资产评估项目案例分析

资产评估项目案例分析，主要内容，资产评估行业标准，房地产企业建设，无形资产评估，企业价值评估，金融不良资产评估，第一部分，行业标准建设评估，评估行业遵循的制度，国务院91 国有资产评估管理办法号令及其实施细则；财政部(2001)第14号令发布国有资产评估管理若干问题的规定；财政部蔡平字199991号关于印发的通知；中国资产评估协会资产评估操作规范意见(试行)；其他与评价相关的法律、法规和规章制度等。行业标准体系评估-发布，2001年9月资产评估准则-无形资产，2003年3月注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见，2004年2月资产评估准则基本准则，2004年12月资产评估职业道德准则基本准则，2005年3月企业价值评估指导意见，行业标准体系评估-正在制定。资产评估程序标准、资产评估报告标准、工作文件标准和推荐格式、机械设备评估标准、抵押资产评估标准、业务协议、房地产评估标准、价值类型、资产评估基准日期、第二部分、房地产企业评估高风险领域之一。房地产企业的转让已经成为上市公司资产转换的一个关键目标。通过操纵在建房地产项目的隐性利润，可以控制转让价格。房地产企业评估两个典型案例：上市公司的母公司以成本价将母公司控制的房地产公司转让给上市公司，当年实现利润5000万元。美化报表为配股创造条件。上市公司母公司控制的房地产公司以高价出售给关联公司。年度报告因此将每股收益从-0.24元改为0.06元。一、房地产企业评估现行规范要求，资产评估标准前提下的企业总成本总和产成品和产品评估前提下的企业总成本总和土地使用权、房屋和建筑物，企业价值评估前提下的在建工程评估收益法，房地产企业评估现行规范要求，房地产评估标准的最高最高性价比高是法律允许的、技术上可能的和经济上可行的，并且经过充分合理的论证，评估对象可以以最高的价值使用。一、房地产企业评估现行规范要求，假设待开发房地产的价值=开发后房地产的价值开发成本管理成本投资利息销售税开发利润投资者购买待开发房地产时应承担的税收，以预测开发后房地产的价值，宜采用市场比较法，并考虑类似房地产价格的未来变化趋势。开发利润=待开发房地产价值与开发成本(或开发后房地产价值)之和*同一市场类似房地产开发项目的相应平均利润率，必须考虑资金的时间价值。实际操作中应采用折扣。当贴现困难时，可以采用计算利息的方法。一、房地产企业评估如何操纵评估，低价的来源采用成本法，开发项目的评估值是根据核实的成本计算出来的，避免了成品和在制品的隐性利润，开发项目是根据在建的建筑物和项目进行评估，房地产企业评估如何操纵评估，高价的来源采用收益法， 使用最高和最佳使用假设操纵利润预测和贴现率选择，忽略法律允许、技术上可行和经济上可行的限制使用假设开发的方法，以量化开发项目可能实现的所有利润，而不是根据原始投资者应分享的投资基金利润进行估算。 忽视产权缺陷，简单使用土地评估报告和房地产评估报告。1.你认为这份报告中存在什么问题？2.如果你承担了这个项目，你打算如何收集信息，选择评估方法，以及在报告披露中关注哪些问题？一、天顺房地产公司评估案例，1、评估风险分析2、评估方法选择3、重要参数选择4、评估假设，天顺房地产公司评估案例，对房地产与房地产关系的模糊认识，对房地产市场价值内涵应包含哪些因素的理解不同，在使用市场方法时，参考案例是不够的。比较因素考虑不全面划拨土地价值是否包含土地出让金存在差异采用假设开发的方法，使假设过于乐观。房地产评估中存在的主要问题如下：无形资产评估高风险领域二上市公司关联转让融资计划或战略投资者寻找的注册资金运用，无形资产评估现行规范与指引，第金融不良资产评估指导意见章，第92-100条，第资产评估操作规范意见条，共22条。无形资产评估无形资产突出贡献准则自2001年9月实施以来，强调整体关注的事项(1)与无形资产权利相关的法律文件或其他证明材料；(二)无形资产的性质、现状和历史状况；(3)无形资产的剩余经济寿命和法律寿命；(4)无形资产的使用范围和盈利能力；(五)无形资产的过往评估和交易；(6)无形资产转让的可行性；(7)类似无形资产的市场价格信息；(8)卖方承诺的担保、补偿及其他附加条件；(9)可能影响无形资产价值的宏观经济前景；(十)可能影响无形资产价值的行业状况和前景；(十一)可能影响无形资产价值的企业现状和前景；(12)无与伦比信息的调整。(1)无形资产的重置成本应包括开发商或持有人的合理收入；(2)功能性贬值和经济性贬值。收益法：(1)合理确定无形资产带来的预期收益，分析与之相关的预期变化和受益期，分析与收益相关的成本、匹配资产、现金流量、风险因素和货币时间价值；(二)确保分配给包括无形资产在内的单项资产的收入总和不超过企业总资产带来的收入；(3)预期收益与贴现率一致；(4)贴现期限一般是经济寿命和法律寿命中较短的一个；(5)当预测趋势与实际情况明显不一致时，分析产生差异的原因。(1)以合理的比较基础确定类似无形资产；(2)收集类似无形资产交易的市场信息和被评估无形资产的过往交易信息；(3)价格信息在评估基准日具有代表性和有效性。(4)根据宏观经济、行业和无形资产的变化，考虑时间因素，对被评估无形资产以往的交易信息进行必要的调整。(一)评估报告所述事项真实准确；(2)核实评估所依据的信息来源，并确信其可靠和适当；(3)评价报告的分析和结论是在坚持独立、客观和公正原则的基础上形成的，仅在假设和有限条件下建立。(四)与被评估无形资产及相关方无利益关系；(5)利用专家的工作，并对专家的工作结果负责(如果没有利用专家的工作，则不需要说明)；(六)评估报告只能用于所述的评估目的，使用不当造成的后果与签署的注册资产评估师及其所在的评估机构无关。(1)无形资产的性质；(2)评价范围；(三)重要前提、假设、限制条件及其对评估值的影响；(4)无形资产的所有权；(5)使用的信息来源；(6)宏观经济和行业前景；(7)无形资产的历史地位；(8)无形资产的竞争；(9)无形资产的前景；(十)无形资产的过往交易；(11)使用的评价方法及其原因；(12)评价方法中的操作和逻辑推理方法；(13)贴现率和其他重要参数的来源；(14)将各种价值结论调整为最终价值评估的逻辑推理方法。一、无形资产评估本案的主要问题，仅根据委托方提供的资料一份可行性报告作出多项价值而没有对所有权进行必要的调查和披露从出生到确认所有权而没有对无形资产的范围和性质进行必要的说明多项转让、多种用途的委托评估资产性质不明，仅根据91号报告的披露要求如何判断披露是否完整、 无形资产评估案例中的主要问题，包括将无形资产的产品价值评估为无形资产价值，包括将无形资产领域的价值评估为无形资产价值， 包括无形资产产生的间接价值甚至社会价值在内的无形资产价值无形资产价值是无形资产所有者通过无形资产职业道德问题获得的收入(1)使用不确定的时间或脱离实际的收入期(2)预测收入远远高于历史情况而没有任何理由(3)随意调整折现率，“甲肝乙肝联合疫苗”专有技术评估案例，1。 你认为这份报告中存在什么问题？2.如果你承担了这个项目，你打算如何收集信息，选择评估方法，以及在报告披露中关注哪些问题？“甲型肝炎和乙型肝炎联合疫苗”专有技术评估案例，1。评估方法的选择2。评估程序3。库存核实和所有权披露4。重要参数的选择和依据5。根据无形资产准则6报告的内容。如何撰写咨询报告。无形资产评估中存在的主要问题，缺乏独立获取评估所依据的信息的途径，参数确定的随意性缺乏无形资产价值分析过程收益法评估。收入金额的确定存在问题，无形资产评估存在主要问题。，最大股东是国有企业，占公司总数的65%。最大的股东是公司股东，占公司总数的31%。两者之和占96%。截至2002年5月底，深圳和上海共发行股本3709.9893亿元，其中国有股196.9567亿元，占总股本的53%，法人股318.612亿元，占总股本的9%，占总股本的62%。截至2002年6月底，已有94家上市公司宣布停牌，占全部上市公司的8.5%。共有769.71万股国有股和社会法人股被冻结，占全部国有股和社会法人股的3.5%。法人股评估新的业务需要规范，对该机构实施行政处罚最多的直接原因是评估机构没有进入股权所在地企业进行现场调查和工作程序，而出具评估报告的基本原因是法人股每股评估值远低于每股净资产，导致国有资产流失，引起了社会的关注。法石(2001)28号资产评估准则无形资产第13条规定：“股权拍卖底价应根据评估值确定。”财企(2001)656 关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定号文第五条也规定，拍卖底价根据评估值确定。国家国有资产管理局和经济体制改革委员会联合发布的关于上市公司国有股被人民法院冻结、拍卖有关问题的通知第17条规定：“转让价格应根据公司每股净资产、净资产收益率、实际投资价值(投资回报率)、近期市场价格和合理的市盈率确定，但不得低于每股净资产。”、法人股评估-市场风险、涉及的债权人和债务人之间的严重冲突、拍卖中的操纵、故意利用市场-低价通过拍卖渠道实现国家撤退-郑州宇通事件、法人股评估-评估中的技术壁垒、在何种情况下实施现场程序、如何实施现场程序清算前提或持续经营前提拍卖底价是市场价值还是非市场价值特别报告用户和特别报告披露、法人股评估-若干建议、 市场法和所得法应考虑的要点：根据转让的性质、转让的内容、转让的条件、上市公司所属的行业等。选择在所有方面都接近被评估对象的转移示例作为参考。通过深入分析影响公司股票价格的因素，如公司股票结构、主营业务和行业前景、竞争地位、历史收益和未来盈利能力、股票转让时机、转让条件、公司股票总额、流通股市盈率、公司效率、公司规模等。股份转让的溢价被调整和确定。充分依靠市场信息上市公司信息和企业投资信息，根据风险控制原则、企业股票评估若干建议、报告的特别披露，确定是否进行现场调查以及调查的深度：方法的选择、重要参数的选择、选择过程、评估过程、实施过程，其中提供了多种价值类型，应在报告中明确界定价值类型和限制使用的条件。 公司股票评估-2003年拍卖案例汇总，总体情况：公司股票网站统计了245个拍卖案例样本，平均流通贴现率为0.22，净资产比率为0.80； 流通贴现率在0.03至0.51之间，净资产比率在0.29至3.0之间。有效样本分析：扣除流通贴现率10%以下(主要是负资产或净资产)。流通折扣率被扭曲)扣除0.5元以下的净资产部分(净资产比率会很高)，扣除川投长钢、太华、鲁北化工、大冶特钢、乐富五只股票，剩余样本的平均净资产比率为0.79，流通折扣率平均为0.246，共15次。一、股权分置的基本思想，非流通股法人股要获得流通上市权，就必须付出相应的代价才能获得流通权，这就是解决股权分置的过程，称为对价。这种对价由非流通股股东支付给流通股股东。由于股票流通量大，供求关系发生变化，股票价格会下降，流通股东的利益会受到损失实施该计划的三一重工创纪录的股价为23.82元。从理论上讲，实施股权分置不会影响流通股的股价，但实际上股票市场会自动取消这些权利，因为前一天收盘时购买的股票的市值不会因为第二天的实施而自动增加，所以市场会自动取消这些权利。三一重工除息日的自然除息价格为17.05。以三一重工为例，三一重工非流通股股东拥有的股权价值=15900*17.05-0.8*6000=266295万元。股权分置方案实施前的公司股价格与当时的现行股价之比为：原公司股每股价格=股权价值/原拥有股份数=266295/18000=14.8元。资江企业流通股票价格与备案日期之比=14.8/23.82=62.11%，原始净资产之比=14.8/8.16=1.81，流通股票价格与备案日期之比=1.68/2.78=60.53%，原始净资产之比=1.68/1.9=0.885，农行上市公司法人股评估案例，法人化讨论现行的股权评估制度包括