台州万达广场2014年营销推广计划

台州经开万达广场2014年度营销推广计划,第一篇：市场分析第二篇:项目理解第三篇：客户分析第四篇：销售计划第五篇：营销策略,行政区域配套逐步完善：椒江区是台州行政中心，是未来政治、经济、文化中心，区域商业、办公、住宅等发展迅速。椒江与路桥融合是重点：椒江和路桥区之间形成市级公共中心轴，两区的融合是近期发展重点。远期重点发展洪家居住组团。中心大道是发展主轴：椒江近期规划以中心大道为发展主轴联系南北，以市府大道为发展次轴连接东西，促进旧城区与市中心区、洪家、葭沚的联动发展。,思考：本案处于椒江向路桥发展的融合带，享受经开区及中心大道的规划利好。,现代滨海城市：台州位于长三角沿海发展带，2020年将建成科工贸发达的现代化滨海城市。民间资本雄厚：台州是“温台模式”的创始者之一，是股份制经济的发源地，民营经济发达，多以作坊式和家庭式企业为主，藏富于民。GDP位居上游：全市经济总量居浙江省中上游水平，GDP份额占比达到35%，且保持稳定增长，经济增长率基本维持在8%以上。产业结构特征：台州三区各自形成特色产业，其中黄岩以模具、医疗化工和食品加工为主，路桥以机械电子加工和商贸市场闻名，椒江以机械电子、医疗化工和食品加工为主。存贷情况：2008年以来，台州市存贷款总额及居民储蓄存款余额呈持续稳步增长；存款余额大于贷款余额，其银行业对实体经济支持力度存在较大提升空间。,5,铁路：台州是浙江陆地上最后一个通铁路的地级市，甬台温铁路（2009年10月开始运行），为国铁I级线。金台铁路计划2018年前通车，将增强台州与金义都市圈衔接。公路：104国道、甬台温、上三线，台金，诸永高速公路，省道14条，县级公路101条。远洋港口：台州港是主要的沿海港口，海门港已列为国家一类口岸，正式向外轮开放并已开通至香港、日本横滨货运班轮。航空：规划中的新金清机场（预计2015年底完工）规模将是现有的台州路桥机场（全国第一个县级民航机场）的3倍。轻轨/地铁：轨道交通一号线预计10年内完成，将连通椒江、路桥、温岭三地，北起椒江外沙、南至温岭南屏，全长48.46千米，日均客流总量将达18万-30万人次。桥梁：椒江二桥于2009年8月正式开工，位于本市东部台州湾椒江入海口，起点为台金高速东延与75省道临时平面交叉处，终点为南岸椒江区的太和二路，将进一步拉近椒江南北两岸的距离，并为椒北经济开发注入新活力。,近几年台州交通运输处于成熟壮大阶段，海陆空综合交通运输体系已具雏形。,规划中的金清机场,建设中的椒江二桥,土地成交以市区为主：2013年市区成交占总成交的54%，成交楼板价为2533元/，低于温岭市，但市区土地楼板价呈逐年上升状态，波动较少。市区土地成交以椒江为主：占总成交量的58%，楼面价为2191元/，2013年黄岩和椒江区主要以住宅用地为主，路桥受专业市场影响以商业用地为主。房地产平稳发展期：自2008年以来，台州市房地产施工面积远超竣工面积，商品房成交量略有下降并趋于稳定，2010-2012年全市年均商品房成交量约150万方，住宅年均成交约123万方，占总成交的82%左右，住宅成交均价上涨较快，13年全市住宅成交均价达11275元/。商品房椒江成交占比最大：各区商品房成交量中，以椒江区成交为主，且相较于2010年占比大幅上升，2013年椒江区占72%，椒江区年均商品房成交97万方，年均商品住宅成交量约76万方，2013年成交金额达108亿元。,近两年台州土地楼面价、商品房均价均有较大上升，房地产进入平稳发展期,6、区域竞争,本案预计明年5月首次开盘，届时直接与本案形成直接竞争的项目主要有金域华府、御庭壹号、海尚华府等。,城市人均住房面积较高，且城市人口基数大，市区人口吸附能力强。六普常住人口近200万人，其中椒江区人口增长率最强。城市化率达到66%，领先省平均水平，且城镇居民人均住房需求面积高于省内其他城市，目前达到43平米/人，居民对房产需求较为旺盛；绿城、荣安等品质楼盘的入驻带动了整个台州楼市向高品质发展，也从侧面反映出台州购房者对品牌房地产的认可，和对高端房产的需求正日益增加。,7、城市人均住房,居民购买力强：台州生意人、暴发户众多，人均可支配收入水平较高，人均拥有私家车数量在全国名列前茅，城市人均消费性支出偏低，中高端消费市场有较大需求空间。追逐高端消费：台州人豪爽、大气、爱炫富，追逐高端消费、品牌意识较强，且消费过程较为爽快；好面子、讲义气，平日人际交往礼尚往来、出手阔绰；注重人际关系经营，喜欢攀亲带故，圈层效应明显。民俗礼节繁多：名俗礼节繁多，注重婚姻、小孩满月、丧事等人生大事的排场；生意人非常忌讳在每月旧历15的日子进行一些重大的工作安排；部分台州人有轻外、排外心里，对人的第一印象从私家车的档次开始。,结婚车队绕市府“衙门前讨喜”,崇尚大牌却无处消费,豪车迎亲,物质是衡量感情的标准,利用品牌号召力，奠定本案在台州首席城市综合体的地位,第一篇：市场分析第二篇:项目理解第三篇：客户分析第四篇：销售计划第五篇：营销策略,规划用地面积148.15亩，总建筑面积约52.72万方，项目规模在台州属于少有的大型项目。,1、规划指标,13,2、项目区位,本案地块位于台州椒江区经济开发区板块，板块定位城市中心区，未来商业商贸集聚地，区域为台州新近重点发展区域。地块距离台州市政府2.2公里，距离老城区中心5公里。,椒江区域未来空间架构是“一心三轴四廊六片”，其中洪家片区和经济开发区发展潜力较大，近期尤其是经济开发区的商贸核心区作为政府打造重点，未来商业商贸往南，区域已有三个大楼，金融中心、行政服务中心等启动。,3、区域规划,人才教育：1、台州市人民警察学校；2、椒江白云中学；3、台州实验中学；4、台州职业技术学院（专科）；5、台州学院（本科）；6、台州外国语学校；7、台州市人才市场。文化体育：1、台州市体育中心；2、台州图书馆。汽车：宝马4S店、别克4S店、路虎4S店。娱乐休闲：1、市民广场；2、大浪淘沙休闲会所；3、梦漫卡露量贩KTV。医疗：1、台州市中心医院（三甲）。购物：1、欧尚超市；2、世纪联华超市。美食：康平路美食一条街。,4、资源配套,地块周边配套一般，但在2公里区域内有完备的公共资源。,5、企业品牌,这是一个品牌的年代！未来的行销是品牌的战争，品牌才是公司最珍贵的资产！,国际万达，百年企业：万达集团创立于1988年，已在全国开业83个万达广场、50家五星级酒店、1197块电影银幕、73家连锁百货店、79家量贩KTV，在中国房地产企业500强榜单中排名第4。企业资产3000亿元，年销售额1417亿元，年纳税202亿元，计划到2015年企业资产5000亿元，年销售额3000亿元，净收入200亿元以上，成为世界级的企业。,思考：台州经开万达广场立足椒江经开区，利用万达企业品牌、万达商业综合体品牌，将成为满足台州市民高端消费欲望的天堂，对台州商业综合体格局起到颠覆型的影响，成为区域高端商业综合体的代表案例。,6、建筑风格,台州经开万达广场采用Art-Deco建筑风格Art-Deco是世界建筑史上的一个重要的风格流派，在建筑的外立面上运用回纹饰曲线线条、金字塔造型等埃及古典元素，但不同于其它古典建筑风格的是他所呈现出现代、简洁的街屋面貌，表达了当时高端阶层所追求的高贵感，该建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势。Art-Deco风格在美国20世纪摩天大楼的设计中大行其道，曾一度流行于上海二十世纪三十年代，当时上海的国际饭店、沙逊大厦、锦江饭店及衡山路上的一些高级公寓就是Art-Deco的典型代表。,纽约克莱斯勒大厦,本区域Art-Deco项目类比永臻棕榈阳光经开区广场南路与体育场路交汇处交通：103、108、109、902公交线路建筑类型：板楼，多层，小高层物业类别：普通住宅,公寓主力户型：三居86-134开发商：台州永臻房地产有限公司建面：40428，占地：22549总户数：310户，均价：9000元/，开盘时间：2012年底,景隆公馆参考均价：13000元/物业类别：住宅建筑类别：高层容积率：2.2%绿化率：30%开盘时间：2011-08-03入住时间：2013-02-08开发商：浙江景隆置业有限公司地址：经开区学院路东、体育场路北交通：109路、学院路、体育场路、东海大道,商业：建筑面积4.2万平米，含1.5万平米底商及2.7万平米金街。大商业主力店有万达百货、儿童娱乐、大玩家、大歌星、万达影城、大型超市。,竞争力：万达广场就是城市中心,住宅：建筑面积共22.9万平米，其中地上面积17.2万平米，共1430户，户型为面积区间100-140平米的三房、小三房，住宅配车位共1430个。,竞争力：全能住区繁华之城全系都市配套台州生活中心万达广场是一种生活方式面积小，总价低，满足刚需,SOHO：建筑面积共8.30万平米，其中地上面积8.30万平米，约1660套，面积区间为30-70平米。,竞争力：万达广场之上的公寓拥有一套SOHO，拥有一座万达广场宜商宜居宜投资低总价，低门槛，全民投资租金不低,第一篇：市场分析第二篇:项目理解第三篇：客户分析第四篇：销售计划第五篇：营销策略,公务员、周边高校教师,收租人、投资客,本案,椒江区企业管理层,台州金领阶层,椒江区企业中、高管理层；政府部门人士、高校教师；企业主及台州市金领阶层；职业收租人及其他投资客群；路桥、温岭等下属乡镇富人、企业主。,客户来源,商业地产投资，赚取升值空间；首次置业，过渡型需求；改善型购房居住需求；,置业目的,以追求生活质量为重要购房参考因素；私营业主、企业中高层管理人员（白领、金领）、泛公务员占较大比例，年龄以35-60岁为主；重视升值空间，追求品牌地产效应；具有明显追新倾向，乐于接受新事物；,客户特征,追求物业品质及升值的可实现性是客户的主要特征！,路桥、温岭等下属乡镇富人、企业主,客群来源由于商业具有高单价、高总价的特质，因此从使用频次和价值利用最大化的投资角度分析，此类产品的购买客群主要以台州市内高端人群为主，客群分布较为分散。基本为身价过千万的企业家。,价值取向追求产品的品质，强调长期升值潜力空间，不急于短期内套现；由于具有很高的收入水平，因此对价格的数字化敏感度低；有强烈的品牌情结，看中万达广场优越的地理位置，有战略眼光与谋略；消费习惯上倾向主动消费；资源配套要求完善，并具有档次。,客群属性职业特征：大型企业的总裁；年龄构成：年龄主要集中在40-60岁；家庭结构：3口之家居多；资产状况：身价过千万；性格特征：为人低调、内敛、沉稳；丰富的置业经验，对产品各层面设计均为挑剔；多数拥有2部以上高级私家车。,购买动机社会地位的提升；视商铺为不动产资产作为典藏；看中产品的保值增值性；作为同质化圈层交流、联谊的场所，结识同质化邻里，扩大高层次的交谊范围。事业发展需要，在台州开展贸易或渗透台州市场；同其它小城市相比，台州的开放程度高，政策优惠，有升值潜力。改变经商办公条件，提升公司形象，以具有良好的交通条件、办公地点，周边商务氛围浓厚、靠近关系客户群或公司总部等作为基本的考量因素。,结合本项目产品规划和特点，按照商业、住宅、SOHO公寓类型分别进行客群定位。,商业,购买动机改善居住品质，提升生活空间的舒适度；喜爱台州的城市建设特点，将家安在台州；购置高档综合体住宅，在交际圈内有所炫耀；扩大社交范围，希望结交更多同质阶层的朋友；看好经开区政治经济中心和前景，在此投资，产生居住需求；,客群来源以在台州长期经商、工作的成功人士为主力客群；以台州三区企业家为次级购买客群；少量外来：包括异地、海归等。,价值取向价格的敏感度相对弱化，更注重物有所值，因此会更多的对产品细节上解析，注重产品整体形象的尊贵；具有喜欢繁华都市的天性；极度推崇品质生活，追求惬意的生活氛围；对“品牌”有更高的认可度；彰显自身价值，希望事业的成功和社会地位能被广泛认可；部分客群具有较强的虚荣心和攀比的心态。,客群属性职业特征：此类产品购买群体主要包括以下几类型：中大型企业的私营业主；高收入行业高级职业经理人；社会名流、文体界明星等；灰色收入人群（政府官员等）；海归派及外来人士；年龄构成：主要集中在35-45岁；家庭结构：3口之家居多；资产状况：家庭年收入不低于50万元；性格特征：为人低调、内敛；多数受过高等教育，追求品质生活；多数为已有多年经商经验或数次置业体会，因此消费理念上较注重个性需求，对产品的评价更加专业。,住宅,客群来源：以台州的投资客为主力客群，以下属辖区投资客为辅助客群；位于周边商圈的小型私营企业；外地驻台州的机构，购买作为办事处；年轻白领,购买动机投资客：多为有闲置资金的人士，其中不乏职业投资客看好台州房地产市场发展，对投资物业的升值潜力充满信心短期投资者居多自用客群：已经步入正轨的小型企业：此类客群在此之前主要租赁居民楼办公，随着公司发展需要，希望选择商务氛围更佳、办公档次有所提升的物业；一般此类客群具有投资和自用兼有的双重心态，待公司规模扩大，则会选择更为合适的办公场所，而将此处房产转卖或出租。外地企业：购买作为公司办事处，进行接待和简单办公年轻白领：解决居住问题，或出于结婚的考虑，需要购买一套低总价的户型作为过渡；此类客群具有投资和自用兼有的双重心态。,SOHO公寓,公寓,客户价值=总客户购买价值总客户购买成本,品牌形象,产品功能,产品可靠性,服务多样性,服务可靠性,形象价值,产品价值,服务价值,货币价格,时间成本,精力成本,客户总购买价值,总客户购买成本,客户价值,人员价值,体力成本,3、客户价值,客户购买的是价值，而不是产品。没有固化的产品，只有不断进步的客户价值，必须打破惯性思维！只有客户知道哪些价值元素重要或不重要，只有清楚了客户的真实需求，将有限的资源投入到关键的客户价值元素上，才能取得客户价值与成本、竞争模式的三重突破。,观念更新：,为客户着想，并非客户所想！,3、客户价值,产品,通过产品的规划排布、产品比例、户型设计理念的宣扬，塑造多层面客户需求体系，吸纳更多客户享受万达商务生活。,品牌,在项目前期及营销展示区，大量投入进行以“万达”为主题的品质形象，对目标客户形成强大视觉冲击，辅以营销体验，建立客户高满意度，形成购买。,配套,结合目前区域开发现状，着眼项目的长期运营价值提升，在项目开发前期全面投入样板房工程建设，让客户感受到万达生活方式的优越感。,生活方式,通过样板房等体验区的展示及营销活动的深入体验，建立项目国际化生活方式的强势概念，吸引目标客户；在后期的社区文化、物业管理方面进一步强化，形成强大影响力。,第一篇：市场分析第二篇:项目理解第三篇：客户分析第四篇：销售计划第五篇：营销策略,2014年集团指标合同：28亿回款：14亿,取证：2014年5月21日（突破）开盘：2014年5月24日产品：东西侧住宅底商及步行街面积：约2.5万平米均价：底商35000元/平米、步行街40000元/平米总价：9.73亿目标：7.78亿（80%）,1,取证：2014年5月21日（突破）开盘：2014年7月19日产品：最南面底商面积：约8040平米均价：35000元/平米总价：2.81亿目标：1.69亿（60%）,取证：2014年8月20日开盘：2014年11月1日产品：soho面积：约27667平米均价：13000元/平米总价：3.60亿目标：2.52亿（70%）,7,7,1,1,取证：2014年5月21日（突破）开盘：2014年6月21日产品：南面住宅面积：约80000平米套数：667均价：11500元/平米总价：9.2亿目标：7.36亿（80%）,2,2,2,2,3,3,2,取证：2014年8月20日开盘：2014年10月11日产品：大商业外街面积：约7300平米步行街、1600平米底商均价：底商35000元/平米、步行街40000元/平米总价：3.48亿目标：1.74亿（50%）,6,6,取证：2014年5月21日（突破）开盘：2014年8月16日产品：北面住宅面积：约46000平米套数：383均价：11500元/平米总价：5.29亿目标：3.70亿（70%）,取证：2014年5月21日（突破）开盘：2014年9月13日产品：北面住宅面积：约46000平米套数：383均价：11500元/平米总价：5.29亿目标：3.21亿（60%）,4,4,4,5,5,5,2014年台州项目推盘图(合同28亿，回款14亿),第一篇：市场分析第二篇:项目理解第三篇：客户分析第四篇：销售计划第五篇：营销策略,先声夺人,商铺为首,高调推广,渠道为王,活动造势,决胜案场,高调入市，项目拿地后即全面展开推广，引全城关注。,先声夺人,户外,向台州致敬！国际万达百年企业,四海同台万达舞台国际万达百年企业,报广,四海同台万达舞台万达成功拿地，诚聘英才,新闻,万达成功拿地,商铺为首,万达正能量1月全城首发；商业潮流1月持续全城发行；深度中国行视频1月持续全城播放；八大章开盘前各大纸媒连续刊发；万达会刊每半月全城专业市场派发（大量软文）；台州城市商业的前世今生台州的城市中心在哪？为什么要投资万达广场？商铺投资定律十个财富故事。,高度重视商铺销售，把商铺销售放在首位，从项目推广伊始，通过大量软文、视频等资料，深度挖掘万达广场投资价值（尤其是商铺的投资价值），不断推高市场热度，