00003-办公-同进理想城 孙迎秋

,项目报告,RStyle孙迎秋2015715,Dreamonmyway,房子只当房子卖，建筑难道只是销售？！,在城市变成一个大型综合体泛滥，一味追求大而全的时代，谁还在坚持“蜗居生活”？,同进理想城,理想那么大，这里终能实现！,同进理想城,一座城市的喧嚣,【依附城市，远离城市】,个案研究同进理想城,项目要点,项目简介位于普陀区桃浦板块，地处金迎路和金通路路口。由8栋9层5.35米挑高loft，1469户酒店式公寓，19户商业（地上11户，地下8户）组成。,优势：自配套约4000商业；具有真正意义上的双轨、双站的交通模式；丰富的收纳空间，天然气入户，宜人的家居生活；每层4部电梯，方便住户出行；超强实用性和超高性价比在全上海都绝无仅有。劣势：每层4部电梯，增加了各户分摊面积；上空为虹桥机场返航道，有一定的噪声污染；,个案研究同进理想城,开发商上海致臻实业发展有限公司,成立时间：2003年3月25日在上海普陀工商局登记注册主要经营：房地产开发经营;物业管理;商务咨询服务;建筑装潢材料;百货;纺织品;五金交电;机电产品;金属材料;汽车配件;家具（销售）（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）业务经理：王天元注册资本：2000（万元）办公地址：上海市普陀区祁连山路689号1号楼101室,苏房物业是最早专业从事物业服务的企业之一，其前身系苏州市苏房集团旗下全资子公司，2003年成功改制并重新注册，注册资本500万元，具有国家物业管理一级资质。现为苏州市物业管理协会副会长单位、苏州市物业服务“十强”企业、苏州市沧浪区物业商会会长单位。,物业苏房物业,苏州市苏房物业管理有限公司签约会现场,宜人的家居环境,个案研究同进理想城,产品特色之样板房,开放式阳台厨房,长廊式时尚书桌,舒适宜人的家居空间,丰富的收纳空间,个案研究同进理想城,产品特色之户型,5.35米挑高震撼尺度、4.2米大面宽。LOFT天然气入户，享受真正家的感觉。,B1上户型家配平面图,B1下户型家配平面图,两种户型，更多选择,个案研究同进理想城,产品特色之户型,5.35米挑高震撼尺度、4.2米大面宽。LOFT天然气入户，享受真正家的感觉。,广场效果图,个案研究同进理想城,产品特色之下沉式商业广场,创造全新潮流消费体验,广场现状,个案研究同进理想城,项目配套,下沉式广场,游泳池,自身配套：会员制健身俱乐部室内游泳池三人篮球场景观慢跑道下沉式广场4000商业,地铁、学校、超市、公园等一应俱全，出行便捷,篮球场,广场现状,会员制健身俱乐部配备室内泳池、三人篮球场、景观慢跑道，近距离运动搭配。,个案研究同进理想城,篮球场,用户对项目自身配套健身房的评价,个案研究同进理想城,项目配套,周边配套：商场或超市：乐购、白丽生活广场学校：上海市新杨中学、桃浦中心小学、南翔小学幼儿园：马荣双语幼儿园；医院：嘉定区南翔医院银行/银行(ATM)：农业银行、浦发银行、上海银行,地铁、学校、超市、公园等一应俱全，出行便捷,篮球场,2公里内的交通设施：2条轨交，25个公交站,个案研究同进理想城,篮球场,业主对项目的评价,个案研究同进理想城,2012-2015年项目均价走势,分析：从图中我们可以看到，开盘3年以来，同进理想城均价一直处于低于普陀区均价的状态，而其中13年至14年价格有所上涨，这是由于轨交11号线开始被大范围使用，目的地嘉定新城开始快速发展，致使轨交周边房价有所上涨。,表中数据来自佑威软件，整个表格时间跨度为2012年9月10日至2015年7月27日。,均价有小幅度波动，大体单价仍然在12000-20000元之间,2012-2015年同进理想城均价走势与普陀区均价走势对比图,个案研究同进理想城,2015年项目均价走势,分析：从图中我们可以看到，2015年同进理想城均价一直处于低于普陀区均价的状态，交通是造成这一现象的主要因素，尽管项目有双轨双站的优势，但购房者普遍认为15分钟步行至地铁站还是难以接受。5月至7月价格较低时由于项目推出尾盘，楼层方位已不是最佳，开放商对项目做最后处理。,表中数据来自佑威软件，7月仅从7月1日至7月27日。,均价相对平稳，后期有所波动,2015年1月-7月同进理想城均价走势与普陀区均价走势对比图,个案研究同进理想城,影响成交量的因素,分析：从图中我们可以看到，一个项目的成交套数与其当月均价并无固定关系，很大程度上，成交量与区域乃至全市或是全国的大势相关，并且与开放商举办的活动有着密切联系。,表中数据来自佑威软件，7月仅从7月1日至7月27日。,个案成交量依附大势,2015年1月-7月同进理想城成交概况,个案研究同进理想城,项目在售房源,图表数据来自，2015年7月21日18：00前有效,个案研究同进理想城,分析：由图可知，开盘以来，楼层2、3、5仍然有部分住房还在出售中，而其他楼层均已售罄，本项目为商住项目，主要客户群集中在中青年，又因为一层四部电梯，高层视野较为宽阔，日照更通透，所以更多住户愿意选择较高的楼层；而楼层1作为底层，单价较低，所以部分住户仍然愿意选择底层。,房源数据来自，2015年7月21日18：00前有效,不易售出房源分析,个案研究同进理想城,与竞品的对比分析,个案研究同进理想城,个案研究同进理想城,Conclusion,由于政策的限制，本项目这类不限购的商住房是大大受到上海外来人口的追捧的，一方面给了这类住户在上海一个固定的住所，另一方面，对于开发商也有了一定的客户群体。,项目位于上海中心区域，交通便捷，自身配套相对完善，周边配套已经成熟，5.3米的挑高设计，这些是项目中不可磨灭的优势。,项目位于虹桥机场返航道下方，虽没有太大噪音污染，但影响总是有的，并且对于老年人或行动不便者，15分钟到地铁站