《房地产开发经营与管理》复习题.doc

房地产开发经营与管理复习题一、选择题1房地产的（ ）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。 A适应性 B对专业 管理 的的依赖性 C位置的固定性 D相互之间的影响性 2下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C 土地 使用权出让 D 土地使用权转让 3某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为（ ） A P（1+ i）n B P（1+ i*n） C P*n*i D A（1+ i）n 4从房地产投资的角度说,风险是指( ) A房地产投资结果的好坏程度 B获取预期投资收益的可能性大小 C房地产投资项目激烈竞争程度 D房地产开发程度 5风险最大的是商业物业风险,是因为( ) A商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大 B商业投资的预测最难 C商业的社会发展方向不易预测 D商业人员无法竞争时心理变化很大 6房地产开发活动可从（ ）两个方面进行考察。 A投资资金量和预期收益资金 B资金流通方式和对策 C出租、出售或经营形态 D物质形态和货币形态 7对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（ ） A销售收入 B开发利润 C成本利润率 D投资回报率 8开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（ ）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。 A10日 B15日 C1个月 D2个月 答案：C 9个人住房抵押贷款期限可长达（ ）年。 A 10 B 20 C 30 D 50 10关于贷款担保说法错误的是（ ） A是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。 B贷款的担保人能取代借款人的信用状况。 C贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。 D贷款有保证、抵押、质押三种形式。 11a确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是（） abcd bacd cabd acbd 12在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列（ ）调查。 A消费者类别 B消费者社会阶层分布 C消费者购买能力 D消费者购买习惯 13在房地产市场的分类中,二级市场是指( ) A 土地 使用权转让市场 B新建 商品 房租售市场 C 土地使用权出让市场 D土地使用权出让和新建商品房租售市场 14一般说来,标准方差越小,投资风险( ) A越小 B越大 C越难控制 D越难估算 15在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中（ ）的主要工作内容。 A 会计师 B 经济师 C 估价师 D 工程师 16名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（ ） A当每年计息周期数m1时，实际利率小于名义利率 B当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率 C实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值 D名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大 17判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其( ) A共代理了多少项目 B代理成交额是多少 C人员素质 D代理的成功率有多大 18、某投资商预测到政府大型公共设施的投资 建设 计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（ ）。A、位置固定性 B、不一致性 C、适应性 D、相互影响性19、下列风险中，属于个别风险的是（ ）。A、购买力风险 B、市场供求风险 C、政策风险 D、比较风险20、 土地 使用者因使用国有 土地 而需按规定每年支付给政府的费用是（ ）。A、 土地 使用权出让费 B、 土地 使用费 C、 土地 使用权转让费 D、毛地价21、市场的客体通常是指（ ）。A、买家 B、卖买 C、交易对象 D、交易价格22、在房地产产品生产过程中，承担开发 建设 用地规划方案设计、 建筑 设计等项工作的，一般是（ ）。A、 建筑 师 B、结构 工程 师 C、设备 工程 师 D、监理 工程 师23、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是（ ）。A、满足购买者使用要求 B、购买者支付能力C、物业预期收益 D、物业用途24、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的（ ）。A、存量规模 B、租金水平 C、开发成本 D、资本化率25、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。A、空置率合理空置率 B、空置率合理空置率C、空置率=合理空置率 D、不能判断26、下列费用中，不属于土地费用的是（ ）。A、土地使用权出让金 B、城市 建设 配套费C、拆迁安置补偿费 D、基础设施 建设 费27、财务内部收益率是指项目在整个（ ）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A、计算期 B、动态投资回收期 C、项目寿命期 D、开发期28、财务杠杆效应是由于（ ）引起的。A、贷款利率与项目全投资收益率不同B、预期售收入与自有资金收入占总收入比例不同C、预售收入资金回笼较快D、自有资金投入时间点的差异29、房地产开发项目所采用的 建筑 工程 施工 合同文件优先解释的顺序为（ ）。A、合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书B、图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书C、合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸D、图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书30、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（）。A、开发商 B、设计单位 C、承包商 D、监理单位31、在物业 管理 中，市场化、社会化程度最高， 管理 最为复杂的是（ ）物业。A、收益性 B、工业性 C、居住性 D、特殊性32、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（ ）。A、物业的易接近性 B、物业的临街状况C、物业的周围环境 D、物业所处区域的繁华程度33下列风险不属于房地产投资系统性风险的是 （ ） a通货膨胀风险 b周期风险 c比较风险 d变现风险 34单利计息与复利计息的区别在于（ ） a是否考虑资金的时间价值 b是否考虑本金的时间价值 c是否考虑先前计息周期累计 利息 的时间价值 d采用名义利率还是实际利率 35居民购买住宅的行为属于（ ） a习惯性购买行为 b寻求多样化购买行为 c化解不协调购买行为 d复杂购买行为 36 下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（ ） a 三通一平费用 b工程 造价 咨询费 c可行性研究费用 d水文地质勘探费 二、多选题1房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（ ） A变现性差 B投资额巨大 C投资回收周期长 D需要专门的知识和经验 E具有过人的胆量和风险承担精神。 2银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到（ ）因素。 A抵押物的流动性 B贷款期限的长短 C通货膨胀的预期 D贷款 企业 的信用等级 E所处的市场条件 3对收益性物业来说，空置率提高将会导致（ ）等后果。 A租金收入减少 B附加支出增加 C物业资本价值下降 D运营成本下降 E租客要求更大的租金折扣 4投资者可以控制的风险包括( ) A利率风险 B政策性风险 C 资本价值风险 D持有期风险 E比较风险 5居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括（ ）等。 A普通住宅 B公寓 C别墅 D客栈 E酒店 6房地产市场的功能有（） 配置存量房地产资源和利益 指导供给以适应需求的变化 指导政府制订科学的 土地 供给计划 引导需求适应供给条件的变化 E显示房地产市场需求的变化。 7、下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（ ）。A、房地产同时具有经济寿命和自然寿命B、自然寿命一般要比经济寿命长C、如果房地产维护善良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D、房地产的经济寿合与使用性质无关E、房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间8、物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（ ）。A、重新装修费用B、更新改造费用C、 建筑 物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用D、空置损失费用E、为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失9、房地产投资决策分析的主要工作包括（ ）。A、投资机会寻找B、市场分析C、投资机会筛选D、财务评价E、规划设计10、城市 土地 开发和供应计划，一般由（ ）按城市总体发展要求、 土地 开发潜力以及城市规划的要求制定。A、 土地 管理 部门 B、规划 管理 部门C、市场 管理 部门 D、设计 管理 部门 E、计划 管理 部门11、市场主体通常包括（ ）。A、买家 B、卖家 C、交易对象 D、交易价格 E、交易行为12、前期 工程 费用主要包括（ ）。A、拆迁安置补偿费 B、规划费用 C、设计费用D、可行性研究费用 E、“三通一平”费用三、判断题1房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目的过程，而间接投资是指购买建成的物业进行的置业投资。 2、房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于 建筑 物自然寿命和经济寿命来说要短得多。（ ）3、从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。（ ）X4、 土地 使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的 土地 使用权。（ ）5、居住区总用地是指居住区范围内除公共 建筑 用地外的用地面积。（ ）6、在四象限模型中，如果需求量对租金特别敏感，则第1象限的需求曲线会变得与纵轴平行。（ ）7、在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。（ ）8、过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。（ ）9 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。10决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故 合同 价就是中标单位的报价。 四问答题1 房地产的种类有那些？其特征主要表现在哪几个方面？2 房地产投资风险的种类有那些？举例说明。3 何谓资金的时间价值4 容积率。5 房地产开发的主要程序包括哪些？6 在社会主义 市场经济条件下，政府实施房地产市场宏观调控主要方式有哪些？7 影响房地产市场发展的社会经济因素包括哪些？五、计算题1.已知某笔贷款的年利率为15，借贷双方约定按季度计息，问该笔贷款的实际利率是多少？2某开发商向银行贷款2000万元，期