2011房地产新政解读及税务稽查风险防范(上)

房地产最终结算(上)，主讲人：张辉、2，主要内容：1。筹建第二年税务检查。施工第3年的税务检查。预售第4年的税务检查。房屋交付年份的税务检查。最终结算年份的最终结算6。最终结算后一年的最终结算3。筹建费用的会计处理。旧准则：发生时，计入长期待摊费用科目，不影响当年的会计损益。生产经营开始后当年新的一次性会计损益(管理费用)规则：发生时，计入管理费用账户，影响当年的会计损益，生产经营开始后不再做相应调整。注：除了那些应该包括在开发成本中的，如前期项目成本等。4.准备年。国税函200998号关于企业所得税若干税收事项衔接的通知没有明确将营业费用列为长期待摊费用。企业可以在开业当天一次性扣除当年的营业费用，也可以按照新税法的规定处理长期待摊费用，但一经选择，不得变更。(不少于3年)新税法实施前一年企业未摊销的开办费也可按上述规定办理。(续1)国税函201079号关于实施企业所得税法七若干税收问题的通知。企业的筹建期不计入亏损年度。企业开始生产经营的年度是企业开始计算损益的年度。企业从事生产经营前的准备活动所发生的费用，不计入当期亏损，按照国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知(国税函2009)98号)第九条的规定执行。6、准备年(续2)。如果新的企业会计准则尚未实施，在准备阶段发生的开办费应首先在长期待摊费用账户中收回。会计准则要求在生产经营开始的当月一次性计入损益。税法一般要求在生产经营开始的当年一次性扣除，即会计和税法基本相同，或者发生的开办费用应在资产负债表中反映不少于36个月。损益表和所得税申报表都是零，不涉及税收调整。7.筹建年(续三)。新企业会计准则实施后，筹建阶段发生的开办费将直接确认为管理费用，计入会计损益。但是，税法认为生产经营期尚未进入，不允许抵扣。一般来说，它要求在生产和经营开始的那一年进行一次性扣除，形成时间差，或者在不少于36个月的时间内将负金额分配到损益表中。然而，所得税申报表应反映税收调整的增加，即零申报，以及未来几年税收调整的减少-房地产。8.准备阶段结束了。一般认为，建设项目开工日期是生产经营开始的日期。无论相关文件是否完整，国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和建筑业统一发票均为商业和服务业：工业和建筑业：开始收取生产成本，房地产开发：开始施工(不包括地质勘探、土地平整、拆除旧建筑、施工临时道路等前期工作。)。9.建筑许可证。中华人民共和国建筑法第九条规定，建设单位应当自取得施工许可证之日起三个月内开工建设。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期限于两次，每次不超过三个月。如有下列情况，施工许可证将自动失效11岁。筹建期间的业务招待费。如果选择在生产经营开始当年一次性扣除组织费用，扣除限额应与当年管理费用中的招待费一并计算。如果选择从生产经营开始之月起36个月内扣除组织费用，扣除限额应与每年管理费用中的招待费一起计算。12.地契税。国税函2010220号关于土地增值税清算有关问题的通知五、房地产开发企业为取得土地使用权而缴纳的土地使用权契税，在取得土地使用权时扣除的契税，视同“按照国家统一规定缴纳的相关费用”，计入“取得土地使用权所缴纳的金额”中扣除。成本/费用：是否有特定的对象。13.土地契税(续1)。2004年财税字第134号关于国有土地使用权转让及其他相关契税问题的通知如以协议方式转让，契税计税价值为成交价格。交易价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等受赠人应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。以竞价方式出售的契税计税价值，一般以竞价交易价格确定。包括土地出让金、市政建设配套费和各种补偿费。14、土地契税(续二)、2007财税字第162号关于土地使用权转让计税依据的批复土地使用者将土地使用权及附属建筑物、构筑物(包括在建房屋、其他建筑物、构筑物及其他附着物)转让给他人的，应按转让总价征收契税。国税函2009603号关于明确国有土地使用权出让计税依据的批复(现行有效)通过“招标、拍卖、挂牌”方式继承国有土地使用权的，按土地交易总价款征收契税，不扣除土地前期开发成本。如果土地出让合同明确规定由出让方(政府)承担费用，而出让方实际履行费用，则场地平整费用与受让方(开发商)无关。2.如果土地出让合同明确规定受让人(开发商)将按计划平整土地，则土地购买价或出让金不包括场地平整费，但开发商实际发生的场地平整费应计入土地成本计算并缴纳契税。16 .国税函2009603号关于明确国有土地使用权出让计税依据的批复。场地平整条款(续1)。3.如果土地出让合同明确规定由出让方(政府)承担费用，但出让方应将固定场地平整费返还给受让方(开发商)，则(1)无论开发商是谁，实际场地平整费应在从外部取得发票时由出让方负责人签发；(2)如果实际发生的场地平整费用大于定额返还的金额，超出部分不允许重复计入土地成本。所得税前不允许扣除，也不允许计入土地非营业费用。企业增值税之前不允许扣除。(三)实际发生的场地平整费用少于定额返还额的，盈余部分不需要从土地成本中扣除，计入营业外收入账户，计入当年企业所得税应纳税所得额，但与土地增值税无关。开发商向土地部门支付土地购买价款或出让金后，也有可能获得相应的回报，而税收待遇则不同。1.如果收款人与返回者相同，则应推定为获得了折扣，从而降低了土地成本，无论如何开具财务收据；国税函2005436号关于国有土地使用权出让土地出让金免征契税的批复。土地成本返还(续)。2.如果收款人与返回人不一致，但相关政府文件明确为政府对土地成本的资产补贴，则应采用净值法核算，降低土地成本，不考虑如何出具财务收据。3.如果收款人与返回者不一致，且相关政府文件明确表明政府补贴不是土地成本，则应采用全额法核算，计入营业外收入账户或递延收入账户。20、土地出让金证明1993国税发第149号营业税税目注释土地所有者转让土地使用权和土地使用者将土地使用权返还给土地所有者的行为不征收营业税。开发商向土地部门支付的实际购买价格或转让费用不属于营业税征收范围。客观地说，不能取得营业税发票，但必须取得相应的财务收据。一般来说，开票人和收款人需要保持一致。21，场地平整凭据，1993国税发第149号营业税税目注释建筑业-其他工程作业-平整土地平整土地属于建筑业的其他工程作业，因此开发商向外界支付的实际场地平整费属于营业税征收范围，必须在建设工程勘察合同取得。土地印花税，2006财税第162号关于印花税若干政策的通知根据产权转让文件对土地使用权转让合同和土地使用权转让合同征收印花税。0.51991国税发1991155号关于土地使用权出让和转让印花税(部分废止)文件(合同)若干具体问题的解释和规定中不属于已列印花税的凭证，不加盖印花。印花税属于财产行为税，应在行政费用科目中核算，不能按照财政部颁布的会计准则计入土地成本。企业所得税：不在当年所得税前直接申报和扣除，而是根据未来几年的销售成本进行申报和扣除，因此不会对企业所得税整体产生实质性影响。土地增值税：人为增加土地成本、影响期费用扣除限额、开发成本的计提和扣除。24.土地使用权、企业会计准则第号无形资产：第三条无形资产是指企业拥有或控制的无实物形态的可辨认的非货币性资产。企业(房地产开发)收购境外销售的房屋建筑用地时，相关土地使用权的账面价值应当计入房屋建筑成本。注：不允许提前摊销。25.土地使用税国税函1998669号关于对已缴纳土地使用税的土地使用者征收城市土地使用税的批复(现已生效)。无论土地使用者如何取得土地使用权，是否缴纳土地使用税，只要是在征收城市土地使用税的范围内，就应该缴纳城市土地使用税。2006年财税字第186号关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知2006年财税字第56号关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知26号关于土地使用税的通知(续一)、2003年国税字第89号关于房产税城镇土地使用税购买新商品房有关政策规定的通知。房产税2008年财税字第152号关于征收房产税和城市土地使用税有关问题的通知(财税字第2008号)，自房屋交付使用后的次月起征收房产税和城市土地使用税。因房地产和土地的实物或权利状况发生变化，纳税人依法终止房产税和城市土地使用税纳税义务的，应纳税额的计算应在房地产和土地的实物或权利状况发生变化的当月月底结束。27、土地使用税(续2)、转让：为贯彻合法登记的原则，原所有人应在办理转让手续前缴纳，然后新所有人应缴纳转让款(包括集体土地):合同规定了交付或实际占有的优先顺序，28、各场所的终止时间、 该房屋交付后的次月：2009年青岛/海南/Xi 2006年河南2004年杭州出具的房屋所有权证(太严)2010年湖北签订的买卖合同生效月(太宽)2009年广西/2005年江西29日土地使用税核算科目，2008年大连市关于进一步加强土地增值税清算工作的通知纳税人取得土地使用权后缴纳土地使用税的，应计入“行政事业性支出”中抵扣的“房地产开发支出”。 注：新旧会计准则均明确纳入管理科目，类似于工业企业原材料储存费用准备期间的长期待摊费用(开办费)。30.土地闲置费。中华人民共和国城市房地产管理法第二十六条规定，房地产开发以出让方式取得土地使用权的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途和开发起始期进行开发。转让合同约定的动工日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；但是，由于不可抗力或者政府或者政府有关部门的行为或者建设开发的必要准备工作造成建设开发延误的除外。31、土地闲置费(续1)、国税函2010220号关于土地增值税清算有关问题的通知四。扣除房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费。扣除房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费。注：2009年第31号企业所得税文件允许作为土地成本使用。土地闲置费(续2)。1.由于这不是正常成本，会计处理标准要求将其列入非营业支出账户。2.企业所得税不允许在当年直接申报和抵扣。3.土地增值税不允许在以后年度申报抵扣。协调：会计处理仍包括在非营业性支出中，但根据时间差异提前增加，并在以后竣工决算时报告和扣除。33、准备期间税务检查要点，1。组织费用的构成及其凭证的合法性注：新标准实施的审核时间为每年，旧标准实施的审核时间为生产经营开始之年。包含在开发费用中的业务招待费是否根据条例1进行纳税调整。40%不允许扣除，永久差额2。60%与当年的营业收入相比。他们中的大多数是不被允许的。3.土地使用税纳税义务开始时间。4.土地契税计税基础的完整性。34.勘测和设计。2000年安徽省关于建筑勘探收入能否按服务税项目征收营业税的批复。中华人民共和国营业税暂行条例第十四条。营业税起征点： (一)纳税人提供应税劳务，应当向组织所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑劳务和国务院财政税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务所在地主管税务机关申报纳税。(一)中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税服务。(二)国务院财政税务主管部门规定的其他扣缴义务人。注：非居民或个人原则上不得向国内法律实体隐瞒。36.海外勘察设计。2004年在中华人民共和国境内从事建筑工程设计活动的外国企业管理暂行规定规定，外国企业不得从事建筑工程设计活动37.海外勘察设计(续1)。海外设计单位无权在中国境内独立承包设计服务。设计劳务单独承包，属于非法支出，不允许在企业所得税和土地增值税前申报抵扣。房地产开发企业向境外支付设计费，应当缴纳营业税，但一般不涉及代扣所得税。38.海外勘察设计(续2)。营业税暂行条例实施细则第四条暂行条例第一条所称在中华人民共和国境内提供劳务、转让无形资产或者销售房地产，是指： (一)在中华人民共和国境内提供或者接受条例规定的劳务的单位或者个人；因此，无论境外设计单位提供的设计服务发生在中国境内还是境外，均应计算缴纳营业税，由作为付款人的房地产开发企业履行代扣代缴义务。39岁，海外勘察设计(续3)。由于建筑设计服务不属于特许权使用费，如果在中国提供设计服务的时间少于规定时间(一般标准为6个月或183天)，则不涉及代扣所得税和外国企业所得税。但是，如果金额超过30，000美元，必须向税务机关提交税务证明。否则，在扣除企业所得税和土地增值税之前不允许扣除。1999年建设工程勘察设计市场管理条例第24条规定，勘察设计合同应当采用或者比照国家制定的建设工程设计合同和建设工程勘察合同文本，以书面形式签订。对于建设工程设计合同和建设工程设计合同