存量土地升级改造工作情况报告

库存土地升级改造工作情况报告主任，各副主任，各委员：受县政府的委托，现将我县库存土地改良的工作情况报告如下，进行审议。*年1月26日，县政府公布了*县人民政府关于进一步盘活存量建设用地提高土地利用效率的实施意见 (东政*10号)，为我县库存建设用地的改良提供了政策支持。一是国土资源部、全国工商联合会共同发表的关于进一步鼓励和引导民间资本投资国土资源领域的意见 (国土资源发行*100号)。 文件表明，工业用地和计划获取的土地，经有认可权的人民政府依法认可后，可用于经营性开发建设和转让。二是安徽省人民政府进一步强化土地节约集约利用工作的意见 (皖政*58号)。 文件显示，原有工业用地不愿提高容积率增加土地转让金。 经批准利用现有土地进行开发建设的，重新处理转让手续，按市场价格重新缴纳转让款。第三是合肥市人民政府关于盘活存量建设用地提高土地利用效率的实施意见 (合政秘*101号)。 文件表明，企业拥有的库存土地可以由市土地管理委员会依法批准，按照规定程序补充土地转让金后，升级为商业、事务、居住地。四、今年公布的安徽省国土资源厅关于贯彻落实加快调结构转方式促升级行动计划的实施意见 (皖国土资料*40号)，进一步为我县的10号文件提供了政策依据。 文件显示，以协定转让方式取得土地使用权的工业用地和以规划方式取得土地使用权的土地，可以转变为商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营用途。提出背景一是贯彻省、市文书精神，转变用地方式。 22222222222222222两卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡653目前，我县土地利用结构不合理，地区发展功能单一，土地粗放利用，质量效益不佳等问题。 因此，要调整用地布局，优化土地利用结构，推进经济结构调整、发展方式转变和产业水平提高。二是调整土地供应政策完善的需要。 “十二五”期间，我县获得建设用地指标3.5万亩，有力地保障了县内经济社会发展用地需求。 在“十三五”期间，我县用地指标进一步紧张，面临着保障土地闲置和浪费双重矛盾耕地保护和发展双重压力土地利用方式转变和经济发展方式转变的双重考验。 严峻的现实让我们进一步解放思想，创新思路，建立制度，适应需求。三是提高土地利用效益，促进产业转型升级。 传统的回收再转让模式常常是忽视当地权利人的利益，企业退却欲望不强，内生动力不足，难以回收，成为产业转型升级的阻力。 政府主导的土地回收模式，政府的回收成本高，拆迁难度大，人力物资投入大。 因此，要进一步完善土地供应政策，激发企业内部动力，促进企业改造升级和变革发展。(2)登场过程*年5月，根据合政秘*101号文书精神，县国土资源局草拟关于进一步强化土地节约集约利用工作的意见，然后广泛征求县政府有关部门、各乡镇(住宅区)和企业代表的意见，县国土资源管理委员会和县长事务会多次研究，做出了很多修正和完善。*年1月26日，县政府公布了合肥市加强土地管理进一步做好节约集约用地工作意见 (东政*10号)。 同时向市政府的法制化和县人民代表大会进行了申请，*县人民政府关于进一步盘活存量建设用地提高土地利用效率的实施意见年以特别版的形式全面解读了文件。实施库存土地升级改造必须坚持严格规定和程序。在处理程序方面，一是土地使用权人员向所在地乡镇人民政府、园区管理委员会提出申请，经审查满足区域发展需要、城镇职能定位后，向县国土资源局报告，由县国土资源局和县规划局、环境保护局提出前期审查意见。 其次，县计划局根据审查意见，履行前期计划手续，按有关规定公布后，经县计划委员会批准。 第三，县国土资源部门根据审查意见，制定土地处置方案，得到县国土资源管理委员会的认可。 四、土地处置方案在市县有关媒体公布，公示期满后，签订土地转让合同或补充合同，办理用地手续。 五、县规划局根据土地转让合同或补充合同履行后期规划行政许可手续。在地价确定方面，一是县计划局发行改良区划的计划设计条件。 二是县国土资源局根据土地评价机构的计划设计条件，委托改良区划的地价评价。 三、县国土资源局根据评价，参照周边同类土地转让的最高价格确定土地转让的参考价格。 四、通过县国土资源管理委员会的研究决定土地的最终价格。文件公布以来，用地企业申请升级改造十分活跃。 目前，申请升级改造的企业达数十家，经审批同意17家，已组成4家，达到13家正在处理的企业。(一)完成的四个企业项目进度；一是合肥厚诚工贸有限公司于*年5月11日申请升级改造。 地块位于*经济开发区长*路与祥和路交叉口的东北角，面积65204.0平方米(合97.81亩)。 经过县政府特别会议的研究，土地用途从工业用地调整为居住用地，容积率2.4，建筑密度16%，土地转让年数为70年。 经县国土资源管理委员会*年第5次主任会议的研究，决定以229万元/亩支付土地转让金，但实际需要支付22397.5740万元。 目前，该项目已经开始建设，进行了预售。二是安徽江淮起重机运输机械有限公司于*年4月9日申请升级改造。 地块位于*经济开发区长*路与开封路十字路口的东南角，面积24411.8平方米(共36.62亩)。 经县规委会*年第2次主任会议的研究，同意土地用途由工业用地调整为居住用地，容积率为2.4，土地转让年数为70年。 *通过去年6月1日县长事务会的研究，决定以229万元/亩支付土地转让金，但实际上需要支付8385.4533万元。 目前，该项目已经开始建设，进行了预售。三、安徽陇东经贸有限公司于*年1月12日申请升级改造。 地块位于*经济开发区长*路和朝光路的交叉路口西南角，面积为15855平方米(约23.8亩)。 经过*年5月21日县长事务会的研究，计划容积率从1.0调整为3.2，土地用途为商业用地(商务办公室、餐饮娱乐)，土地转让年数为40年，同意支付土地转让金2306.9025万元。 目前，这个项目已经开始建设。四、合肥新华书店有限公司于*年10月19日申请升级改造。 地块位于*县店口町人民路北侧，面积5931.3平方米(约8.9亩)。 根据县国土资源管理委员会*年第一届主任会议的研究，土地用途由仓库用地调整为商业用地，容积率为0.92，建筑密度为37%，使用年限调整为40年，土地转让款同意支付606.1789万元。(二)处理中的13家企业状况；目前进行升级改造的企业有合肥美菱太阳能有限公司等13家，总面积535.51亩。按分布区域分类：通过开区9个，面积491.91亩镇3个，面积27.*亩店口镇1个，面积16.28亩。按升级改造用途分类：申请升级居住5家，改造为面积317.51亩的商住2家，申请改造为面积46.64亩的商业6家，申请面积171.36亩。处理进展：已经公布，签订补充合同的3家，面积167.61亩，计划补充土地转让金42949617.6412万元的4家，发行面积180.26亩规划设计条件的3家，面积35.60亩，履行前期手续的3家，面积150万元实践证明，我县实施的库存土地改良政策是提高库存建设用地使用效率、促进城市快速发展的重要措施，是实现“增加用量、优化库存、增加用量、提高质量”目标的重要手段。(一)有利于减少对新建设用地的依赖； _每年分配给我县的正常批量用地指标不足。 我县主要采取土地整治、工矿废弃地开垦等手段，在“增减挂钩”项目中置换土地指标以满足县域经济社会发展的用地需求。 随着土地备份资源的减少，“增减挂钩”项目的实施越来越困难，建设用地指标不足已在一定程度上制约了我县的建设和发展。 这要求我们要解放思想，改变思路，充分挖掘库存建设用地的潜力。 从全县范围来看，我县库存建设用地数量巨大，城镇范围内存在许多低效工业企业，乡镇范围内存在许多偶像校舍和商业粮食供应土地。 如果充分利用上述库存建设用地，对我县新建建设用地的依赖大幅度减少。(二)有利于减少政府开支，增加财政收入； 大部分的库存建设用地都是使用权者有偿从政府合法取得，使用了很长时间。 使用权人可以在合法范围内赠送、转让、置换、出借、抵押土地使用权。 除非明显危害公共利益，否则政府除无权干涉外，还有义务积极保护土地使用权人的合法权益。 库存建设用地产权的现状存在差异，如果用政府的储藏方式解决，不仅通行困难，还可能诱发。 如果政府单纯采取“招募”方式进行收购，在收购价格、拆迁安排以及前期开发方面将面临诸多困难，收购成本高，县财政将无法承受。 通过库存建设用地升级改造，企业在符合城镇规划的前提下，升级改造现有土地，相关公司内部员工的配置、设备转移和建筑物的处置由土地使用权人自行负责，同时按规定支付土地转让款，不仅减轻了政府的负担，还增加了财政收入(3)有利于旧城改造，提高城市品位，促进城市协调发展。对于城市周边，旧城市拆迁成本高，设置困难。 多年来，我县旧城改造了这座“硬骨”，一直咬不动。 建设库存建设用地退出激励机制，推进旧城区、旧厂房、城中村改造和保护性开发，充分利用城市库存建设用地，释放闲置、低效用地潜力，成为旧城区改造、提高城市品位的不二选择。(四)有利于促进产业结构调整，最大化土地利益。 土地升级改造是推进城市化的重要手段，是集约土地节约利用、实施二进制三进制的有效途径，也是部分特殊企业顺利退出的好途径。 一方面，一些企业经营状况不佳，土地利用水平低，纳税基本为零，成为“僵尸企业”，另一方面占有大量土地资源，土地资源被严重放置和浪费。 因此，建立低效利用的工业用地异地置换和部分退出机制有利于产业结构调整，有利于最大限度发挥土地利益。实施库存建设用地升级的效果明显，但其问题也不容忽视。 在接下来的工作中，我们要充分重视，切实采取措施，避免受灾，长期短命。1 .从目前正在实施升级改造的项目来看，主要集中在住宅项目上，存在打击现有房地产市场的风险。 因此，实施库存建设用地升级改造必须分区域和阶段进行。 要把升级改造计划统一为普通商社年度供应计划，有序推进升级改造工作，促进增加和库存房地产市场协调发展。2、申请部分升级改造的企业自身实力不强，实施升级改造后，工程有可能结束。 因此，在今后的项目审查中，重视审查改良企业及其合作的房地产开发商自身的实力和可靠性，切实实施项目，取得成功。3、面对政策利益诱惑，经营状况良好的工业企业也纷纷放弃原经营模式，提出升级改造申请，极有可能导致实体经济萎缩。 因此，在实施过程中，我们要统一淘汰落后企业，保护优势企业。 对经营良好的工业企业，采取多项奖励措施，大力加强企业。4、一些项目有产权不明、债务不清等历史遗留问题。 今后，在处理历史遗留问题时，根据有助于提高土地利益、改变城市整体形象的原则，以“一议”的方式协调解