房产交易知识

房产交易知识,主讲:课时：2小时,主要内容:,房产交易流程公积金相关知识房产交易税费银行按揭现状,房产交易流程,根据厦门市国土资源与房产管理局简称房管局（松柏大厦三楼或闽南大厦一楼）与银行的操作制定此房产交易流程。可根据实际情况变更此流程。此部分主讲：根椐买方付款方式不同需了解各流程和准备材料(公司有二手房买卖双方所需材料的版本）,一、房产交易大致流程,配对看房磋商签订买卖协议（公证/解押）送件（签订合同）取件银行按揭放款交房办理水、电、煤气、数字（有线）电视等过户手续,公证,根据实际情况选择不同的公证形式如:产权人中有未成人的需办理房产出售不损害未成人权利的公证书;买卖双方中因故无法办理相关事宜的可办理委托书公证;产权人死亡的可先行办理继承公证后办理新的产权证;产权人增加或减少可办理赠与公证等,公证形式,公证需至相关公证处公证，一般房地产涉及的公证有以下两种公证形式委托公证有两种形式：委托书公证和委托合同公证继承公证有两种形式：法定继承与遗嘱继承,委托公证,一、定义：委托书公证是指公证机构根据当事人的申请，依法证明委托人授权他人以自己的名义实施某种法律行为的意思表示的真实性、合法性的活动。委托合同公证是指公证机构依法证明委托人与受托人之间签订委托合同的真实性、合法性的活动。委托合同公证的当事人是委托人和受托人，委托合同是双方的意思表示。,二、委托书公证准备材料委托方：产权证未办出：身份证、户口本、结婚证（未婚证）、购房合同、购房发票、借款合同(有借款时提供)产权证已办出：身份证、户口本、结婚证（未婚证）、产权证受托方：身份证注:以上证件均需原件（如抵押在某机构，可提供核对章的有效复印件）,委托合同公证准备材料,准备材料：“两证一书”、其它材料同委托书公证建设工程施工许可证商品房销售（预售）许可证商品房质量保证书商品房使用说明书合为一书注：委托合同公证需在开发商交完房后,三、委托公证费用,委托书公证：3本/480元，一本副本10元，根据实际情况制定公证书本数委托合同公证：900元（权证未出做证据保全）房产价值的0.3%（产权证已有）注：受托人有无转委托权，如转委托人有转委托权，转委托的权限和期限不得超过原委托权限和期限。具体收费根据相关公证处的收费标准执行！,继承公证,法定继承应提交的材料：（1）申请人的身份证明（如居民身份证、户口簿及复印件）；代理人代为申请的，委托代理人需提供授权委托书、身份证明及复印件，委托书应经当地公证机关公证；监护人代办应提供监护人的证明材料和本人的身份证件；（2）申请人所在单位人事部门介绍信，说明办何公证，继承人与被继承人的关系以及有关的家庭情况；（3）被继承人的死亡证明，法定继承人中已死亡的要提供死亡证明，宣告死亡的应提供人民法院宣告死亡的判决书；(4)被继承遗产的产权证明；(5)被继承人的婚姻、父母、子女情况证明；(6)法定继承人的亲属关系证明；(7)继承人放弃继承权应到公证处发表声明放弃，在外地发表的放弃继承权声明书应经当地公证机关公证。,遗嘱继承应提交的材料：(1)法定继承应提交的1至5项的证件及材料；(2)被继承人生前所立的有效遗嘱；(3)有遗嘱执行人的，提供执行人的身份证件及复印件。公证费用：由继承人承担：受益额的2%具体收费根据相关公证处的收费标准执行！,注意点：（1）被继承人的遗产状况应清楚，例如有无典当、抵押、是否共有的情况，遗产现在何处，由谁保管，产权应没有争议。（2）法定继承子女应包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女；父母包括生父母、养父母和有抚养关系的继父母；兄弟姐妹包括同父母的兄弟姐妹、同父异母、同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有抚养关系的继兄弟姐妹。（3）法定继承人放弃继承权的，应亲自到公证处做出意思表示。（4）办理遗嘱继承权公证，事先要审查遗嘱是否有效，遗嘱继承人和遗产有无变化，如有下列情况，应按法定继承办理：A、遗嘱继承人放弃继承的；B、遗嘱继承人先于立遗嘱人死亡的；C、遗嘱继承人丧失继承权的；D、遗嘱无效部分涉及的遗产E、遗嘱未处分的遗产。（5）遗嘱继承权公证应对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。遗嘱人未保留上述继承人遗产份额的，处理遗产时，应为该继承人留下必要的财产，所剩余部分才可参照遗嘱继承人的原则处理。继承人缺乏劳动能力，又没有生活来源，应按遗嘱生效时该继承人的具体情况确定。,厦门市公证机构,厦门市公证处厦门市鹭江公证处厦门市同安区公证处杏林区公证处集美区公证处开元区公证处思明区公证处湖里区公证处鼓浪屿区公证处办理公证，应向委托人住所地或委托行为发生地的公证处办理。,解押流程,由房东本人把银行贷款余额（是否有违约金因根椐各银行的相关政策而定）打入还款帐号到银行领取产权证一手房领取产权证一般3-5个工作日（含房管局抵押注销1个工作日）二手房领取产权证一般7-10个工作日（含房管局抵押注销5个工作日）具体领取权证日期根据各银行操作所需时间而定可咨询按揭银行个贷中心或客户经理,解押准备材料,银行按揭余额房东身份证原件还款帐号（卡、折）银行要求提供的其他材料（如借款合同、抵押合同等）,送件,请买卖双方准备好相关材料（原件、复印件)和款项(如首付款中介费评估费等）买卖合同提前写好，三方至房管局送件：买卖双方相关人员签字取号送与收件窗口工作人员核查收取取件单付款（转首付款中介费等)注:一定要确定送件需签字的人员到场;相关证件无误,取件,约好买方到房管局凭取件单和身份证原件取件,取件前先把税费缴清,就可领取到买方姓名的产权证。,银行按揭,买卖双方同银行签订相关的协议（送件完毕既可办理）银行内部审批审批完毕通知买方至房管局做抵押登记（取件完毕既可办理）银行放款买方还款,交房流程,交房前根据物业交接表上的相关电话查询前业主的欠费情况,电话通知前业主交房时携带相关的票据和物件。交房时重点理清相关费用的问题，物品清点。交房后办理水电煤气数字电视的过户手续后把相关的票据送给业主。,交易流程的分类讲解,根据付款方式划分:一次性付款商业贷款公积金贷款住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，向缴存住房积金的职工发放的定向用于购买自住普通住房的贷款。组合贷款住房组合贷款是指个人购买自住普通住房向我市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款不足时，其不足部分申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。,一次性付款交易流程,配对看房磋商签订买卖协议送件取件交房水、电、煤气、数字（有线）电视过户,30个工作日,外籍人士需公告一个月,一次性付款准备材料,买方：身份证原件与复印件卖方：产权人及配偶的身份证原件与复印件结婚证/户口本原件及复印件（含首页）产权证原件,商业贷款交易流程,配对看房磋商签订买卖协议送件（申请按揭买方同银行签订借款合同）取件同银行做抵押登记放款交房水电煤气数字（有线）电视过户,30个工作日,10/2个工作日,当天,当天,外籍人士需公告一个月,当天,商业贷款准备材料,买方：身份证原件与复印件结婚证原件与复印件户口本原件与复印件（含首页）收入证明一份（个人）二份（夫妻）评估报告三份贷款银行还款帐号一个卖方：产权人及配偶的身份证原件与复印件结婚证原件与复印件户口本原件与复印件（含首页）产权证原件与复印件贷款银行收款帐号一个,公积金贷款交易流程,配对看房磋商签订买卖协议送件取件申请按揭银行审批公积中心审批同银行到房管局做抵押登记放款交房水电煤气数字（有线）电视过户,30个工作日,6个工作日,5个工作日,15个工作日,当天,外籍人士需公告一个月,公积金贷款准备材料,买方：同商业贷款准备材料一样+公积金缴交清单一份（至公积金缴交银行打印一份12个月清单）卖方：同商业贷款准备材料一样组合贷款流程和材料同公积金贷款一致区别：公积金与组合可贷款的金额不一致,(股权)公司房产交易所需材料,房地产权属证书（原件）公司营业执照公司章程法定代表人身份证明委托书和代理人身份证明股东会或董事会成员同意出售决议；属国有资产的，提供上级主管部门或国有资产管理部门批准文件；属集体财产的，提供职代会决议（原件）（拍卖成交的，提供拍卖成交确认书和发票）,二、房地产赠与流程和材料,一、流程：评估公证送件取件（公告另加35天）二、准备材料：公证时：1、赠与合同2、赠与物清单及所有权证明，如房产证、存单等3、赠与物为共有财产的，应提供共有人同意将财产赠与他人的书面意见；赠与物为集体所有的，应提交该集体组织成员同意赠与的书面意见；赠与物为全民所有的，应提交国有资产管理部门批准赠与的文件交易时：赠与人：产权证原件，身份证，结婚证，户口本受赠人：身份证，赠与合同公证书，评估报告农村宅基地房屋赠与非直系亲属的，提供受赠人系本村集体经济组织内部成员证明划拔用地、限制性出让用地已补完全出让手续的，提供土地出让合同书及发票,30个工作日,房地产赠与费用,三、一手产权办理流程,一、流程：送件取件二、准备材料：购房者身份证明（原件）购房合同、购房发票（原件）契税完契凭据（原件）登记机构认可的调查测绘资料,30个工作日,一手产权税费,四、办理终止房屋交易流程,一、退件材料：1、取件单2、卖方夫妻双方身份证、结婚证、户口本3、买方产权人身份证4、关于终止房屋交易的申请二、相关流程：由卖方夫妻与买方在厦门国土资源与房产管理局签署关于终止房屋交易的申请后，等候房管局的进一步通知即可领取原产权证。三、相关的费用视产权证变更的情况（交易手续费及工本费或无须费用。）,公积金相关知识,公积金实行属地管理本教材的编制依据厦门市住房公积金中心制定的相关规定,一、申请公积金贷款具备的条件：我市按时足额缴交住房公积金（申请贷款时前12个月连续缴交）的职工购买自住住房（指职工对该房屋拥有产权的住房）时均可申请个人住房公积金（组合）贷款申请人须同时具备以下条件：具有本市城镇常住户口或本市其他有效居留身份，借款人和购房合同中购房人一致；具有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。借款人家庭月收入扣除月还款额后，应不低于我市最低生活保障标准；具有符合法律规定的购买住房的合同或协议；已交纳30%以上的首期购房款；借款人家庭（指夫妻双方）没有住房公积金债务；贷款银行规定的其他条件。,二、公积金贷款银行：建行、农行、工行、中行、兴业、交通三、公积金贷款需同时具备的条件：月缴交额78元/月连续缴交一年以上不间断公积金其他使用情况（如公积金用于另一套房产按揭中，则不可用于此套房产贷款；另一套房产公积金按揭还清后可再用于此套房产按揭）,四、公积金需提供担保人的情况,借款人或借款人一方为外地户口；借款人双方为本地户口，但有一方在外地工作；贷款期限内只有一个稳定的收入来源；借款人未婚担保人需提供的材料：身份证、户口本、收入证明,五、公积金贷款额度：月缴交额*12个月*40倍25万（个人）夫妻双方分开算两人加起来封顶是50万六、公积金提取使用、购买具有所有权的自住住房二手房：厦门市住房公积金支取/转移申请表（单位盖公章）申请人身份证原件和复印件经房地产主管部门登记转让的购房合同原件与复印件交易契税完税凭证原件与复印件,、建造或翻建具有所有权的自住住房、大修具有所有权的自住住房、最低生活保障对象支付公房房租、完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系、非本市户籍与单位终止劳动关系,不在本市就业且离开本市、户口迁出本市，并与单位终止劳动关系、职工调离本市、出境定居、离、退休职工、职工死亡或被宣告死亡,七、公积金按年还贷,申请条件：申请人住房公积金贷款、住房组合贷款或商业性住房贷款尚未还清，且未办理委托逐月还贷。提供材料：厦门市住房公积金支取/转移申请表（单位盖公章）申请人身份证原件、复印件按揭借款合同原件贷款银行出具的贷款信息证明,八、公积金按月还贷,申请条件：购买本市具有所有权的住房，并已办理个人住房按揭贷款（包括住房公积金贷款、住房组合贷款和商业性住房贷款）且没有逾期的借款人及配偶，均可办理委托逐月提取住房公积金归还个人住房贷款提供材料：身份证原件及复印件借款合同原件及复印件借款人还款代扣账户（卡或存折）原件购房合同或房屋所有权证复印件（经贷款银行盖章）厦门市逐月提取住房公积金还贷委托申请表（经所在单位盖公章）经住房公积金缴存银行盖章的个人住房公积金账户查询单（贷款与缴交不在同一银行时提供）,公积金按年和按月还贷的区别,1、逐月自动还贷，职工只要办理一次签约，然后由市公积金中心授权银行每月自动为职工转账还贷；而按年还贷，则需要职工每年到公积金中心及银行办理一次转账还贷手续。2、逐月自动还贷是将职工住房公积金转入还款代扣账户，用于归还职工当月应还住房按揭贷款本息，减轻每月还款压力；按年还贷是将职工住房公积金转入职工贷款账户，用于冲抵贷款本金余额，然后重新计算职工的每月应还住房按揭贷款本息，减少每月利息支出。同时，每月还款额将相应减少。3、按月还贷：仅限建行、中行、工行、农行、兴业、交通六家银行指定的支行可同行、跨行逐月自动归还公积金、组合、商业贷款。按年还贷：所有商业银行均可,二手房交易税费,此教材所提的税费包含：交给厦门地方税务局的相关费用交给评估所或担保公司的评估费/担保费交给本公司的中介费、代办费注：由于厦门都是卖方市场卖方实收所以所有费用都是由买方支付,住宅:（一）商品房,1、契税:是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。普通住宅1.5%高档住宅3%(买方)从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%（财政部：从2008年11月1日起执行）个人首次购买90平方米及以下普通住房的,取得房产证后其所缴纳契税给予全额退还；个人首次购买90-144平方米普通住房的，取得房产证后其所缴纳的契税给予购房款总额1%退还。(厦门地税局从2008年11月1日至2009年12月31日止),普通住房标准,1、住宅小区建筑容积率在1.0以上（不含1.0）2、单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以下3、实际成交价格低于全市商品房平均交易价格1.44倍（含1.44倍）以下（今年交易价格为10200元*1.44=14688元）以上三个条件同时满足,2、印花税：是对经济活动和经济交往中书立,领受的凭证征收的一种。0.05%(买卖双方)个人销售或购买住房暂免征收印花税（财政部：从2008年11月1日起执行）3、交易手续费:是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。3元/平(买卖双方),4、营业税及附加：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。附加：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加5.55%（卖方）5.05%境外人士以产权证办理时间或契税完成时间起计（在产权证上有体现）出售时未满五年，需全额交纳征收5.55%营业税届满五年(含五年)出售时普通住宅免征营业税高档住宅增值部分征收5.55%增值部分：（合同价-原购价）*5.55%个人购买超过2年的普通住房转让交易的，暂免征收营业税(厦门地税局：从2008年11月1日至2009年12月31日止执行),5、土地增值税：是对中华人民共和国境内一切单位和个人转让国有土地使用权,地上建筑物及其附着物所取得的增值额,按规定税率征收的一种税.0.5%(卖方)个人销售住房暂免征收土地增值税（财政部：从2008年11月1日起执行）以产权证办理时间或契税完成时间起计出售时普通住宅暂免征收土地增值税非普通住宅(高档住宅、别墅、车位、商场、写字楼等)按购买满五年或五年以上的免征土地增值税无购买满三年未满五年减半征收土地增值税0.25%购买未满三年的全额征收土地增值税0.5%,6、个人所得税:指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。1.5%(卖方)个人转让自用2年以上住房，暂免征收个人所得税。(厦门地税局：从2008年11月1日至2009年12月31日止）A、出售时有增值,全额征收（无增值既按原购价申报，无个人所得税）B、厦门户口且是唯一生活用房住满五年出售时免征个人所得税C、出卖人前后一年购房出售时有增值的以纳税保证金的形式交纳,购房后可申请退税,退税条件：出售自有住房并拟在现住房出售前后一年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，可申请退还全额或部分个人所得税退税金额：（1）购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金（2）购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。退税时间：每周一至周五在厦门地方税务局税务登记柜台（湖滨北路70号税保大厦二楼）,个人所得税退税提供的材料：（1）退还纳税保证金申请书一份及申请人联系电话（2）售房合同复印件一份（3）购房合同原件及复印件各一份（如抵押在某机构，可提供核对章的有效复印件）（4）一手商品房提供全额发票的原件和复印件/二手房可提供产权证原件及复印件各一份（如抵押在某机构，可提供核对章的有效复印件）（5）纳税保证金缴款人身份证复印件一分，以子女、夫妻各义购房或与子女、夫妻共同购房，须提供结婚证、户口本原件及复印件（6）个人所得税纳税保证金收据第二联或个人所得税税收缴款书第一联原件及复印件一份,7、土地出让金:在土地国有的情况下，国家以土地者的身份将土使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定数额的贷币款称为土地出让金。土地了让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。土地出让金一般一次性支付。但有的土地的出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长，所以也有多次支付的形式。(买方)A、划拔性商品房，出售时按分摊面积的20元/平交纳土地出让金B、个人拆迁安置房，出售时按4%交纳土地出让金C、个人自建住房，出售时按8%交纳土地出让金,8、房屋登记费：80元/套(买方)9、土地登记费:50元/套(买方)10、权证印花税:5元/件-(买方)11、工本费:10元/件(买方)(房屋登记费中含权属证书费,只核发一本证书的免收工本费,每增加一本证书加收证书工本费10元.）12、公告费:200元/套(卖方为境外人士)13、抵押登记费：190元/套(买方)14、评估费：评估价*0.4%(买方),备注：,1-12项税收费用可根椐房产实际情况来计算。如一次性付款第13、14项费用可不计入。第1-12项费用-厦门地方税务局，第13项费用-银行抵押人员代交，第14项费用-评估所,（二）公有住房及经济适用房(含统建房),异：营业税及附加:个人首次出售公有住房（住改房即房改房）免征个人所得税：无土地出让金:1%同：契税、印花税、交易手续费、土地增值税、房屋登记费、土地登记费、权证印花税、工本费、公告费、抵押登记费、评估费同商品房收费一致。,公有住房契税退税条件：2001年7月1日起，已购公有住房出售前后一年内按市场价购买住房的，在原已购公有住房出售的房款总额内，免征契税。契税减免收件为每周二、周四上午在松柏大厦三楼307室契税退税提供的材料：1、职工已购公有住房出售合同2、按市场价购买的住房合同、发票、契税完税证原件与两份复印件3、身份证，如出售公有住房与购入房产的所有人不一致的：夫妻提供结婚证，父母提供户口本4、原购买公有住房的申请表、买卖合同书及房改房专用发票5房改房产权证6、其他,其他:,价格,市场指导价评估价原购价成交价过户价：根据市场情况制定现阶段A、商业贷款:贷款额加上一万/市场指导价B、公积金贷款:评估价/贷款额除以贷款成数C、一次性付款:市场指导价或原购价市场指导价原购价,用市场指导价过户市场指导价原购价,用原购价过户,中介公司收费,中介费：总价()X2.5%这里的总价一定是成交价代办费：800元含送件、取件、按揭、交房、水电煤数字电视过户等费用收取时间：一般是签公司协议或依协议签署时间收取,银行按揭贷款,商业贷款成数：根据实际情况可适当的调整贷款成数,公积金贷款成数：根据实际情况可适当的调整贷款成数,用公积金贷款的房屋楼龄控制在20年以内组合贷款中商贷部分一般是:每增加一套利率上浮5%,二手房按揭的基础知识,1、根据贷款人的资信度资信度:还款时出现逾期纪录或借款未还2、收入情况:必须大于每月还款额的两倍,3