天星旅游度假小镇策划报告PPT课件

天星旅游度假区城镇规划报告，曾向勇工作室，2010年1月1日，报告内容，前期工作结论要点及待解决的核心问题，项目市场调研及结论要点与案例参考及突破思路相似，前期工作结论要点及待解决的核心问题，梳理后期规划结论要点，项目总体发展方向：依托金佛山打造重庆人民的“心牧场”，让重庆人民从此拥有“城市后花园”。项目休闲产业的创造方法：现代休闲服务功能与现有传统产业相结合，实现深度、极端、主题的休闲体验。项目规划理念：总体分区和功能分区交错整合的理念。有待解决的核心问题是，人从哪里来？在这里干吗？你需要什么？要解决上述问题，小城镇应该如何有序、有节奏地发展？为了解决这个问题，我们做了大量的研究我们怎样才能吸引人？我们如何阻止人们消费？一个人如何满足自己的休闲欲望？研究包括(详情见附件)。对于重庆一小时周期内需要购房的潜在休闲消费者，我们截取了1000多名受访者，收集了200份有效问卷，了解他们对休闲生活方式和生活设施的具体需求。研究结果见潜在休闲消费者调研报告。为了更准确地了解重庆周边休闲度假市场的发展状况和客户群体特征，我们实地走访了仙山和金佛山美容屋的5个待售房地产项目。研究结果详见休闲度假楼盘调研报告。为了解决景区的商业配套和客源问题，我们对磁器口、泰国古书画市场、洋人街、礼堂、展览馆、红岩纪念馆等娱乐/旅游/购物场所进行了6次调查。我们已经完成了33次深度访问，其中万盛石林商户5次，仙山、金佛山、南川农家乐8次，休闲俱乐部3次，酒吧4次，特色客栈2次，特色餐厅6次，特色企业(旅游纪念品)2次，磁器口书画研究所1次，成都酒店管理专家1次。同时，针对金佛山旅游市场的未来发展空间，我们还专门拜访了四川康辉总经理、重庆黄金周和万友国家旅行社的旅游专家。为了找到打破金佛山景区淡季和旺季消费限制的方法。根据客户群的定位，我们在重庆市区进行了200份潜在需求调查和产品测试问卷，作为本项目产品定位的有利参考。(详见附件)，调查对象：受过良好教育，多为大专学历；他们大多是中高层管理人员、中高层技术人员或私营企业家。总收入中上水平；在不久的将来或不久的将来，人们会有强烈的购买房屋的意愿。潜在休闲消费者的研究结论：84.5%的受访者为二次置业者，主要用于休闲度假和投资；例如，如果你在金佛山买了一栋房子，它的主要目的是度假或养老。例如，在金佛山购买第二套住房将主要集中在核心家庭(年轻夫妇或儿童)的使用上，一些人将考虑增加父母养老的功能。大多数受访者在夏季、假日或春天温暖如春的时候，会在郊区的房产度过暑假。居住时间主要集中在20-65天，平均一年有36天是在郊区度过的。参考意义：我们的产品应充分体现休闲度假的特点，满足家庭的功能需求，并考虑投资。受访者最想参加的休闲活动是爬山、散步和聊天。对于金佛山的休闲度假，受访者最喜欢的主要形式是：休闲(温泉水疗、茶馆、酒吧)；餐饮(中餐、地方菜、西餐)；购物类(日用品、特殊纪念品、工艺品)；对于金佛山的休闲，90%的受访者能接受200元以内的消费水平。82%的受访者接受庭院式主题文化酒店及其消费参考意义：金佛山的发展现状使游客来景区的休闲方式受到限制；但是，从他们的需求陈述来看，我们认为这个案例可以做更丰富、更有特色的休闲度假项目来吸引顾客，同时也是对金佛山景区发展的有效补充。一、购买郊区特色物业，购买郊区度假物业首选温泉景区(北温泉)、仙山、缙云山和金佛山；花园洋房(49.5%)和酒店公寓(31%)是第二购房者的首选。喜欢有安静度假环境的郊区物业；大多数受访者需要中等大小、中等数量的房间和平坦的楼层结构，90的面积集中在中小型公寓中，总价不到35万元(根据市场调查的专业经验，其实际可承受的价格水平应比其选择高出15% 20%)；大多数需要私人花园(庭院)，不排除公共交流空间。在总价的限制下，超过一半的受访者选择了面积小于20的私家花园(庭院)。参考意义：金佛山景区具有一定的知名度，但温泉景区显然更具特色吸引力，因此本案需要创新个性化休闲主题与之竞争，同时也要考虑自身特色的沐浴文化。从受访者目前选择的房产等级来看，他们更倾向于生活氛围浓厚的中端度假区。郊区房产最需要的五个配套设施是：大中型超市、餐馆、银行、游泳池和茶馆。与城市物业相比，风景物业存在以下缺点：离城市太远，交通成本高，周边生活设施不完善，入住率低，安全性差。影响购买决策的前五个因素是房屋单价、周边公共设施、离城市的距离和交通便利性、社区安全和长期升值空间。参考意义：提高配套设施的成熟度，克服距离和交通造成的心理阻力；利用价格优势结合完整的生活方式来塑造项目优势。金佛山景区购房需求特点大部分受访者对“金佛山美容屋”项目一无所知，近40%的受访者表示对该物业感兴趣，认为项目价格基本合理。酒店公寓、高级公寓/养生公寓、度假型小独栋别墅(面积小于200)和商务别墅相对更适合在金佛山西坡脚下开发。如果他们在这里买自己的房子，他们最有可能买酒店式公寓和假日式的小独栋别墅。60.5%的受访者希望开发商提供完全精装的房产；希望提供清水房的受访者主要关心的是装修材料和装修质量等。受访者认为这个案例的优点是受欢迎程度高，缺点是离城市太远。同时认为金佛山周边住宅物业的合理价格在3500元/以下(根据城市调查的专业经验，实际可承受的价格水平应比选择的高15% 20%)；81.5%的受访者接受酒店式的物业管理服务，大多数人愿意将度假物业融入酒店客房。参考意义：受景区宣传推广力度的影响，金佛山景区的度假地产未能在市场上树立公众声誉，这也间接影响了观众对地产档次和价格的判断；从精装修和酒店式物业管理服务的接受程度来看，受访者倾向于在郊区购买现代高品质的第二套住房，以改善便捷的居住条件。此外，以仙山为重点研究对象，对重庆周边个有代表性的景区进行了调查，了解重庆假日房地产市场的总体特征。发展特点：仙山假日房地产开发始于2008年4月，发展迅速休闲度假房地产研究成果梳理，物业特点：现阶段销售的产品类型比较单一，主要是酒店公寓和花园洋房，面积控制较小，面积范围主要在28 80平方米。别墅产品很少(少量重叠)，但在后期会进一步开发。现有物业主要是西式的，基本上是交付给清水房。价格特征：低总价特征明显，最低总价约为80000-90000元/套(洋房平均价格约为3500元/平方米，重叠别墅平均价格约为5800元/平方米)。从2008年至今，增幅已达到1000元/，投资增值潜力明显。配套功能：缺乏内部配套设施，主要是景区内部配套设施和山脚下仙山小镇配套设施，距离较远。颐和园国际社区有唯一的18洞高尔夫球场。不过，附近的机场将于2015年首次投入运营，这对提升当地物业的价值意义重大。营销特色：主要在重庆市推广。除了下宫国际社区在主城区没有销售部门外，还有其他四栋建筑，主要在江北区。考虑到地理关系，参照金佛山北坡开发的“金佛美容屋”的开发特点，金佛山景区只有一个“金佛美容屋”项目，不具有代表性，只能作为参考。受景区知名度和目前发展状况的制约，本项目销售周期比仙山景区物业长，6个月内完成78%的销售(详见附件)。客户群体特征：重庆及其周边地区是主要买家，重庆买家占总销售额的70%，南川买家占30%，没有海外客户。它主要由35-55岁的中年群体组成，包括公共机构的工作人员和自营老板。他们都有一定的经济消费实力，已经买了三四次房了。购买这个项目的目的基本上是第二住宅。物业特点：主要是6层花园别墅，只有3栋独栋别墅和2栋联排别墅，目前只有洋房出售，别墅都是定制的。价格特征：洋房平均价格为3380元/，别墅公开价格约为11000 13000元/。配套特点：内部依托2500五星级酒店配套设施，外部仅依托景区自然配套设施，没有统一规划的配套区域。户外广告牌精装模型屋。通过对美发店和仙山景区销售的房地产的调查，可以看出目前重庆景区对度假房产的需求很大。购买者的主要群体是在重庆市区需要第二套住房的第二(多个)购房者。房地产产品完全依赖景观资源和低总价作为其核心营销需求。因此，在一定程度上缺乏配套设施，导致入住率非常低。从另一个角度来看，它突出了客户群体投资的动机。因此，虽然仙山休闲度假市场已初具规模，但其发展缺乏对休闲度假生活方式的统筹规划和深度引导，导致休闲度假市场发展缓慢，也为金佛山休闲度假市场保留了竞争机会。市场需求存在，相比之下，金佛山应该如何竞争？除了瓷器，大多数景点都有相对简单的商业设施，主要是农舍或客栈，还有少量的酒店和旅游商店。磁器口凭借其优越的地理位置和古镇独特的文化特色，常年挤满了游客。然而，其他景区基本上只是“出售”景区的自然资源，缺乏系统的旅游规划，导致景区种类单一，季节性太强，企业难以持续经营。因此，大部分业务来自当地的人和规模然而，重庆游客很少采取跟团的方式到达这样的郊区景点，这通常是由个人游客驾驶。这就要求景区有较高的配套要求。然而，重庆周边大部分景区缺乏特色、文化和配套服务，发展不成熟。定位模糊和功能不清的缺点很常见。因此，对于金佛山景区来说，系统的旅游规划和完善的配套是亟待解决的问题。如果现在开始翻修，预计至少三年后游客数量将达到每年50万人。旅游专业人士来参观，天星镇和金佛山景区需要互动，首先，天星镇是整个景区的功能补缺；功能补偿包括两个层次：第一，金佛山游客数量达到一定标准后，需要满足基本的饮食和住房需求；二是在一定程度上解决金佛山旅游品种单一、知名度难以保持的问题。文化内涵和休闲方式的创新是休闲度假项目的核心话题。国内大型休闲产业已逐步形成，但重庆旅游市场尚未形成具有足够吸引力的休闲度假经济。城市中产阶级对旅游度假经济的支撑作用尤为明显，而重庆目前的旅游度假市场无法完全满足中产阶级的需求。重庆的休闲度假市场仍处于初级发展阶段！寻找市场中的主流消费群体，满足他们的休闲需求，围绕他们的需求打造产品，是金佛山景区与天星镇协调发展的基本思路。关于中产阶级的定义最流行的定义(广义的定义):他们大多从事脑力劳动，主要靠工资和薪水谋生，一般都受过良好的教育，具有专业知识和较强的专业能力以及相应的家庭消费能力；有一定的闲暇时间，追求生活质量，并对自己的劳动和工作对象有一定的管理和控制。同时，他们大多具有良好的公民意识、公共道德和相应的素养。中国中产阶级(特殊国情):高级职业经理人、信息技术精英、高级知识分子、高级白领、民营企业家、CEO、娱乐明星、媒体管理、体育明星.季节性消费特征明显，休闲和度假项目单一且有限，无法继续吸引顾客，在旺季之外缺乏休闲和度假生活方式的介绍，缺乏核心吸引力。现有景区的商业品位较低，仅具备餐饮住宿的基本接待功能。虽然有星级酒店作为补充，但高端和低端是分开的，大量中高收入人群的休闲度假消费需求没有得到释放。综上所述，制约金佛山风景区发展的主要问题在于：案例研究和选题思路，也是自然资源和气候条件突出的风景区。青城山的休闲度假市场正逐渐摆脱季节性的困扰。一种成熟的“休闲、度假、退休、商务、休闲”的生活方式主导了成都人的消费观念。然而，金佛山的资源条件及其与主城区的距离与成都青城山相似。因此，我们着眼于青城山休闲度假市场的发展特点，寻找该项目可以借鉴的成熟发展经验。案例研究和参考青城山，青城山案例研究和参考，从青城山的发展轨迹可以看出，从一开始完全依靠自然资源，发展凌乱的低端旅游经济市场，到现在已经有了一个统一的主题，有针对性的开发高端休闲度假市场，地产、配套、客户群体都有明确的发展线索。青城山的特殊性：私家车由于发展较早，不太受欢迎，所以在起步阶段，除了老年物业，还有高端客户的高价别墅物业。然而，随着私家车的普及和景区价值的发展，青城山已经逐渐形成了一个磊可以清楚地看到，青城山度假市场从一开始就依赖自然资源，以低价进入市场，逐渐过渡到利用自然资源，以开发具有独特魅力的产品特色和文化主题为核心吸引力，吸引主城区有经济实力的人来休闲度假和购买第二套住房。物业类型和功能的变化导致了目标客户群的变化，从最初的老年人口转变为目前以城市中产阶级和准中产阶级休闲度假为主要力量，辐射休闲和高端商业群体的客户群结构。核心景点物质资源和游客群体结构的变化促使了配套功能的相应变化。从一开始，它只满足基本的生活需求，发展成为涵盖生活、休闲、养生、商务等复合功能的生活方式，形成庞大的休闲度假体系，推动青城山从传统的观光景点向复合休闲度假景点转型。我不得不看到，与青城山相比，本项目所依托的金佛山景区在资源和品牌影响力方面相对不足。因此，青城山不能完全