2017年房地产五种情形会引起”前期盈利后期亏损“ppt课件

五种情况造成的前期收益后期损失！ (一)毛利率预计高于实际毛利率； (二)完成年度以后取得收据(税务检查)(三)土地增值税清算年度收入分配(四)车位、车位、车位不足(文章)(五)“公共补助后建”引起的不配合问题、“企业所得税”与“土地增值税”计算方法的异同比较、国家税务总局2010年第29号公告、 国税发【2009】31号文件第34条PK2012年第15号公告第6条，国税发【2009】31号文件第33条土地增值税“春秋战国乱悠”，国税发【2009】31号文件第32条事前补助设施成本：1，天津市m房地产公司： 1，2013年未完成收入1亿元； 2、预计税收总利润率为25%，3，2013年期间费用为540万4，税和追加总额为760万5，应纳税收入： 1200万6，纳税： 300万元，天津市m房地产公司： 1，2014年完成收入为1亿元2，计税成本为9000万元3，毛利返回2500万元4， 2014年期间费用460万5，应纳税收入：-1960万，1，项目总收入： 1亿元2，项目总成本： 9000万元3，期间费用总额： 1000万元4，税和附加： 760万元5，应纳税收入：-760万元6，2003年： 1200万元； 2014年：-1960万元，合计：-760万，坚决要求退税！ 做个梦！ 1300， 2、2、审查答复书申请人：被申请人：天津市地方税务局申请审查的内容：津地税企业所【2010】1号文件申请人：1.津地税企业所【2010】1号文件不征求纳税人的意见，不符合税收规范性文件制定管理办法（试行） (国税发2005201号)第16条的规定，手续违法2 .津地税企业【2010 1号文件天津市地税局、天津市政府法制、房地产公司、3、被申请人回答：1.为了合理确定我市房地产开发企业的税收利润率，市地税局和市国税局深入调查，选择100家企业进行平均利润率估算，并选择10家企业对税收利润率问题进行现场调查估算，征求意见，征求税收利润率2 .国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税处理办法 (国税发【2009】31号)规定，非经济适用住宅开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市的人民政府所在地城市和郊区，税收总利润率不得低于15%。 因此，我市税收总利润率设定为25%，符合国家税务总局的规定。 另外，销售未完成的房地产时，企业以预售收入为25%的税收毛利率，减免营业税和附加税5.65%，减免土地增值税和期间费用2-5% (全国费用率为8%，我市估计为9% )等，计入本期应税收入(实际利润率最高约为9.35% )，完成后调整。 最终企业缴纳的企业所得税占预售收入的比例仅为2.34%。 应该说我市确定的税金毛利率的25%不高。 经天津市地税局、天津市政府法制、房地产公司4、审查：1.市地税局和市国税局选择100家企业进行平均利润率估算，并选择10家企业就税收利润率问题进行现场调查估算征求意见。 2 .津地税企业【2010】1号文件，房地产开发经营业务企业所得税处理办法 (国税发【2009】31号)直辖市非经济适用房开发项目的税收总利润不得低于15%。 另外，减去营业税和附加、土地增值税和期间费用，企业缴纳的企业所得税在预售收入中所占的比例只有2.34%。 本机关认为津地税企业【2010】1号文件的制作过程是合法的，内容是合法的，不会废除。 2013年11月15日天津市政府法制办公室、天津市地税局、天津市政府法制办公室、房地产公司、5、2013年10月，税务机关对m公司进行了检查： m房地产公司于2012年完成，在完成年度将发票的4000万元份全部计入销售成本。 但是，在检查期间，m公司的顾客服务困难，取得了全部4000万元的收据。税务局认为，根据31日文件34条的规定，因为收据是在2013年取得的，所以只能在2013年扣除。 因此，企业应支付2012年度所得税款1000万元，允许2013年将4000万元发票计入成本。 企业说：“哇，我2013年没有收入啊。 2012年交税，2013年增加了4000万元的损失吗？ 我是项目公司。 今后也有收入！ 税收说：“确实有点不合理，税法是这样规定的。 对此说“法律不容忍”，我说“爱是不可救药的”，对税务机关检查问题的回复意见尊敬的XX税务局：第一，感谢贵公司的检查，我公司提高纳税合规度，完全同意贵公司的检查结果，根据31号文件第34条的规定，2012年没有收据这里的规定是“权利发生制的规定”的第四位，根据以上的理解，2012年补税，2013年不再上缴税款，国家税务总局2012年15日公告第6条规定了上缴及调整的基本规则。 第六，“他山石可攻玉”河北国税冀国税函【2013】161号文件明确规定可追溯调整。 第七，本公司愿意支付一年的滞纳金。 第八，如贵局独断行动，我司将开始听证、复议、诉讼三项法律救济措施。 六、第三十四条企业结算计税成本实际发生的支出应当取得，但未取得合法证明的，不得计税成本。 按规定计税成本，直到实际取得合法证书。 (国税发【2009】31日)，第9条企业的应税收入的计算，以权利发生制为原则，属于本期的收入和费用，不管是否支付货款，不属于本期的收入和费用的收入和费用，即使已经支付本期，也不会成为本期的收入和费用。 除本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定外。 (企业所得税法实施条例第9条)、6、上一年度发生的关于可撤销支出的税务处理问题，根据中华人民共和国税收征收管理法的有关规定，对企业根据上一年度实际发生的税收规定，在企业所得税前发现可撤销或可撤销支出，企业作出特别申报和说明后，允许追加征收该项目的发生年度进行撤销企业因上述原因支付较多的企业所得税的税金，可以通过追征确认年度的企业所得税课税来扣除，如果扣除不足，可以在将来年度延期扣除，或者申请扣除。 亏损企业追认上年度企业所得税前未扣除的支出，或者利润企业追认后发生亏损的，应调整该支出所属年度的亏损额，然后按照补偿亏损的原则计算今后年度多缴的企业所得税，按照前项规定处理。 摘自国家税务总局2012年第15号公告，二十二、房地产开发经营企业竣工结算后，年度取得的成本发票应如何处理？根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知 (国税发200931号)第34条的规定，“企业在结算税务计算成本时实际发生的支出应取得合法证明书在实际取得合法证书之前，按照规定计算税金成本”。 和关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告 (国家税务总局公告2012年第15号)第6条第1项规定：“企业发现上年度实际发生的、依据税收规定在企业所得税之前扣除或未扣除的支出，企业作出特别申报和说明后，允许追征该项目发生年度计算扣除，但追征确认期间因此，房地产开发企业在竣工结算后的年度取得成本账单应进行上溯及调整。 兹摘自冀国税函【2013】161号文件，讲道理，7，(2008年：未完成收入3亿元应纳税收入200万元(二) 2009年：完成收入2亿元应纳税收入4000万元，进行所得税完成品申报当年，出土地增值税600万元。(三) 2010年：支付土地增值税清算、土地增值税600万元。 当时应纳税所得额为-700万元。 (四) 2011年1月1日结算的第一步：结算申报，结算收入200万元的第二步：结算收入补偿损失后有500万元的损失。 五百万元的损失已经弥补不了了！ 2008年分配土地增值税费用=3亿元(3 2)600万=600万=360万2008年应纳税收入200万元，还款50万元，剩馀160万元的结转损失。 2009年分配土地增值税费用=2亿元(3 2)600万=400万=240万 240万年前结转的160万=400万元企业所得税100万元，2010年：清算所得200万-上年度损失=100万元应税所得税=25万元。 2010年注销时：退款=50-25=125 (万元)，8，企业所得税，9，第17条企业在开发区内建设的会所，物业管理场所，电站，火力厂，水厂，文体馆，幼儿园等辅助设施，按照以下规定处理： (1)非营利性所有权免费赠与所有者，或者地方政府，公共事业部门(二)有利的、产权归企业所有的、产权归属不明确的，或者免费赠与地方政府、公共事业部门以外的部门的，应当单独核算其成本。 除企业要独自建设和处理固定资产外，一切由建设开发产品处理。 第十八条企业在开发区内建设的邮电、学校、医疗设施应当单独核算成本。 其中，企业和国家有关业务管理部门、部门合资建设，完成后有偿转移的，国家有关业务管理部门、部门给予的经济补偿可以直接扣除其项目的建设成本，扣除后的差额必须调整本期纳税所得额。 第三十三条企业单独建造的停车场，应当作为成本对象单独计算。 利用地下基础设施形成的停车场是作为公共设施来处理的。 10、土地增值税11、南京星汉城花园、北京太月园区、PK、江苏地税认为，人防工程使用权和收益权免费交给所有人的证明资料，应当包括房地产企业在当地主要媒体上的交付公告。 2003年12月11日，南京市鼓楼区人民法院一审判决该市首位业主和开发人员对账公堂争夺地下车所有权的案件：星汉市花园区地下车所有权由业主全体共享，开发人员无权出售， 开发人员在园区下车销售是“重复销售”的被告江苏星汉市置业有限公司自判决生效之日起10天内将星汉市花园地下停车库交由原告星汉市花园所有者委员会管理，星汉市花园所有者均享有该地下停车库的权益。 总结法院的判决理由，主要有两点。 第一，小区车位作为公共设施，其建设费用已包括在所有者的购房费用中(开发人员无法提供成本未计入房价的证据)，不能二次出售，基于“谁投资，谁受益”的原则，小区车位所有权属于所有者的第二从土地使用权的角度来看，所有者办理产权证时，由于所有者的土地面积被标明，车位所依赖的土地使用权(包括地表、地上和地下)由所有者所有，车位所有权也必须属于所有者。 十二、第三十二条除以下几个前提(对应)费用外，计税成本应为实际产生的成本： (一)出纳工程未最终结算，未取得全额收据的，在证明资料充足的前提下，可以事先提交该收据的不足金额，但最高不得