养生度假别墅洋房休闲市场调查方案

一、成都旅游地产发展的三种业态,1、主题公园：先声夺人争夺近郊代表项目：成都华侨城、国色天乡、海洋极地世界、大溪谷“主题公园配套商业高端住宅”2、人文古镇：旅游地产热点代表项目：芙蓉古镇、洛带古镇卖的是人文和历史，并通过对商业氛围的打造聚集人气。3、自然山水：卖生态、卖资源代表项目：峨秀湖、保利石象湖、峨眉半山七里坪等自然资源决定了产品只能卖生态、卖资源，以吸引养老度假客户群小结：本案依托“三湖一山”，有大量自然山水资源。所以在下面的市场分析中着重于第三类项目。,二、成都旅游地产发展概况,1、峨秀湖休闲旅游度假区,基础信息交通：项目距离成都约147公里、乐山37公里、峨眉山市区7公里容积率：0.35居住容积率：0.62绿化率：,1,峨秀湖国际度假区集星级酒店群落、剧院、风情商业小镇、国际会议中心、温泉公园、高尔夫国际运动公园、高端度假物业等为核心的文化旅游集群,1,产品业态：独栋别墅、六联排、四合院、四联排、精装公寓、洋房,项目特点：1500亩水面的峨秀湖包围、原生态“彭桥河”蜿蜒贯通社区,产品业态,小节：2010年7月亮相，2010年11月二批次加推，2012年以线下销售为主，2013年1月小批次开盘。,40-52总价40万起，6+190-112洋房57万起，温泉养生别院98万起。2013.4,产品定位：全球休闲养生度假目的地文化/旅游/酒店/会议/休闲,Anantara酒店“亚洲最为顶级的10家度假酒店”亚洲首屈一指的奢华型度假酒店与水疗品牌,小结：优势：1、依山环水，自然资源较好；2、峨眉山旅游市场，区域认知较高；3、大批养生产品扎堆，市场氛围已形成；4、政府助力，促成地产大鳄大举发力。劣势：定位“养生”，除却山水资源外，并无具体支撑。世界级的资源配套，以及多样化产品选择，满足了包括“暂住型、养老型、投资型、度假型”多类别的置业群体。,2、保利石象湖,基础信息：交通：成都-成雅高速约90公里容积率：0.29绿化率：60%,1,（规划已呈现：）PGA国际运动公园（两个18洞高尔夫球场）、国际马术俱乐部、游艇俱乐部、精品温泉度假酒店、风情小镇商业区少量独栋别墅物业,石象湖国际度假城,休闲居住,商务会议,休闲娱乐,旅游服务,商务酒店,主题会馆,购物街区,餐饮酒吧,高尔夫集群,主题公园,贵族学校,高尔夫学校,水疗养生,水上运动,独栋别墅,叠拼双拼,旅游商业,旅游信息咨询,旅游中转服务,推广SLOGAN：冬季亚龙湾，夏季石象湖,2、保利石象湖,基础旅游资源塑造期（2003-2007浦江政府）依托原有水景资源引种郁金香等花卉植被在当时“薰衣草花潮”的影响下将景点塑造为以花为主题的旅游景点，博得良好的市场知名度。,保利运营期（2007-至今）在原有的基础上，引入商务休闲的概念，融入马术、高尔夫，提升形象的同时，对别墅产品进行宣传。,度假小镇运营模式,小结：优势：1、规模宏大，业态丰富，能满足居住所需；2、纯别墅住区，尊贵感身份感十足；3、可居住、可消费、可度假的复合型旅游度假小镇模式；4、旅游地产与商业地产并举发展，收效显著。劣势：与本案相比，纯别墅的产品面积，门槛较高。依托规模化的度假设施，吸引以购置第一或第二居所为主的客群。,3、峨眉半山七里坪,基础信息：交通：成都-乐山-峨眉-七里坪约180公里，容积率：0.34绿化率：38%,半山风情小镇、山地高尚运动夫、温泉运动会所、山地户外运动、超五星级的酒店（希尔顿国际酒店）等为一体,产品业态：叠拼别墅、酒店公寓、洋房、公寓,项目定位：中国首席山地度假区风情小镇/半山温泉/户外运动/康体养生/酒店会议,小结：优势：1、峨眉山地理位置，区域认知度较高2、产品业态多样化、购置门槛较低。（30万起）3、90%的森林覆盖