2015年万洋国际博览城二期业态定位报告45p

,本报告严格保密2015-3,万洋国际博览城二期业态定位报告,谨呈：万洋国际,市场调查分析项目定位阶段推广计划,Part,1,市场调查分析,市场调查汇总与分析,市场调查,建设路：主要以沿街店面为主，餐饮店面占比55%，部分餐饮点设有二楼用餐厅，租金大多数在30-35元之间。,市场调查,人民路：主要以沿街店面为主，餐饮店面占比50%，日用百货42%，小部分餐饮点设有二楼用餐厅，租金大多数在25-35元之间。,市场调查,洺河路：主要以沿街店面为主，服装店面占比64%，租金大多数在60-70元之间。,市场调查,商贸城：主要以沿街店面为主，服装类店面占比95%，租金大多数在70-85元之间。,市场调查,向阳市场：主要以沿街店面为主，日用百货店面占比81%，租金大多数在55-65元之间。,市场调查,交通路：主要以沿街店面为主，餐饮店面占比57%，部分餐饮点设有二楼用餐厅，租金大多数在30-35元之间。,市场调查,新华路：主要以沿街店面为主，日用百货店面占比44%，部分餐饮点设有二楼用餐厅，租金大多数在50-160元之间。,市场调查,广场南路：主要以沿街店面为主，日用百货店面占比51%，部分餐饮点设有二楼用餐厅，租金大多数在50-60元之间。,市场调查,富民路：主要以沿街店面为主，餐饮店面占比43%，部分餐饮点设有二楼用餐厅，租金大多数在25-35元之间。,市场调查,府东路：主要以沿街店面为主，日用百货店面占比50%，餐饮占比46%，租金大多数在50-130元之间。,市场调查,府西路：主要以沿街店面为主，餐饮店面占比77%，部分餐饮点设有二楼用餐厅，租金大多数在55-120元之间。,市场调查,文化路：主要以沿街店面为主，日用百货店面占比64%，部分餐饮点设有二楼用餐厅，租金大多数在20-35元之间。,汇总与分析,餐饮行业：,郸城县城区主要街道的餐饮店面有268户，店面587家，面积约22775平米，其中大部分餐饮商铺为1托2使用，租金根据店面所处位置差距较大。对于本项目建设的启发：餐饮业态的铺位划分可按1托2来划分。,汇总与分析,电子数码：,郸城县城区主要街道的电子数码店面有93户，店面232家，面积约7180平米，其中大部分铺位为2家店面，租金根据店面所处位置差距较大。对于本项目的启发：电子数码业态的铺位在划分的时候，建议划分小一点，更适合商家自营。,汇总与分析,儿童用品类：,郸城县城区主要街道的儿童用品类店面有47户，店面73家，面积约2085平米，儿童用品类店面规模较大，大多在70-200平米左右。对于本项目的启发：儿童用品类业态的在划分业态经营面积是要控制业态的体量，不适合过大。,汇总与分析,服装类：,郸城县城区主要街道的服装类店面有567户，店面924家，面积约23840平米，服装类店面规模较小，大多在30-100平米左右。对于本项目的启发：服装类业态的体量较大，可作为项目的主要业态之一。,汇总与分析,婚纱摄影：,郸城县城区主要街道的服装类店面有34户，店面69家，面积约2605平米，婚纱摄影类店面规模大多在50-100平米左右。对于本项目的启发：婚纱摄影类业态的体量较小，可作为项目的配套业态之一。,汇总与分析,日用百货：,郸城县城区主要街道的日用百货类店面有310户，店面487家，面积约16910平米，日用百货类店面规模较小，大多在70-100平米左右。对于本项目的启发：日用百货类业态的体量较大，可作为项目的主要业态之一。,汇总与分析,数据分析：,通过调查熟悉清晰显示，餐饮、服装、日用百货是郸城县城区主要街道的核心业态，也是郸城县需求量最大的三种业态，三大业态占市调业态总量的84%。,汇总与分析,市调总结：,总结一：儿童用品、儿童教育等行业机会亟待挖掘目前，郸城县儿童用品类的经营面积约为2085平米，且经营种类较为单一，郸城是河南的教育大县，父母对于子女的培养非常重视，如果能将儿童教育和儿童用品结合，儿童类业态奖拥有巨大的发展潜力。总结二：餐饮行业存在巨大的升级换代市调数据统计显示，郸城县目前餐饮超过22775平米的总量，主要分布在文化路、交通路、府东路、府西路，餐饮行业普遍存在着档次低、环境差的情况，营造一个良好的经营环境，提升商家经营档次，将赢得更大市场机会。总结三：休闲娱乐行业，管理差、档次低亟待升级目前，郸城县的娱乐等业态的经营处于沿街零散分布、管理差、档次低的现状。如果休闲行业能与其他业态结合，集中经营，形成产业链，不仅可以提升服务质量，促进行业发展，更能打造成为郸城的城市会客厅。,汇总与分析,市调总结：,总结四：工艺礼品、中高端名品礼品行业存在巨大挖掘空间随着经济的快速发展，郸城人民面临着一个买工艺礼品、名品礼品难的问题，大量的需求流失至周边城市，郸城工艺礼品、中高端名品礼品、名优特产行业将迎来一个蓬勃发展的黄金期。总结五：一个集吃、喝、玩、乐、购、教于一体的商贸中心，拥有巨大的发展潜力目前，郸城县的餐饮、娱乐、服装、日用百货类等业态的经营处于沿街零散分布、规模小的现状，缺少一个集、吃、喝、玩、乐、购、教于一体的一站式消费平台。如果能将吃喝玩乐购教充分融合，打造一个一家人休闲、娱乐、购物、学习的综合性平台将拥有巨大市场价值。,Part,2,项目定位,项目思考项目定位消费者定位功能定位业态规划,项目思考,定位思考,1、站在城市发展的高度，规划上着眼未来，以实现短期经济收益的平衡和长期商业价值最大化组合；2、郸城现有的商业环境脏乱差，处于原始阶段，急需与时代接轨，通过打造高品质商业项目建立新的商业形象，打造城市的会客门户；3、面对汽车城、义乌商贸城、农贸市场等商业项目的激烈竞争，本项目仍需走差异化路线，创造内部优势；4、个性鲜明的主题有利于项目的销售去化，降低开发风险，快速回笼资金,定位策略,本项目只有走特色化、差异化的路线才能脱颖而出，才能更好生存发展，而未来商业发展需求趋于个性化和丰富性，这就要求我们走集休闲、购物、玩乐、餐饮、情景式、体验式于一体的主题商业道路,项目思考,定位思考,定位策略,抓住儿童教育、美食餐饮、休闲娱乐、名品礼品等行业的市场机遇，深度挖掘和开发潜在市场，促使各不同业态间的紧密联系，打造一个集休闲、购物、玩乐、餐饮、情景式、体验式于一体的主题商业平台。,1、挖掘、开发儿童行业的潜在市场，引进国际先进的职业体验馆，全力梳理项目在区域内儿童行业的标杆地位；2、汇聚郸城具有鲜明特色的餐饮商家，同时引进世界各地的风情特色商家，打造区域内最具特色的餐饮中心；3、引入国内知名的休闲娱乐商家，在注重品牌化的同时保持业态的多样化，培养忠实消费客户，打造成为郸城的城市会客厅；4、聚拢区域内具有特色的工艺礼品、名品礼品、名优特产商家，打造高品质的休闲礼品采购平台，抢占郸城工艺礼品、中高端名品礼品、名优特产的市场蛋糕。,项目定位,项目定位,万洋国际魅力广场,郸城首个儿童主题乐园郸城规模最大的世界风情美食广场郸城最高端的名品购物街区郸城一站式休闲娱乐中心,儿童城美食街休闲馆名品汇,项目定位,项目定位,核心价值：提供高品质环境并能满足日常家庭型消费及活动的购物广场产品概念：营造高品质环境带动消费，突出儿童主题，带动餐饮、休闲娱乐特色的家庭型购物广场；情感描述：有生活气息的全家消费首选目的地，满足不同年龄、不同层次的消费需求。,妈妈购物,项目定位,消费者定位,消费群体：核心消费者：郸城县城中高收入家庭消费群次级消费者：乡镇中高收入消费群，郸城访客、青年群体边缘消费者：商务人群、周边城市人群,辐射半径：一级辐射范围内：辐射半径：10公里时间距离：15-20分钟车程覆盖区域：城关镇、新城区出行方式：私家车、电动车、打车消费特点：直接消费群体，消费频率高,二级辐射范围内：辐射半径：30公里时间距离：40-50分钟车程覆盖区域：周边乡镇出行方式：私家车、乡镇巴士消费特点：批量客户、少来多买,项目定位,消费者定位,结合消费者分析总结，通过消费者类型和交通方式的分析，我们甑别出项目的潜在消费群体以及他们的主要消费特征。,消费类型,以家庭型群体消费为主以“儿童”为中心的消费会成为热点，在项目内逗留时间长在项目内满足吃、喝、玩、乐、购多样化一站式需求,交通方式,一般通过私家车或电动车步行距离较短，主要以附近小区居民,项目定位,功能定位,以儿童主题为驱动力，带动“餐饮美食”、“休闲娱乐”、“时尚购物”形成4大组团，满足家庭一站式消费需求,项目定位,业态规划,名烟酒、茶叶茶具、高端礼品、珠宝首饰、数码店、音像制品、箱包皮具、钟表眼镜、特产城、工艺饰品/,4,3,2,1,儿童城2.5万平米,美容美发、美甲、婚纱摄影、SPA、汗蒸馆、KTV、足浴城、健身馆、棋牌室,快餐、中外美食,母婴用品、儿童服饰、儿童摄影、儿童食品、玩具城、儿童影像产品、儿童文具、儿童体育用品、儿童家居、职业体验馆、早教培训机构,美食街1.5万平米,休闲馆2万平米,名品汇2万平米,项目定位,儿童城,休闲馆,儿童城：母婴用品、儿童服饰、儿童摄影、儿童食品休闲馆：美容美发、美甲、婚纱摄影、SPA、汗蒸馆、KTV、足浴城美食街：快餐、中西美食名品汇：名烟酒、茶叶茶具、高端礼品、珠宝首饰、数码店、箱包皮具、钟表眼镜,1F,名品汇,美食街,休闲馆,项目定位,2F,儿童城,休闲馆,名品汇,美食街,休闲馆,儿童城：玩具城、儿童影像产品、儿童文具、儿童体育用品、儿童家居、休闲馆：美容美发、美甲、婚纱摄影、SPA、汗蒸馆、KTV、足浴城美食街：快餐、中西美食名品汇：特产城、工艺饰、音像制品,项目定位,3F,儿童城,休闲馆,儿童城：职业体验馆、早教培训机构休闲馆：健身馆、棋牌室,业态推广主题,3F,儿童城,业态推广主题,3F,美食街,业态推广主题,3F,休闲馆,业态推广主题,3F,名品汇,Part,4,阶段推广计划,年度推广计划阶段推广主题,月份,核心动作分解及目的,营销：全球招商成果发布会暨二期会员启幕仪式推广：户外主打，全球招商成果发布会；品牌商家，强势入驻；存5000抵1万；工程：平整土地，开始办理土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。,8.8,4.6,年度推广计划-1,5.1,营销：万洋国际2015冰雪节。推广：万洋国际冰爽一夏；8月8-16日万洋国际2015冰雪节；销售：提前邀约客户上门领票，所有入会的客户均可以参与活动。,营销：二期奠基仪式暨一期业主答谢会。推广：项目业态介绍，产品卖点宣传；抢旺铺，抽宝马汽车。工程：平整土地，开始办理土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。,6.20,营销：品牌商家签约仪式暨会员升级活动推广：6月20日全球招商签约大会、会员升级，存5万抵7万。工程：平整土地，开始办理土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。,月份,核心动作分解及目的,营销：二期开盘推广：9月13日二期开盘工程：完成项目开盘所有证件办理。,9.13,11.21,年度推广计划-2,10.31,营销：圣诞嘉年华，客户答谢会