物业管理现状及对策探究

物业管理现状及对策研究物业管理在国外已有100多年的历史，但在我国直到1981年才出现。它是近年来我国住宅商品化进程中的一个新兴产业。xx年，中国立法机关将物业管理条例年的“物业管理企业”一词改为“物业服务企业”，进一步完善了业主和业主大会的权利和义务，使物业管理朝着更加人性化的方向发展，体现了中国的法治化发展进程，有助于解决业主与物业管理之间的矛盾。物业管理是随着城市商品房开发建设的发展应运而生的一项新工作，也是城市商品房建设发展的必然产物。Xx市第一家房地产公司成立于上世纪1997年。它是房地产开发公司的下属单位。从新中国成立到改革开放初期，xx住宅小区的物业管理基本上由各单位管理。然而，随着住房制度改革的深入和住宅商品化的逐步扩大，物业管理的矛盾越来越突出。业主越来越要求物业管理。一些房地产开发商设立了内部物业管理机构，从企业发展的角度管理企业开发建设的住宅区。我市的物业管理工作仍处于起步阶段。截至目前，全市已有26家企业获得三级物业服务资质，物业服务企业从业人员超过500人。物业管理模式有三种：一是大规模商品房开发的住宅区，由物业企业提供物业服务；二是单位自建的政策性住房由单位自行管理。第三，较小的旧住宅区由社区管理。该市目前有120个住宅区，包括52个提供物业服务的住宅区，23个由单位自己管理的住宅区，其余分散的建筑物由业主自己管理。其中，由物业服务公司管理的兰亭雅苑小区、卓悦康城小区、广宇新城小区、明升嘉园小区状况良好。水利局家属院、地质队家属院、鹿苑小区等。由他们自己的单位管理，情况良好。当然，仍有一些小区物业管理混乱，员工不履行职责，物业服务不到位，与业主矛盾突出，如xx小区、xx花园等。随着全市住房供求完全市场化，政府、开发商、业主和物业服务企业面临着许多新问题和新矛盾。因此，加强对物业管理的研究就显得尤为迫切和重要。本文拟从全市住宅物业管理存在的问题入手，分析原因，提出解决问题的对策。一、xx小区物业管理存在的问题物业管理是指物业管理机构统一向居民区提供公共服务，包括维护和管理社会治安和环境秩序，并根据管理事实和服务行为向居民收取一定费用的一种社会服务工作。物业管理职能具有社会化、专业化、市场化、规范化和契约化的特征。目前，我市物业服务工作普遍存在物业管理人员素质低、安全管理缺失、物业管理覆盖面不足、物业服务不到位、旧住宅区基础设施老化严重、物业管理收费难、监管制度不利等问题，主要表现在：(一)物业服务公司与开发商之间的法律关系不明确由于市场经济发展的不成熟，在现实生活中，房地产开发商与物业服务企业之间存在着隶属关系。一方面，物业服务企业是房地产开发商的下属机构或子公司，从属于开发商。这种关系在xx住宅小区中占有很大比例。另一方面，在社区业主委员会成立之前，房地产开发商选择物业服务企业作为业主。此时，他们处于短期合同关系中。业主委员会成立时，选聘物业服务企业的权利应由住宅区业主委员会负责，房地产开发商需要将住宅区的各种原始材料移交给新的物业服务企业。但事实上，开发商不愿意因为利益而轻易放弃物业管理。(二)物业管理交接过程中物业服务企业的责任不明确的物业服务企业之间的矛盾往往发生在物业管理的交接过程中。一方面，原物业服务企业不愿意放弃物业管理权，被聘用后仍不搬出住宅区。甚至造成各种麻烦和事件，阻碍新的物业服务企业进入住宅区开展正常工作。另一方面，虽然原物业服务企业放弃了物业管理权，但在离开时破坏了物业管理所需的部分设施，带走了小区业主的相关信息，没有将物业管理财务账目移交给新的物业服务企业。这些行为严重影响了新建物业服务企业的正常工作，导致了新旧物业服务企业之间的冲突。(三)物业服务企业与业主不能认真履行合同的因签订物业服务合同，业主与物业服务企业之间存在法律上的权利义务关系。二者的关系主要体现在业主委员会和物业服务企业之间。他们之间的关系是一种契约，是委托和被委托。两者之间的矛盾表现在以下几点：1.物业服务企业以拒绝缴纳物业管理费为由，拒绝为业主办理入住手续的。在现实生活中，经常会发生这样的情况：买受人按照房屋买卖合同的约定向出卖人支付全部或部分房款并办理入住手续后，被告知到物业服务企业办理相关入住手续。物业服务企业将在买受人填写相应表格、签订物业管理公约和物业服务合同、交纳物业管理费的情况下，收缴买受人的房屋钥匙。此时，已成为房屋所有人的买受人对物业管理公约、物业服务合同等提出异议的。或因不合理的物业管理费用而拒绝付款，他将无法取得钥匙，也无法办理房屋入住手续。许多买家只能叹息“钥匙”，即使他们已经支付了房价。2.费用种类很多，标准也不统一。在我国，由于物业管理市场的不成熟和物业管理本身的“多种收费方式、多种收费标准”的问题，在住宅物业管理中业主和物业服务企业之间最常见的问题就是物业收费。物业管理费是物业服务企业的生存之源。不及时收取物业管理费，肯定会对物业服务工作的质素造成负面影响，最终可能影响业主的利益。一般来说，在物业服务水平高的社区，物业支付率高；而在物业管理水平低的社区，无论收取多少费用，物业支付率都很低。物业服务水平决定了物业支付的速度。此外，业主收取的面积以房产证上注明的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊面积。然而，在现实生活中，所有者3.物业服务公司经常使用“捆绑”的方法，如水电削减收取物业费。水、电、热、气是与人们生活密切相关的日常能源消耗。为了方便用户，一些企业，如供水公司、供电公司、火电公司和天然气公司，将在每个住宅区的物业办公室设立水、电、天然气收费点。然而，一些物业服务企业在收取这些费用时采用了“约束性”的限额收费。例如，我们城市旧住宅区的物业公司在购买电力之前必须支付物业费。同时，购电程度有限。如果业主不支付物业费，电力就不能正常使用。业主对物业服务公司的行为尤为不满，导致业主与物业服务公司之间的冲突不断增加。(4)物业服务收费难一方面，物业服务企业工作人员责任心不强，服务质量差，服务不到位，导致居民因意见而拒交费用。另一方面，一些业主对有偿服务意识不强，支付不及时。还有这个项目遗留下来的问题。随着物业的移交，问题将会转移到物业服务企业，这将成为家庭不付款的借口。例如，安达市社区的业主不知道付费服务。业主交纳的物业费不足以支付物业服务人员的工资。房地产公司没有利润，也不能收支平衡。经过很长一段时间，物业服务公司无法正常运作。这将不可避免地导致服务人员的减少，这将导致服务质量的下降。因此，与物业服务公司直接对质收取物业服务费就更难了。(5)施工遗留问题引发的财产纠纷一是住宅小区未通过全面竣工验收，道路硬化、路灯、园林绿化等设施在业主入住前未竣工；二是擅自改变公共设施、物业管理用房、活动用房和车库的用途。由于该房屋的保修期不到5年，因此开发公司应对该房屋的任何质量问题负责。房屋顶层屋顶漏水，电梯运行异常，业主向物业公司投诉，因房屋没有保修期，物业公司不予维修。业主向开发公司投诉，开发公司将责任转移给物业公司。开发公司和物业公司互相推卸责任和争执。此外，一些居民对政策有错误的理解，这很容易导致物业公司和业主之间的矛盾和纠纷。(6)旧住宅区基础设施急需改造我们城市的大部分旧住宅区建于20世纪90年代初。基础设施不完善，急需维护和改造。如旧城改造前的华新社区和xx社区建设时间较长，社区基础设施陈旧。随着人们生活水平的提高，越来越多的私家车被使用。由于该社区的开发商当年没有预留足够的停车位，社区居民随意在道路、单元前、草坪、消防通道等地方停车，严重影响了社区形象和公共安全。？被拆迁社区未通过全面竣工验收，道路硬化、路灯、园林绿化等设施未竣工的，允许业主入住；二是擅自改变公共设施、物业管理用房、活动用房和车库的用途。由于该房屋的保修期不到5年，因此开发公司应对该房屋的任何质量问题负责。房屋顶层屋顶漏水，电梯运行异常，业主向物业公司投诉，因房屋没有保修期，物业公司不予维修。业主向开发公司投诉我们城