宁波江北老外滩一期解析报告PPT课件VIP

宁波老外滩分析报告,本次评析试图解答的几个问题,老外滩承载着宁波城市的历史记忆老外滩的项目总体概况老外滩商圈基础数据老外滩经营分析老外滩商业业态分析老外滩典型商家分析老外滩项目运营不佳的原因分析老外滩项目后期运营的几点建议,老外滩-承载着宁波的城市记忆,唐朝：四大港口1、泉州港；2、广州港；3、明州港(宁波三江口)；4、扬州港。宋朝：宁波最早设立了市舶司，专门管理对外贸易。在清代实行全面闭关之时，宁波外滩是唯一一个保留了对外贸易的特殊港口。这种特殊的港口地位从1644年到1684年左右，时间长达约40年。1844年，鸦片战争后，宁波老外滩成为中国最早的开埠港。沿甬江展开，江边天主教堂、外国领事馆、海关、银行、邮政局、轮船码头一字排开。这里几乎记录了宁波开埠的整段历史。20世纪初，这里更发展成为盛极一时的十里洋场，这里诞生了中国最早的轮船公司，出现了中国第一家外资银行无数的宁波人从这里起航，走向了上海，走向了香港、走向了全世界，成就了辉煌的“宁波帮”。,老外滩项目总体概况,开发商：宁波城建投资控股有限公司。“宁波城投”是由宁波人民政府授权设立，负责宁波城市建设、融资和城建国有资产授权经营的国有独资有限责任公司。地址：宁波市解放南路208号建设大厦22楼传真：87191251邮编：315000电话：87191088开业时间：2005年1月1日。项目地址：座落于宁波市核心区域三江口北岸，东临甬江、南依甬江大桥、西接人民路、北界轮船码头。占地面积：48,000余平方米；总建面积：80，000平方米。周边楼盘：大时代、同方杰座、外滩花园、海顿公馆、外滩风景项目规划：城建展览馆、国际酒店、城市公寓、行业会馆、生活天地(特色商业街，本次商业项目市调目标区域)项目定位：带历史遗存的，宁波最顶级的社交平台，高档次、多元化的商业街区,老外滩商圈基础数据,四至道路：东临甬江、南依甬江大桥、西接人民路、北界轮船码头。(东西南北界)四周建筑：住宅-大时代、同方杰座、外滩花园、海顿公馆、外滩风景、茗雅苑、雨辰文星、槐树小区非住宅-金港大酒店、江花宾馆玛瑙大厦、兴邮大酒店、汽车北站、丰华大酒店、银亿外滩大厦、宁波港客运站、宁波第三医院、宁波外代大厦项目地段概述：宁波老外滩雄踞城市的珍罕核心地段，独占城市金角，为三江口商圈中北端唯一节点。衔三江之灵气，收尽数十年来形成的汹涌澎湃的城市动力。小结：老外滩项目坐拥宁波三江口黄金地段，商业潜力巨大。,距G92高速宁波出口7公里车程，行车20分钟；距G92高速大朱家出口7公里车程，行车20分钟；距G15高速宁波东出口9.5公里车程，行车22分钟；小结：老外滩商圈跟外部交通畅通无助，半小时行车圈覆盖宁波三个高速出口及四区大部分地区，交通便利。,老外滩商圈基础数据,周围地铁出口及步行时间距规划建设中轨道2号线”桃度路”站800米，步行10分钟；距规划建设中轨道1号线”天一广场”站800米，步行10分钟；小结：老外滩商圈15分钟步行圈覆盖宁波两个主要地铁出口，交通便利。,老外滩商圈基础数据,途经老外滩的公交线路：1、4、8、13、18、19、20、341、380、508、541路，公交路线颇多。小结：老外滩商圈11条公交线路途经，辐射宁波市区四区，交通便利。,老外滩商圈基础数据,老外滩商圈基础数据,银行：交通银行24小时自助银行-52米、中国农业银行宁波市江北支行新江储蓄所-252米、中国农业银行江北支行营业部-260米、宁波银行24小时自助银行-360米、中国招商银行江北支行-441米、交通银行宁波江北支行-441米、招商银行外滩支行-441米、中国工商银行股份有限公司宁波江北支行-451米、宁波银行中马支行-603米、中国工商银行宁波市江北支行槐树路分理处-624米、兴业银行江北支行-673米、中国建设银行宁波第二支行-676米、中国建设银行宁波市分行营业部-676米、中国建设第二支行大庆路储蓄所-740米、中国工商银行槐树路分理处-867米、中国人民银行宁波市中心支行-962米、深圳发展银行宁波支行-987米医院：东方专科医院-342米、宁波光明眼病医院-721米、宁波第三医院-971米购物：宁波市江北干水产市场-358米学校：宁波外事学校-664米公园广场：外滩公园-669米、安庆公园-833米小结：周边商业网点及公共配套完善成熟。,老外滩商圈基础数据,周边商圈分析1，天一广场：大型城市综合体，大型商贸休闲广场；2，沿和义路商圈：国际一线精品购物中心；3，沿中山东路商圈：高端生活配套商业，较杂较分散；4，鼓楼商圈、城隍庙商圈：市井化消费场所；5，盛园商圈：个性时尚生活街区；6，日湖商圈：婚庆主题商业业态；老外滩：以“建筑、人文、历史”集合商业经营的历史街区，塑造城市时尚新生活地标；小结：从商业项目定位来看，周边商圈对其不构成直接冲突。,老外滩商圈基础数据分析小结,宁波老外滩项目雄踞城市的珍罕核心地段，独占城市金角，交通便利，辐射整个宁波老三区，区域潜力巨大！老外滩街区已成为众多商家、外国商会的云集之地。充满异国情调的特殊餐厅、国际著名的咖啡连锁、同步上海的时尚酒吧等，国内外高端品牌汇聚，成为宁波市最具时尚魅力的城市名片。,老外滩经营分析-商业业态组合,主要的商业业态为：休闲娱乐+特色餐饮。业态组合休闲娱乐：餐饮：零售=35%：39%：10%。怪相：居然出现10家办公企业，占总量的14%，跟整体的商业氛围格格不入。五家关门转租，占总量的7%。,老外滩经营分析-商业业态规划：“休闲娱乐”,老外滩商业项目中的休闲娱乐业态主要分为：酒吧、咖啡馆、茶馆和SPA馆，总共26家商家，是老外滩商业业态里面非常重要的一块内容(占35%)。酒吧：贝斯酒吧、搭界原创音乐酒吧、老渡船酒吧、我的真爱酒吧、丽江火堂酒吧、Wonderland酒吧、70音乐酒吧、shamroek三叶草-爱尔兰酒吧、EASYS调酒师俱乐部、Theofficebar、波体街酒吧。咖啡：星巴克、CafLumiere、爱.咖啡、意卡菲。茶馆：善品精舍、颐和茶楼。SPA：四季会、甬商养生会所、丽人水阁、皇子美容美发、汉方洲顶级足疗、一茉水镜会所、蒂梵尼。其他：宏昌源(糕点老铺)、TEST休闲小憩。,小结：风格多样的格式酒吧迎合了各种性格爱好的年轻人的社交需求；高档次的咖啡馆和茶馆营造出了高端商务会谈的优雅气氛；各种高档次的SPA会所、足疗会所满足了人们休闲享受的需要。-各种休闲娱乐项目充分体现了老外滩的高档次、多元化的社交平台功能。,老外滩经营分析-商业业态规划：特色餐饮,老外滩商业项目中的特色餐饮业态主要以国外特色餐厅为主打，总共22家商家，是老外滩商业业态里面所占比重最大的部分(占39%)。国外特色餐厅：MEXICANTAPAS墨西哥风情餐厅、DaBossi意大利自在餐厅、TOPIT意大利餐厅、蕉叶咖喱屋、印度小厨、萨拉伯尔韩国料理、ZORBA希腊餐厅、斗牛士牛排馆、SPICES印度餐厅、寿鲜亭日本料理、大长今韩国料理。概念中餐厅：有暇创意中餐、天城府邸、宫园前烧烤、甬府壹号、善水阁素食馆、外滩48、百间草堂私人会所、半岛御膳、老O港饭店其他：幸福飞休闲餐厅、肯德基、,小结：风格多样的各式国外餐饮迎合了各种层次在甬工作生活的外国人士的社交需求；各种高档次的概念中餐馆成为高端人群各式宴请的首选之地；-高端的特色餐饮吸纳了宁波各区的中高端人士前往消费，再次体现了老外滩的高档次、多元化的社交平台功能。,老外滩经营分析-商业业态规划：不该出现的身影,老外滩作为一个特色商业街，项目定位为带历史遗存的，宁波最顶级的社交平台，高档次、多元化的商业街区。很难想象，在这样一个特色商业街内居然会出现几家公司在里面办公的场面，而且某些公司还占据着商业街最显眼的位置。据调查，这些公司要么是项目的开发商：宁波城建投资控股有限公司，要么是早前买下商铺的自用房屋，如：英利贸易、启路文具、良思设计等这些办公用房的使用破坏了老外滩整体的商业氛围！,老外滩业态分析,宁波老外滩雄踞城市的珍罕核心地段，独占城市金角，为三江口商圈中北端唯一节点。衔三江之灵气，收尽数十年来形成的汹涌澎湃的城市动力。宁波老外滩目前集中了大、中、小商铺近100家，其中国外特色餐饮和酒吧在宁波极具特色，迎合了在甬工作生活的外国人士的社交需求，同时也提供了宁波中高端人士的宴请、休闲、娱乐一条龙高端享受的服务，是宁波市中心最具活力、最时尚、最具特色的商业街区，是宁波最具人文价值的旅游景点。,商业业态组合情况表,典型商家：天城府邸(粤菜)-哥吃的不是菜，哥吃的是文化！,老外滩的天城府邸不像一个纯粹的食府，倒更像一个经典的文化符号。门边余秋雨题写的对联、店堂内悬挂的陈逸飞油画、书柜中典藏的线装名著，无不显示着，这是一个不寻常的去处。西式洋房传统的大门，没有连篇累牍的点缀之物，简约而不简单。一楼大厅,装饰风格中西合璧，既有壁上交叉悬挂的两把西洋剑，又有枯藤绕成的几个抽象之物，并有两汪水潭，清清一碧。另一侧的沙发、茶几、书柜、线装书自成一个小天地。在这个小小的天地里，就着壁灯的光芒，手握卷轴，虽是青灯黄卷，却非美人迟暮你看，你一转头便能见了旗袍加身的迎宾小姐对着你笑。去二楼，目光被墙上几幅精美的陈逸飞油画吸引。朋友说，一幅是玉堂春暖，一幅是浔阳遗韵，皆可以细细品味。“天城府邸”四个字，裱了同样挂在墙上，是余秋雨的真迹。还有一台古老的留声机，硕大无朋的扬声器.,营业面积：1200平米,300人可同时就餐经典菜肴：鲍鱼翅、红烧河豚、招牌鸡日人流：150客单价：REM150.00消费年龄：25-45岁产品档次：高员工配比：3个管理+20个服务员+10厨工员工素质：较专业租金状况：3元/平米/天,合约9年，每3年曾10%物业管理费：每年80000元,经核算只要每天超过130人来消费，餐厅就可保本经营。按照市调情况每天150人次客流，人均消费150元计算，每天营业额22500元，除去固定成本9326=13000万，18个月后收回投资成本。,餐饮业成本核算计算方法(天城府邸),启动资金：一年的房租：3x1200 x30 x12=1,296,000元设备投入500,000元装修投入：硬装2000 x1200+软装1,000,000=3,400,00元周转资金：2,000.000元总计6,700,000元。即投资670万可以开这家店天城府邸档次的酒菜毛利在80%左右。即20成本的酒菜售价100元。以4年翻修一次作为节点来计算其盈亏点。即4年后回收670万为持平节点(不赚不亏)。4年运营的固定成本：13,616,000元(每天9326固定成本)4年房租3x1200 x30 x12x4=5,184,000元设备假设4年后报废500,000元一次性装修3,400,000元人工工资：管理人员80000 x3x4=960,000元厨工(20000X3+2500 x7)x12x4=372,000元服务员2000 x20 x12x4=1,920,000元人工工资总计3,252,000物业管理费80000X4=320,000元水电煤气等杂项20000 x12x4=960,000元,四年总营业额90%x80%-四年运营固定成本13,616,000元=6,700,000元，即四年总营业额应为28,220,000元按四年总营业额28,220,000元推算，平均每天保本营业额应为25,600,00/4/365=19,400元/天。19,400元/150元客单价=130人。小结：只要每天超过130人来消费，餐厅就可保本经营。按照市调情况每天150人次客流，人均消费150元计算，每天营业额22500元，除去固定成本9326=13000万，18个月后收回投资成本。,典型商家：ZORBA希腊餐厅-越正中越奇怪，考验的是哥的胃！,希腊的闻名并不是因为他们的美食，因此所谓的吃希腊菜，当一些菜加了N种香料出现在你面前的时候，你除了惊叹、皱眉，然后小口尝试之外，估计会觉得在美食上来说希腊人民生活在水深火热中。餐包括：基围虾开胃菜、希腊特质面包、希腊沙拉、蔬菜沙拉、茄子酱、地中海蛋黄酱、酸奶黄瓜酱、葡萄叶肉卷、爱情海炸小螃蟹、爱情海炸鱿鱼、浓汁墨鱼、奶酪香菇大虾、摩萨卡、蘑菇鸡蛋、希腊传统牛肉球、希腊传统格力饭、希腊烤肉、希腊烤肉团、地中海炸薯条、甜品沙玛丽。附赠一人一杯茴香开胃酒，茴香味浓重的酒还是有些让人难以适应。希腊人喜欢用辛香料来调味，因此套餐里的许多菜肴都添加了香料，葡萄叶肉卷可以连着叶子一起吃，香料的味道基本已经盖过了肉的味道。中国胃遭遇希腊菜，只能说越正宗的越奇怪的，越不好吃的东西说不定越是血统纯正，这样的餐馆如果不本地化改变下血统，恐怕除了尝鲜的价值，很难找出下一次再去的理由。,营业面积：660平米经典菜肴：说不上来日人流：100客单价：REM50.00-100.00消费年龄：20-35岁产品档次：不知道希腊标准员工配比：2个管理+10个服务员+5厨工员工素质：较专业租金状况：3元/平米/天,经核算该餐厅每天保本客流是180人(实际客流只有100人)，保本营业额13,500元/天(实际每天7500元)。目前处于亏本运营状态。,餐饮业成本核算计算方法(ZORBA希腊餐厅),启动资金：一年的房租：70万设备投入50万装修投入：硬装40W+软装15W=55万周转资金：30万总计200万元。即投资200万可以开这家店ZORBA希腊餐厅档次的酒菜毛利在60%左右。即40成本的酒菜售价100元。以3年翻修一次作为节点来计算其盈亏点。即3年后回收200万为持平节点(不赚不亏)。3年运营的固定成本：592.5万元(每天5400固定成本)3年房租3x70W=210w元设备假设3年后报废50W一次性装修55W人工工资：管理人员80000 x2x3=48W厨工(20000X1+2500 x4)x12x3=108w服务员2000 x10 x12x3=72W元人工工资总计228W物业管理费4.5WX3=13.5元水电煤气等杂项10000 x12x3=36w,3年总营业额90%x60%-3年运营固定成本592.5万元=200万元，即3年总营业额应为1480万元按3年总营业额1480万元推算，平均每天保本营业额应为14,800,000/3/365=13,500元/天。13,500元/75元客单价=180人。小结：只要每天超过180人来消费，餐厅就可保本经营。按照市调情况每天200客流，人均消费150元计算，每天营业额30000元，除去固定成本9326=20000万，一年后收回投资成本。,典型商家：三叶草-爱尔兰酒吧-找到四瓣叶子的三叶草就能得到幸福！,三叶草花语是幸福。爱尔兰流传着一个美丽传说：找到四瓣叶子的三叶草就能得到幸福。【三叶草】老板是香港人，但酒吧装修与海洋彼岸的爱尔兰呼应颇具英伦风格。一杯酒、一支烟、一桌台球、一曲慢摇，【三叶草】不喧闹却有它独特的热情。与朋友离去时，虽没有找到四叶草，但带回与朋友一起的开心回忆又何尝不是一种幸福？看着酒吧里众人脸上的愉悦笑容，不知是否找到属于他们的幸福呢？来【三叶草】泡吧以老外居多，没有推杯换盏的吆喝，只有朋友间谈笑风生的闲话家常；也没有小资情调流淌，却有低缓的慢摇在空气中飘荡。,营业面积：500平米经典装饰：youllneverwalkalone日人流：80(老外居多)客单价：REM250.00消费年龄：30-40岁产品档次：高员工配比：1个管理+10个服务员员工素质：专业租金状况：5元/平米/天,经核算该酒吧每天保本客流是56人(实际客流只有80人)，保本营业额14,000元/天(实际每天20000元)。一年后可收回投资成本。,酒吧业成本核算计算方法(三叶草-爱尔兰酒吧),启动资金：一年的房租：92万设备投入200万装修投入：150万周转资金：80万(其中50万铺货)总计520万元。即投资520万可以开这家店三叶草酒吧档次的酒毛利在80%左右。即20成本的酒售价100元。以3年翻修一次作为节点来计算其盈亏点。即3年后回收520万为持平节点(不赚不亏)。3年运营的固定成本：737.5万元(每天6735固定成本)3年房租3x92W=276w元设备假设3年后折旧150W一次性装修150W人工工资：管理人员10wx3=30W服务员3000 x10 x12x3=7108W元人工工资总计138W物业管理费3.5WX3=10.5元水电煤气等杂项12000 x365x3=13w,3年总营业额x80%-3年运营固定成本737.5万元=520万元，即3年总营业额应为1572.5万元按3年总营业额1572万元推算，平均每天保本营业额应为15,720,000/3/365=14,000元/天。14,000元/250元客单价=56人。小结：只要每天超过56人来消费，酒吧就可保本经营。按照市调情况每天80客流，人均消费250元计算，每天营业额20000元，除去固定成本6735=13000万，一年后收回投资成本。,典型商家：我的真爱酒吧-挣扎在盈与亏的边缘！,营业面积：170平米经典装饰：日人流：90(本地人居多)客单价：REM100消费年龄：20-35岁产品档次：中员工配比：1个管理+6个服务员+1组乐队(4人)员工素质：专业租金状况：6.5元/平米/天物业管理费：12000元/年,启动资金：一年的房租：40万设备投入150万装修投入：80万周转资金：50万(其中30万铺货)总计320万元。即投资320万可以开这家店我的真爱酒吧档次的酒毛利在70%左右(三倍出售)。即30成本的酒菜售价100元。以3年翻修一次作为节点来计算其盈亏点。即3年后回收320万为持平节点(不赚不亏)。3年运营的固定成本：445万元(每天4000固定成本)3年房租3x40W=120w元设备假设3年后折旧100W一次性装修80W人工工资：管理人员10Wx3=30W乐队(1500元每次X100次每年x3年=45w服务员2500 x6x12x3=54W元人工工资总计130W物业管理费1.2WX3=3.6元水电等杂项100 x365x3=11w3年总营业额x70%-四年运营固定成本445万元=320万元，即3年总营业额应为956万元按3年总营业额956万元推算，平均每天保本营业额应为9,560,000/3/365=8,730元/天。8,730元/100元客单价=88人。小结：只要每天超过88人来消费，餐厅就可保本经营。按照市调情况每天90客流，人均消费100元计算，该酒吧挣扎在盈与亏的边缘。,老外滩经营状况不佳，原因何在？,案例小结宁波老外滩开业6年多来，经营从一开始的红红火火到今天的不温不火，难以打开局面，实在是可惜之极！目前天一广场的租金情况为商铺12-20元/天/平米，大型主力店租金3-4元/天/平米。老外滩的租金水平还不到天一广场大的一半，实在是汗颜啊！老外滩作为一个商业项目，其前期的项目定位、市场宣传和运作是十分成功的。老外滩的商铺和住宅销售无论在价格上还是销售速度上，都创下宁波房地产历史上的新纪录。仅从这一点，老外滩的前期开发是极为成功的。同样，老外滩的规划设计同样可圈可点。马达思班的作品还是经得起时间推敲的，虽然并非完美。整个老外滩建筑景观环境是得到大多数人认可的，这是我调查中发现的普遍意见。但是老外滩最终不是一个成功的商业项目，老外滩的死穴是：除了4栋文保房，所有的房屋全部出售给私人业主，所以老外滩的整体业态规划、统一的经营管理都无从谈起。老外滩败在后期的运营管理上。,解析老外滩项目运营不佳的原因,老外滩项目是个伪商业项目。除了4栋文保房，所有的房屋全部出售给私人业主，所以老外滩的整体业态规划、统一经营管理都无从谈起。城投本身不善于商业地产经营，火热招商完毕之后就迅速撤离，只留下一个普通的物业分公司，留下来一群松散的私人业主。商业地产项目是需要长期规划、长期经营的，而商家维护、商业环境的管理和营造，又绝非物业分公司能做成的。老外滩长期的业态无序是永远无法根治的慢性病，在老外滩第一个商铺卖出的时候就已经注定了。部分业主擅自改变房屋用途，破坏整个项目商业氛围。部分业主(包括宁波城投)擅自将房屋用作自己办公使用，一方面隔断了街区内商业的连续性，另一方面，一到晚上下班熄灯后这片区域成为黑灯瞎火的死角，影响整体商业氛围。部分业主抱着“投资商铺等升值”的心态不用心经营。应该承认大部分宁波人不太懂商业运营，其中也包括这些买老外滩商铺投资的宁波有钱人。这些投资客看好老外滩地段的商业潜力而出手购买商铺作为投资，又抱着玩玩的心态进入餐饮娱乐行业自己经营。由于餐饮娱乐行业不是自己擅长的主业，再加上“开着玩，赚不赚钱无所谓”的心态不用心经营，只等着商铺升值赚钱，导致商业氛围每况愈下。部分业主追求短期的投资回报率，高租金压垮部分首批进驻的商家。商业氛围的形成需要一个较长的培育期，部分业主忽视这一客观规律，在商铺开始出租时追求短期回报率抬高租金，使得首批进入的商家背负过高的租金压力，无利可图纷纷转战其他区域，导致商铺出租出现恶性循环。这一点从不少商铺的几经易手上可见一斑。部分商铺包裹式的装修设计阻挡了部分客源。老外滩的有些饭店酒吧，装修风格非常奇怪，没有一个窗户，门也是关的严严实实，似乎希望把自己紧紧遮蔽住，不让任何人看到里面的东西。这样的设计让人产生距离感，不