盛泰项目提案

“盛泰2期”项目提案“盛泰2期”项目营销策划思路与推广策略,开发商：铭盛实业有限公司投资商：建海实业有限公司提案公司：中汇（重庆）置业顾问有限公司,中汇(重庆)置业顾问有限公司于2000年成立以来,辉煌的业绩使我们成长，在重庆的400家代理公司里，我们始终处于行业的领先地位。公司现有员工已超过50人，其中100%以上为本科学历，有50%的员工具有专业资质证书，公司其主要成员从事房地产产业十余年，先后在海南，深圳，香港等地参与房地产开发，市场研究，营销策划等工作，积累大量的先进观念和丰富的实战经验，随着公司的发展又集聚了一批年轻的优秀人才，有丰富的市场运作能力及严谨的团队合作协调精神。,关于中汇,我们的精神是：“创誉、创利、求实、卓越”,我们要做的是：,深入认识当前的经济形势和房地产的市场特征及发展趋势，顺势而为；,客观认识开发商自身条件和项目用地属性；,创立符合本案最佳的营销策划及推广策略，并付诸实践。,思路与架构,从项目自身属性和区域市场现状出发，找出区域特质；从项目发展和利益最大化的角度，探寻本案的发展策略，解决核心问题二：项目定位；从产品价值分析的角度，提出相关建议，解决核心问题三：项目形象及推广。,核心问题一：创新与亮点,在产品同质化较严重的“三北”房地产市场，如何结合项目自身属性与资源条件；如何完成市场的突围？,在城市副中心，如何通过创新的项目定位与包装，拓展项目的客户群？,借他山之石以攻玉，如何从成功案例中挖掘本案的创新策略？,项目属性,Q1：本案具备什么样的区域背景？,区域,地块,Q2：本案所在区域未来规划和交通辐射程度？,Q3：本案所在区域具有哪些资源条件？,Q1：本案地块处在什么样的区域位置？,Q2：地块的指标要求对项目有怎样的限制？,Q3：对地块的SWOT分析能够带来什么启示？,中汇思考,声音：房地产调控不会放松，也不能放松,国务院总理温家宝日前表示，中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；要特别关注困难群体和中低收入家庭，使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。国务院督查组参与调查的几个相关部门负责人均公开表态，房地产调控必须坚持不放松。,区域政策,行动：新政频出，严格执行保障房开工计划,各地按照国家发改委要求，自五月一日起开始对商品房执行“一房一价”明码标价制度。在新制度下，开发商可自行降价，但不得擅自涨价。此举被看作是楼市调控进一步细化、并且直接针对房价的新手段。在大力调控房地产市场、降低投资增速的同时，保障性安居工程对投资能否如预期地发挥对冲作用，十分关键。保障房投资增加将对冲商品房投资的减少，从而保证房地产业和相关行业的开工率，减少楼市调控对宏观经济运行和就业的影响。,趋势：调控随时有可能加强,限购令之火或将蔓延三四线城市商业及旅游地产空间或将趁机膨胀,江北、渝北酒店式公寓、酒店式写字楼市场及趋势分析,江北、渝北酒店式公寓、写字楼市场状况,观音桥COSMO,长安锦绣城,金易伯爵世家,君悦世纪,中渝爱都会,重庆国际检测大厦,九街高屋,新科国际广场,金开协信中心,市场已较为成熟，由于受房地产新政的影响纯住宅产品投资空间已变得较为狭小作为亦商亦住的酒店式写字楼或公寓在该区域总体供应体量较小并且大多数都是商业综合体里面的写字楼或社区中的酒店式公寓面积：户型面积以小户型居多装修：毛坯为主价格：10000元/18000元/之间（观音桥COSMO18000元/为精装修）销售情况：一部分项目销售还是比较理想，重庆中高端酒店式公寓市场前景依然比较乐观,中汇小结,中汇观点：,重庆市场的写字楼产品目前正处于高起步的发展阶段，随着城市化的发展与高端客户的日益增多，市场需求会进一步呈旺盛趋势。新兴楼宇办公产品为目前写字楼市场的发展趋势，其具体表现为三种模式：Loft（阁楼式）：以从事高智力开发、研究、创作为主。其特点是：高空间、宽敞明亮、室内布置质朴、没有压抑感和约束感；Studio（工作室）：其特点是，对空间要求不大，但要有个性、灵气；More（高层式）定位于More概念的写字楼客户需要大量的信息源和对外交流联系，同时需经营加班，需要为他们提供更多的配套支持。其特点是:资源集中配置，并可全体共享。目前市场上打造的该类产品均在一定程度上拉升了整体项目的品质，开发方很容易达到誉益双赢的开发成果。特别是由于房地产新政的影响，加之纯住宅项目同质化竞争严重，使本案更具有突破市场空间的能力。,重庆市精品汽车展示商场、汽车交易市场分析,中汇观点：,目前，重庆市精品汽车展示商场较少，特别是在江北、渝北区域，现只有汽博中心等少量汽车专业市场，汽博中心已规划将搬迁至渝北复盛。本项目所打造的精品汽车展示商场将会是重庆市少有的精品汽车展示商场之一。由此可见，项目所打造的酒店式公寓（写字楼）具有强大的专业市场支撑和亦商亦住的投资空间。,（一）宗地位置及现状,项目区位图,本案,地块属性,本案,宗地四至,物业位置：重庆渝北区红旗河沟红锦大道16号物业类别：酒店式办公总占地用地面积：10350平方米总建筑面积：20664.47平方米交通状况：盛泰杰座项目地处红旗河沟大转盘，毗邻观音桥大商圈，邻近重庆外环高速北环入口，5分钟向东可达龙头寺火车站,2分钟向南抵北城天街中心商圈，20分钟向北直抵国际机场。项目旁边的车站就有通往重庆各大区的公交车。广场前面的出口也是轻轨3号线，6号线红旗河沟站的出口处。由于地处交通要道，周围配套十分完善。,2期工程6-9层分A,B两栋，A栋平面划分为23间酒店式办公，每层总建筑面积1400，B栋平面划分为19间酒店式办公，每层总套内面积1100。6-9层销售套内面积从22108不等，其中以套内面积37-55居多。,项目优势（STRENGTH）,1、项目地处红旗河沟大转盘，毗邻观音桥大商圈，商务配套设施很完善；2、项目位于红旗河沟红锦大道，紧邻交通干道，具备良好展示面；3、项目体量小，户型小，营销周期短；4、项目所处观音桥商圈，人气优势大；5、项目规划3-5层式打造一个高级车名车广场，6-9层为酒店式写字楼。很大程度上方便在此办公的商务人士且后勤服务也便于综合管理；6、项目为专业的酒店式写字楼，拥有完善写字楼，内外部配套较完善；7、项目二期I区现在已近作为雷诺，东风日产盛泰、铭诚汽车的专营店，已具备专业、成熟的精品汽车市场，拓展优势大。,项目劣势（WEAKNESS）,1、项目体量小，缺乏可持续发展空间；2、项目二期I区工程已建成多年，由于二区工程闲置多年不利于推广给项目周边购房客户；3.项目开发商目前在重庆市场上的知名度还不够；4.项目停车场本身的问题,（二）宗地SWOT分析,项目机会（OPPORTUNITY）,1、该区域为中心商务区，投资潜力大；2、由于项目下面已成精品汽车市场，对于汽车商务空间拓展有非常大的前景；3、本项目地段具有无比的优越性，具有发展CBD的条件，未来发展机遇大；4、随着以后该区域商务人士的增多，商务活动日趋频繁,给本案带来了机会和增长点。5、汽博将搬迁至复盛，届时，本项目所打造的精品汽车展示商场将会是江北、渝北少有的精品汽车展示商场，该商场发展前景比较乐观,使本案投资潜力增大。6、渝北、江北的酒店式公寓、写字楼供应量偏少，这将给项目推广提供较大契机。,项目威胁（TREAT）,1、关于深入调控的传闻很多，市场又会进入风声鹤唳的不明朗阶段，我们势必要面对调控传闻或是调控来临的市场压力。2、项目规模小，不具备可持续发展的空间。,中汇观点：,项目要想在众多竟争楼盘中和国家宏观政策调控下脱颖而出，必须具有独有的创新精神和属于本项目的特色亮点。这其中最重要的一点就是应以精品汽车市场优势作为本案最大的支撑点,并以低风险投资型物业为亮点，打造具有该项目特有的产品特性。,核心问题二：项目价值的实现,在销售目标的导向下，如何制定项目的销售策略，确保项目的价值最大化？,针对不同产品如何发现市场机会和制定相应的销售策略？,定位建议,项目属性关键字,主城区、中高端产品、性价比、专业汽车市场、酒店式写字楼、商务中心、区域相关配套完善、高成长、低风险,区域市场关键字,两江新区、观音桥商圈、交通枢纽、大势向上、投资需求、区域认同、竞争突围,定位方向,以专业市场为支撑，投资物业为卖点打造中高端产品路线产品兼顾实用性和居住品位辐射力极强的产业服务圈重庆向北，驱动周边迅速成长为顶级商务区,项目所打造的是酒店式写字楼，另项目现已有专业、成熟的精品汽车市场，且项目规划将二期II区工程的3-5层以出租的形式打造一个高级名车广场，这无疑给项目的写字楼带来了汽车行业的准客户。除此以外，项目所规划的写字楼面积以套内面积37-55居多，这又将会吸引到众多商务人士、重庆本地的小企业、SOHO族以及投资客。,产品定位,定位核心,主城区高回报、低风险的中高端投资型物业及复合商务中心,“主城区”：强调主城区投资物业升值空间巨大，区位优势显著；“中高端”：包括产品形态及质量决定了产品的优质性及高品质性；“投资型”：作为投资型项目，在高回报的同时又具备极小的投资风险性。,我们的目标客户是：（1）知名汽车商家在渝办事处（2）重庆本地知名汽车商家办公中心（3）常驻重庆机构的商务人员、管理人员、技术人员（4）重庆本地的中小型企业（5）两江新区投资者（6）SOHO一族：自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、商务代理、做期货、网站等的家居办公人员。,“主城区高回报、低风险的中高端投资型物业及复合商务中心”可作为“盛泰2期”项目的总体定位，以及项目所打造的物业类型。以此来建立起一个升值空间巨大，区位优势显著、产品形态及质量优越，同时又具备极小的投资风险性的投资型物业。,中汇观点：,核心问题三：项目品牌设计及推广策略,在国家宏观调控政策的制约下，如何使产品在有效的时间内迅速推向市场并取得成功。,从项目价值最大化的角度，通过有效的推广手段达到预期销售目标。,推广策略,关于案名案名是项目成功与否的关键问题之一如何通过本案案名形成市场独特感知？,（一）案名建议,主题案名：盛泰傑座,释意：“傑”意为杰出、卓越。“盛泰傑座”整体彰显出其卓越、尊贵、高雅的亦居亦办公的物业属性和高回报、低风险的投资型物业备选案名：1、盛泰领创2、盛泰铭座3、盛泰铭扬,推广策略,（二）推广总策略,时间：根据具体情况定目的：预热市场，引起社会的关注，扩大项目的知名度。内容：重点宣传项目的名称，项目在地段、交通、规划设计、升值潜力等方面的优越性。方法：项目预热期应采用适量的广告宣传力度，以此来扩大项目的知名度，提升项目的整体形象。宣传方式上，可采用围墙、楼体包装、户外广告牌等宣传方式。所有的宣传方式都应告知本项目“精品汽车展示商场”“酒店式写字楼”的整体定位以及项目在地段、交通、规划设计、升值潜力等方面的优越性。,第一阶段：预热期,第二阶段：引爆期,时间：根据具体情况定目的：炒作区域的城市价值、商务价值，张扬观音桥商圈的商务功能和投资价值，激发消费者的购买欲望。内容：强势宣传项目的卖点，聚集现场人气，提升本地段和本项目商业价值。方法：加大新闻论坛及活动营销的力度，全面升级商务中心的价值炒作，社会的关注度不断升温，并通过事件营销及现场销售策略来全面引爆。报纸、路边广告、网络、短信、题花等各类型广告宣传方式全面铺开。,第三阶段：持销期,时间：根据具体情况定目的：在预热期、引爆期两个阶段的广告内容上，再次进行主题深化，给人以联想的空间，得以聚集人气。内容：告知项目在前两个阶段的人气热度，再次对项目规划和项目优势进行宣传，并告知本阶段所推出的促销等活动。方法：开展多种促销活动来聚集人气，利用老客户资源特征，变化小主题来吸引准客户成交。同时配以相应的广告煤体宣传，如：路牌、报纸。,第四阶段：尾盘期,时间：根据具体情况定目的：对项目进行最后的宣传推广，引起共鸣，达到清盘销售目标。内容：用朴实的广告宣传，全面系统的对商业价值、升值空间、“精品汽车展示商场”和“酒店式写字楼”的合理定位进行广告宣传，并辅助适当的价格策略，引起共鸣。方法：结合清盘，以公示性、提示性广告为主，并辅助适当的价格策略，还可采用“试住”的推广策略。,中汇观点：,以上四个销售阶段，所有的推广方式，广告设计等都应以本项目以酒店式写字楼，投资型物业且为汽车精品专业市场配套为中心的整体定位，应保持连贯性和整体性。,盛泰傑座,视觉识别系统,AUTOMOBIL&HOTELS,方案一：,设计说明：此标志简捷、大方。表现该企业稳健、有序、健康发展道路。形式感、冲击力强。,视觉识别系统：,方案二：,设计说明：整个标志彰显大气，商业气息比较浓。标志正形与负形成一个房屋的结构代表向上的精神，房屋底部成货币形式，代表盛泰汽车与商务办公为一体的繁荣景象。车与房的统一体更显企业多元化发展创意独到，领先水平发展的方向。表现了企业视野开阔，不断发展，不断进取的景象。,设计说明：整个标志彰显大气，简捷大方。整个图形是按照该项目处于红旗红河中心的位置。4S店与酒店相结合，是一个汽车商务中心。同时也是一个焦点。创意独特，耐人寻味。,方案三：,方案四：,设计说明：整个标志彰显大气，该项目是酒