钦州商业市场调研报告

钦州白石湖项目钦州商业市场调研报告,1,4,5,老城区中心商圈,3,钦北新城商圈,2,钦州商圈特征,6个商业集群地,6,商业数据：业态、租金,楔子,写在前面,Foreword,调查地点：钦州市钦州湾大道、人民路、南珠西大街、南珠东大街、新兴街、新阳街、向阳街、木井街、子材西大街、永福西大街、文峰路、新华路、一马路、二马路等十四条街道的商业网点，及协盛商业广场、联达广场等主要商业物业。调查方式：问卷调查、同行交流、暗访物业、文献查阅；调查时间：2010年6月18日6月24日（历时7天）；调查对象：各主要街道过往市民、商铺的经营者。,1,4,5,老城区中心商圈,3,钦北新城商圈,2,钦州商圈特征,6个商业集群地,6,商业数据：业态、租金,楔子,2009年，南宁市全市社会消费品零售总额和增速均居全区第1位，总额达757.01亿元，增长19.8%。钦州市消费品市场迅猛发展，全市社会消费品零售总额145.09亿元，增长19.8%，增幅与南宁市并列广西全区第1位。北海市社会消费品零售总额95.4亿元，增长19.1%，增幅排全区第7位。防城港市消费品市场平稳增长，全市社会消费品零售总额45.33亿元，增长18.8，增幅排全区第12位。,PART-2,钦州商圈特征,来源：广西统计局,社会消费品零售总额,2010年1-4月钦州市消费品市场运行情况分析据初步统计，全市累计完成社会消费品零售总额57.06亿元，同比增长18.54%，增幅比一季度提高0.45个百分点。一、消费品市场运行的主要特点：（一）城镇销售占据市场主导1-4月，全市城镇市场实现零售额50.2亿元,同比增长19.02%，占全市社会消费品零售总额88.0%，其中城区实现零售额17.59亿元，同比增长20.53%。乡村市场实现零售额6.8亿元，同比增长15.14%，占全市社会消费品零售额的12.0%。（二）批发零售业保持较快增长，住宿餐饮业增势平稳今年以来，全市各地商家紧紧抓住年后城乡居民消费热情高涨的势头，加大营销力度，开展了一系列丰富多彩的促销活动，推动消费品市场的较快增长。前四个月，全市批发和零售业实现零售额53.53亿元，同比增长18.77%，增幅高于全市社会消费品零售总额增幅0.23个百分点，占全市消费品零售总额的93.8%。1-4月份，全市住宿餐饮业继续保持平稳增长，累计实现零售额3.53亿元，同比增长15.16%。,PART-2,钦州商圈特征,来源：广西统计局,社会消费品零售总额,PART-2,钦州商圈特征,钦州公共交通发展迟缓，在全市运行的公交车均为12座的小巴士和16座的中巴士，每线路总运营车辆只有10辆车，发车间隔为30分钟。这在一定程度上限制了钦州商业的发展，人不流动，如何促进商业消费？,钦州市公共汽车线路1路：三中（首末站）经五马路人民路钦州湾大道至汽车北站（首末站）2路：城东市场（首末站）经南珠东大街新兴路人民路南珠西大街之师专（首末站）3路：黎合江（首末站）经金海湾东大街、南珠东大街、南珠西大街、钦州湾大道至汽车北站（首末站）5号：行政中心（首末站）经永福东大街、永福西大街、文峰北路、建设街、人民路、二马路、文峰南路、钦沙公路至沙井港（首末站）7路：久隆路口（首末站）南北二级公路、钦州湾大道、南珠西大街至师专（首末站）8路：行政中心（首末站）经永福东大街、永福西大街、钦州湾大道、新阳街、兴业路、明阳街、新华路、新兴街、南珠西大街、人民路、新兴街、文峰南路、南珠西大街至师院（首末站）9路：油路（首末站）经南珠东大街、南珠西大街、人民路、二马路至体育场（首末站）19路：广电中心（首末站）经银河街、钦州湾大道、永福西大街、文峰北路、南珠西大街、人民路、新兴街、文峰南路、金湾西大街至钦防旧公路至师院（首末站）26路：南方宾馆（首末站）至钦州湾大道、南珠西大街、安州大道、金海湾东大街、进港公路至钦州港正元大酒店（首末站）38路：汽车北站（首末站）经钦州湾大道、一马路、至中山公园39路：矿务局（首末站）经南北二级公路、钦州湾大道、人民路、一马路至中山公园（首末站）,钦州交通组织,8,钦北新城商圈,五金机电设备专业市场商业街,老城区中心商圈,入城路商业街,老城区中低档零售商业区,IT/办公用品商业街,摩托车专业市场商街,钦北新城商圈：由钦州湾大道北段、永福西大街、文峰北路构成。白海豚国际大酒店、联达商业广场、华润万家，KFC和麦当劳进驻此区域。,老城区中心商圈：由人民路北路、建设路，新兴街中段和天涯路、白沙路部分构成。核心是协盛商业广场、恒基商场区域。,市中心综合商圈,两大核心商圈6个主要商业集群,全市主要街道除大型商场外，有近千家2060的商铺，含概了零售、餐饮、娱乐等各种业态。,各业态细分为：零售业：日杂、超市、服装、珠宝首饰、家电、数码手机、家俱、五金建材餐饮业：快餐店、大排档、商务餐厅服务业：酒店、美容美发、洗浴休闲中心娱乐业：网吧游戏室、KTV夜总会,钦州市商业业态比例,备注：经营面积为表述,1、超市分布区域,在钦州，超市主要集中在市中心两个商业圈，除华润万佳能做到种类齐全外，其余超市经营规模较小。,钦州市商业业态布局,2、服装行业,市场情况：,服装类在钦州零售业中占有25%的市场份额，各大卖场均以服装为主营商品，特别是协盛广场周边商业步行街，人民路一带，街道两旁店铺均以服装销售为主力，在服装种类中又以国内运动品牌居多，服装款式偏向中低端消费群体。由于该区域周边有多所学校，导致该区域商业业态以运动类服饰为主。,钦州市商业业态布局,3、珠宝首饰分布区域,市场情况：,珠宝首饰类商品占钦州零售业市场份额最小，仅1%，但其销售情况非常可观，这些金店主要分布于各大商场以及人民路一带，从分布区域上看，这些铺面地理位置优越，同时所承受的租金非常高，只有高利润才能支撑高租金，可以想象珠宝首饰在钦州市场的受宠程度有多大。,钦州市商业业态布局,钦州珠宝首饰店主要分布在人民路两侧，赛格广场和华润万佳一层，主要品牌为周大福、周六福，其余均为“山寨版”牌子，除了赛格广场的经营人气较为惨淡外，其余店铺客流量均较大，侧面也反映了钦州消费水平其实相对较高。,3、珠宝首饰分布区域,钦州市商业业态布局,钦州市商业业态布局,4、家电卖场情况,市场情况：,钦州商业市场家电业占零售类的5%，市场份额较小，国美作为专营家电卖场入驻钦州，无论是家电的种类还是品牌，都可谓是钦州家电市场最大，除国美外，钦州市几大商场，如华润万佳、协盛商场一层、商业大厦三层均有家电销售区域，家电总类也较齐全，但是除华润万佳外，其他商场经营规模较小，不足1000，经营状况也远比不上国美和华润万佳。,钦州市商业业态布局,5、IT/数码/手机卖场情况,市场情况：,该业态占有一定的市场份额，IT数码类产品多集中在新兴街一带约30家3050店铺以及约1300赛格数码科技广场。手机卖场有60%以上集中于人民路到钦州湾大街南段，数量之多，竞争之激烈。,钦州市商业业态布局,6、家俱卖场情况,市场情况：,家俱卖场主要集中在钦州湾大道北段，红海豚家俱商业广场商业面积约8000，裕丰家私城也有约3000，加之临街大大小小个种家俱品牌店铺，整个钦州湾大道北段有将近15000家俱商业。金海湾家居广场也是钦州较大的家俱商场，商业面积约8400。全友家私是钦州最为高端的家居市场，商业经营面积约为4000,7、五金建材分布情况,市场情况：,五金建材销售零售业在钦州市商业中占有一定的比重，几乎各个街区都分布有五金建材的经营场所，竞争惨烈可想而知。钦州市五金建材零售业经营场所约60以上集中于钦州湾大道和珠南西大街上。此现象的出现主要原因有是钦州现正处于一个快速发展的阶段，随之而来的是房地产的开发，因而需要大量的五金建材类商品。但是该业态都是2060之间的临街商铺，租金在50元/左右，目前还为出现一个真正意义上一站式专业五金建材市场。,钦州市商业业态布局,8、餐饮,市场情况：,整个钦州市快餐米粉店占了60%的餐饮市场，装修简单，经营面积小，商务型餐厅仅占餐饮市场的7%，随着钦州的发展，更多的商务人士会到钦州洽谈，高层次类型商务餐厅在钦州极为缺乏，这是市场一大空白。以赛格广场为例，餐饮类除禾米饭中型餐饮外，已无其他大型餐饮，现在禾米饭经营状况良好，钦州对中高端，特别是就餐环境好的中高端餐饮市场需求量很大。,钦州市商业业态布局,8、餐饮,分析：,麦当劳与肯德基同时作为两大卖场的主力店，提升了卖场的形象，作为世界餐饮连锁，两店无论是店面装修还是服务质量都属一流水平，但是总体经营状况看，麦当劳的人气相对较旺，其原因在于麦当劳很好的得到华润万佳的依托，在商场内设有儿童游乐区，吸引了大量儿童，家长愿意带孩子到此消费；其次，麦当劳有近30米的沿街橱窗，能吸引步行顾客，提高顾客消费欲望。肯德基则是以大型圆桌安排座位，主题偏向于家庭、朋友聚会。,钦州市商业业态布局,9、娱乐场所分析,市场情况：娱乐业在钦州商业业态中所占比例最小，仅占所有商业业态的2%，消费过于极端化，例如高端消费的是白海豚广场周边装修高档的娱乐场所，低端消费就是类似于老商业区一马路的网吧。整个城市没有相对消费较便宜且品质较好的娱乐场所，（如大型量贩式是KTV娱乐连锁），年轻群体是未来消费的主要力量，这一群体不可无视。,钦州市商业业态布局,10、金融业,钦州金融业比较集中于永福西大街，随着钦州经济的快速发展，金融业在钦州开始了质的飞跃，各大银行纷纷进驻钦州，不仅传统的工商、交通等银行在此发展金融业务，北部湾、兴业等银行也加入到钦州，只有市场前景看涨，才会吸取如此多的金融巨头来到钦州，金融的变化给了钦州商业一个明确的信号，钦州商业在不久的将来必会迎来新的辉煌。,市场情况：,钦州市商业业态布局,Value价值,钦州拥有商业发展的市场巨大潜力城市经济高速发展、城市人口急速扩容、保税港经济带来的商业消费力等。,钦州商业现状多为大众型商业消费，高档甚至豪华型消费场所稀缺。,需要钦州政府更多的资金用于交通组织，缩短各个经济区域、人口居住点的通勤时间，便捷向商业中心输送消费人流。,钦州商业缺少一个形象城市功能,1,4,5,老城区中心商圈,3,钦北新城商圈,2,钦州商圈特征,6个商业集群地,6,商业数据：业态、租金,楔子,基本商业业态及构成,联达商业广场,华润万家,PART-3,钦北新城商圈,基本商业业态及构成,PART-3,钦北新城商圈,基本商业业态及构成,卖场基本概况,联达商业广场,联达商业广场（原赛格广场）钦城商业建筑标志,PART-3,钦北新城商圈,卖场租金状况,联达商业广场,联达商业广场（原赛格广场）钦城商业建筑标志,PART-3,钦北新城商圈,联达商业广场,联达商业广场（原赛格广场）钦城商业建筑标志,卖场业态组合,PART-3,钦北新城商圈,联达商业广场,联达商业广场（原赛格广场）钦城商业建筑标志,PART-3,钦北新城商圈,卖场业态组合,Value价值,赛格广场曾经是钦州全程注目的“观礼工程”，深圳来的开发品牌，雄厚的集团资金实力，钦州最早的“购物中心”概念，最终赛格赢得了钦州商业建筑的标志！,然而事实是残酷的，经过多年的运营发展，在赛格成为钦州商业建筑的标志之后，项目没能取得进一步的突破进展，取代协盛成为钦州商业的标志！并且在数年的与协盛广场的较量中始终处于下风！导致项目如今处于“半死不活”状态！每个人都对五星级的白海豚酒店向往，每个人都赞叹赛格商业广场的规模巨大，可惜就是没有多少人愿意去赛格广场逛街！商业经营的艰难导致项目租金水平偏低，至今一楼租金水平依然只能维持在60-70元/平米月的水平。,究其商业经营困难原因，除了地段原因之外，更重要在于商业规划和商业运营模式上的缺陷，商业规划表面想采取了深圳当年最新设计理念，但是商业交通组织依然存在非常明显缺陷，特别是2-4层的商业交通组织不理想，其次是商业运营专业水平不够，特别是作为赛格集团，自身并没有足够商业专业能力同时运作商业地产项目同时进行超市、百货以及专业市场三大商业领域的运营，因此整个赛格项目，除了赛格集团擅长的电子专业市场之外，百货和超市两大主力店运营处于举步维艰境地，主力店运营的失败必然是散户跟着遭殃！因此，专业的商业运营在商业项目中具有具足轻重的作用，甚至决定了项目最终成败！,PART-3,钦北新城商圈,联达商业广场,联达商业广场（原赛格广场）钦城商业建筑标志,华润万家,PART-3,钦北新城商圈,现在钦州人最爱,华润万家,PART-3,钦北新城商圈,现在钦州人最爱,卖场业态比例,华润万家晚上人流量不仅比白天高出5倍之多且远高于其他卖场，停车位明显紧张。该卖场的地理位置紧靠白海豚广场及自身物品相当丰富，能满足各年龄段消费群，使得该卖场人气爆棚，是钦州人饭后休闲的最佳去处。,各大卖场人流量对比（1分钟/双向）,解读：,华润万家,PART-3,钦北新城商圈,现在钦州人最爱,Value价值,万家超市在钦州的商业零售市场中后来居上，凭借着相对优秀的购物环境和自身较为先进的商业经营，配合麦当劳，华润万家基本上成为了目前钦州普通消费者最喜欢去的购物场所。,华润万家之所以成功，首先得益于市场先进商业零售市场的空白协盛商业广场无法提升，赛格溢价超市经营无法取得突破，而区域地段经过多年的发展已经成熟，自身的先进模式和市场的空白成为该卖场成功关键点。,华润万家告诉我们，目前钦州市场很缺乏一个良好购物环境的超市，万家已经占据钦北新城市中心商圈，而对于人口最密集的老市中心商圈而言，这目前依然是一个市场空白点！,PART-3,钦北新城商圈,华润万家,基本商业业态及构成,协盛商业广场,恒基商场,1,4,5,老城区中心商圈,3,钦北新城商圈,2,钦州商圈特征,6个商业集群地,6,商业数据：业态、租金,楔子,商业大厦,36,PART-4,老城区中心商圈,基本商业业态及构成,卖场基本概况,PART-4,老城区中心商圈,协盛商业广场,卖场业态比例,PART-4,老城区中心商圈,协盛商业广场,卖场经营状况,PART-4,老城区中心商圈,协盛商业广场,PART-4,老城区中心商圈,协盛商业广场,Value价值,协盛商业广场俨然已经成为钦州商业中心的代名词，也是目前人民路商业的核心店，依赖着商业中心位置和先入为主的市场先机，在与以联达广场为主的钦北商圈商业竞争中取得优势！,协盛广场商铺租金价格在短短两年时间内翻了一番。,协盛商业广场规划理念已经处于落后状态，特别是公共空间严重不足，而且商业经营业态布局较为混乱，业态落后，休闲娱乐业态基本缺乏，并且有偏向中低端中老年消费业态趋势，与其经营规划环境和经营理念有关，之所以能够保持较好的商业经营状态，完全依赖商圈内没有新的竞争对手出现有关！,协盛商业广场规划硬件的限制，决定其商业经营调整阻力会非常大。,PART-4,老城区中心商圈,恒基商场,卖场基本概况,卖场基本概况,PART-4,老城区中心商圈,恒基商场,PART-4,老城区中心商圈,Value价值,恒基商场依托协盛广场一带这一钦州公认最繁华商业圈的带动，一层的临街铺面经营状况较为良好，但其经营业态过于单一，均为运动休闲品牌服饰，导致其内铺经营状况较差，出现商铺转让或空铺闲置情况出现。商场应充分利用自身体量规划合理安排经营业态。,该商场负一层规划为820时尚为主题商铺，以“潮SHOP”为主题，吸引1225岁年轻客户群体，但该地下商场不处于重要行走交通要道，既影响购物视野有增加购物路程，在商铺经营地理位置来说属一大忌，实践证明，该地下商场人流量少，商家经营惨淡，出现转让或转租现象。地下商场的规划需谨慎，必须考虑到顾客的通行便利性，通风采光性、安全消防等方面原因，不能盲目将地下室改为商铺经营。,该商场二层除少量成衣摊铺和一个娱乐游戏室外，几乎为空铺，空铺率接近80%！在如此繁华的闹市区竟然有如此高的空铺率，极为反常，其原因在于商场经营业态不明确，没有找到目标客户群，其二，商场二层入口小，灯光昏暗，难以引导消费者进行消费。因此，商场入口规划及内部装修装饰也是影响商场经营状况的关键因数之一。,恒基商场,PART-4,老城区中心商圈,商业大厦,卖场基本概况,PART-4,老城区中心商圈,Value价值,该商场地理位置优越，人气足，但其外立面及内部装修以逐渐陈旧，未能吸引消费者目光，其次，该商场处于旧城改造范围，周边房屋的拆迁影响了该商场的正常经营，导致经过该处的客流量很多，但进入商场购物的顾客很少，因此营业状况不佳。,整个卖场最能体现其卖场品质及收租价值最高的部分就是该卖场的一层，但商业大厦的一层有将近一半的面积用于超市经营，这是该商场规划的失败之处。,该商场入口并不大，停车位却化到了商场主入口处，车辆已把商场大门堵死，这就削弱了消费者进入商场购物的欲望，因此，停车位的合理规划也是不可小视的重要环节。,商业大厦,1,4,5,老城区中心商圈,3,钦北新城商圈,2,钦州商圈特征,6个商业集群地,6,商业数据：业态、租金,楔子,PART-5,6个商业集群地,市中心综合商圈,该区域是以汽车总站为中心向周边扩散，由餐饮、宾馆酒店、美容美发类的业态构成的附和型商业群。该区域因所面向消费群体的是外来的旅客，故其拥有众多快餐店及宾馆。在接近大花园那一个附近有个电信公司，其作为一个引力，带动通讯市场的发展，形成一个小型手机专业市场的雏形。该手机市场属于一个典型的市中心商圈边缘地带的业态分布。,PART-5,6个商业集群地,市中心综合商圈,摩托车专业市场商业街位于南珠西大街西段，该街区靠近市中心，主要为单位商铺，如气象局、公路局、车站等单位的商铺，此部分单位铺面不但单铺面积大，而且租金较便宜，为摩托车专业市场较大单铺面积较大的经营场所。西大街西段依托较为便宜的租金、展示性能较强的大开间商铺、毗邻市中心的有利位置，成为了钦州市摩托、电动车经营户抢摊的引力场，逐渐成行成市，发展为今天的钦州市民心目中的摩托车一条街。,PART-5,6个商业集群地,摩托车专业市场街,电设备专业市场商业街位于南珠西大街东段。还街区主要经营机电设备和电动车工具的零售类业态组成的商业一条街。该商业街原先只是由农机公司、二轻公司等一些国营企业经营简单的机电设备营业点为核，随着改革开放后，各同类经营户进驻该街区，经过多年的经营，该街区的机电设备业态成行成市，发展成为如今的规模。,PART-5,6个商业集群地,机电设备专业市场街,老城区零售商业街是由人民南路、一马路及二马路构成一个商业区域。该街区虽处市中心，但租金却不高，其面向的主要是居住在这片区域的老居民，故其业态则是日杂用品、简单的家具及寄卖行等。该区域皆为临街铺面，道路老、旧、拥挤不堪。,PART-5,6个商业集群地,老城区零售商业区,该区域皆为临街铺面，虽街道面貌老、旧，但商铺林立，均为自建房1520沿街商铺，经营业态主要以零售、餐饮业态为主。该区域由于受到道路与房屋面积的影响，在想重现当年老钦州商业的辉煌已不现实。,PART-5,6个商业集群地,老城区零售商业区,入城路商业街位于文峰南段。该商业街同样处于城市边缘，故机动车修理、配件类的店铺较多；该商业街同样是房地产开发商进行开发的热点，如新澳花园、金辉花园等楼盘，是钦南区房地产开发热点区域之一，新楼盘交房所派生的装修需求，衍生了该街区较多的五金建材零售商铺。另外，由于该商业街区为钦州市最接近海的区域，故沿海的养殖业支撑了在文峰路南段拥有众多养殖饲料的店铺。,PART-5,6个商业集群地,城南入城路商业街,新兴西段主要由经营电脑、数码产品及办公用品的店铺组成。该商业街均为自建房底层出租商铺，面积均在3040，目前已发展成为钦州人默认的数码产品一条街，但夹杂其他业态较多，还未完全整合成为专业的数码IT市场。,PART-5,6个商业集群地,IT/办公用品商业街,1,4,5,老城区中心商圈,3,钦北新城商圈,2,钦州商圈特征,6个商业集群地,6,商业数据：业态、租金,楔子,PART-6,商业数据,钦州市商业业态统计,市场调查记录了钦州湾大道、人民路、建设路、南珠西大街、文峰路、新兴路、天涯路、白沙路、向阳路、新阳路、木井街、子材路、永福西