地产融资税收分析(详细）.ppt

房地产融资税收分析，2011年9月南京，概况，税收概况房地产融资利益相关者房地产融资方式税收分析房地产融资方式国际化考虑，税收概况，税收职能和财政体系税收和非税收(土地收入)四级财政体系双主体税流动税主体(增值税和营业税)所得税主体(土地管辖和所有者管辖)， 房地产融资概况房地产融资概要、房地产属性功能：的居住属性和投资属性权：的所有权和使用权除了以房地产融资需求融资为主体的房地产融资方式债权方式的所有权方式外，还包括房地产融资利益相关者、房地产融资利益相关者市场主体：投资者、被投资者、第三方市场监督主体：工商、税务、银监会、 证券监会、房地产融资关税分析、房地产融资税收分析、利益相关者涉税分析、房地产融资税收分析、融资主体税收分析、核心问题： (1)票据合规性(流动税重复征收) (2)相关企业考虑的“现金池”税收分析、“集团贷款”税收分析、融资主体“甲供材”考虑的现金奶牛(类金融生存行业) 集团公司的资金池是指集团公司将所有下属的资金集中到一个资金池中，统一安排集团内部的资金使用，向资金下属支付利息，同时向使用资金的下属收取利息的业务行为。 资金池、企业资金池的基本操作模式是集团企业通常以总公司的名义设立集团资金池帐户，成员公司委托总公司贷款的方式，每天定期将成员公司帐户的资金记入资金池帐户。 资金池、集团企业保证现金池资金及其统一向银行申请的信用限额，约定各成员单位的日中贷款限额。 在约定的透支金额中，中日成员单位账户馀额不足的，账户透支方式可以自主对外支付。 整天，总部以向成员公司返还委托贷款的方式，将现金池账户的资金转移到成员企业账户，以补偿透支金额。 现金池的实际运营模式是以委托贷款的方式在集团内筹措资金。 现金池经常采用委托贷款模式，同时也意味着附加税务成本的利息营业税。 现金池的设立引起了不同法人实体账户之间的资金转移，但这种转移基本上没有实际的贸易背景，形成了公司之间的贷款。 资金池，16，企业集团或集团内核心企业向企业集团所属的财务公司代理系统借贷业务，从财务公司取得的返还给金融机构的利息不征收营业税的财务公司负责该统一借款系统委托贷款业务，不向贷款企业征收贷款利息征收营业税。 集团贷款，上述统一借款业务是指企业集团从金融机构取得统一贷款后，集团所属财务公司与企业集团或集团内下属企业签订统一借款合同分配借款，按照支付给金融机构的借款利率向企业集团或集团内下属企业征收偿还金融机构借款的利息、国家税务总局关于贷款业务征收营业税问题的通知 (国税发200213号)、17、(1)对企业主管部门和企业集团核心企业等部门(简称统一借方)向金融机构借款后，将借款分配给下属部门(包括独立核算部门和非独立核算部门)，按金融机构支付的借款利率水平向下属部门偿还金融机构(二)统一借方不得将资金分配给部下，以高于向金融机构支付的借款利率的水平向部下索取利息。 否则认为有从事贷款业务的性质，向部下支付的利息全额征收营业税。、集团贷款、财政部、国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知财税字20007号、18、企业集团或其成员企业统一向金融机构分配集团内部其他成员企业时，借方可以发放从金融机构取得借款的证明文件，在使用借款的企业之间合理分配利息费用国税发200931号21 (二)，集团贷款、房地产开发企业利息支出19，企业集团指依照企业集团登记管理暂行规定 (工商企业字1998第59号)规定依法注册的企业集团。 企业集团有名称和简称，母公司名称。 企业集团与企业集团有限公司的主要区别：企业集团没有企业法人资格，企业集团有限公司具有企业法人资格。 集团成员企业是指企业集团母公司的子公司、出资公司及其他成员单位。 企业集团应当具备以下条件： (1)企业集团母公司注册资本5000万元以上，至少有5家子公司；(2)母公司和子公司注册资本合计1亿元以上；(3)集团成员单位具有法人资格。 国家考试企业集团应符合国务院规定的考试企业集团条件。 企业集团、房地产融资税收分析、融资方式分析、核心问题： (1)合理担保(2)退出方式、违反合理担保：的税收影响、担保对象物处置：担保人：税务处理投资者：税务处理、转换的税收影响、实际负责人处理中介人税务处理投资者税务处理、房地产信托税收分析、 房地产债券税收分析房地产基金税收分析、贷款型信托、四证完善、自由资金达35%，二级以上开发资质、项目收益力强，发行贷款，设立资产质押(房地产、抵押率一般在50%左右)、股票质押、第三方担保、独立账户，1年多2年/数千万至数亿不等/6%-10%， 偿还贷款资本，要求项目，方式、风险管理措施、期限金额成本退出方式、股票性信托、股票结构比较简单明确，项目收益力强，股票收购增资(类似有限股)，委任股东和财务经理、股票质押权、第三方担保为(项目)公司， 1年至2年间/数千万至数亿不均/6%-10%居多，增加股票回购，要求公司完成准入方式、风险控制措施、期限金额成本、退出方式、财产受益性信托的产权清晰，证书齐全，稳定现金流如百货公司、办公大楼、 可产生酒店等租赁型房地产，财产受益权转让，业主赎回承诺和第三方担保，1年至2年多/数千万至数亿不均/6%-10%多，受益权赎回，财产要求，准入方式，风险控制措施，期限金额成本，退出方式，混合型信托公司经营能力要求， 对项目的市场前景和利润能力要求很高，以股权混合方式，委任股东和财务管理人员为(项目)公司，设立特别账户、股票抵押、第三方担保等，期限根据需要灵活设定/金额一般大/成本一般高达6%-10%，偿还贷款本金溢价回购， 财产要求、准入方式、风险控制措施、期限金额成本退出方式、房地产信托税收分析、所得税扣除义务明确，2008、南京金东房地产项目公司转让70%股票，募集2亿资金用于江北海德项目的二期开发。 招募资金规模2亿元，年收入预计为10%。 受托人预定持股2年，2年期满时优先转让给项目公司股东。 项目公司股东不让出的，由受托人转让给第三方或要求解散清算项目公司。 为了降低计划风险，投资家的本金50%将在满一年内返还，剩下的50%将在满二年内返还。 据悉，海德北岸二期，南京金东房地产项目公司成立于2003年，注册资本人民币1.3亿元，主要从事房地产开发经营、租赁和物业管理业务。经江苏华信资产评估有限公司评估，截至2007年10月31日，该公司资产总额约为5.4亿元，负债约为1.8亿元，净资产约为3.6亿元。 增资后，项目公司注册资本由1.3亿元改为3.3亿元(以实际募集资金为准)，受托人持有项目公司70%的股份，南京金浦房地产有限公司持有项目公司30%的股份。 海德北岸二期，省国投驻财务监督，监督项目财务、销售，海德北岸二期，金东房地产股投资集合信托计划，投资者获得的是项目公司的优先股，其风险介于债券和普通股之间。 也就是说，公司破产清算的话，偿还债权人的债务，其次优先股东，之后成为普通股东。 想一想：股票退出采用什么方法？ 减资还是回购，房地产基金开发投资结构，基金管理者，基金管理公司(有限合作社制)，顾问公司，项目公司，当地合作者，投资者，投资者，房地产基金税收政策，基金投资者(包括普通合作伙伴和有限合作伙伴) 的合作伙伴取得的股票投资收益和股票转让收益部分，可以按照“利息、股息、股息收入”或“财产转让收入”税目应用20%税率征收个人所得税。 公司按规定纳税基金管理人的管理费和收入分为基金管理小组，考虑房地产融资的国际化，考虑国际化，考虑融资主体的外汇规定，考虑税收，考虑国际化，考虑外汇规定，考虑外资准入(资本准入，外债规定)进行汇率管理，考虑国际化，考虑税收的代扣所得税(利息、 考虑到股息、转让财产收入等协定税率(逃税地)特别纳税调整，房地产投资信托基金(离岸) (RealEstateInvestmentTrusts，reisers )是一项通常在证券交易所上市，收集投资者资金，投资一个以上资产房地产的集体投资计划。 商业抵押担保证券commercialmortggebackedcrusities； CMBS重新包装多个商业房地产抵押贷款，通过证券化过程以债券形式发行给投资者。 房地产外资进入，关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 (住宅建设2006171) 关于进一步加强规范外商直接投资房地产业审判和监管的通知 (商务信函200750号) 国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知 (综合发行2007130号) 关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知 (住宅建设2010186号) 外商投资企业指导目录（2007年修订， 房地产外资准入限制行业准入允许普通住房建设和限制外商投资用于土地开发，高档酒店、别墅、高档办公楼和国际会议资本限制投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%。 境外融资限制不办理外债登记和外债结算批准手续，限制房地产外资准入，境外投资者以股份转让或其他方式收购国内房地产企业，收购合资企业中方股份的，适当配置员工，处理银行债务，用所有资金统一支付转让款。 固定收益率限制外商投资房地产企业的中外投资者，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议及其他文件中签订保证其中一方固定收益率或变态固定收益率的条款。 实际控制人的条款不得改变境外投资者对国内房地产企业实际控制人的方式，避免外商投资房地产审查。 限制了外资进入，限制了国外个人在国内购买自己居住的住宅。 在国内设立分店、代表机构的海外机构，只能在注册城市购买事务所必需的住宅以外的房子。 限制回归投资禁止中国资本回归国外投资，海外中国房地产投资信托基金越秀房地产基金(GZIREIT )首次在香港上市的国内房地产项目上市日期为2005年12月21日，以越秀房地产基金为首的内地房地产信托基金越秀房地产信托基金(2005 )于12月21日在港上市。 筹资约为17.9亿港元。越秀基金目前拥有4项资产，包括广东维多利亚广场、富广场、城建大厦和白马大厦，平均租金率约为93%。 2006年12月8日，嘉德旗下的中国零售房地产信托基金(CapitaRetailChinaTrust，以下简称“CRCT”)在新加坡交易所正式上市交易。 上市商业房地产总面积约45万平方米。 其中7家商场为北京望京购物中心、九龙购物中心及安贞华联商店、上海七宝购物中心、郑州郑州购物中心、呼和浩特金宇购物中心及芜湖嘉信茂广场。 美林集团高次谐波进入南京，今天已报道南京当地媒体美林与前线合作的消息，美林以3000万美元收购前线。 但是，中国青年报记者从可靠的信息来源得知，美林的投资额不仅仅是3000万美元，还超过了1亿美元。 记者就“投资了亿美元”的说法，向孔旭洪证明了这一点。j.p.jp摩根大通银行等外资投资48亿美元收购南京国际广场，海外投资者、外资进出口，香港公司、BVI公司、香港公司、国内合资公司，2008年8月22日，招商局地产控股公司(深圳交易所代码： 000024，以下为招商地产地) 宣布销售ARAManagers(AsiaDragon)Pteltd (以下简称ARA )所有富城(中国)有限公司(以下简称富城中国)的100%股票，价格为17.5亿元。 随着这次股票转让，富都市国家拥有的总投资额约14亿元的南京国际金融中心也落入ARA袋。 南京国际金融中心是南京地标，位于江苏省南京市白下区新街口汉中路1号，属5A型a级办公楼，总建筑面积约11万平方米，其中总销售面积共10.91万平方米。 来自新加坡的ARA的主要营业业务是房地产基金管理。 双方已经缔结了股权转让意向书。 同时，ARA于8月19日支付了诚意金250万美元。 南京国际金融中心五矿建设(00230，HK )宣布与AsiaPropertyFundIIGmbHCo.KG房地产基金集团合资公司共同筹集10.1亿港元，投资南京市建邵区住宅项目。 其中，五矿建设和ASPFII分别有合资公司的51.47%和48.53%的权益。 据协商，五矿建设计划通过银行贷款，为合资公司创造合计5.2亿港元的股东资本资金和股东贷款，提供1.14亿港元以下的住房贷款。 ASPFII是保德信亚洲就房地产项目为基金提供资产管理和顾问服务。 合资公司向中国合资公司注入8.848亿元(约10.1亿港元)，获得南京市建邵区住宅用地项目98.88%的权益，该项目最高总楼面积17万平方米，其馀1.12%由五矿投资持有。 据悉，该项目的土地位于南京市建邵区梦都街188号，地区号为2008G16号。 总面积约为70，833.1平方米。 五矿御江金岸，房地产融资税收前景分析，房地产税收环境分析，2008年金融危机对金融衍生品的管制，使得房地产业难以突破短期税收政策的税收征管技术(信息化)，房地产融资税收前景分析，无息贷款，养牛计划(兼营金融业) 投资者不投资(美国房地产模式)绿地集团加快盘锦商业银行多元化发展的21世纪网田新杰2011-09-19、21世纪网络新闻9月19日，绿地集团和辽宁省盘锦市政府在沈阳签署战