赣榆新城规划-调整稿控规-1023.ppt

连云港赣榆东部新城规划（调整稿）,24thoct.2006,赣榆县人民政府,深圳市城市规划设计研究院,PlanningoftheEastNewTownofGANYU，LIANYUNGANG,我们认为西小山项目的定位应当是,专家评审八大主要问题归纳汇总,商业中心：商业布局要集中，形成以现状维多利亚商业街为基础，向两侧扩展的块状布局结构或南北拓展的带状布局结构；道路交通：认真研究242省道与城区道路相交处的联接方式和标高处理。增加部分地块支路的道路网密度，增加公交停靠站。统筹考虑轻轨等区域性交通设施。明确客运站等级，调整其位置及规模；绿地布局：调整公共绿地用地布局，在用地中心增加公园用地。城市道路绿地率应符规范要求。增加滨海岸线绿地面积；渔港用地：青口渔港两岸应预留必须的配套用地：执法办证中心、渔业加工仓储区等；公共设施配套：明确农贸市场、中小学教育设施、医疗卫生、社会停车场库等设施用地的位置及规模；容量研究及图则控制：进一步研究开发强度、建筑高度、建筑退线、建筑色调及建筑风格等问题；拆迁安置：提出规划区内原住民的拆迁安置方向及方式；市政设施：水、电、供热、燃气、通讯、环卫等市政设施的配套调整。,控制性详细规划RegulatoryPlanning,外部条件战略区位,从连云港整个宏观发展背景而言，赣榆处于“一体两翼”中的北翼，“三极拉动”中的一极，赣榆必须以高起点、高标准的规划与建设和连云港大市区格局相对接。,赣榆,赣榆,内部条件发展受限,针对上版总规中27KM2规划建设范围、45KM2规划控制范围线分析得出：对县城发展预期估计不足，没有拉开发展框架，对城区周边地区没有进行有效的控制，造成建设用地、农村居民点、工业用地混杂的现象，一方面降低了居住质量，同时使得城区选择新拓展区比较困难。城区中心区土地使用缺乏有序的控制，使得县城中心区规模不足，进一步的用地整合难度加大。,空间选择,从规划区周边的产业组团而言，北侧的海洋经济开发区，南侧的青口国家中心渔港的建设，以及即将推进的盐场大型都市产业园区都需要新的城市功能区与之配套，产业区与城市片区形成互动的良好态势；综合分析得出东部新城建设是赣榆发展的必然选择。,规划范围,区域规划区位于赣榆县城东部，东临黄海，西接赣榆县城，北通海洋经济开发区，南为青口渔港。同三高速、204国道位于规划区以西，242省道位于规划区的南侧，连接起连云港市、东海县和山东日照市、临沂市等地区，区位条件优越。范围规划区的范围，北至沙汪河，南包括青口渔港，西抵海城路，东临黄海，面积约14.45平方公里，并拥有35公里长的海岸线。,现状分析,现状用地规划区总用地约1444.69公顷，包括零星的厂房、村落，大面积的虾池、鱼塘，以及待开发建设用地。现状已建设用地约180公顷，占总用地的12.5%。其中黄海路和维多利亚商业街已基本完工，政府选址也已确立。地表水系地表水量充裕，以二十一世纪大道的位置为界，其东为海水咸水区，其西为河流淡水区。赣榆县城四大水系之一的淡水河青龙大沟从规划区的西侧穿越，常水位2.5米，设计洪水位4.3米（20年一遇）。产业状况区内的居民主要从事渔业、养殖业，区内的产业以养殖业、制盐业为主。,现状分析,优势条件,大市区格局的有力支持把赣榆提到了连云港“一体两翼”中一翼的战略位置，“三极拉动”中的一极，明确了“国际海滨工业城市”的定位；得天独厚的区位城市东进，拥抱大海，符合城市空间主导发展方向；便捷的交通系统同三高速、204国道、242省道、滨海大道等快速交通构成便捷的通道；充裕的土地资源总用地约1444.69公顷，大面积的是鱼塘和待开发建设用地，建设水平低，具备较大规模的整合空间；丰富的水资源基地一面临海，三面环河，南侧位于几条河流的交汇入海口，基地内的鱼塘数量众多，具有丰富的水资源。,青口渔港,目前，江苏省海洋与渔业局申报建设6个沿海国家中心渔港：包括启东吕四中心渔港、如东洋口渔港、赣榆青口渔港、赣榆海头渔港、射阳黄沙港渔港和海门东灶渔港。渔港的建设对发展渔港经济区有着重要的作用，同时也可以带动运输、物流、旅游观光、服务业等产业的展开，为新城的启动有着巨大的拉动作用。,制约因素,地质条件相对较差基地地质为淤泥质软土，工程地质条件相对较差，地基经处理后方可进行工程项目建设，影响地区开发建设的成本；基础设施相对薄弱现状建设及市政基础设施条件薄弱；防洪排涝压力较大基地东、南、西的海河堤防尚未完全达到防洪标准要求，城市建设开发以后，将大面积的影响地面径流系数，城市防洪排涝的压力将会进一步加大。,上位规划赣榆县城总体规划,城市总体规划对本区域的定位（2001-2020）：规划期末，城区用地规模控制在27平方公里、规划人口25万。以居住为主要职能，兼具行政办公、商业、文化娱乐等其他职能。黄海路：规划沿黄海路集中主要的行政办公、文化娱乐医疗卫生等设施。青龙大沟：为通榆运河通过县城内段落，形成新区南北向景观轴线。公共设施用地：规划配套建设行政管理办公用地；利用过境道路、青口渔港等优势，布置水产品批发交易市场和物流基地。青口港：功能集渔港、运输港、旅游港为一体。,上位规划赣榆青口片区分区规划,县城、新城分区（2005-2020）规划建设用地32.9平方公里，规划人口容量35.55万人。,上位规划总规方案,大市区概念：以滨海新城为核心，组成由滨海新城、赣榆县城和新海城区构成的未来连云港市的中心城区,新海城、赣榆县城、滨海新城三个主要增长核心。以“三极”核心发展区域为依托，形成多方向的外向延展，形成不同主导功能的发展走廊，统筹市域城市发展。,上位规划总规方案,构思模式研究,新城发展模式研究,空间结构“引海入城，北翼门户”,“一核”指黄海路和二十一世纪大道的交汇处，由行政办公、文化设施、商业娱乐为一体的城市形象展示区；“一港”指国家中心渔港的青口渔港，规划力图提升青口港的经济辐射效应，并拉动城市经济快速发展。“十字发展”指东部新城的主要空间发展轴线。一条是沿着黄海路展开的城市商务办公形象界面；另一条是沿二十一世纪大道展开的商业娱乐、城市公共空间界面。四片区城市示范性生活组团片区，位于十字发展轴的四个象限。,土地利用规划,总用地规模：14.45平方公里,人口规模：15.5万人,商业设施规划图,居住用地规划图,道路交通分析图,原有城市道路与东部新城的衔接；确立黄海路、21世纪大道为城市景观大道；242省道为城市快速路；建构新的车行交通系统，联系滨海新城；创导公交优先的交通理念，制订交通管理措施，创导便捷的公交出行模式。,大市区道路交通,黄海路道路断面示意,其它道路断面示意,21世纪大道断面,其它道路断面示意,滨水地区驳岸剖面,海堤剖面示意,环城河剖面示意,景观分析,一环：指以环城水系为依托，构筑景观性的环城公园，以强化特色景观视觉感受；两轴：指十字发展轴与政府前的景观序列轴；多节点：指规划区内原有资源利用与创新之后形成的特色景观节点。,塑造“一环两轴多片”的景观结构,绿化分析图,在保护海洋资源的基础上，充分利用海洋景观；对滨海岸线进行合理布局，曲化岸堤,丰富景观层次；利用人工开挖河道，串起一系列公共绿地，营造更加丰富的步行开放空间。,“碧水环绕，绿脉纵横”,步行及开放空间,在环城公园的水系基础上形成城市环城绿带开放空间。在滨海沿岸的海堤附近提供丰富的活动，形成公共的滨海水岸开放空间；湿地和海域作为自然的开放空间，向城市渗透，将自然引入城市。在城市内部的重要节点和组团内部，形成核心开放空间和组团开放空间。,高度控制分析图,主要的高层区集中在黄海路和二十一世纪大道控制区，形成强有力的空间制高点。建筑高度顺着各个景观节点依次降低，最大程度的扩大景观可视性范围。海滨周边的建筑一般以低层为主，少量高层，不设多层，沿海岸形成良好的天际轮廓线。,设计理念,以黄海路三个景观节点为中心向外辐射，分为最佳观赏区和600m的辐射区。,黄海路两侧沿街立面控制,以黄海路三个景观节点为中心，观赏区和辐射区的建筑形体形成外高内低的布局形态，最大程度的利用景观价值。并在黄海路形成良好的天际轮廓线。,人的视觉体验,利用人眼观察的视野范围及最佳视角确定观赏楼宇的高度。,人眼观察的视野范围,人眼观察的最佳视角,街道的行人与建筑中的人的相互关系,模拟视线分析,模拟人在街道上行走，一方面观察同侧的裙房，另一方面观察对面的塔楼。,街道控制分析,建筑高度（H）与临幢间距（D）对于街道的空间构成比例非常重要。在设计中塔楼的间距和高度合乎在D/H=12在实际中是比较合适的比例。通过对黄海路两侧建筑的后退距离以及建筑高度的研究，控制整个黄海路街道合适的空间关系，使之达到一种最佳比例关系。,D与H的一般比例关系,黄海路D与H的比例关系,天际轮廓线控制,南立面,北立面,东立面,西立面,黄海路立面控制,南立面,北立面,开发强度分析图,开发强度的控制根据整个空间形态以及功能布局综合考虑。商业商务：控制在2.03.5的范围内。多高层居住：控制在1.22.0的范围内。低层居住：控制在0.61.2的范围内。,开发时序,一期(先期示范）：打造新区形象，带动区域地价增长。一是以政府与维多利亚的建设作为区域建设的开端，带动黄海路两侧地块的进一步开发建设，打造城市形象；二是环城水系的建设；二期(功能完善）：新城西北片区与南片区，强调基础设施建设的带动作用。西北片区是原环城北路向东与新区衔接的第一站，也是市政设施进入新区的一个重要通道，同时21世纪大道的建设也将带动此片区的发展；二是青口渔港的进一步建设；三期（整体提升）：重点打造青口渔港及242省道外侧高档度假区，将构筑完整的滨海新城。,六线控制分析,特定意区图,本区划定为特定意图区，意旨在远期发展中作为城市生态湿地公园来打造，但目前限于政府财力及市民需求度不够等因素，暂先控制土地的开发，以免另作它用。,拆迁安置,下口村村庄建设用地73公顷，由于该村建设密度较高，建筑层数较低的特点，容积率按0.6进行估算，拆迁量为43.7万平米；拆迁采用异地集中安置的方法，选择两处用地：1号地块，8.4公顷、容积率1.5、建筑面积12.6万平米；2号用地，9公顷、容积率1.8、建筑面积16.2万平米；3号用地，10.2公顷、容积率1.5、建筑面积15.3万平米；共计44.1万平米。,渔港功能分区,青口国家中心渔港将集渔船停泊、水产品加工、渔品集散、旅游观光为一体的综合性产业风情区，这里万船穿梭、桅樯林立，鱼山虾海，“尝海鲜、观海景、采海货”成为青口渔港一道独特的渔港景观。,国家级中心渔港建设标准：渔港年渔货卸港量在8万吨以上，可满足800艘以上大、中、小型渔船停泊、避风和补给，水、陆域面积分别达到40-50万平方米和20万平方米以上，渔用岸线长度1000米以上，码头岸线长度不少于600米，码头前沿陆域纵深不少于100米，渔港防灾减灾能力达到五十年一遇以上，具有吸纳一定数量转产转业渔民能力。,示范片区配套设施分析图,分片区、组团、街区三级设置片区级公共设施主要分布在黄海路与21世纪大道的交叉口，包括大型商业服务、办公、文化等设施；组团级公共设施主要分布在组团中央，包括中学一座、运动设施公园、福利和商业服务设施；街区级公共设施主要沿街设置，包括小学、幼儿园、运动设施公园、社区服务中心。,实施建议,1坚持规划编制与规划管理两手都要硬，以统筹、持续、稳健、高水准的规划指导东部新城的开发建设。2以控制性规划为依据，分时段编制土地出让投放计划根据市场的实际需求情况，保证供给的数量要小于需求的数量；为避免圈而空之的闲置土地现象，以项目带动房地产开发，没有建设项目不予批地；新区某地段缺乏基础设施改建费用，采用开发手段，为市政筹集改建资金。3以城市规划为指导，确定投放地段投放位置要根据当地的需要来安排，有利于城市基础设施的建设；首批推出应选择交通等基础比较完善的地段，可立即产生经济效益，吸引投资；坚持成片建设模式，能迅速地形成城市氛围；能迅速改变原有交通条件，建设新城道路骨架。,典型案例控规图则,典型案例城市设计导则,典型案例城市设计,北立面,南立面,总平面,效果图,市政工程设计,最高日用水量:10.61万m3/d水源：近期以第一水厂为主供水源，沿规划二路、沿河路引入DN1200mm的给水管道。远期与第二水厂联网供水。管网：给水管呈环状布置，确保供水安全，沿道路敷设DN200DN1200mm的给水管道。,给水工程,平均日污水量：8.71万m3/d。污水处理厂：终期规模24万m3/d，占地14.4hm2。污水泵站：规划2座，规模包括转输流量。管网：沿道路布置d3001800mm的污水管。环城北路、沿河路管道承担转输流量。,污水工程,河道防洪标准：20年一遇。排涝标准：20年一遇暴雨最大24小时降雨不受淹。道路场地标高：不低于3.8m。暴雨重现期：13年。防潮：沿岸设防潮堤，沙汪河、青口河河口设防潮闸。雨水管网：沿道路布置d800d1500mm的雨水管，雨水就近排入周边水体。,雨水工程,电力负荷：183MW，负荷密度208kW/hm2。电压等级：110kV/10kV/380V/220V110kV电网：规划2座110kV变电站，总容量339兆伏安，容载比1.85。高压走廊：沿青口河、青龙河绿化带预留高压走廊，控制宽度2550m。电缆线路：中低压线路一律采用电缆，电缆采用管沟结合方式敷设。路灯照明：规划9座路灯专用箱式变电所，设置于路边绿化带内。,电力工程,热负荷：冬季采暖和空调热负荷528MW，夏季空调冷负荷310MW。热源：现状协鑫热电厂。供热介质：高温热水，设计供回水温度130/70。热力站：结合居住区共规划41个热力站；公共建筑结合空调系