2015年重庆市主城区房地产市场总结报告（数据报告版本）2015

重庆市主城区房地产市场总结（2015年）,2016年1月,目录：,宏观环境：利好政策覆盖年，经济形势低迷。宏观市场：供应攀升，低价支撑成交高位运行。业态表现：有量无价，全线降低价格预期。企业竞争：商用、TOP类物业成为业绩支撑点。土地市场：政府减债兜底，优质地块抢手。后市预判：三季度成分水岭，四季度机会较大。,利好政策覆盖年，经济形势低迷。,宏观环境,政策环境,市场压力依旧；住宅持续低位走量；企业打响商业争夺战。,年度政策回顾,利好政策覆盖年，影响甚微，市场压力依旧。,成交量继续下滑，1-10月成交1200万方；价格高位运营，10月首次出现下滑，降幅10%；重庆房产税对高端投资小公寓影响大，对别墅市场影响小。,调控后，银行贷款困难，成交量开始萎缩；导致2008年成交仅1200万方。,市场表现,楼市重大政策/事件,北上广深大型开发上重庆圈地，千亩大盘初显现；城市建设加速，房地产市场发展迅速；,70/90政策：项目90以下户型占70%，小户型开始增多，供应结构被改变；别墅用地出让变少，别墅单价提升快,供应明显大于需求市场存量大幅增加。,重庆楼市出现第一轮增长，房价、成交量大幅度提上，当年成交量超过1900万方；价格部分项目6、7千，少量出现1万元/。,成交量得到抑制，全年成交2240万方；价格高位运营，一线项目价格上涨约40%；,上半年成交量大幅上涨，下半年价格开始增长，涨幅约30%；全年成交量2400万方，成交量创最高,刚性需求带动市场回暖，年度成交2284万方，为历史第二高位；成交价格稳中有升,近2400万方年度市场，成交居高不下；刚性需求饱和，改善、投资类需求有所释放。,“哑铃”市场打破；2轮降价+透支消费支撑市场高位运行。市场价格大跌,降息降准,经济下行，央行全年5次降准5次降息，房贷利率历史最低。,备注：数据来源，中国人民银行。,自2015年2月5日起降准0.5个百分点，同时定向降准。自2015年3月1日起降息0.25个百分点.,自2015年4月20日起，降准1个百分点，同时定向降准。自2015年5月11日起降息0.25个百分点。,自2015年6月28日起，降息0.25个百分点，并定向降准。,自2015年8月26日起，降息0.25个百分。自2015年9月6日起降准0.5个百分点并定向降准。,自2015年10月24日起降息0.25个百分点，并降准0.5个百分。,公积金政策放宽,提高公积金使用效率，降低购房者购房门槛。,央行/住建部/银会公积金贷款首付20%（首次）公积金贷款首付30%（二次）,住建部/财政部/中国人民银行关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知,重庆住房公积金管理中心连续缴存6个月即可申请公积金贷款，取消保险及强制性机构担保收费，支持异地贷款,住建部/财政部/央行公积金贷款首付20%（二次）,住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知,住房城乡建设部提高实际贷款额度全面推行异地贷款业务,住房城乡建设部各地进一步加强住房公积金管理，提高资金使用效率,贷款限制放宽松,降低购房者门槛，促进刚需及改善类需求释放。,2015年9月,2015年10月,2015年5月,商贷最低首付比例：首套房（30%）还清贷款二套房（30%）,商贷最低首付比例：首套房（不实施限购城市，不低于25%）,商贷最低首付比例：首套房（25%）公积金：首套房（20%）,重庆关于做好住房金融服务工作的通知,央行、银监会进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知,重庆关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知,房产税的基础和前提，心理影响大于实际效应。,不动产登记,反腐新利器制度执行前夕，房产抛售狂潮房价下跌,投资渠道改变。海外购房？资金外流？,政府出台的各种调控政策终于要奏效。因为通过各种离婚、结婚方式逃避“限购”的人将几乎无处遁形。,登记制度及房产税将是财税公开的第一大步。,为全面征收房产税铺路。这将是地方政府新财源。房产税会导致租房价格上涨。,首先实施：长寿、石柱其他区、县，争取7月1日,经济环境,经济（GDP）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,GDP跌破年度目标，行业增速为3.6%，经济环境压力依旧。,2015年前3季度，全国GDP增速为6.9%，跌破7%关口。经济运行低迷，增速进一步放缓，创10年最低。,2015年前3季度，全国房地产行业GDP增速为3.6%。房地产行业增速同比略有上升，但行业压力较大。,经济（CPI&PMI）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,CPI持续警戒线徘徊，PMI跌破红线，经济下行压力大。,PMI=50%，PMI荣枯线，经济增速下行；CPI=1%，若持续6个月低于1%，经济环境进入通货紧缩状态。,经济（固定资产投资）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,2015年1-11月，全社会固定资产投资49.72万亿，增速10.2%，持续下行。,2015年1-11月，房地产开发投资累计8.77万亿，增速1.3%，近3年直线下滑。,投资增速下滑，经济运行乏力，房地产行业影响巨大。,经济（进出口）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,外贸环境愈加复杂严峻，稳增长压力空前。,2015年1-11月，进出口总额22.08万亿，比2014年同期下降7.8%，再现负增长；出口12.71万亿，下降2.2%，世界经济复苏低于预期，国内投资放缓，要素成本上升，过去出口的高增长态势难以延续；进口9.37万亿，下降14.4%，国际大宗商品价格大幅下跌，经济结构深度调整，国内需求不足。,经济（社会消费品零售总额）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,社零总额增速放缓，对经济贡献有限。,2015年1-11月，社会消费品零售总额27.2万亿，较去年同期增长10.6%，增速放缓。,楼市影响,经济下行，政策环境宽松，利好性政策覆盖年，楼市支撑有限。,供应攀升，低价支撑成交高位运行。,宏观市场,2010-2015年市场回顾,15年利好政策频出，市场表现趋稳。,首付40%，贷款利率1.1倍连续加息至08年10月，最高达7.83%,首付2成，利率7-8.5折税收减免，契税按1%收取,2套首付50%，利率1.1倍一个家庭限购1套，首套首付30%，三套停贷,二套首付60%，限购一线到二线城市重庆对高端房收取房产税,政府坚持调控不动摇，巩固房地产市场调控成果,提高二套房首付比例、贷款利率；住房流转所得税20%。,降准降息二套房首付4成住房转让营业税免征年限5改2不动产试点,限购相继取消贷款利率最低可7折，还清均算首套央行降息,2013-2015年月度市场走势,年中与年终2轮冲刺，企业让利自救，形成驼峰市场。,211万方,168万方,220万方,158万方,201万方,264万方,156万方,221万方,1季度，月均成交156万方，3年最低，传统淡季、客户观望，前期贷款政策落地效果差，市场压力激增。2季度，月均成交221万方，3.30政策激活市场，春交会地方银行贷款利好，半年业绩冲刺，成交拉升。3季度，月均成交172万方，市场随着气温的攀高日益降温，传统金九银十不再。4季度，月均成交230万方，年底企业冲刺业绩，开启年度第二轮降价，成交量走高。,172万方,230万方,业态结构,住宅以牺牲利润换取成交量稳定，商铺办公价格预期下降，成交量上涨。,均价对比,8%,4%,-1%,26%,15%,成交量对比,-8%,-2%,-5%,-17%,-19%,结构分析,商业、商务挤压经适房，低价为首改类产品赢得市场空间。,住宅:非住宅=7:3，结构与去年相当，商业、商务份额增加2个点，商务团购、政府扶持型商业表现不俗。价格优势导致首改类产品表现突出，成交份额上涨3个百分点。,客户分析,主城占比75%，一小时经济圈区县主城购房意愿更强。,客户构成：,区县客户构成：,新开供应,备注：以上数据为新开盘（含自然加推）统计。,集中开盘模式被颠覆，自然推售，主抓客户成为主流。,住宅市场存量,库存居高不下，存销比11.3，价格上行压力大。,有量无价，全线降低价格预期。,业态表现,别墅市场,别墅市场走势,品牌房企别墅产品集中面世，市场供销两旺,2015年累计供应168万方，较14年同期下降14%，市场低迷，房企延缓供应节奏。2015年累计成交143万方，创新高；成交建面均价11176元/，江与城高端别墅集中备案，拉高整体成交量。,别墅产品结构-细分业态,小面积联排产品抢夺市场，典型高端产品出位。,独立别墅表现抢眼，江与城集中备案。联排别墅占比62%，绝对市场主导地位，庆隆南山高尔夫国际社区、龙湖两江新宸、龙湖U城。叠加别墅市场份额有下降趋势，较去年同比下降11个百分点，小联排别墅产品(150-200，龙湖U城)，抢夺市场份额。,别墅产品结构-面积,100-250叠加、联排产品占据市场主导地位。,100-150产品占比30%，最大，金科系叠加产品、长江国际原墅，受叠加别墅供应影响，市场份额大幅下降。150-200产品占比23%，第二，龙湖、融创、东原、招商，品牌房企扎堆小联排，同比增加近3个百分点。200-250产品占比18%，第三，传统联排产品，以高性价比（150-200万为主），凭借业态优势，抢夺市场。,别墅产品结构-细分业态&面积,经济型联排主导市场，挤压叠加别墅市场空间。,别墅产品结构-总价,100-200万产品为市场主力，高端市场稳定。,100-150万产品占比32%，最大，其中联排份额同比增加25个百分点，小面积、控总价，以业态换空间。150-200万产品占比21%，200-250万产品占比10%，份额稳定，新区联排产品，依旧以价格换空间。500万以上高端别墅市场份额稳定，龙湖、融创、融科表现突出。,别墅市场排名,舒适性产品集中化，经济型产品托市。,2015年别墅市场企业排名,2015年别墅市场项目排名,洋房市场,洋房市场走势,针对改善类需求增加放量，稳价持续走量。,2015年供应256万方，较14年同期上涨20%，单项目供应量增加，改善类需求激活后，开发企业增加洋房放量，以期抢夺客户。2015年成交218万方，较14年同期上涨4%；成交建面均价7536元/，价格维稳；新区稳价跑量。,洋房产品结构-面积,备注：面积段为套内，份额为套数占比,城市洋房稀缺，近郊及二环洋房带动面积段下移。,100-120传统类主流，占比27%，整体产品结构与14年相当。60-80市场份额稳定，占比18%，洋楼产品为主，80-100市场份额保持持续增长。,洋房产品结构-总价,备注：面积段为套内，份额为套数占比,100万下低价洋房主流，舒适型洋房品牌聚焦，份额有限。,100万产品占比63%，最大，茶园、蔡家、北碚新城等新区洋房以价格换空间，保持市场份额。100万产品占比37%，较14年同期下降4个百分点；龙湖、香港置地等品牌项目为代表。,洋房市场排名,品牌房企支撑舒适型洋房，低价洋房抢夺份额。,2015年洋房市场企业排名,2015年洋房市场项目排名,高层市场,高层市场走势,减缓供应，低价去存。,2015年累计供应1421万方，较14年下降6%，前期市场透支，高层需求萎缩，且存量大，企业减缓高层供应。2015年累计成交1261万方，较14年下降1.5%；成交建面均价6148元/，下降5%，近五年最低值。,高层产品结构-面积,备注：面积段为套内，份额为套数占比,紧凑户型，控面积、多功能。,40以内及90以上产品成交占比逐年减小，前者功能过于单一，后者总价难以控制。40-50、80-90产品成交占比较平稳，前者以一房为主，后者以小三房为主。50-80产品成交占比逐年增加，且60-70为成交主力，多功能产品受市场欢迎。,高层产品结构-户型,备注：面积段为套内，份额为套数占比,轻舒适、重功能，功能改善需求持续增加。,二房半占比33%，二房占比26%，主导市场，占比倒挂，轻舒适、重功能。三房半、四房及以上产品市场份额不足10%，成交占比较平稳，随着二孩政策落地，改善性需求将增加。,高层产品结构-户型&面积,备注：面积段为套内，份额为套数占比,二房半持续主导市场，标准两房仍占据较大份额。,高层产品结构-总价,备注：面积段为套内，份额为套数占比,70万内产品热销，50万内产品占比扩大,70万内产品热销，2015年成交套数占比83%，经过14年价格调整后，高层总价结构下移明显，50万内产品成交套数占比进一步放大，主要表现在二环新区，如西永、蔡家、茶园、大学城等组团。,高层市场排名,品牌房企、城市核心项目有量有价，更优。,2015年高层市场企业排名,2015年高层市场项目排名,商务市场,商务市场走势,上半年写字楼捆绑金融托市，下半年低门槛投资公寓发力。,2015年累计供应208万方，与14年同期下降32%；累计成交172万方，较14年上涨15%；成交建面均价9559元/，较14年下跌19%，15年各大开发企业减缓商务供应，降低价格预期，以去库存为主。月度走势呈现先热后冷局面，上半年主要受中高端写字楼大体量团购影响（协信+瑞安+珠江），导致成交量和价格持续处于高位运行；下半年进入市场冷淡期，公寓主导（鲁能+中航），价格保持在9000元以下，成交量徘徊在10万方。,商务市场存量走势,土地指标导致供过于求，存量积压明显，去化难度大。,2015年商务存量全年高位运行，均在320万方以上；上半年经过大单团购项目带动，存量处相对低位，下半年持续供应，成交回冷，存量聚集重返高位，目前保持在375万方，存销比26.2。,商务产品结构-写字楼,250万内表现较好，高总价均为大单团购。,SFC协信中心珠江太阳城,协信总部城瑞安重庆天地,写字楼天花板250万以下，占据整体约71%比例,商务产品结构-商务公寓,45万为天花板，低价为核心；新壹街溢价约20万。,龙湖新壹街,商务公寓天花板45万以下，占据整体约74%比例,商务市场排名,高端商务联合金融打包成主流，公寓低价支撑去化，地段形成溢价。,2015年商务公寓市场项目排名,2015年写字楼市场项目排名,商业市场,商业市场走势,2010-2012年商业供应暂无法统计,政策扶持类项目支撑供销双涨，价格预期降低。,2015年累计供应436万方，同比上涨137%；累计成交198万方，较14年同期上涨27%；成交建面均价13293元/，同比下降17%，房企对商业预期降低，融创/恒大等打折销售，华南城、保税中心、朝天门等政策扶持商业量大价低，支撑市场。,华南城98万,朝天门41万,朝天门39万,商业产品结构-面积&总价,150万内小铺占比8成，市场绝对主力。,商业产品结构-面积&总价（剔除华南城、朝天门等专业市场）,备注：以上统计数据去除华南城、重庆朝天门国际商贸城。,天花板200万，100以下商铺是市场绝对主力。,2015年商业促销风暴,价格降预期，回归真实性，降价去存为主基调,商业市场排名,龙湖依托品牌、综合体领跑；政府扶持类项目抢眼。,2015年商业市场企业排名,2015年商业市场项目排名,商用、TOP类物业成为业绩支撑点。,企业竞争,龙湖商业及TOP支撑连续四年破百亿，稳居榜首；融创多盘运行、协信商务发力位列前三。,2015年企业排名,2,1,2,1,3,9,4,6,5,3,6,5,7,10,8,4,9,7,10,14,25%,18%,备注：,32%,13%,27%,7%,43%,9%,15%,24%,1,6,2,3,4,1,2,1,4,2,NO.1龙湖101.8亿元,历年排名变化,业态贡献变化,江与城19.4亿19%,2,4,U城10.9亿11%,5,拉特芳斯9.2亿9%,1,两江新宸23亿23%,7,时代天街6.3亿6%,6,紫云台6.4亿6%,3,新壹街17.4亿17%,其他项目合计：9.3亿，9%,1,1,1,2,1,连续四年破百亿，多项目、全产品覆盖，商业+别墅支撑。,项目贡献,备注：1：城市中心发展综合体，树立城市地标，二环区域大盘造成，单盘贡献值大；2：商业由自持为主向销售为主转变，稳高端，重拾刚需；,NO.2融创65.7亿元,历年排名变化,业态贡献变化,1,凡尔赛12.4亿19%,8,国博城3.6亿5%,其他项目合计：1.4亿，2%,多项目运行，丰富产品线，别墅、商业支撑稳定。,项目贡献,备注：1：完善洋房产品线，持续高层走量，别墅商业溢价；2：多项目，全产品线布局，以北区为主战场；,2,欧麓花园城11.5亿17%,3,奥林匹克花园9.8亿15%,4,嘉德庄园8.3亿13%,5,白象街8.1亿12%,6,玫瑰园4.1亿6%,7,7,玖玺台3.5亿5%,紫泉枫丹3.0亿5%,9,3,2,1,2,NO.3协信56.2亿元,历年排名变化,业态贡献变化,商业商务捆绑金融，排名大幅拉升。,备注：1：依托城市中心地段商业商务产品低价捆绑金融，仅渝中两项目贡献占比达65%，整体商务产品占比59%。,7,9,9,9,3,6,1,2,7,3,4,星澜汇3.5亿，6%,SFC19.7亿35%,阿卡迪亚2.1亿4%,总部城16.6亿30%,星都会7.4亿，13%,城立方2.8亿5%,其他项目合计：0.95亿，2%,5,嘉州协信中心3.1亿，5%,NO.5金科47.0亿元,历年排名变化,业态贡献变化,回归主城，多项目支撑，二环以价换量。,备注：1：回归主城，二环布局；2：多项目、全产品线覆盖：3：高层主导，以价换量，经济型别墅支撑,2,5,6,3,5,2,廊桥水乡9.6亿20%,4,金科城3.9亿8%,5,时代中心3.9亿8%,3,中央御院4.9亿10%,7,中央华府2.2亿5%,1,金科天宸13.4亿28%,其他项目合计：6.3亿，13%,6,空港城2.9亿6%,NO.6保利41.8亿元,历年排名变化,业态贡献变化,占据城市中心，抗风险强，高层主导。,备注：1：城市中心布局，具备较强的市场抗风险力，2：高层产品主力贡献，全年以价换量,8,4,3,5,6,1,江上明珠10.3亿25%,其他项目合计：5.4亿，13%,2,花半里8.7亿21%,4,爱尚里6.3亿15%,3,观塘6.5亿16%,5,观澜4.5亿11%,NO.7恒大41.5亿元,历年排名变化,业态贡献变化,强势收购，扩大布局，营销热点不断。,备注：1：收购“中渝”及御龙天峰项目，强势布局，2：高层主导支撑，稳价走量，商铺5折促销，3：最长三年半首付分期，无理由退房等。,4,11,25,10,7,4,1,2,帝景2.9亿7%,恒大照母山17.1亿41%,恒大雅苑8.1亿20%,5,恒大名都2.9亿10%,其他项目合计：3.4亿，8%,3,恒中央广场4.6亿11%,6,中渝广场2.6亿6%,NO.8万科38.6亿元,历年排名变化,业态贡献变化,城市中心高层稳价走量,3,2,5,4,8,1,2,5,7,3,万科城8.4亿22%,金色悦城6.7亿17%,悦湾4.1亿11%,西城2.4亿6%,4,锦尚5.8亿15%,金域学府6.2亿16%,6,御澜道3.3亿9%,其他项目合计：1.7亿，4%,NO.9东原34.0亿元,历年排名变化,业态贡献变化,城市中心布局，多项目运行，全产品线齐步走。,备注：1：商务产品乏力，打造儿童、教育、综合体体系,5,6,7,7,9,2,九城时光6.8亿20%,4,桐麓3.3亿10%,1,湖山樾7.9亿23%,3,D7区5.6亿16%,8,ARC2亿6%,其他项目合计：2.3亿，7%,5,嘉阅湾2.5亿7%,7,翡翠明珠2亿6%,9,18911.6亿5%,NO.10华宇28.6亿元,历年排名变化,业态贡献变化,主战西区，多项目布局，洋房支撑。,备注：1：别墅、商业、商务产品线缺乏支撑。,27,19,13,14,10,5,上院2.7亿9%,2,天宫花城5.1亿18%,1,时代星都5.3亿18%,3,锦绣花城3.9亿14%,8,阳光尚座1.6亿5%,4,双星3.4亿12%,6,龙湾2.1亿7%,其他项目合计：3.1亿，11%,7,温莎小镇2.1亿7%,NO15鲁能24.2亿元,教育模式覆盖，快速扩张，蓄势待发,鲁能九龙花园23万方,鲁能领秀城143万方,鲁能南渝星城37万方,鲁能星城320万方,鲁能城173万方,2015年拿地,巴蜀小学巴蜀中学,育才中学,珊瑚小学珊瑚中学,巴蜀中学,鱼洞四小,鲁能星城12.3亿、鲁能领秀城9.6亿,存量过于集中，拿地需求迫切。,备注：终期存量，为企业拿地未开发量（含拿预售未售量），合作项目仅计算一半。,品牌房企需补充土地,星澜会,69城立方,51鹿角项目,45,两江新宸,140时代天街,44拉特芳斯,37,天宸,104大竹林,75金科城，54,欧麓,197国博城,102凡尔赛，49,金域学府,71御澜道,62金色悦城,35悦湾,30,嘉阅湾,35湖山樾,23大竹林项目,32,中央广场,97照母山,73中渝广场,155,华宇城,66锦绣花城,23温莎小镇,17天宫花城,21,观塘,75爱尚里,55观澜,51江上明珠,36,政府减债兜底，优质地块抢手。,土地