2010年11月03日上海江桥万达广场租金市调报告(45页)

上海江桥万达广场租赁市场调整报告，2010年11月03日，2，上海概述和商业区分析，项目区域一般概述，区域业务发展概述，3，市场调整结论，建议和项目定位中国大陆最大的城市，四个中央直辖市之一。是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。20092010年度全球城市竞争力报告中上海位于中国仅次于香港的台北之前。截至2009年底，上海有1921万居民，其中499万外国人口约为13.5万人。2009年上海GDP为14900.93亿人，同比增长8.2%，人均GDP为18万美元。人均可支配收入28838元；农民人均可支配收入为12324元。城镇居民人均消费支出20992元；农村居民人均生活消费支出9804元，上海商圈分布，上海商务-核心商圈南京西路主要项目，项目地区总体概况，2，地区总体概况，普陀嘉定区概况，项目部分情况；项目位置和概述，项目位于普陀区和嘉定区，项目所在的“大红桥”区域概述，项目区域经济指标，项目区域产业结构，1，区域概述项目位于普陀和嘉定之间；普陀区下6条街，3个村庄。该地区的家庭登记人口总数为87.26万人。在113万59名居住人口中，外来居住人口为22万70人。上海是连接长江三角洲和大陆的重要陆路关口和交通枢纽，上海宁高速起点发展目标“上海物贸易中心”和“上海西罗非”2，2009年区域经济资料200亿6100万元，同比增长9.17%。实现地区工业销售产值193.71亿元，地区社会消费品零售总额254.59亿元。年市场交易交易总额1769.04亿元；实现财政总收入126.06亿元，同比增长3.63%，其中，救急财政收入44.26亿元，同比增长8.21%。以贸易流通、现代服务产业为主体的第三产业增值比重达70.66%。普陀区概况和经济数据，3，以产业现在的现代服务产业、商业产业、科技产业、房地产四大支柱产业为主体的产业发展系统，初步形成了“大市场、流通、大流通”模式，聚在梅德龙(中国)总部、农业和商业超市总部等。这个地区的大市场交易量约占城市的三分之一。上海西北综合物流园区是上海唯一的陆路港口型物流园区，已经形成了城市流通物流及医药物流的产业特征。全市70%的超市卖场物流在这里流通。2009年12月，长丰生态商务区内跨国采购中心开工，将展示、办公等多种功能结合在一起的主要项目竣工后，将成为上海国际贸易中心建设中的重要功能平台之一，成为今后交叉开采大会举办地、国际国内贸易组织的永久居民。4.商业现状以商业流通、现代服务产业为主体的第三产业增加值比重达到70.66%。白莲国际购物广场和农业118广场等形成了中央商圈。长寿商圈依靠佐街房惠广场、FM 1广场、asa广场等商业设施持续提高能源水平。建筑物的经济发展首次取得了成果，在长丰生态商务区等主力地区大量引进总公司类型、先导型、服务型企业，建筑物的税收产量逐步增加，全区“亿元建筑”达到4处。嘉定区概述，嘉定区上海西北原嘉定县、上海宝山区、普陀区、长宁区、闵行区、青浦区、近60万人居住人口。嘉定经济产业基地区有两个市级工业区(嘉定工业区、上海国际汽车城市零件配套工业园)，嘉定区商业上海非开发“西部地区”。嘉定区居民与上海其他郊区郊区郊区郊区郊区郊县一样，形成了多年生市内购物的习惯，被称为“去上海”。家庭区除了主要城市家庭城镇街道形成了一定规模的事业外，其馀各地的商业比较落后。嘉定市中心嘉定市中心是位于城市道路、清河路的罗宾森购物中心、东方商业建筑嘉定卖场、嘉定购物中心是街道卖场、主要城市边缘的欧洲、音乐购物、永乐电器等商店，形成了整个嘉定区商业中心除了嘉定各镇街嘉定市中心外，各镇、街道业务进一步落后，城市普陀区、边境凤庄(曹安路)还收集了纺织品、服装、鞋、电子等批发市场。江桥项目周边主要住宅、项目解释，江桥项目周边主要住宅、项目中心、半径1公里、3公里、5公里范围，然后沿着北京-上海高速、外汇高速线，将江桥主要城市地区分成4块进行研究，地区居住人口2000人以上的社区共60个，5公里范围内今后5个、万达、1、项目周边住宅区情况，第二区：该地区位于项目东部，属于江桥新老城区的结合区，该区是更多的旧建筑和旧建筑，区域房地产价格在1 1万5千之间。2、普陀区政府，项目周边住宅区情况，第三区：区位于项目南部，经过周边开发，新建建筑较少，是今后三年江桥发展的主要地区，该地区房地产平均价格在1.31.8万之间。3、项目周边住宅区情况，第4区：该区位于项目东南角，是属于江桥的老城区，是目前主要居民和商业集中的地区，该区房地产价格在1.31.8万之间。4、江桥工程周边住宅价格状况、项目区域业务指导、区域业务发展状况、主要项目介绍、嘉定区江桥镇及周边业务状况、1、项目周边业务状况东：沿金沙江西路城市方向约2公里(新余路西)厂以东2至5公里外，有住宅预备商人和普陀中央路的农业118广场。1，本行业4周工作情况书：本项目沿花岗路向北，对面是住宅工程，近路大部分是工厂地区，从上海宁高速到江苏约2公里，琼路沃尔玛约3公里。徐：已经为正在建设的住宅区处于人口引进阶段，没有基本商业，南：沿着花岗路向南走，村和村的宽度简陋的零售、饭店、农贸市场、工厂区、道路崎岖、城市混乱，由于周边店铺租金调查历史原因，江桥镇本来就是科约县农村，商业很发达随着城市郊区及城市人口的逐渐流入，项目北至曹安路商圈方向及金沙江路(金沙江西路)的新忧郁路(外环线)东、市中心方向与普达段目前略有联系的街道商业街包括中小餐厅、房地产中介所、面店餐馆、干洗店、五金店、便利店嘉定区江桥镇及周边业务条件，荣路酒店地址：华江路600万达广场北400米每月租金9000元1日租金约0.5元/。 万达广场位于琼路约1公里，北约1.9公里的花岗路和花岗支路的交界处。该酒店位于琼路商圈租金1-1.5元/日，住宅街花园路722号，面积约为180元/月租金15000元，租金约为2.8元/日兰州拉面店花园路692号，面积约为60元本项目东-上海市中心方向，5-8公里范围，沿着中央高架道路分布的鲁滨逊广场，白莲中央购物广场，农业118广场，白莲西部郊区购物商场等多个商业广场与本项目和市中心之间呈扇形，高架交通便利，大型公交线路发达，运营条件、租金水平、辐射范围均达到江淮。以这四所房子为重点调查对象。距江桥万达22公里的嘉定区罗宾森广场。菲律宾著名烧伤企业高峰集团开发建设后，运营事业的面积约为7万平方米，位于家庭区中心路和清江路的交汇处，2007年2月开始部分试验事业，逐步完成了全部投资吸引。现有白莲集团旗下的世纪联合大型卖场和地球电影城、新华书店、胜道体育等主力卖场入住。据了解，购物中心由于投资吸引运营原因(租金高，营业宣传低)，开业初期，购物中心业绩不振，没有租赁期限，给租户提供6个月的租金减免优惠。3年来，服装种类约30%的哲洙场、宝石金表全部撤回(位于一楼，现在以油茶、消息等餐饮填补了空白)，为提高业绩，增加了化妆品、包等多种经营。形式分布比例约为超市类20%(世纪莲花)餐饮娱乐类约30%(地球城)专业卖场类20%(书店、体育诚信、儿童城)服装垄断类约20%注：该商场目前购物调整动作比较频繁，实际和，嘉定区罗宾森广场，百联中心购物广场，普陀区上海-南京高速与中环线交汇的振北商业圈，百联投资控股和运营购物，餐饮，休闲，娱乐一体化的大型商业广场，白莲中央购物中心于2006年12月开业，进入成熟期。与麦德龙超市、白住宅、迪卡农体育超市、梅卡百货、红星米开伦家居茂、梅天罗美食家等一起形成了中央正北商圈。这个广场到目前为止，作为辐射普陀、昌宁、宝山、嘉定南的上海重要商圈之一，不需要免费停车。东方商业建筑，世纪莲华，第一医学，第一食品商店，女性用品商店，第一百货数字城市，申格体育用品城市，卡通尼儿童乐园，世纪环球影城，加勒比娱乐城市，金汉斯啤酒烧烤，雷奥健身房等主要商店入住。星巴克、科斯塔咖啡、真正的锅、台风保护所、必胜客、大鱼、王品风化、香蕉叶咖喱、KFC、一辆车、汉堡王、味道天面、萨利、巴别拉、屈臣氏、罗森方便、DQ，百联中央购物广场，形式分布约为百分之十五的百货商店。超市大约有10%。餐饮和娱乐类约为20%。支持类大约为10%。专卖店占45%(家电、家庭、医药、食品等)，农业118广场、农业118广场位于本项目以东5公里，金沙江路和中央路高架的交点处。据调查，农工商118广场分4个阶段，达到40万套的总建筑面积，以元农工商业118家店铺为中心，将中央商业、综合商业、酒店办公室、休闲娱乐等4个部门全部加起来，将有10个建筑面积多样化。2008年1月首次开业的综合商业建筑共5层，约12万多平方米。，地下一层“身体博”体育用品商店，美容院；包装路包括精品百货、农业超市、品牌化妆品、屈臣超市、肯德基、风味布拉面等品牌餐饮；第二层是各种烤肉、日式料理和其他特产。第三层是中国风味小吃广场。第四层是由好孩子、美容院、博斯蛙、巴布孔、空梦儿童生活、bld爱乐花园等品牌组成的“儿童世界”；购物不需要免费停车2小时，以后5元/小时。广场整体运营质量低，符合英云企业主大卖场的工作背景。118广场形式分布比例超市类约20%餐饮娱乐类约30%家电卖场类10%服装类约30%匹配10%，白莲西部郊区购物中心，上海白莲西部郊区购物中心，2004年12月开业，建筑面积10.9万平方，营业面积6万平方米，与地下2层，白莲西郊商场开业6年，位于高档别墅群和新兴高档住宅区，近几年，属于增长人口引进区的大住宅区。辐射周围的新井村、北新井街、仙霞新村街、程桥街等，白莲西郊中心上卷辐射半径约3公里，基本上是免费穿梭开通范围。白莲西郊购物中心荣获“最具影响力的商业房地产”、“最具创新理念的商业房地产”等称号。2006年商务部颁发的“全国示范社区商业”称号是更成功运营的基于社区的购物中心代表。百联西部郊区有7家主要商店：世纪莲花大卖场、友谊百货、迪卡侬体育用品、特殊住房家庭用品、永乐家电、松广进口食品、迪信通数字通信用品等。百大西部郊区有快餐、好吃的零食、特产、锅、烤肉、咖啡吧、茶座等30多个饭店。4厅电影院、家庭式KTV、儿童乐园、电子游戏、网吧、台球房、儿童高尔夫、棋牌室等多种形式的多层次构成，社区服务包括银行、药店、牙科诊所、颜色延伸打印、旅行社、儿童照片、婚纱照、美容美容美容美容、美容VIP客户享受购物积分扣除停车费。购物中心开通免费公共汽车。形式分布比例百货商店约20%超市类约10%餐饮娱乐类约30%专业商店类15%服装类约20%匹配类约5%，城市结论，建议和项目定位，4，城市结论，SWOT分析，城市另一方面，江桥是沪宁第一镇，位置优势明显。万达项目将许多成熟的商圈和购物中心分散到市中心，在交通便利、社区成熟度、租金、停车、附加服务等方面占了先发制人的位置。康桥曼达位于郊区，人口的引导期、商业支持、交通线、人口数、消费习惯等不完整或不稳定，因此吸引投资时期商人的魅力和开业消费者的呼吁需要更多的时间。预计新事业的培育期将进一步延长。做好周边5公里商圈调查，特别是白莲中心、白莲西部郊区、农业118广场、琼路批发市场等商业中心调查。这个项目位于虹桥商业区扩展区，需要对计划感兴趣。对长风商务区也要充分了解。SWOT分析、市场定位建议：主要是家庭生活；强调购物、饮食、休闲和娱乐融为一体的休闲时尚，以城市新兴家庭和周边商业集团为主的地域型中高档生活型购物中心为例。项目动态定位，西上海时尚生活中心，动态定位建议：根据大虹桥成熟度，以最初3年种植期家庭生活为主；适当减少服装比例，增加饮食和生活支持。3年后，强调考虑商业区等中高层需求的休闲时尚；以新兴城市家庭及周边商业集团为中心的地域型高级生活型购物中心。，面向项目的客户定位建议，中等和高收入家庭，个人所有者，白领阶层，对业务始祖问题的反馈，5，简要说明，业务反馈，7，业务反馈-服装类别，7，业务反馈-附件类，7，业务反馈-附件类上海万达广场周浦项目已经开业半年多了，集团租赁决策指标已经完成，但是餐饮等行业的品牌组合不好。根据租赁