2013商业地产基础理论模型

商业地产基本理论模型、唐博王小飞、Page2、商业地产基本概念、商业地产是以“商品卖场”为主要开发和经营形态的房地产。以、“商品卖场”为主要形态，如“房地产”的定义范畴、特性、Page3、商业房地产范畴、广义商业房地产零售商的多功能服务，如购物中心、shoppingmall、Page4、商业房地产业的本质、产业性质、金融性质、“卖场”为“利润工具”， 业者通过“经营产品和服务”获得经营收益的利润手段“卖场”是“投资产品”，是带来“租赁收益”和“房地产高”的投资工具，是产生利润的“现物资本”，“投资产品”基于“利润工具”，“投资产品”的收益也是“经营商品和服务”收益的再分配。 商业房地产只有在“商业利润”实现时，“利润工具”和“投资产品”的价值才会实现，“房地产价值”才会最终出现。Page5、商业地产“产业要素”、商业地产、人气、房地产、商品、功能、管理、商圈口岸需求竞争、职业定位品牌、饮食文化休闲、理念系统规则、选址规划规模、Page6、商业地产“城市功能”、改善城市“个性与美感”、提升城市形象、 提高“区域价值”促进“城市繁荣”，总体强化“城市综合服务功能”，具有“购物、饮食、休闲、娱乐、文化、旅游”等综合价值，对“建筑、制造、服务”等相关产业发挥牵引作用，促进城市“商流、物流、资金流和信息流”的发展， 吸引投资者，提高城市“融资和金融”能力，促进城市充分就业，促进GDP和财政收入增长，3 Page7，商业地产和房地产、商业地产和房地产的比较和联系，“房地产”聚集的“人口数”和“消费水平”是“商圈和商业中心”形成的先天条件，是商业价值形成的基础“成熟” 区别、联系、Page8、商业房地产运营流程、商业运营“四首歌曲”、市场分析、选址商业计划(定位、职业状态、线路、房地产)招揽(主力店、副主力店)工程建设运营模式的实施(销售、租赁、自营)开业、百货店管理超市管理MALL管理等八大职业状态管理、连锁经营产业的扩张、 资产证券化、Page9、世代群基本概念、世代群是指同一世代人口群，他们有着相似的成长环境，或处于同一人生阶段，消费观念和行为，市场细分、市场细分是指根据一定的标准，将所有消费者组成的整体市场分为不同消费者组成的几个子市场的过程。 Page11、市场细分运营、Page12、市场细分原则、Page13、目标市场选择、目标市场：在市场细分市场中选择企业是满足“商品和服务”需求的一个或多个子市场。观点内容、基础、目的、集中进入、商品专业化、市场专业化、选择性进入、市场垄断、目标市场选择战略、Page14、三级市场结构、二级市场(招商市场):商业房地产招商市场、二级市场经营主体提供商品服务的厂商和商户、一级市场(投资市场) :房地产产权资本市场一级市场投资主体有投资客户、自营职业者、公务员、医生等，三级市场(零售市场)是商业区的终极市场，三级市场消费主体是经营定位所指的消费群，Page15、项目竞争态势、创新理论“竞争态势模型”、Page16、更多竞争考虑法、 门户模型，Page17，更多竞争考虑法，Sowt矩阵内部条件，外部条件，优势s，劣势w，机会o，威胁t，S1S2S3，W1W2W3，O1O2O3，T1T2T3，增长战略，强化战略，防御战略，避难战略，Page18，GDP和城市级别划分，城市，GDP， 第一线城市，例如北上广深， 二线城市普通省城市如天津、重庆、武汉、杭州、长沙、沈阳等三线城市，普通地级市如芜湖、珠海、东莞等四线城市，普通县级市如英德、红安、麻城等，Page19，城市能源与市场准入、0，500，500，3000，GDP(RMB :亿万元)， 萌型市场： 500亿元以下增长市场： 5001500亿元以下，繁荣型市场： 15003000亿元以下，发达型市场： 3000亿元以上，Page20， 原始形态，现代商业，广义商业，商业发展曲线，1100美元，2000美元，人均GDP，传统商业，8000美元以上，4400美元，欧美参考的主要判断因素是人均GDP，城市家庭汽车的拥有量和公共交通条件，海外人均GDP为3000-4000美元时， 家用汽车拥有率为15-20%，商业房地产发展(以ShoppingMall为例)进入发展阶段的人均GDP为10000美元，家用汽车拥有率为60%，尚属成熟发展阶段。 商业发展与GDP、Page21、城市综合指标分析、Page22、零售饱和指数IRS、零售饱和指数：衡量各城市(或商圈)商业物业产能和经营效率的指标，也用于评估各城市(或商圈)商业物业饱和度的IRS城市(或商圈) 的饱和指数C城市(或商圈)的潜在客群数RE城市(或商圈)的每个顾客的平均购买额RF城市(或商圈)与百货公司的经营面积合计，式2:IRS=，城市(或商圈)与百货公司的销售总额城市(或商圈)相比，是百货公司的总销售额。 式：多业态饱和指数=，城市(或商圈)与房地产销售总额城市(或商圈)相比，房地产经营面积总计可以进行比较，Page23，千人拥有百货商场面积，千人拥有百货商场面积，各业态百货商场面积和百货商场总面积为千人，表现模型： 千人可以表示拥有百货商场面积，也可以作为衡量城乡常住人口是否享有商业资源的指标，是衡量商业房地产规模和饱和度的指标，Page24，阶段性消费市场理论，阶段性消费市场结构图，我国广大城乡消费市场呈现阶段性消费市场特征， 行政水平越高辐射能量越强，产生的市场容量也越大，我们将这种市场消费特征和规律称为阶段性消费市场理论。、Page25、阶段性消费市场理论的指导价值、指导价值、Page26、商圈、【商圈】:指商业中心和经营销售点，有效吸引消费者的地域范围、【区分方式】:商圈主体、影响地域、交通方式、市场贡献、购买行动、依存方式、经营实践、都市商圈、项目商圈、消费商圈、都市商圈、 都市商圈步行商圈、汽车商圈、非汽车商圈、核心商圈、子商圈、边缘商圈、销售圈、采购圈、行动商圈、心理商圈、理论商圈、实际商圈、Page27、商圈的形成和发展，发展阶段、市场表现、经营模式、标志节点、起点期、结构调整期、快速发展期商业迅速发展，经营等级、 结构飞跃，分散店发展为集中、规模化商业形式，规模化商业、大型购物形态商业中心出现在市场上，城市发展滞后，市政辅助设施规划中，市政辅助设施完善，集中市场、步行街出现，街道、步行街发展为集中商业，新商业出现，大型商业机构进入， 商业水平稳步上升，家庭基础商经营和租赁的店铺基本市场化、经营和销售同时存在，店铺市场化、销售成为核心利润手段，销售不是实现收益的最终手段，而是以租赁为主，营业收入租金收入、营业收入租金收入、销售收入租金收入、 销售收入租金收入，商场等购物，市中心地区，市中心地区，市中心地区利润模式，百货店为主，专业市场，饮食，休闲，娱乐，经营状态，Page28，商场，超市，专业市场，社区商业，MALL，商业街，商场，精品，商业家电量贩店、MALL、商业街、HOPDCA、社区商业、超市卖场、家庭量贩店、仓储超市商圈层次、行业、Page29、城市商圈的存在方式、单一商圈、并存商圈、交叉商圈、子母商圈、Page30、项目商圈的结构、项目、 徒步商圈0.52.1公里(徒步1030分钟的距离)，非汽车商圈3-5公里(自行车10-20分钟的距离)，汽车商圈10-20公里(开车10-20分钟的距离)，Page31，项目商圈级别的定义，核心商圈，子商圈，边缘商圈，L1，L2，L3，L3 90%，100%，销售业绩，Page32，职业状态，商业圈和人口的关系，Page33，职业状