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,营销策略回顾,造势顺势趋势,5大难点,地理位置,外环以外,偏!远!,建筑面积：73000平方米,建筑形态：地上三层、地下一层,建筑规模,大,项目规模,入住率低,周边人气，差,周边楼盘,居民消费能力比市区低，30%,居民消费力,自2004年3月30日,上海开始实施了新建商品房销售合同网上备案制度,上海市行政区域内新建商品房的销售，均应进行合同网上备案和登记,并要求开发商在销售时，必须以栋为单位申领预售证。,1700套需同时推出，不可销控,不可销控,周边不可能消化这么大规模的项目,上海市中心不看好此地段,外地人很难捕捉,全上海最难卖的项目！,小结,怎么办？,周边几个大盘短期快涨当地普遍认为买到房子等于捡钱有大批专业黄牛,投机心理严重！,周边客户心理,造势,牡丹江路商圈,共康商圈,本案,1、宝山区域内的唯一性,卖点提炼,宝山第一家集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体一站式大型购物中心,项目定位,2、品牌商家已经入住,3、与知名商业物业管理公司联合,打一场全面化的广告战争,客户积累策略,广告方式,平面媒体,派单,Sp活动,房展会,客户积累快速增加,发卡1600张锁定客户,客户积累结果,应对策略：低价更低，高价更高,地下室下降，一楼价格上涨,发展商临时提价,营造紧张气氛,把每位有意购房者的信息资料输入，规定一人一号，必须实名，避免了摇号购房中的可人为操作性，也保证了5000组客户的有秩序地领号、摇号,营造紧张气氛,在上海首次引进公开摇号系统,通宵排队,公开摇号,12月18日,盛大开盘,500套,首战告捷,顺势,媒体策略,地下室7609一楼27743二楼17003三楼11635,地下室4000一楼3000二楼2000三楼2000,地下室3500二楼2000三楼2000,1月1日,1月6日,两次提价,价格策略,80%,一个月,完美歼灭,趋势,三大精髓,1、招商先行，
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