XXXX1120_翠金湖1011地块产品建议.ppt

翠金湖项目10#、11#地块产品建议报告,北京公司2013年11月19日,背景扫描,产品定位,产品建议,自持建议,目录,背景扫描关于市场环境及项目本体条件,1,本体/地块素质,10#11#地块规划条件,10#、11#地块，整体容积率为2.73。根据此容积率，10#和11#地的建筑产品，应以高层和小高层产品为主。其中10#地块的小高层占比稍多，11#地块的高层更多。,本体/地块基础条件,各地块功能业态划分,10#、11#地块，位处整体地块的西北角。周边被湖水、河流、小区主商业街区包围，景观环境优越，视野良好。整个小区只有3号地和8号地有小高层。其他地块基本以洋房、叠拼、别墅为主。10#、11#地块，是本项目唯一的高层建筑区。,整体市场,武清整体市场供应量不断攀升，预计完全去化需要9-12年时间,区域市场入市产品存量：366万,2011.9-2012.8武清供应面积（建面）787万,2012.9-2013.8武清区供应面积（建面）191万,2010.5-2011.5新增建面978万,预计未来年均新增供应489万,预计武清区整体供应（1344-1833万）/151.2万=912年,市场/武清市场现状概述,精装项目稀少，高层为供应主力，面积段同质化严重,市场/武清市场重点高层项目,高层6200-7500元/左右（毛坯）,市场/武清市场高层价格,区域主要产品为80-95平米两居，100-120平米首置三居。三居比例一般在30%左右，其余为二居和一居。,市场/武清市场高层配比,城区及,盛世年华客户构成：当地居民+下属市镇产业移民+蓝印客户客户比例：5：3：2主力客户：当地自用改善（公务员、个体经营者为主）,当地居民和下属乡镇改善型客户是在售高层项目的主要购买者,荔城公馆客户构成：当地居民+下属市镇产业移民+蓝印客户客户比例：6：3：1主力客户：当地自用改善（公务员、个体经营者为主）,产业结构调整及中心镇的成熟，有力的吸引了下属镇市的人口,蓝印客户有一定比例,上河雅颂客户构成：当地居民+下属市镇产业移民+外地蓝印客户客户比例：6：2：2主力客户：当地自用改善（公务员、个体经营者为主）,客户层面：地缘内改善自用为主体，刚需为主力。,客户/群体,客户/群体,武清区域客户群体来源和特性高层：本地客户，蓝印补充洋房：天津客户，改善需求别墅：北京客户，度假投资客群演变趋势：武清地区生态居住的概念被京津地区广泛接受，随着我国人口老龄化的趋势，养老客群逐渐会成为从洋房到高层客户的重要补充。对于本案的10#、11#地而言，所推出的高层产品除了承接蓝印户口的客户外，对养老客户的需求也是在前期规划时需要考虑到的。,背景总结,地块本体条件决定产品只能是高层为主，搭配部分小高层。区域市场和客户情况显示，高层产品项目众多，货量巨大，市场饱和，消化周期长，价格上攻乏力。本地客户和蓝印户口客群，是武清高层产品的主要购买者。,产品组合关于产品类型和客户需求之间的考量,2,规划定位分析/,地块优势资源：湿地景观、清新空气、无阻碍的视野、别墅区高端配套、商业街、温泉资源地块劣势分析：交通、外部生活配套档次定位：10#11#地块，采用高层+小高层的产品组合，相对于别墅产品，交通问题将成为最大的硬伤。只有不在乎通勤时间的蓝印客户，和部分养老投资客户会选择购买本项目的高层。如前所述，交通和周边成熟度的，只能在产品品质和价格上进行弥补。因此，建议地块的高层和小高层产品定位中端。以下分别根据档次定位，确定两种产品的容积率。,产品容积率组合估算,本案的10#和11#地块，小高层容积率建议按照2.1估算，高层容积率建议按照3.2估算。,产品容积率组合估算,建议小高层11层，高层18层到24层不等，不高于33层。,本案的10#和11#地块，定位中端，小高层容积率建议按照2.1估算，高层容积率建议按照3.2估算。,3,产品建议各个角度解析地块产品,产品整体规划建议,规划方面，10#11#地块处于整个项目的西北角，楼层最高，视野最好。布局建议西南高，东北低，以满足观景。建议在满足日照要求的前提下，规划布局时尽量能够从风水的角度阐释项目的布局，增加项目的卖点。,产品建筑风格建议,建筑风格对比,效果表现力整体适应性成本性价比,从地块产品定位档次出发，地块产品为中端档次。考虑到成本和效果，建议采用工艺成熟，表现力效果较好的西班牙风格和artdeco风格。其中，西班牙风格和项目整体的风格较为契合，因此建议高层产品的建筑风格采用西班牙风格。,产品面积区段和面积配比,考虑到所处的地段位置，地块的产品建筑形态建议南北通透全板楼。不建议加入一居产品，可适当加入部分顶楼跃层。结合市场的主流产品面积区间段和户型配比，建议配比如下：,二居产品共占比68.6%三居产品共占比28.7%跃层产品占比2.7%,套数和面积仅供参考，具体数值由设计单位确定,剖面图,层层递进的退台设计,屋顶花园,“情景花园”住宅形式与高层板楼完美结合。层层退台的立面造型，丰富了近人尺度的建筑形式，降低了高层板楼的压迫感。为低层住户提供了露台、平台等活动空间，采用盆栽、吊篮等可能的绿化形式，可以使平面园林在竖向空间上得到延伸。,创新：针对高层建筑，建议采用高台情景洋房的建筑形式丰富空间,产品附加值建议,增加产品附加值，错层露台的设计更为人性化。它不仅为客户送出了面积，更重要的是它相对前者更强调私人空间。也可利用、奇数层、偶数层增加了卖点，从而提高了每平米的价格。,产品附加值建议,附加建议,1、项目本身有温泉地热资源，10#和11#地块共有24万建筑面积，有条件在部分较好的位置，推出一栋小高层楼王，实现温泉入户和全面观景效果，打造一栋高级温泉公寓。2、针对养老客群的产品建议在产品设计时，需考虑担架梯、无障碍通道、老人锻炼场地、紧急呼叫系统预留接口等设置。,4,持有建议针对11#地的持有物业建议,从项目已规划有的产品分析项目已经有了商业街、高端商务会所、红酒会所等配备。如要在11#地的地块持有部分建筑，只能是集中商业或者酒店。集中商业的问题在于：