XXXX年度北京别墅房地产市场报告.ppt

说明,本市场报告的数据来源主要有三方面：第一是依据实际的市场调研情况；第二是参考专业的市场研究机构提供的相关数据（如中房指数研究院、天朗房研网、搜房网等）；第三是通过土地储备管理局、国家统计局、房屋管理局等政府权威网站获得相应数据。本报告以反映市场真实情况为出发点，一方面为集团对雁栖半岛项目的决策提供市场依据，另一方面为集团其他地产项目的决策提供参考。,目录,第一章：宏观经济及政策环境分析第二章：全国房地产市场发展情况第三章：北京房地产市场概况第四章：北京别墅市场情况第五章：2014年房地产市场预判,|,PART1宏观经济及政策环境分析,1、宏观经济发展状况2、政策环境分析,2013年我国前三季度国内生产总值（GDP)386762亿元，同比增长7.7%，全年预计GDP同比增长为7.5%。其中，一季度增长7.7%，二季度增长7.5%，三季度增长7.8%。从前三个季度来看，国民经济运行总体平稳，其中房地产业同比增长7.3%，行业发展较为平稳。从中国近年的整体经济情况来看，中国的经济增速有所下滑，预计中国未来将面临短期的经济改革带来的阵痛，未来两年GDP预计保持在7%左右的增幅范围之内。,宏观经济总体发展状况国内生产总值发展情况,预计2014年国内生产总值(GDP)增长目标定在7%，比今年下调0.5个百分点，反映出中国近年整体经济增速有所下滑。,宏观经济总体发展状况全国CPI运行情况,2013年12月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.5%，CPI重回“2时代”。其中，城市上涨2.5%，农村上涨2.5%；食品价格上涨4.1%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨2.2%，服务价格上涨3.3%。2013年，全国居民消费价格总水平比上年上涨2.6%，完成全年3.5%的物价调控目标。数据低于预期，暗示消费不振，对大盘将形成压制。,2013年1-11月份，全国固定资产投资(不含农户)391283亿元，同比增长19.9%，增速比1-10月份回落0.2个百分点。从环比看，11月份固定资产投资(不含农户)增长1.47%。1-11月份，第一产业投资8509亿元，同比增长31.7%，增速比1-10月份加快1.1个百分点；第二产业投资167043亿元，增长17.3%，增速回落0.3个百分点；第三产业投资215730亿元，增长21.5%，增速回落0.1个百分点。,宏观经济总体发展状况固定资产投资情况,从到位资金情况看1-11月份，到位资金433419亿元，同比增长20.2%，增速与1-10月份持平。其中，国家预算资金增长15.4%，增速比1-10月份回落0.9个百分点；国内贷款增长17%，增速加快0.7个百分点。从施工和新开工项目情况看，1-11月份，施工项目计划总投资836466亿元，同比增长17.9%，增速比1-10月份回落0.3个百分点；新开工项目计划总投资328420亿元，同比增长14.3%，增速回落0.1个百分点。,固定资产投资情况良好，资金到位情况增幅平稳，为房地产建设发展提供动力。,宏观经济总体发展状况PPI运行情况,2013年11月份，全国工业生产者出厂价格同比下降1.4%，环比持平(涨跌幅度为0，下同)。工业生产者购进价格同比下降1.5%，环比持平。1-11月平均，工业生产者出厂价格同比下降2.0%，工业生产者购进价格同比下降2.1%。,PPI(生产者物价指数)连续21个月出现“负增长”显示中国经济依然没有从需求面疲弱、制造业不振的局面中完全走出。,宏观经济总体发展状况货币环境情况,货币政策保持稳健，信贷平稳以维持经济增长，房地产业货币政策方面已不如早年宽松,截至2013年11月末，货币供应量（M2）同比增长14.2%，明显高于年初设定的13%左右的调控目标，1-11月人民币新增贷款8.4万亿元，同比增长10%，已超过去年全年的8.2万亿，从当前经济运行情况来看，宏观增长指标偏稳，通货膨胀预期稍有消减，短期经济维持平稳增长，根据中央经济工作会议，2014年货币政策仍将保持稳健取向，依靠信贷和社会融资额规模合理增长以维持经济增长，房地产市场量价仍受到正面推动，但推动力度大不如前。,(注：M2，指广义货币，衡量货币供应量的重要指标，其计算方法是交易货币以及定期存款与储蓄存款）,宏观经济总体发展状况其他指标情况,国内生产总值增幅放缓，工业表现较为疲软，其他经济数据基本保持平稳的发展。,|,PART1宏观经济及政策环境分析,1、宏观经济发展状况2、政策环境分析,2013年房地产市场政策大事记,各地主要城市调控政策差别化，从本年度调控结果来看，一二线城市房价仍继续领涨，我们认为在调控长效机制的导向下，未来区域调控政策差别化将常态化。,政策环境分析主要城市调控政策情况,政策环境分析主要政策解读,对于北京市场来说，本年度主要调控政策是年初的新“国五条”以及“京七条”，但从调控结果来看，并没有达到预期的调控目的，因此，需慎防政策变化给项目带来的风险。,政策环境分析北京市现行限购政策,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效北京市工作居住证的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。,即：拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；拥有1套及以上住房的京籍单身人士，均暂停在北京市向其出售住房。,2013年3月北京住房公积金管理中心公布关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知（以下简称通知），明确指出借款申请人购买第二套住房的贷款首付款比例不得低于70%、贷款利率为同期首套住房贷款利率的1.1倍。对于此前社会热议的二套房认定标准，通知规定，对于在北京市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但有1笔住房贷款记录或1条公积金提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，即“无房有贷”的申请者，仍执行贷款首付款比例不得低于60%、贷款利率为同期首套住房贷款利率1.1倍的政策。二套房的商贷政策也同步收紧。央行营业管理部向北京地区商业银行发出通知，要求二套房贷款首付比例不得低于70%，较此前的60%首付比例提高10个百分点；对“无房有贷”的家庭，仍执行首付款比例不低于60%的政策。第三套及以上住房贷款继续停发。利率方面未做出具体要求。,政策环境分析北京现行限贷政策,即：无论是公积金贷款还是商业贷款，二套房首付至少为60%，部分银行首付达到70%，利率为同期首套住房贷款的1.1倍，对于第三套及以上住房贷款继续停发。,政策环境分析形势分析,自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”，4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。稳中求进作为2013年经济工作的总基调，并明确提出“房地产市场调控不动摇”。而从近来中央及各部委释放的信号也不难看出，2013年，政府绝不会放松楼市调控，因此楼市调控政策势必围绕“稳”字展开。市场调控政策不动摇，未来房地产市场存在较大不确定性，这是目前面临的挑战，但鉴于别墅的稀缺性、保值性、抗风险性强等特点，项目存在较大的市场机遇，同时也存在风险。,市场调控将成为常态，慎防调控给项目带来的风险,|,PART2全国房地产发展情况,全国房地产发展情况土地成交情况,整体成交量增长超两成，一线城市涨幅高达83%今年土地市场整体成交火热，全国53个重点城市经营性用地前11月成交建面高达65888万平方米，比去年同期增长了21%。整体成交金额增长超6成，3个城市成交超1000亿，地王频出2013年前11各月共成交土地金额8669亿元，从成交金额来看，各地土地出让金同比攀升显著，其中，上海、北京、杭州三地的土地出让金超过1000亿元，地价较高的一线及部分二线城市土地成交量增长，进而带动土地出让金上行。,注;经营性土地，是指土地用途为商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性质的国有土地。,2013年1至11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比1至10月份提高0.3个百分点。其中，住宅投资增长19.1%，占房地产开发投资的比重为68.6%。1至11月份，商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%，增速回落1个百分点。,全国房地产发展情况开发投资情况,1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积646096万平方米，同比增长16.1%，增速比1-10月份提高1.5个百分点；其中，住宅施工面积472941万平方米，增长13.5%。房屋新开工面积181055万平方米，增长11.5%，增速提高5个百分点。,全国房地产开发投资情况较为良好，增速平稳，供应量充足。,上图表明，2013年各月房地产开发值数一直在回落，但纵观全局，景气指数均在95以上，这与我国经济结构的调整，以及近几年房控政策的出台有关。,全国房地产发展情况房地产开发景气指数,全国房地产发展情况资金到位情况,1-11月份，房地产开发企业到位资金109475亿元，同比增长27.6%，增速比1-10月份提高0.4个百分点。其中，国内贷款17667亿元，增长33.8%；利用外资475亿元，增长28.0%；自筹资金42742亿元，增长20.8%；其他资金48592亿元，增长31.9%。在其他资金中，定金及预收款30534亿元，增长32.1%；个人按揭贷款12657亿元，增长36.5%。,111月份开发企业到位资金增速平稳，为房地产开发增速提供了基本动力，预计2014年上半年，在政策不变的情况下，在资金到位情况良好的保障下，开发投资，施工面积、销售面积等波动幅度不会有太大变化。,1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%，增速比1-10月份提高19.8个百分点。折合平均土地购置价格为2493元/。,全国房地产发展情况土地购置面积情况,2013年房地产土地购置面积总体有所增加，但土地成交价格也在增加，直接加大了开发商拿地成本，融资难，开发成本高，利润减少，是当前面临的实际问题。,1-11月份，商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%，增速比1-10月份回落1个百分点；其中，住宅销售面积增长21.3%。商品房销售额69946亿元，增长30.7%，增速比1-10月份回落1.6个百分点。截至11月末，全国商品房待售面积46806万平方米，比10月末增加1444万平方米。,2013年1至11月份商品房销售面积和待售面积同比均有增加，但增速比前10个月一直在回落。,全国房地产发展情况商品房销售和待售情况,从全国来看，整体呈现量价齐升的态势，2013年全国商品房销售均价达到6006元/。,全国房地产发展情况全国商品房销售均价情况,全国房地产发展情况70个大中城市价格情况,全国房地产发展情况大型开发商市场占有情况,从开发商来看，行业集中度持续提升，大型企业占据市场份额越来越大，中小开发商发展困难重重。,2013年大型房企销售排行（T50）情况,房地产行业开始出现大型企业集约化迹象，市场占有率越来越高，将导致中小开发企业发展愈加困难。,|,PART3北京房地产市场概况,1、北京土地市场概况2、北京房产市场概况,注：本报告所统计的土地不包含工业用地、仓储、物流用地，以居住类及商服金融类用地为主要统计对象。,2013年度北京全市共成交土地128宗，成交土地总面积146.8万，同比增加145%；规划建设面积175.9万，同比增长96%，表明今年的拿地热情要远高于去年。,北京土地市场概况总体成交情况,土地成交情况对比表（万）,2013年各月土地成交情况表（）,数据来源：北京市土地整理储备中心,北京土地市场概况各区域成交情况,2013年北京成交土地主要以近郊区为主，其中房山区成交量最高，达到283万，占全市土地成交总量的19.3%，其次是大兴区、通州区、密云区等。,各区土地成家情况表,数据来源：北京市土地整理储备中心,北京土地市场概况怀密板块土地成交情况,2013年怀柔区域共成交土地2宗，建筑面积共33.4万。其中楼面地价分别为7093.5元/和6701.4元/。,怀柔区土地成交情况,密云区土地成交情况,北京土地市场概况按土地用途划分,2013年成交土地用途分析表,2013年成交土地用途分析表,按成交土地的用途来划分，2013年成交的土地绝大多数为居住类用地，占总成交面积的77.6%，其次为综合用地，最后为商服金融类用地。另外从平均楼面地价来看，综合用地的楼面价格稍低于其他两类用地。,数据来源：北京市土地整理储备中心（本处综合用地不含工业、物流、仓储用地）,北京土地市场概况各区域成交价格情况,数据来源：北京市土地整理储备中心,2013年北京市全年土地成交总金额共1692.9亿元，同比大幅增加194.5%，平均楼面地价达到9624.1元/，怀柔区成交的2宗土地，平均楼面地价为6973.3元/。,单位：亿元,|,PART3北京房地产市场概况,1、北京土地市场概况2、北京房产市场概况,1-11月，我市完成全社会固定资产投资6373.5亿元，比上年同期增长8.2%。全社会投资中，城镇投资完成5736.4亿元，同比增长8.5%。农村固定资产投资完成637.1亿元，增长5.4%。城镇投资中，房地产开发投资完成3164.1亿元，增长9%。1.基础设施投资增长0.9%。1-11月，我市基础设施投资完成1549.3亿元，比上年同期增长0.9%，占全社会投资比重为24.3%，同比下降1.8个百分点。2.建安投资增长11.7%。1-11月，我市建安投资完成3038.6亿元，比上年同期增长11.7%；占全社会投资比重为47.7%，同比提高1.5个百分点。,北京房产市场概况全社会固定资产投资情况,北京全社会固定资产投资情况同比增长8.2%，房地产开发投资增长9%，全社会固定资产投资情况良好。,数据来源：北京市统计局,北京房产市场情况投资及开发施工情况,2013年1-11月，全市完成房地产开发投资3164.1亿元，比上年同期增长9%。其中，住宅完成投资1554.2亿元，同比增长6.1%；写字楼完成投资548亿元，增长40.6%；商业、非公益用房及其他完成投资1061.9亿元，增长1.3%。房地产开发投资中，建安工程投资为1307.9亿元，比上年同期增长9.4%，占全市房地产开发投资比重为41.3%。施工面积13406.4，同比增长4.9%，其中住宅施工面积7257.3，同比略有下降。,数据来源：北京市统计局,全市房地产开发施工面积,房屋施工面积：指报告期内施工的全部房屋（包括地下室、半地下室以及配套房屋）建筑面积,从投资及施工情况来看，北京房地产市场整体发展较为平稳，但住宅施工面积同比略有下降1.4%,北京房产市场情况供给情况,1、房地产市场供给情况1-11月，全市商品房新开工面积为3148.4万平方米，比上年同期增长8.7%。其中，住宅新开工面积为1571.3万平方米，增长8%；写字楼为531.9万平方米，增长10.5%；商业、非公益用房及其他为1045.2万平方米，增长8.8%。1-11月，全市商品房竣工面积为1691.4万平方米，增长11.4%。其中，住宅竣工面积为1083万平方米，增长6.1%；写字楼为174.9万平方米，增长46.6%；商业、非公益用房及其他为433.5万平方米，增长14.5%。2、保障性住房建设情况1-11月，全市保障性住房完成投资639.6亿元，比上年同期下降15.9%。截至11月末，全市保障性住房施工面积为4718.4万平方米，下降0.6%；新开工面积为863.3万平方米，下降17%；竣工面积为614.5万平方米，增长20%。3、自住型商品房供应情况北京市住建委于10月22日表示，北京年底住房供应量将大规模增加，预计房价逐步趋稳。近期北京推出多块配建自住型商品住房项目用地，年底前将形成2万套左右供应，2014年该类型住房计划推出5万套左右，价格比周边商品房低三成。,北京市商品房供给较为充足，保障性住房在投资额及新开工面积均有较大幅度下滑，将来如果自住型商品房的持续供应，将能在一定程度上，缓解对商品住房的需求。,全市房地产销售面积,北京房产市场情况销售情况,1-11月，全市商品房销售面积为1634.4万平方米，比上年同期增长6.7%。其中，住宅销售面积为1176.3万平方米，下降0.2%；写字楼为270.2万平方米，增长40.8%；商业、非公益用房及其他为187.9万平方米，增长17%。,全市商品房销售面积同比增长6.7%，本年度各月商品房销售面积同比增速幅度有所放缓,北京房产市场情况成交价格及存量情况,数据来源：天朗房研网,北京市全部商品房交易情况,从各月的成交量及供应量情况来看，今年各月销售情况良好，市场需求旺盛，每期期末存量处于较稳定状态，基本可供半年至1年的销售时间；从成交均价来看，价格稳中有升，11月份成交价格更是达到2.7万/。,截止11月底期末存量为1446.92万，依照今年销售水平，（出清周期）可供9.7个月销售，属于正常范围。（出清周期一般不超出两年，均可认为属于正常范围）,2013年市场小结,1、宏观环境：经济增速放缓，工业较为疲软，整体运行良好；2、政策环境：中央着力深化改革，调控以稳为主，不同城市出现政策分化；3、货币政策：货币政策保持稳健，信贷平稳以维持经济增长，但房地产货币政策已没有早年宽松；4、土地市场：逐步回暖，量价明显好于2012年，一线城市增长显著，地王频出；5、新建商品房情况5.1价格情况：70个大中城市价格指数持续上涨，重点一线城市供需两旺，创近四年新高；5.2需求情况：政策预期加速市场变化，全年成交总量创近四年新高；5.3供应情况：新增供应为近四年最高，多数城市供应高于2012年；5.4库存机去化情况：可售面积较年初小幅上升，出清周期略有延长，但仍处于低位，北京市场出清周期约为9.7个月。,|,PART4北京别墅市场情况,1、北京别墅市场情况2、市调个案情况分析3、竞品项目分析,北京低容积率用地供应方面：2011年到2012两年间，北京市出让的住宅用地中容积率低于1.2的仅有5宗，共计建设用地面积约43万平方米，建筑面积约47.8万平方米，以300平方米/套计算，总供应量约1593套。北京别墅市场供应方面：2013年别墅市场新上市项目较少，分别在1月份、2月份、4月份北京别墅市场新增项目均出现“零供应”。据统计，截止6月底整个独栋别墅只剩4543套。,北京别墅市场情况低容积率土地交易情况,北京别墅市场情况低容积率土地交易情况,2013年度（容积率1.2）成交土地一览表,2013年北京全市成交的土地当中，容积率小于或等于1.2的宗地共有9宗，总建设用地面积为110.5万，总规划建筑面积为93.8万，其中属于居住类用地建设用地面积73.9万，规划建筑面积约为61.7万（如按独栋别墅300/套，约可建设2056套）当前，低容积率地块供应将日益减少，低密度产品价格将逐步上升。,北京别墅市场情况别墅、高档公寓情况,2013年截至11月底，北京别墅及高档公寓产品，成交均价集中在33.3万/之间，价格水平较为平稳；从新开工、施、竣工情况来看，市场供应量充足；从销售面积与竣工面积来看，市场基本处于供需平衡状态。,2013年别墅、高档公寓市场情况一览表,北京别墅市场情况别墅月度成交情况,从成交数量及面积来看，2月份（春节）成交量较低，3、5、6、9月份成交较为旺盛，超出300套/月，其他各月成交量相对平稳；从成交均价来看，8月份开始，别墅成交均价已突破3万元/，并且呈现稳中有升的趋势。,数据来源：天朗房研网,与上一页对比可发现，部分月份别墅产品价格略低于“别墅、高档公寓”产品的销售价格，主要由于成交的市内高档公寓价格相对于郊区别墅产品价格要高。,数据来源：天朗房研网,北京别墅市场情况别墅各区域成交情况,截至12月底，全北京共成交别墅3030套，从各区域成交情况来看，郊区是别墅成交的主要区域，其中昌平、通州、大兴、顺义四个区域共成交2148套，占总成交量的70%；从成交价格来看朝阳区成交均价最高，达到5.2万/，最低成交均价为密云区1.3万/。,怀柔区共成交31套别墅，交易面积为1.09万平方米，成交均价为21468元/怀柔区别墅交易量偏少的原因，主要与目前区域别墅项目较少，存量偏低相关。,北京别墅市场情况怀密个别别墅成交情况,半山世家项目成交情况,君山高尔夫项目成交情况,半山世家项目2013年度共成交别墅13套，成交面积3512.8，成交总金额1.15亿元，成交均价32686元/，（不含赠送面积均价）。,数据来源：天朗房研网,根据调查情况，半山世家含赠送面积销售均价约2.5万元/。,北京别墅市场情况北京别墅成交量排行情况,龙湖好望山项目以成交221套成为2013年销售量最大的别墅项目，其次为中建红杉溪谷项目；从销售量排行前十名的项目销售情况来看，郊区类别墅产品由于总价较低，成为消费者的抢手货。,北京别墅市场情况小结,|,PART4北京别墅市场情况,1、北京别墅市场情况2、市调个案情况分析3、竞品项目分析,（注：部分市调项目由于房源较少，或对本项目参考意义不大，不作为重点论述）。,市调概述,市调范围：根据自身项目所在位置，市调范围锁定在北京东北部一带（中央别墅区和潮白河别墅区、昌平八达岭别墅以及奥北别墅板块）。市调目的：根据在售项目具体了解目前别墅市场产品种类、价格、去化速度、主力户型，产品卖点以及产品优劣势等。市调原则：以客观事实为依据，反应市场最真实、最有效的销售情况为原则。市调目标：主要以在售独栋为主，联排、双拼为辅（注：部分市调项目由于房源较少，不作为重点论述）。竞品项目选取依据：,项目区域位置,设施配套,产品价格区间,产品种类,竞品项目,购买用途,怀密板块,市调个案情况分析北京别墅市场板块划分,2013年度北京别墅市场销售量情况,北京别墅成交量较大的区域集中在顺义、通州等城郊区域，雁栖半岛所处怀密别墅板块，成交量较低。,城市别墅板块，区位良好，配套成熟，因此销售均价较高，而怀密等远郊别墅板块，由于离城区较远，配套不足，多作为第二居所，价格处于北京别墅市场洼地。,2013年度北京别墅市场销售价格情况,市调个案情况分析格拉斯小镇,项目位置：机场高速杨林出口东南6公里物业类型：独栋建筑风格：法式风格面积区间：450-800容积率：0.3板块：温榆河别墅板块,销售均价：5万/物业费：8.13/月总户数：1100套（目前在售三期116套）装修情况：毛坯,销售情况：1、开盘时间：三期2013年2月24日（元宵节）开盘。2、入住时间：现房交房。3、推广方式：户外广告为主（机场高速沿线），其次多为朋友介绍。4、去化速度：三期共116套，2013年销售62套，月均6套，剩余54套在售。5、优惠政策：贷款99折，全款97折。6、主要客群：生意人为主，年龄层偏年轻化。项目卖点：区位优势配套成熟第一居所法式风格建筑厚重奢华优劣势：该项目占地3000亩，体量较大，自身建有森林公园及水系等，并配有20000配套商业且由开发商自持物业经营，可保证后期经营品质。项目距离市区较近，距离机场仅10分钟车程，出行十分便利，作为业主第一居所，附加值高。别墅采用前二后三形式，房间略显紧凑。由于距离机场较近，会有部分房源略受噪音影响。,市调个案情况分析格拉斯小镇,项目位置：机场高速杨林出口物业类型：独栋建筑风格：西班牙风格面积区间：456-1050容积率：0.33板块：中央别墅区,销售均价：5万/物业费：8.8元/月总户数：140套（一期76套，二期64套）装修情况：毛坯,市调个案情况分析棕榈滩中央墅,销售情况：1、开盘时间：二期预计2014年中旬开盘。2、入住时间：现房交房。3、推广方式：基本未做推广，项目周边有道旗。项目作为期房时定价过低，开发商计划待转现房后重新定价，再作推广。4、去化速度：2013预定10套（以关系户为主），本年度月均去化不足1套，剩余54套。5、优惠政策：待定。6、主要客群：企业主为主。项目卖点：区位优势周边配套成熟优劣势：该项目开发较早，一期早已售罄，二期采用人车分流形式，包含自身人工水系园林等来提升项目品质。项目位于中央别墅区，区位特征明显，出行便利，周边荣祥广场、荣和广场、欧陆广场等配套商业成熟。该项目总共140套，二期销售价格预计与周边项目相同，且产品同质化较重，开发商也并未有太多去化速度要求。,市调个案情况分析棕榈滩中央墅,项目位置：顺平路与潮白河交界处西南角物业类型：独栋建筑风格：新亚洲主义面积区间：450-650容积率：0.37板块：潮白河别墅板块,销售均价：4.5万/物业费：8.28元/月总户数：201套，100余套在售装修情况：毛坯,市调个案情况分析御墅,销售情况：1、开盘时间：三期持续销售中。2、入住时间：现房交房。3、推广方式：未做推广。4、去化速度：销售速度一般，以介绍方式为主，2013年共销售10多套，2012年共销售约60套。5、优惠政策：贷款99折，全款97折。6、主要客群：该项目可对外销售，业主一半为港澳台居民。项目卖点：简约的“凹”字形式的建筑风格优劣势：该项目突出的是新亚洲主义建筑风格，结构特点突出，采取一层+二层建筑形式，并以落地窗为主，做到“七面”采光。距离机场较近，出行便利，适合港澳台居民购买。项目地下室较小，空间整体感觉浪费较多，建筑风格新颖，市场接受度有待提高。该项目未做任何形式推广，主要靠朋友介绍方式销售。位置略远于中央别墅区的项目，且略受机场噪音影响。开发商并无去化速度要求。,市调个案情况分析御墅,项目位置：密云县密溪路33号物业类型：独栋建筑风格：西班牙、北美乡情面积区间：312-670容积率：0.42板块：怀密板块,销售价格：1.8万/起物业费：6.9元/月总户数：1000套，房源充足装修情况：毛坯,市调个案情况分析君山高尔夫,销售情况：1、开盘时间：2011年6月。2、入住时间：现房交房。3、推广方式：户外广告，集中在密云城区内。4、去化速度：较慢，300多的主力户型目前均价1.8万/。5、优惠政策：无优惠。6、主要客群：有一定经济实力追求生活品质的中年人群。项目卖点：空气优良高尔夫配套优劣势：项目远离市区，空气较好。占地1600余亩，建有标准的18洞高尔夫球场，及练习场。项目建筑风格为北美、西班牙风格，以被市场接受及认可。项目自身建有18000的东南亚风情水岸会所，包含超市、中西餐厅、咖啡厅、健身房，以及1500的水世界，包含按摩房、会议中心、室内外泳池、12个室外东南亚泡池，四季恒温在28。该项目距离市区较远，仅作为第二居所，周边生活配套较为落后。目前密云整体别墅市场去化速度较慢。,市调个案情况分析君山高尔夫,项目位置：怀柔红螺路39号院物业类型：独栋建筑风格：西班牙、北美面积区间：410-630容积率：0.32板块：怀密板块,销售价格：1000万-1700万/套物业费：3.98元/月总户数：三四期118套装修情况：毛坯,市调个案情况分析半山世家,销售情况：1、开盘时间：2011年10月。2、入住时间：现房交房。3、推广方式：户外广告，以京承高速和怀柔城区为主。4、去化速度：2013年共销售13套，去化速度一般，最多月销售3套，12月仅销售1套。5、优惠政策：无优惠。6、主要客群：有一定的经济基础的中年人，作为度假用途的第二居所。项目卖点：山地别墅高尔夫练习场优劣势：该项目采用北美和西班牙建筑风格，前二后三的形式依山而建，最高落差可达90米。建有3.4公里私家环山栈道与园区内高尔夫挥杆练习场。项目坏境较好，绿化率高。距离市区较远，配套设施不够完善。该项目是怀柔城区目前唯一在售的别墅项目，受相关政策及市场影响，去化速度一般。,市调个案情况分析半山世家,市调个案情况分析温哥华森林,项目位置：北七家物业类型：独栋建筑风格：北美面积区间：400-700容积率：0.38板块：奥北别墅板块,销售均价：3.2万/物业费：4.9/月总户数：751套（目前在售二期387套）装修情况：毛坯,销售情况：1、开盘时间：二期2010年开盘。2、入住时间：现房交房。3、推广方式：户外广告、网站为主。4、去化速度：三期共387套，目前剩余100套，月均近10套。5、优惠政策：95折。6、主要客群：以北京海淀区、朝阳区业主为主。项目卖点：区位优势第一居所优劣势：该项目开发较早，一期业主于2005年入住。项目位于奥北别墅区立汤路上，距离北六环仅3km，距离地铁5号线天通苑北站和规划中的17号线仅3、4站地，交通出行十分便利。项目周边配套成熟，自身绿化较好，适合作为第一居所。别墅采用前二后三形式，户型结构与半山世家产品相似。主力户型面积在500左右，3万2的单价作为第一居所，性价比较高。,市调个案情况分析温哥华森林,市调个案情况分析龙湖好望山,项目位置：顺义新城乔波滑雪场北侧物业类型：叠拼建筑风格：托斯卡纳面积区间：下叠340、上叠310容积率：1.4板块：潮白河别墅板块,销售价格：下叠750万/套起，上叠600万/套起物业费：5.9/月总户数：512套装修情况：毛坯,销售情况：1、开盘时间：二期2012年2月18日开盘。2、入住时间：现房交房。3、推广方式：口碑营销，老带新为主。4、去化速度：该项目是2013年北京别墅市场销量冠军，年销售221套，月均19套。5、优惠政策：无任何优惠。6、主要客群：以北京业主为主，60%为投资者。项目卖点：园林景观下叠5.4米层高的地下空间优劣势：品牌优势，包含龙湖统一的物业管理标准、五重园林体系、业主活动等等。上叠赠送87和电梯、下叠赠送100，且上下叠均有独立庭院，附加值高。下叠拥有5.4米层高的地下空间，且空间较大，可加盖一层，亦可作为私人会所等活动场所，实用性强。项目距离市中心较远，位于顺义新城区，周边配套在建设中，紧邻的潮白河目前也处于干涸阶段。该项目投资客户较多占60%。,市调个案情况分析龙湖好望山,市调个案情况分析双珑原著,项目位置：京密路与顺黄路交叉口物业类型：类独栋建筑风格：托斯卡纳面积区间：360-660容积率：1.1板块：中央别墅区孙河板块,销售价格：6-9万/物业费：9.9/月总户数：128套装修情况：毛坯,销售情况：1、开盘时间：2013年6月开盘。2、入住时间：2015年1月15日。3、推广方式：户外道旗。4、去化速度：该项目是2013年北京别墅市场销售金额亚军。5、优惠政策：无。6、主要客群：企业主。项目卖点：区位优势园林景观5.4米层高的超大地下空间优劣势：该项目位于顺义孙河板块，区位优势明显，作为第一居所。地下室5.4米层高且空间较大，可加盖一层，可举办私人party等，电梯入户，户型优势明显。类独栋产品，楼间距较近，私密性略差。单价较高，需有实力的客户购买。,市调个案情况分析双珑原著,|,PART4北京别墅市场情况,1、北京别墅市场情况2、市调个案情况分析3、竞品项目分析,（注：部分市调项目由于房源较少，或对本项目参考意义不大，不作为重点论述）。,竞品项目分析竞品区域分布情况,项目的竞争从某种角度上说也是板块的竞争，以上中央别墅区、潮白河别墅区以及奥北别墅板块，区域位置优越，交通便利，周边配套设施相对较为成熟。这些别墅板块大都作为第一居所，入住率高，总体板块价格高于其他别墅板块。,50000,距离市区较近的城市别墅板块，配套设施齐全，出行十分便利，多作为第一居所，附加值高，价格集中在4.5万元/以上。而怀密等远郊别墅板块产品，由于距离市区较远，除自然资源优越外，配套不齐全，同时项目处于旅游地块，客户大多选择作为第二居所，价格相对较低。,竞品项目分析主力户型总价区间分析,城市型别墅板块总价主要集中在1500-3000万之间，远郊型别墅，总价集中在1500万以下，以总价500-800万的经济型度假别墅为主。,竞品项目分析竞品情况对比分析,中央别墅区的项目价格主要集中在5万/上下，共同点是距离城区较近，周边配套齐全，出行及生活便利，均作为第一居所。但随着区域近年来的成熟，新盘项目较少，以及政策的影响，后期去化速度一般。广告以阶段性投放为主，并没有集中投放。在市调过程中，也普遍感觉到开发商并不急于清盘。密云别墅市场近两年价格涨幅不大，2013年成交均价为1.3万/，去化速度较慢。除政策影响外，主要是受区位、距离、配套等影响。怀柔别墅市场在过去一年中价格变化不大，2013年成交均价在2.3万/。距离上稍远，项目自身及周边配套设施缺乏，客户选择作为第二居所居多。奥北别墅区项目作为第一居所，且项目价格在3-3.5万/区间，性价比较高，出行较便利，配套略有不足。从客户购买决定因素上来看，主要因素有：距离、配套设施、出行便利程度等；从购买力上来看并不缺乏，但客户购买时更趋于理性。第一居所区域价格虽然高出客群心理价位，但也被逐渐接受，区位是影响价格的主要因素，环境、价格及配套是客户决定购买的主要因素。,市调小结,|,PART52014年房地产市场预判,2014年房地产市场预判宏观环境情况预判,短期来看，2014年GDP预测为7%，略低于2013年的0.5%；从中长期来看，经济增速和货币投放趋缓，“深化改革”政策可能会造成经济的波动，房地产业快速发展的趋势将放缓。,1、宏观经济：坚持稳中求进总基调，注重改革创新与结构优化，保持经济合理增长2、货币环境：货币政策保