深圳新龙岗商业中心策划报告

新龙岗商业中心策划报告,世联地产2002.11,谨呈：千岗房地产开发有限公司,汇报思路,市场总势,片区市场,Swot分析,项目情况,营销举措,方案评述,龙岗市场总势：,卫星城规划使得龙岗商业蓬勃发展。大型零售商业纷纷出兵关外住宅商业裙楼势头迅猛临街商铺销售经营两旺旺销的背后隐藏着怎样的危机？,片区市场情况：,大型商服物业（百货、超市）临街商铺以及住宅裙楼专业市场,大型商服物业分析,大型商服物业租金分析,各大商服物业业主回报方式,结论一：,商场的经营管理水平与商场的经营状况直接相关。如万佳百货。本区域居民对商场的品牌有一定的选择性，但还处在初级阶段。商场的位置对商业经营非常重要，但不是决定性因素。与市区的大型商场相比，商场的覆盖面放大。,龙岗小商业情况分析：,结论二：,街铺是本区域商业经营最主要的形式，按类型分可分为：临街街铺和住宅群楼地铺。它们的租金水平通常反映该地段商业发展水平。龙岗客户购买商铺投资的概念相当主动。本项目所处地段商业价值尚未完全体现。,结论三：,龙岗专业市场业态主要以建材、装修为主。中低档家私专业卖场基本集中在深惠路沿线。集银皮革市场的成功销售为开拓其他业态创出先河。相对以上环节基础建材装修材料家居装修？家私家具？可参考业态：家居装饰专卖：布艺、专业橱柜、玻璃陶瓷饰品、画艺等；家用电器专卖：仅有铭可达一家，其余均分散。,现阶段在售商业项目：,2003年上半年可能启动商业项目：,新鸿花园俪景鸿都新鸿花园俪景鸿都位于龙翔大道东南侧，鸿基地产的二期项目；占地面积31367平方米，总建筑面积87828平方米。其群楼都是沿街商铺，估计商铺总面积达1万平方米，目前其售楼处已建好，销售人员已进场接受咨询，预计其商铺将于12月底前开始销售，据了解，俪景鸿都沿龙翔大道铺位的售价在2万元/平方米。,2003年上半年可能启动商业项目：,吉祥来花园裙楼吉祥来花园位于吉祥路与深惠路交汇处；该项目即将封顶，售楼处已在建设中，临时售楼处已开始接受咨询；其群楼商业（包括二楼）面积达8000平米左右；预计将于明年1月正式开始销售，可销售面积在4000平米左右。群楼二楼整体出租，已规划成购书中心，一楼商业划分成街铺销售。,2003年上半年可能启动商业项目：,福临商业城福临商业城位于深惠公路龙岗镇镇政府旁；该项目1-4层为商业面积，总商业建筑面积达5万平方米；目前已即将封顶，预计最早明年初开始销售；该项目邻近深惠公路交通方便，有做大型商场的潜质。,市场总体描述：,商业现有规模偏小，除万佳外等零售商场都比较小，缺乏大型购物商场。商业网点布局仍处于盲目自发状态，比较零散，沿交通干线发展，进深发展不够。大多商业空间环境不理想，缺乏停车空间，缺乏公共活动空间和绿化环境。商业发展历史短，整体水平有待提高，在整体规划以及经营管理水平方面需要集中力量。,本项目基本数据：,总用地面积：25455.7平方米容积率：1.59总建筑面积：40884.7平方米其中：一号楼建筑面积：18484.7平方米二号楼建筑面积：22400平方米覆盖率：42%停车位：200辆,项目四至：,本项目位于龙城大道和龙平路交界处东北方向；南面是在建阳光广场，主要为住宅，裙楼包括临街商铺和一条内庭步行商业街；东面楚丰广场正在招商；项目地块北面为竹雅名居住宅用地，但紧邻本项目地块公寓楼底层改为商铺，正在内部认购。项目西面为龙城大道。,项目周边道路分析：,优势S：,地段：项目位于龙城路和龙岗镇老街所在主干道龙平路的交汇处，可以起到联系中心城和龙岗镇老街的作用，有一定商业价值。人流基础：周边在建和规划中住宅小区较多，商业人流保证。规模：两栋商业大楼可以联动，规模仅次于世贸中心。项目特色：外观优雅现代，具有标志性。硬件条件：大型广场，绿化率条件，空间开阔，充足停车位。,项目swot分析,劣势W：,价值体现：所在区域目前商业发展刚刚启动，商业价值未能完全体现环境：周边商业影响（负面）楚丰广场目前招商情况市场认可：此地段的商业价值认可度不高联动：和其他商圈（万佳、老街）的联系比较薄弱,项目swot分析,机会O：,项目swot分析,品牌经营：世贸中心引进万佳百货，品牌经营公司管理有成功模式在先，市场反应良好。大型零售：关内大型零售商业在关外网点建设都在启动阶段，引进渠道畅通。卫星城推广：龙岗政府大力推广卫星城规划，舆论以及推广背景理想。周边发展：楚丰广场、阳光广场等均有大型商业面积，小区域商业规模逐渐形成。,威胁T：,客户层面：龙岗客户层面仍处于需要引导的阶段，品牌推广有难度。竞争态势：市场竞争激烈，深惠路商业明年上半年推出，整体供应量很大。经营公司：经营公司不确定，前景不明确。,项目swot分析,项目自身状况和经营状态要求对比,比较适合一号楼,比较适合二号楼,方案1:,一号楼引进新一佳超级市场，吸引人流二号楼引进专业市场，划分商铺，返租出售。,龙平路,二号楼,一号楼,新一佳,supermarket,专业市场,方案2:,两栋楼联合引进铜锣湾等大型经营公司，一号楼作为大型百货。二号楼由铜锣湾统一经营量贩或者由铜锣湾进行整体招商，划分商铺以合适返租出售。,龙平路,二号楼,一号楼,铜锣湾,supermarket,百货商场,铜锣湾,优劣比较：,首选方案,营销举措,市场定位,方案抉择,销售策略,客户定位,实施细则,分战略,市场定位,承前启后，龙岗新商圈中心地段左右逢源，同时享受中心城新规划和老街商业氛围。形式承前启后，填补龙岗商业结构空白，前景发展潜力无限。格局承旧迎新，联动商业格局，开启龙岗商业新局面。,客户定位,在龙岗投资已经获得收益的人士，他们在临近片区购买商铺已经开始获得稳定回报，他们对商铺投资有丰富经验，实际的利益和投资潜力会吸引他们的眼光。,1.上述人士的亲友，有初级的投资概念，自己没有太多经验，对朋友的推荐和口碑推广相信；2.认同项目位置和地段的私营企业主，自己租用人家的铺位，对经营收益有信心。,周边片区部分原住居民，有闲置资金，尝试投资者等；,核心客户,重要客户,边缘客户,统一经营投资客认同项目投资、经营价值,销售卖点组织,核心卖点：卫星城第一整体大型综合商场物业推广主题分项卖点:老街：龙岗传统商业旺区中心城门户：新龙岗中心城门户品牌经营公司：投资回报，信心保障项目特色：创造现代新龙岗商业文化,商家抢占龙岗商业新制高点,销售总战略,引进品牌经营管理公司，以龙岗纽带地段大型综合商业的形象和品牌商业形成的商业氛围为切入点，充分挖掘项目的投资价值，从多层次、多方位的吸引商铺投资者。,销售分策略,营销策略,提供好产品,吸引客户,现场展示,达成销售,销售策略,1.产品调整,3.推广宣传,2.包装展示,4.价格、促销,实际利益通过经营公司实现,本报告仅提供产品调整部分内容，其余部分将在项目不同进度阶段陆续提交。,产品战略,针对经营方案，主要是解决二号楼水平和垂直方向的人流问题。针对销售方向，兼顾实际运营，确定画铺方向。,车流路线的安排,尽量利用二号楼和楼背后临小区路的停车位，将一号楼前的位置空出来利于人流流动。所有车辆都从外围走，尽量不进入绿地范围内。,休闲,二号楼,一号楼,停车位,停车位,绿化,绿化,龙城大道车流,龙平路车流,物业建议,画铺方案原则,尽量街铺化，利用内街和通道规划人流动线，最大街铺化。铺位划分需考虑自然经营状态，尽量将人流引导至最进深铺位。铺位面积尽量小，降低投资门槛，如有需要亦可打通销售。以下图例俱为示意图，具体方案需设计院进行核对和规划。,世