商业广场定位及物业发展建议报告

1,六和商业广场项目定位及物业发展建议报告,2012年6月19日,谨呈：深圳市六和房地产开发有限公司,2,二、项目分析与整体定位,一、市场形势,三、物业发展建议,宏观：政策分析及研判中观：深圳及龙岗房地产市场分析微观：坪山房地产市场分析,项目分析竞争分析案例借鉴项目总体形象定位一期住宅客户定位一期住宅户型定位一期住宅形象定位综合楼客户定位综合楼户型定位综合楼形象定位,规划分析规划构想规划方案建筑设计园林景观品质提升,目录,3,1,宏观：政策分析及研判,3,2,市场形势,中观：深圳及龙岗房地产市场分析,微观：坪山房地产市场分析,限贷：信贷政策将定向放松。但是仅针对首套房,限购：二三线城市作出局部微调，政府默许。,限价：限价政策将持续，价格调控收效较好,内忧外患，调控方向不变。地方政策微调，但是仅针对首置刚需客户群体。,总理房价：本届政府之内调控方向不变，坚决调控不动摇！,宏观：政策分析,从去年初至今，楼市一波三折，今年上半年市场整体平稳，但价格保持低位,限价盘热销,限价不再吃香，转而低迷,限价之下再降价重新取得市场认可,以价换量之后楼市小阳春出现趋势,政府再次表明调控决心，新一轮博弈开始,限贷、限购、限价标志调控开始,2011.4,2011.5,2011.10,2011.12,2012.2,2012.5,2012.3,支持刚需置业，楼市呈现小阳春,量涨价跌,量价齐跌,量价齐跌,量涨价跌,量涨价跌,量价齐跌,量涨价跌,宏观：政策分析,国际降息潮、防热钱涌入、GDP保8增长、CPI重回3.0时代等背景下，3年半来首次降息。,贷款20年期限的100万元，在基准利率下，月供将减少150元，在85折下会减少122元每月，8折则是113元每月。,6月7日晚，央行宣布了三年来的首次降息。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。,市场已经逐渐复苏的情况下，货币政策松动，对购房者特别是刚需购房者的心理影响较大。有利于市场复苏。,影响市场的主要是经济调控政策，而调控政策中影响最大则是信贷政策。信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。,影响1：月供降低,影响2：购房心理变化,影响3：市场风向标,在国际降息潮、防热钱涌入、GDP保8增长、CPI连续回落、PPI连续下滑的背景下，央行降息0.25个百分点，并年内仍存在降息空间，政策进入宽松状态。对处于胶着状态的地产市场影响深远。,宏观：政策分析,调控基调不变货币政策逐步放松，“最坏的时期已经过去了”。对未来市场保持谨慎乐观态度。,2010.10,2011.1,2011.10,2012.1,2012.12,量,价,成交额上升,成交额下降,成交额上升,量价齐升,量跌价降,量升价稳,价量齐稳,量升价涨,量降价跌,量升价稳,量稳价稳,量支撑价,量支撑价,量支撑价,9.29限贷,9.30限购,2013.12,宏观：政策研判,8,1,宏观：政策分析及研判,3,2,市场形势,中观：深圳及龙岗房地产市场分析,微观：坪山房地产市场分析,9,深圳20102020发展规划：国务院批复了深圳2010至2020年城市总体发展规划。根据规划，深圳定位为国家的经济特区、全国经济中心城市和国际性城市。根据规划，至2020年，深圳规划常住人口1100万，将建设成为美丽、环保、活力、适宜创业和居住的现代化滨海城市。,深圳2030年发展规划：2030年发展关键词：建设可持续发展的全球先锋城市；与香港共建国际都会；创建“差异化”的城市空间；南北贯通、西联东拓、中心强化、两翼伸展；深圳渐进式转型三部曲、实现人口规模适度控制。,中观：深圳发展趋势,2040年，深圳不仅仅是世界级的经济、文化的核心城市，而且也是我们这个地球上最宜居、最具生物多样性的大都市。深圳常务副市长吕锐锋,世界级核心城市,深圳关内城市资源利用饱和，基本无土地供应。土地、资源、环境、人口难以为继，面临紧迫的城市扩容需求。,深圳建设用地已超过476平方公里，占全市可建设用地的近七成连续几年无新增土地供应特区内各项资源人均指标吃紧关外同步发展面临综合配套、产业结构的瓶颈,按照前30年年均23.8平方公里的建设速度，深圳可建设用地6年就用完！,土地极度稀缺！,中观：深圳楼市大势,11,突破瓶颈城市规划、产业升级、轨道交通、综合配套等深圳态势：城市扩容升级，大深圳北拓扩展版图,关内：328平方公里,关外：1692平方公里,市区：2643平方公里郊县：3697平方公里,市区：735平方公里郊县：16073平方公里,市区：3719平方公里郊县：3716平方公里,上海,北京,广州,大特区2020平方公里,关内外一体化,深莞惠一体化,扩容历程,西进,中观：城市扩容迈进,第一阶段：罗湖福田南山驱动：城市中心西进城市人口主动化迁移（跟着规划走）第二阶段：关内关外（宝安、龙坂、布吉、龙城、横岗）驱动：价格挤出效应城市人口被动化迁移（关内全面中心豪宅化）,第一阶段：西进运动,向西！再向西！,福田,南山,罗湖,2002年以前，住罗湖中高档楼盘价格：9000-11000元/平米代表楼盘：帝廷峰、都市名园(罗湖才是城里，其他地方都是乡下)2002-2005年，住福田中高档楼盘价格：9000-11000元/平米代表楼盘：水榭花都、黄埔雅苑(新区CBD高规格规划，有钱人都去福田),2002年以前,2002-2005年,2005-2007年,2005-2008年，住南山中高档楼盘价格：20000-25000元/平米代表楼盘：中信红树湾、波托菲诺天鹅堡(新住区、大盘、生活环境好，不错的选择),城市扩容下的移民动线,第一阶段：罗湖福田南山驱动：城市中心西进城市人口主动化迁移（跟着规划走）第二阶段：关内关外（宝安、龙坂、布吉、龙城、坪山）驱动：价格挤出效应城市人口被动化迁移（关内全面中心豪宅化）,第二阶段：挤出效应向关外扩散,西进！北上！东扩！,住关外2009-今,罗湖-福田-南山形成的城市东西轴城市核心豪宅准入价格分位：3万起万象城(幸福里：4万)、福田CBD(雅颂居：4万)、香蜜湖(香蜜湖1号：6万)、华侨城(波托菲诺：7万)、深圳湾(3万起),关外豪宅盘特点：品牌开发商；规模大；品质高价格远低于关内,龙华-坂田形成的城市南北轴二线拓展区主流豪宅准入价格分位：1.5-3万星河丹堤（3万）、水榭春天（2万）、溪山（1.6万）宝安、龙岗各自形成区域中心区域中产分流区准入价格分位：1.3万以上公园大地（2万）、奥林华府（1.7万）、金色沁园（1.3万）,大深圳城市版图下的移民动线城市中产阶级出关！,14,城市拓疆，城市中产阶级挤出。2012年以后，他们住在哪里？,居住的理想让人兴奋的龙华新区福田CBD一级辐射区（20分钟圈层）深圳北站（龙华新客站）地铁4、5、6号线交通枢纽龙华新区法定图则（不低于福田CBD的高标准规划）二拓区大量商住用地集中供应（新规划、高起点）,大深圳城市版图下的移民动线城市中产阶级出关！,龙华新区与深圳特区仅一山之隔，将最为便利地承接深圳关内产业外拓、人口外拓的需求，从而成为整个深圳的城市副都心！也成为深圳中产阶级置业的热点片区！目前的坪山与之相比，区域形象、交通、公共配套、居住氛围都不具备与龙华竞争抗衡的能力。,目前区域价值：坪山龙华,龙华交通建设2007年福龙路：福田龙华新区大道：福田龙华2008年坂雪岗大道：福田坂田2009年五和大道：福田坂田2010年地铁4号线：福田龙华2011年地铁5号线：南山龙华坂田,15,龙华新区的全新规划以及各项重大市政交通设施的建设，不仅加快了龙华新区的城市化进程，也进一步拉近了与深圳关内楼市发展水平的距离。,城市拓疆，城市中产阶级挤出。2012年以后，他们住在哪里？,残酷的现实龙华全面中心化、豪宅化2009.溪山：16000/平米2010.上塘道：20000元/平米2010.水榭春天：20000元/平米2011中央原著：22000元/平米2011绿景香颂：18000元/平米2012水榭春天：20000元/平米2012星河盛世：23000元/平米,大深圳城市版图下的移民动线城市中产阶级出关！,“产品豪宅化，价格关内化”已成必然趋势,坪山交通建设三铁规划建设；南坪、丹梓、坪盐等快速路规划建设；,坪山迎来了前所未有的发展机遇！,三铁开通后的坪山=现在的龙华,未来，城市中产将继续被挤出,坪山将承接起“被挤出中产客户”的置业需求,16,从2012年看深圳未来居住格局,东轴中产,核心主轴：高端富豪带,中轴新兴富豪,西轴新兴富豪,换房门槛：核心主轴480万起，中轴、西轴250万起，东轴140万起,深圳置业趋势,核心主轴：盐田罗湖-福田-南山，城市核心豪宅4万起：罗湖幸福里4万、福田雅颂居4.5万、香蜜湖1号6万、南山波托菲诺：7万、十五峯3万、深圳湾3.5万起中轴：龙华-坂田-观澜新兴豪宅带2万以上：星河丹堤4万、万科华府2。6万、观澜湖公寓3万90以下小户型，2万左右：金地上塘道2万西轴：宝安，新兴豪宅带2.5万以上：熙龙湾3.5万、曦城5万起90以下户型，2万起：天健时尚空间2.3万东轴：龙岗均价约13500元,17,深圳的龙岗,19792000：封闭,20012010：开放,2011国际,关外区级政府经济发展受制约整体大环境较差不被很多人认可,珠三角重要的进出口加工区经济发展迅速众多国际大型企业进驻城市化速度加快,大运会举办一流的体育设施具备国际化背景新城市中心,因为大运会的成功举办，由昔日较为封闭区域转变为国际化“新城市中心”,使龙岗中心城化身成为深圳新名片,龙岗借大运崛起,第26届世界大学生运动会在深圳成功举办，政府投资1800亿打造这场世界大学生盛宴，其中70亿用于大会场馆和设施建设，大运中心能举办国家、亚洲乃至世界级的体育盛事。此外，投入巨大的还有城市美化工程，也耗资数百亿元人民币。而龙岗作为深圳体育文化中心，每年一度的深圳高交会也开始在龙岗中心城举办；大运会后的大运村也将改造成为信息学院；,18,“大运新城+坪山新区”配套建设，使龙岗/坪山成为市区30分钟生活圈,坪山新区,本案,龙岗/坪山正高速融入市区,19,根据房信网统计的2012年5月深圳各区新房成交均价的比较，龙岗（含坪山）成交均价远低于全市其余各区（吸引市区客重要原因），升值潜力大。,龙岗/坪山仍是深圳的价格洼地,20,市区客已经成为龙岗中心城的主力客户之一，在2011年大运时期达到高峰之后，预计后市稳定上升。,10%,20%,30%,40%,2009,2008,2007,时间,市区客比例,2002,2003,2004,2005,2006,奥林华府1期市区客30%，龙岗客户70%,市区客变化曲线,本地客户占绝对主导,2010,2011,2007年1月深圳成功申办大运会,50%,公园大地1期市区20%，龙岗80%,奥林华府2期市区客50%，龙岗客户49%,公园大地上东区市区40%，龙岗58%,2011年8月大运会开幕,龙岗/坪山置业客户变化趋势,2012,2013,21,深圳将向“世界级核心城市”迈进，同时面临土地稀缺的瓶颈，城市扩容是大势所趋；以地铁为代表的交通建设将助推城市扩容，加速关内外一体化。在城市扩容背景下，深圳已经形成四条居住带：核心轴为高端富豪、西轴与中轴为新兴富豪、东轴为中产/白领。大运已使龙岗成为国际化新城市中心，交通、城市环境大幅度改善，再加龙岗的价格洼地优势，市区中产大举进入龙岗，使龙岗成为深圳第一大置业区。,中观层面深圳及龙岗市场分析小结,22,1,宏观：政策分析及研判,3,2,市场形势,中观：深圳及龙岗房地产市场分析,微观：坪山房地产市场分析,23,坪山能否与龙岗并肩，,共同承接起外溢的市区中产,？,？,？,？,？,24,坪山新区是深圳政府直接管理的功能区，也是作为改革方案明确提出将作为创新基层管理改革试点的一个全新功能区。是深圳市落实综合配套改革总体方案的破题之作，深圳行政管理体制改革序幕正式拉开。,微观：坪山新区属性,新区将担当着深圳东部增长极和大规模产业升级平台的角色，将着眼于提高土地集约化利用、推进高端、绿色、低碳产业的发展，同时在科学发展和体制创新上也将承担更多的重任。,综合配套改革示范区中国特区中的特区,坪山新区于2009年6月30日挂牌成立。,国际概念规划要点：1.东部交通枢纽，畅达全城：以深圳东站为核心，将实现地铁12号线、14号线以及东部高速等铁路、地铁、高速的无缝对接；南坪三期、坪盐快速、东部过境高速等路网发达2.河湿地生态带、东部会展中心、东部文化产业中心,定位高端：科学发展观的示范区、综合配套改革的先行区；五个城市副中心之一、深圳东部增长极；国家低碳生态示范城。土地资源丰富：近30平方公里可建设用地生态资源优：新区生态控制线内用地88.89平方公里，占总用地的53.22%,新区城市规划与著名新加坡邦城规划顾问有限公司全面合作（曾规划苏州工业园区）,城市行政商务中心核心配套：教育：坪山实验学校公园：坪山大工业区中心公园新区美术馆、新城展览馆。规划的图书馆、影剧院、东部会展中心等,坪山特区中的特区，现代产业的高地。深圳除前海外的最后原始股。,坪山区域分析定位,政府高度重视,低碳生态城现代产业园,国际新区,中心区概念规划全球招标,城市核心配套,26,随着城市化进程的加快，中心规划即将落地，区域价值在急速增长中。,坪山中心区规划已完成，规划建设拟进入实施阶段坪山中心区规划建设是深圳“十二五”重大项目和坪山新区年十大战役项目；未来五年，配合厦深铁路通车将进行深圳东站枢纽周边道路建设，年基本形成中心区路网格局。20122013年，配合东站广场建设开发地下空间，开展半月环首期工程建设，同步建设新技术展示馆、科学未来馆、青少年中心、文化馆等公共设施。20122014年，在交通设施、公共服务设施初步建成，逐步将中心区内的居住用地推向市场。20142015年，开始会展中心建设，结合轨道号建设半月环公园二期。,项目所在中心区各项规划的落地，区域价值必将高速飙升,坪山区域分析规划,27,“坪山新城”既有政策上的支持，又有高科技与先进制造业支撑，其未来发展势头更为强劲,外环高速,深汕高速,南通道西,深惠高速,中山大道,横坪公路,丹梓大道,龙兴路,龙坪路,地铁3号线延长B线,东部过境高速,深汕公路,交通全面升级坪山新城逐步融入深圳半小时生活圈：横坪快速、地铁3号线延长线、深汕公路，近可拉动附近区域客户，远可牵引市区客户,主要交通干道已基本通车，2011年后轨道铁路的陆续开通将进一步拉近坪山与市区距离。,10分钟接入快速路网、20分钟城市副中心区、40分钟城市中心区,坪山区域分析交通,28,坪山是目前深圳唯一一个轨道交通盲区，随着地铁12/14线、厦深高铁的规划，坪山新区将构建以深圳东站为首的大型交通枢纽，亦是深圳继深圳北、福田、布吉、前海湾、机场等第六个大型交通枢纽。,坪山区域分析交通,深圳东站改变深圳轨道交通盲区，大型交通枢纽的建设，将大大缩短坪山与市区的通勤时间成本、加强与惠州区域的经济合作,随着轨道交通的建设，坪山将大大缩短与市区的通勤时间，同时，亦加强坪山与惠州区域的联系，促进区域的经济合作。,深圳,惠阳,5年530亿打造市政基础设施和公共服务设施，城市配套正高速完善中。,高瞻规划的配套落地，带来的是城市的吸引力,坪山区域分析配套,30,良好的产业基础，带来区域的经济腾飞和大量的置业人群,华谊兄弟文化城落户坪山,引入并聚集文化领域的优秀人才、企业和资本，着力发展电影及电视节目拍摄、后期制作、配套服务、广告制作、主题旅游及其他文化创意设计等产业。为深港两地的影视创作带来全新的契机；,2011年4月30日，坪山汤坑旧改项目签约启动，由卓越集团获得发展权。汤坑旧改单元内含11个居民小组，占地约28万平方米，该片区的总体规划是承接高新技术产业、发展旅游产业和居住功能配套，建设生态城区。今年坪山新区打响的“十大战役”中之一。,过去的一年，金地、中粮来了，今年万科、深业、卓越也来了，世华、中原、中联、港置等地铺也陆续进驻坪山；苏宁来了，国药来了，微软,IBM也来了，坪山发展，注定是日新月异。,良好的城市基础及规划愿景，吸引了众多巨鳄型企业的入驻，产业发展日新月异。,新能源汽车名城，国家生物产业基地,卓越签约汤坑旧改，建面28万平米,坪山区域分析产业,交通：坪山新区的主要交通干道在2010年已实现全面通车，2012年后轨道铁路将陆续开通。,配套：2010-2011年，坪山新区各项基础配套基本形成，片区逐步成熟。预计2012年步入快速上升期。,产业：2010-2011年，各巨鳄企业蜂拥而至，片区产业发展迅猛，区域经济加速腾飞。,坪山未来深圳最具潜力的发展区域,规划：超前的定位及中心区规划的落地，未来之城：低碳生态，产业现代。,规划：超前的定位及中心区规划的落地，未来之城：低碳生态，产业现代。,聚集效应将会逐渐放大,“国家低碳生态示范城市”,“绿色生态之城”！深圳生态居家理想居住区,坪山区域价值挖掘,文化,生态及自然资源,新兴产业,33,相似点：四大新城之一，三铁交汇的交通枢纽，诸多干道规划建设，经历市区客户逐渐增加的过程,2006,2007,2008,2009,2010,2011,道路通车梅龙路南坪路,房价：梅陇镇75000世纪春城7500,道路通车福龙路新区大道,房价：梅陇镇14000春华四季13000,道路通车4号线5号线高铁通车，龙华新客站使用,水榭春天20000上塘道20000曼海宁21000,2009,2010,2011,2012,2013,2014,横坪路通车,坪山中心区规划、交通改善规划,高铁东站通车丹梓大道通车,南坪路通车,房价：东城上邸7800,房价：东城上邸8500,龙华历程,坪山历程,坪山2012与龙华2006十分相似，未来随着坪山高规划、大建设、交通大改善，坪山楼市将升级发展。,12号线、14号线建设启动,龙华置业客群5年完成白领、中产、高产递升,房价：梅陇镇12000上河坊11000,房价：梅陇镇15000上河坊15000金域华府18000,规划二线拓展区,坪山新区成立,历程参照坪山VS龙华,34,坪山新区为深圳第一大新城，将按照“特区中的特区”先行先试发展，打造未来世界的“新动力之城，绿色生态之城”。三铁交汇的东部交通枢纽、南坪快速、丹梓大道、坪盐快速等快速交通的规划建设，坪山将成为市区30分钟生活圈。因为坪山的巨大利好及价格洼地优势，市区客户呈增加趋势，以大东城为代表的富裕阶层及城市中产也进入坪山置业。通过坪山与龙华比较看，未来坪山楼市将升级发展，客户层次会越来越高。,中微观层面坪山市场分析小结,35,预计大市将于2012年底进入稳健复苏阶段，坪山诸多规划启动，利好不断，适合项目上市；现阶段宜加速推进项目的规划工作。限于市区土地稀缺、房价高企，特区扩容，市区中产正全面进入龙岗，下一站将是坪山。随着坪山新区的高规划、大建设，坪山将迎来跨越式发展的“黄金发展期”，为六和建立知名品牌带来历史机遇。,宏观、中观、微观三个层面分析总结,市场总结,36,二、项目分析与整体定位,一、市场形势,三、物业发展建议,宏观：政策分析及研判中观：深圳及龙岗房地产市场分析微观：坪山房地产市场分析,项目分析竞争分析案例借鉴项目总体形象定位一期住宅客户定位一期住宅户型定位一期住宅形象定位综合楼客户定位综合楼户型定位综合楼形象定位,规划分析规划构想规划方案建筑设计园林景观品质提升,目录,37,项目分析与整体定位,1,3,竞争分析,4,5,案例借鉴,6,住宅客户定位,2,项目分析,总体形象定位,7,综合楼定位,8,住宅形象定位,住宅户型定位,38,坪山核心“金三角”，也是坪山地标性地段，可以支撑打造坪山顶级、深圳瞩目的项目,坪山高中,万福佳,民乐福,坪山的金三角，交通枢纽，四通八达，胜过万象城(深南、滨河、宝安南），商业价值极高，居住十分便利。,雄踞坪山广场，拥有坪山地标，也是休闲散步好去处。,步行10分钟搞定生活所需，小学、初中、高中齐全。,周围旧房将改造，片区环境将大幅度提升。,地铁12、14号线将通过本项目,项目区位分析,39,昭示性：深汕路东纵路迎春路,交通网络分析,项目处于门户干道交汇路口，地块通达性高、昭示性强。,规划地铁12号线与14号线均在项目周边设有站点,六联站,坪山小学站,坪山街道站,40,东南侧坪山园居住小区，现状建筑质量较差。,东北侧超市坪山国惠康,北侧富山家居城、建材店,雕塑,东南部为坪山六联小学,项目位于干道路口，现状周边为建筑质量较差农民房，商业配套主要为家居建材，汽配门店。,西南侧为现状质量较差农民房，一层五金建材、汽配门店。,深汕公路,东纵路,迎春路,项目现状分析,41,1,2,1,深汕路,2,东纵路,A,B,C,D,3,迎春路,3,A,B,C,1,2,东纵路噪声,噪声等级：深汕路东纵路迎春路,3,迎春路噪声,噪音分析,深汕路噪声,深汕路一侧噪音最大，其次是东纵路一侧，迎春路一侧为居民区，噪音相对而言比较小。,42,坪山河,项目西北面现状为大量工业用地，周边为建筑质量较差的四类居住用地。东南面有现状污染严重的坪山河与面积较小的坪山公园，自然景观资源不足；西北角坪山广场现状已承载了一定的休闲生活功能，将来可集中力量优化。,坪山公园,工业用地,四类居住用地,景观资源分析,坪山广场,43,项目总建面达32万，容积率5.26-5.62，涵盖住宅、大型商业、商务公寓、写字楼等物业，一座真正的都市综合体。,大型高容积综合体，户型面积应相对丰富，但不宜以大户型为主。,项目指标分析,44,本案为坪山第一大盘将开创坪山新的生活时代,项目指标对比,45,属性,32万坪山第一综合体,区位,城市核心地标地段,生活,一站式全都市生活,项目核心优势,46,临快速干道，但存在噪音污染；容积率较高现状周边环境较差，多为工业用地及四类居住用地。,项目主要劣势,47,本项目先天条件深汕路与东纵路的“金三角”，区域核心地位本项目是坪山新区位于中心区的首个城市更新项目，对新区城市更新项目的建设起示范带头作用。,对于本项目而言，应占位“城市新中心”的发展平台树立“城市冷暖色彩搭配得当，外墙以进口瓷砖、麻石和铝板多种材质打配；主入口造型简洁，选用进口石材。,立面造型现代挺拔，气势宏伟,香港.凯旋门,83,五星级酒店大堂设计,功能分区鲜明，设计专用门进入独立的豪华信箱区域,不同座不同的进出门，每座配三部客用空调电梯，两部会所观光电梯直达会所,酒店大堂标准设计，功能分区鲜明，保证安全、隐私,香港.凯旋门,84,车库与入户进出口分开,全玻璃落地公共大堂空间,大堂另设出入口观景平台,大堂设计风格鲜明,与海景融为一体,香港.君临天下,85,健怡吧,电脑室,桑拿室,钢琴室,儿童活动室,数码电影院,雪茄室,按摩泳池,多元化休闲会所,设施一流,香港.君临天下,86,本案可发挥核心地标与综合体优势，抓住坪山跨越式发展的机遇，在产品上打造出国际化高度的形象大盘。整合区域资源，充分挖掘区位价值，建立独有的价值标杆。,案例借鉴小结,本案如何定位，将以什么形象面市？,87,项目分析与整体定位,1,3,竞争分析,4,5,案例借鉴,6,住宅客户定位,2,项目分析,总体形象定位,7,综合楼定位,8,住宅形象定位,住宅户型定位,88,总体定位：思考,同类项目借鉴万象城+幸福里，具有巨大的都市魅力成功经营商业，成就顶级住宅,项目地段与指标坪山地标，商业、住宅、商务等,坪山新区崛起城市扩容、人口增加、向国际新城区迈进生活水平提高,提炼,领导者竞争策略超越坪山所有楼盘，创建首席生活圈,89,示范新都会地标生活城,总体定位,90,形象定位阐释,示范新都会地标生活城“这里可满足所有生活想象”,示范新都会：抓住坪山新区崛起的契机，将本案打造成旧城更新的典范；本案拥有城市核心地块，将建成国际都会生活区,给市民全新的都会体验。地标生活城：以地标性地段打造地标性建筑，形成区域领导者；本案集居住、购物、休闲、娱乐等全方位需求于一体，升级坪山的生活方式。本案将成为坪山新区的新名片，与大万世居、东纵纪念馆成为坪山的重要旅游景点，是游坪山的必到之处。,91,城市新中心+众多利好+热点板块,我们需要以引领坪山新区向前发展的标准打造本项目以献给这片珍贵的土地！,绝佳地段+强势资源+稀缺高端综合体,市场均存在提升空间2.楼上活动透过楼板传入楼下室内的噪音;3.下水管道流水撞击管壁产生的噪音;,对应措施：1.防噪音外墙系统、双层隔音隔热LOW-E玻璃、和SCHCO窗、ALULUX卷帘,防止室外噪音传入，在靠近比亚迪路的北向墙体及门窗设置。2.楼板垫层下加隔音垫,防止楼上传入室内的噪音。3.后置式排水系统消除洁具排水噪声和异味。,1,222,健康新风子系统,健康新风子系统,全置换新风系统，吸收80米高空的新鲜空气，经过除尘、加温（降温）、加湿（降湿）调节到低于室温2度，新鲜空气从地板渗入，在地面形成新风；经过滤后的室外空气，通过风道送入室内，不间断地更新室内污浊空气，在不开窗的情况下也可保持室内空气新鲜，有益身体健康。,2,223,绿色环保建筑设计绿色建筑，立体绿化。,立体绿化,3,在这里，我们拥有有离更多更近的花园,224,太阳能光伏发电：深圳市多年录得的年平均日照时数为1933.9小时，日照百分率约为43.8%。日照百分率即为一个时段内测得实际日照时数与当地的理论日照时数之比。总体而言，深圳可开发太阳能资源较为丰富。,风能发电：深圳市气象局50多年资料得出年平均风速为2.7ms，可利用的有效风速时