建设中，报告理念，东莞商业房地产市场分析，世纪城市国际大厦商业街营销策略分析与实施方案，东莞商业房地产市场分析街道商店：同性步行街、新天地商店等；大型商业财产比较表，模式：确定新的商业主题，或作为大优惠政策引入和再租赁形式出售给主要商人，是大多数商业运营方式；商店调查表，租金与售价的关系，东莞商场的租金收益率一般在4%-5%之间的较低水平；影响商家价值的关键因素：商家经营现状：步行街，服务范围广，形式丰富，经营状态优于服务住宅的社区事业；东莞商场调查摘要，购买商店的顾客的主要目标是保存和增值；“第三代”主要体现了商店的价值，为了误导消费者，被集中商业振兴应用。商店的售价及租金是以城市政府为中心的向下趋势，但收益率比较稳定；东莞商家的投资回报率为4.2% 5%，男性群体的商家回报率稍低(在4.0% 4.5%之间)；投资客户与使用商店的客户分开，很少购买者直接经营。报告思路，东莞商业房地产市场分析，世纪城市国际宅院商业街价值分析，商业房地产价值判断，世纪城市国际宅院商业街营销策略分析和实施计划，世纪城市国际宅院商业街核心平均价格讨论，商业房地产价值判断，商业财产，投资价值，第三代“商店”，“，”适合大众投资的传统商业财产投资品种，集中商业内街：不适合破碎销售，适合大型基金长期战略投资经营，对两种商业类型价值的比较研究，对东莞当前商业财产投资价值的思考，对大型集中商业的集中出台，对东莞商业房地产的长期竞争和发展施加了很大压力。东莞市需要多少商业房地产？城市大规模集中商业面积超过100万平方米；东莞市大大小小的商业房地产面积总和超过200万平方米。近年来，集中在东莞的商业房地产面积共300万平方米。据东莞4区总人口100万计算，人均商业服务面积2M2/以上；基准值：城市人均商业服务面积正常指标0.7-0.91M2/人，上海1.2M2/人；报告思路，东莞商业房地产市场分析，世纪城市国际宅院商业财产价值分析，商业财产价值判断，世纪城市国际宅院商业街营销战略分析和实施计划，世纪城市国际宅院商业街核心平均价格讨论，世纪城市国际宅院商业财产价值分析，世纪城市商业街3354的最大商业价值在于未来升值潜力：东莞最有发展潜力的城市生活东莞最大、最高等级的社区将形成。拥有最高金量的客户群。五环路，东莞大道，世纪城市，四环路，东台，凯旋城，阳光假日，京湖春天，京湖春天，金绿镇，京湖花园，世纪绿洲，泛世纪上圈逐渐形成，该项目的商业财产可能性，风格商家基础运营模式最实现，报告思路，东莞商业房地产市场分析，世纪城市国际宅院商业街价值分析，商业房地产价值判断，世纪城市国际宅院商业街营销策略分析和实施计划，世纪城市国际宅院商业街核心平均价格讨论，世纪城市国际宅院商业街营销策略分析和实施计划，商业街SWOT分析，s(优势):全街豪宅社区质量和客户基础金含量；高起点商业街的规划和质量；泛世纪上权的逐步形成；w(缺点):目前基本上没有商业氛围，不能立即继续运营。o(机会):街上的商店是广东投资者最关心的投资型财产；公馆第二阶段集中商业即将开工，预计3-5000平方米的主力店将进驻。t(威胁):东莞投资类型业务的整体供给是巨大的；大型集中商业的振兴和势头占了上风。营销策略使客户关注业务价值的来源。设计全新的形象，形成差异化。减少购房门槛，有效扩大顾客水平。创建泛世纪城市商业区蓝图；决定宣传形象，宣传名称提案：拓展东方魅力形象：上海新天地，直接与香港最佳娱乐明星组合投资价值相联系；管理组合：高级食物；西餐，清代酒吧；银行、证券业；高尔夫艺术精品和其他体育特别区；书店、药店、电器；美容化妆品、服装；新鲜花店，24小时便利店；营销倡议1:新闻发布会，倡议：邀请各媒体和专家；主题：1，泛世纪城市生活权的商业价值分析；2、侧重于商业和商店的投资价值理论。目标：引起世纪城市商业街上市的广泛关注：行业和专家对集中商业和商店的投资价值分析和争论；营销举措2:产品包装，方法1:商业街房地产销售；“东方魅力”商业街，“地块上的升值潜力”。方法2:综合金融投资产品“东方魅力”商业街，“区块审计潜力”，东莞2004年最具吸引力的金融投资产品最低首次，东莞商业房地产投资品种，运营方式，1，运营方式，高未来价值，降低现有住房壁垒；定价=实际平均价格/79%；购买住房时，开发商按年租金的7%一次性支付3年租金。顾客购买商业财产后，开发商由统一投资吸引运营，3年后可以收回经营权。案例研究，假设40平方米，实际平均价格20000元/平方米，共计80万美元。一般销售方式：原始40%，32万，金融产品销售：售价=20000/79%=25313元/平方米，总价1012640万；(第一个40%应对，40056万)；一次性租赁3年扣除1年收益7%，返还212654万；客户实际支付相当于19%的1期192400万美元。合同金下调；年收益率比市场的一般水平高80%。营销举措3:发掘现有客户，现有客户投资计划：1，前所有者购买商家的附加反馈措施；2%额外购买折扣措施；2、商店和住房购买客户特别优惠措施；3%额外购买折扣措施；营销计划4:形式投资计划，银湖，一楼，B1-4，B1-3，B2-2，B3-2，二楼，国际一线品牌折扣店，东方魅力吧sar，餐饮，美容双打站可以明确划分，如优区、餐饮区、清洁酒吧、金融区等，增加临街集中排烟设施，确保全方位就餐的可行性；“点”经营风险有效控制的模式，营销举措5:商店投资价值报告，泛世纪城生活圈商业投资价值报告，报告结构设置：泛世纪城市生活权的起源；专业投资计划；街头投资技术分析前街头店铺，零风险投资产品；最适合东莞人的投资财产品种；财富的存储地点；营销倡议6: 1-2层商店组合运营计划，2层和1层联系起来解决捆绑销售，传统的2层运营和销售问题；1，2层打开捆绑销售，提高2层的价值，有助于销售。方法：底店，方法一，方法二，营销实施方案，东方魅力商业街展示攻略，营销组织攻略，“国际化”，“时尚”最大限度地利用帝国广场；将新闻发布会作为宣传的起点，逐步提供客户应征和集中解决方案。，展示海盗Action，展示商业氛围和街道商店的临街面：地区商店的包装展示了东方魅力的时尚和国际化；高空气球；丰富、个性化的导盲卡或卖场卡；可以打造海盗Action1，丰富、个性化的商店，独特的商业街景观；图像参考，图像参考，海盗Action2，明确计划，展示高级食物干预对商业街整体价值的影响：渔船广场扩大和利用左证：华侨城波托托诺3354 danguixuan的介绍，营销组织海盗销售节奏，2004，显示区域环境、窗口、照明旅游效果；泛世纪城生活圈商业价值报告；投资项目准备工作开始；准备记者招待会；预热阶段：商圈人文和支持指导；制作并完成传单和风格地图；销售站包装；销售方案确定。完成价格表。7.18泛世纪商圈投资研讨会；公开销售阶段：后续媒体发布；调整营销战略和制定后续计划；宣传，强有力的媒体形象宣传期，媒体投放(报纸、互联网、电影)；男性土地拍卖审计的主题炒作；发布软布告栏/订阅信息；世纪商圈投资研讨会；持续销售、形象宣传期、报告思路、东莞商业房地产市场分析、世纪城市国际宅院商业街价值分析、商业房地产价值判断、世纪城市国际宅院商业街营销策略分析和实施计划、世纪城市国际宅院商业街核心平均价格讨论、世纪城市国际宅院商业街核心平均价格讨论、商业街核心平均价格范围确定、平均价格范围准平均价格确定，可营销高级空间，目标平均价格的初步确定，比较项目的确定，原则：目标客户类似，销售时机接近，第一个国际/世博会广场/地王广场/华南MALL shizhu新花园/京湖花园/1、纯业务选择没有真正可比性、参考值弱、平均价格为1/2F的平均价格试算表。2、最可比较的是新天地、殿宇、京胡等住宅讲台；比较分析和确定准平