合肥最新房地产市场梳理

合肥市场梳理,一、宏观政策篇二、土地市场篇三、住宅市场篇四、区域市场篇五、热点项目篇六、总结篇,目录,一、宏观政策篇,全国政策走势本地政策解析,目录,2010年受到两次严重的调控，“4.17”、“9.29”新政,全国政策,控制资金支持，抑制购房需求,全国政策,本轮政策意图在于压制短期需求释放，等待未来供应形成，以期在未来某一时期达到供求平衡。这样既保证了房地产价格的稳定，又不影响经济发展。,四个商业信贷一刀切切断短期需求，难改长期需求,契税和所得税政策总体压制改善和投机需求,限购措施仍然由地方政府自由把握，二三线城市压力小,保障房政策重压，形成供应耗时长，规模不大，效果差,实施市场监管手段有限，较易规避,2,3,4,5,6,总结,问责制度明确地方政府义务，强制地方采取实际行动,1,全国政策,安徽政策,限购令、加息等众多打压房产市场的措施层出不穷，新站区虽不在限购范围内，但未来房产市场仍不明朗。,提存加息,政策：央行自4月21日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。政策解析：这是央行今年以来第四次上调存款准备金率，也是央行自去年以来第十次上调。现在提存，根据以往经验，不远的将来再次加息将会接踵而至。这将进一步加大开发商融资难度，同时也加大了购房者房贷申请难度，使购房者置业积极性被削弱。,限二禁三,政策：3月24日合肥升级版限购令限二禁三政策出台,清晰指出实行限购的范围暂定为瑶海区、庐阳区、蜀山区和包河区四个行政区。其他在限购区域之外。政策解析：合肥楼市可能迎来较大变动，限购区的楼盘则会流失不少买家，短期内会造成销量大减，而非限购区域内的楼盘因为逃过限购令这一“劫”，或迎来销量上的春风。,安徽政策,商品房销售明码标价的真正实行，或将一定程度遏制房价快速上涨，对楼市成交产生一定影响。,国房地产调控再加码，商品房销售今起明码标价5月1日，商品房销售明码标价规定正式实施，该规定要求商品房销售要实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。发改委有关负责人日前表示，在商品房销售明码标价规定实施之后，官方还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。,商品房明码标价,政策点评：此次正式实施的商品房销售明码标价规定目标很明确，就是通过明码标价打击价格欺诈，遏制房价的继续上涨。然而，这项被购房者寄予厚望的楼市新政，却遭遇“开门黑”，从执行的第一天起，就被开发商屡屡“戏耍”。在全国许多城市，要么没有执行明码标价制度，要么弄虚作假、偷梁换柱。有效的政策还需要强有力执行作为保障，如果规定能够得到有效执行那必将对楼市价格产生一定影响。,规范预、销售市场，加大保障住房建设力度,安徽政策,更多关注公积金贷款，银行贷款紧跟国家步伐,安徽政策,二、土地市场篇,土地供应成交分析区域土地供应分析,目录,土地供应成交分析,单位：万,2010年全年合肥市共供应土地面积约为430万，整体供应平稳，年底在楼市看高氛围日渐浓厚、土地利用计划压力与日渐紧迫的时间等多重压力之下，土地市场供应量冲高，达到148.98万平方米，环比增长529.34%。2011年初，除2月、4月土地市场较为冷淡，1月、3月，土地市场依然保持“高供应、高成交”。,合肥市2010年4月-2011年4月土地供应成交走势图,区域土地供应分析,2010年度政务区多宗优质地块接连入市，受到房企的追捧，不仅地价飙升，同时更多的大牌房企入驻，更让该区域的价值得以体现，政务区2010年共成交约72.25万平方米，位居成交榜首，占总成交面积的23.74%，占总成交金额的30.23%。2011年初，合肥土地市场供应量主要集中在滨湖区，至4月，滨湖区共计供应土地91.31万，其次为庐阳区，共计供应土地38.21万。因此，相信未来合肥商品房市场供应将集中在合肥西南板块以及城北板块。,三、住宅市场篇,整体市场特点供求走势分析可售量分析价格分析客户特征描述市场小结,目录,全市共9个区域，整体市场由中东部成熟区域向西南方向发展的格局，北部发展相对滞后,整体市场特点,2010年，合肥住宅成交市场基本处于平稳上升趋势，成交均价在10年9月有所下跌，2011年初，成交均价涨至最高点，随后受到限购政策影响，价格有所回落。2010年整体供应平稳，新政出台后供应量小幅下降，但随后市场又活跃起来，供应反弹。进入2011年以来，供应量一直维持低位运作。传统楼市旺季金三银四的到来，使得4月新增供应面积51.37万。在合肥市住房供应市场由于宏观政策连续两个月处于低谷后，终于在金三银四这个传统的楼市旺季开始爆发，各个开发商纷纷开始出货，欲借助金三银四的旺季达到快速出货的目的。,供求走势分析,可售量分析,截止到2011年4月30日，合肥住宅可售套数40923套，可售面积428.2万，环比增幅分别是6.8%和6.3%，受新增供应量稳定和全市成交量急剧萎缩影响，全市住宅可售量又有所上涨。历史数据显示，上一次可售量下滑的时间截止到2010年4月，距离正好有1年的时间了，这一年的时间，合肥楼市的可售量有增有减，但总体上是处于上升阶段的，尽管还没有达到2009年4月份之前的水平，但可售面积库存完全去化周期已经达到20个月，在这合肥楼市历史上是非常罕见的，如果未来2-3个月内，合肥楼市的成交量依然如4月这般“低调”的话，到时市场面临的库存压力将是非常巨大的。作为住宅，如果可售库存完全去化周期达到或者超过两年，这意味着该城市的房地产市场属于风险较高的城市之一，值得十分警惕了！,2010-2011年第一季度成交价格大体上呈上涨趋势，从10年4月的6185元/到11年4月的6952元/，上涨767元/。全年除了10年5月、8月、9月、11年2月成交价格有所下降外，其余月份价格都在稳定上扬，在11年1月份达到本年度最高点，达7231元/。2011年开年以来合肥住宅价格小幅波动，3月受特殊商品房影响，价格出现下滑，4月开始有所回升。,价格分析,住宅市场篇,客户来源分析,省内客户辐射圈,省外客户辐射圈,据深入调查及分析，居住在外地的客户又可分为省内和省外客户，他们的比例又基本各占一半；省内客户以为子女购房或投资为主，区域来源上以下属三县、六安、巢湖、淮南为主，这显然和地缘依附关系有关；省外客户以老家在合肥或安徽，但在外地工作的返乡客为主。这些客户又主要集中在长三角尤其是上海区域，之所以如此，是因为早几年前合肥就业机会不多，收入低，许多高校毕业生都喜欢到上海去找工作。到了考虑买房之时，发现其收入难以承受一线城市的高房价，同时又看到这几年合肥变化发展很快，因此干脆回到合肥买房。09年上海等一线城市房价的暴涨及至合肥动车的开通，更是推动了返乡客在肥购房的潮流。,住宅市场篇,客户来源总结,市场小结,1、合肥市场受新政影响，成交量下滑但价格有所攀升，目前全市住宅均价6659元/平方米；2、住宅市场供应充足，4月份全市新增供应面积35.12万，瑶海区供应量最大，供应面积为7.1万；3、全市市场存量428.2万，市场去化时间约为20.14个月。这合肥楼市历史上是非常罕见的，如果未来2-3个月内，合肥楼市的成交量依然如4月这般“低调”的话，到时市场面临的库存压力将是非常巨大的。,四、区域市场篇,蜀山区庐阳区瑶海区包河区新站区政务区高新区经开区滨湖区,目录,蜀山区/区域特点,市场概况热点区域目前集中在黄潜望板块，主要卖点是区位、人文、科教条件；环境、教育、医疗、生活等配套资源完善，城市化水平最高；销售情况良好，在售面积占合肥1/5以上，未来仍是销售重点区域；“屋以西为贵”，本年度住宅均价高于合肥市均价，08年下半年至09年初，抗跌能力位居全市之首。产品特点社区规模以大中型、中高档社区为主；以高层建筑为主，小高层、多层建筑比重持续下降；户型设计以两房、小三房，100左右户型为主导。,客户特征政府机关、学者及企事业职工等中高端普通客户为主。代表楼盘宋都印象西湖、万科金域华府、融侨中央美域等。亮点：销售套数最多，销售均价最高，销售面积最大。,市场格局蜀山区,蜀山区在售的大多为成熟楼盘，是全市住宅销售市场相对较为完善的区域，受个盘的影响程度相对较低，2010年至今，蜀山区住宅销售一直保持高量的成交行情走势，单月住宅成交量非常稳定；2010年年底，蜀山区住宅销售量增幅明显，是合肥各区中回暖反应最为敏感和迅速的区域；蜀山区住宅均价基本保持在6500元/以上，一直高于市住宅均价，对市住宅均价贡献正值蜀山区住宅价格随市场调节上涨稳定，其住宅价格与全市平均价格的差距逐渐拉大。,合肥市蜀山区10年4月-11年4月住宅商品房成交均价,合肥市蜀山区10年4月-11年4月住宅商品房供应成交走势图,区域代表楼盘,销售信息：4月本项目共成交7套，成交均价为10571.43元/m2品牌开发商精装房源项目区位较好，交通方便，周边学府云集周边配套成熟，适合居住,销售信息：4月本项目共成交17套，成交均价为7658.82元/m25.6米挑高迷你墅，周边配套成熟，适合居住项目区位较好，交通方便，周边学府云集处于黄潜望版块，版块投资热度高,万科金域华府,宋都印象西湖,庐阳区/区域特点,市场概况热点区域目前主要集中北部，城市规划前景以及环境是其宣传重点；中心区域环境、教育、医疗、生活等配套资源完善，城市化水平最高，北部新城配套设施尚待完善；销售情况一般，主要为北部在售项目贡献；中心区域价格为全市之首，北部价格较低，价格两极化明显。产品特点中心区域，几无供量；北部区域以大中型、中低档社区为主；高层建筑为主，小高层、多层比重持续下降；户型设计以三房为主，90-120户型为主导。,客户特征地缘客户为主，北部区域部分工业园区职工以及周边居民、长丰县居民、投资客户等中低端客户为主。代表楼盘中铁国际城、恒盛皇家花园、瑞龙公馆等。亮点：以商务、商业发展为主，北部大盘成为未来开发重点。,楼盘集中区域,市场格局庐阳区,庐阳区包含合肥核心城区的绝大部分，该区的办公和商业商品房体量较大，且商办发达；10年上半年，庐阳区成交量处于合肥中下等位置，单月住宅成交量不稳定；10年8月以后，随着中铁国际城及恒盛皇家花园等大体量项目的开盘，庐阳区的成交量开始迅速增加，成交均价也在合肥市成交均价上下浮动。热点区域目前主要集中北部，城市规划前景以及环境是其宣传重点；中心区域环境、教育、医疗、生活等配套资源完善，城市化水平最高，北部新城配套设施尚待完善；中心区域价格为全市之首，北部价格较低，价格两极化明显。,合肥市庐阳区10年4月-11年4月住宅商品房成交均价,合肥市庐阳区10年4月-11年4月住宅商品房供应成交走势图,区域代表楼盘,中铁国际城,瑞龙公馆,销售情况：4月成交58套，成交均价6076.75元/热销原因：总价低，去化较好。学区房较好，南师大幼儿园、六安路小学、四十二中签约项目。生活配套齐全，自建商业区、毗邻明发商业广场。开发商品牌影响力较大。,销售情况：4月成交15套，成交均价7286.68元/热销原因：主推84平方米2+1房和106平方米三房，性价比较高。均价7300元/，相对周边楼盘，拥有价格优势。位于北一环内，周边配套齐全，生活方便。,包河区/区域特点,市场概况热点区域目前仍集中在马鞍山路板块附近，但已开始向包河工业园方向拓展，主要卖点是区位、配套；各种生活配套资源完善，但分布不均衡，主要集中于一环以及马鞍山路附近区域；销售情况良好，合肥主销区之一，包河工业园未来将持续热销；本年度住宅均价在合肥各区名列前茅；产品特点社区规模以大中型、中高档社区为主；以高层建筑为主，小高层、多层建筑比重持续下降；户型设计以两房、小三房，100左右户型为主。,客户特征政府机关、学者以及企事业职工等中高端普通客户为主。代表楼盘万达广场、万振逍遥苑、和昌都会华府、江南新里程等。亮点：大盘建设为主，中高档楼盘较集中，库存量较小。,楼盘集中区域,市场格局包河区,2010年包河区总体走势呈现平稳趋势，除4月、9月涨幅较大，其余月份波动幅度较小，是合肥住宅主要销售区域之一，长期位列三甲之列，11年初，包河区住宅成交开始呈现下降趋势；由于包河区万达广场项目影响，区域成交均价基本高于合肥市成交均价；区域内住宅楼盘集中在马鞍山路附近，并沿马鞍山路向包河工业园扩张，以大盘开发建设为主；目前开发建设的楼盘以小高层和高层为主；区域内开发商实力雄厚，有力保证了未来楼盘开发和销售的顺畅和成功。,合肥市包河区10年4月-11年4月住宅商品房成交均价,合肥市包河区10年4月-11年4月住宅商品房供应成交走势图,区域代表楼盘,销售信息：4月本项目共成交8套，成交均价为10275.03元/m2热销原因：一环之内，地理条件非常优越项目区位好，交通方便，周边学府云集品牌开发商，周边配套成熟自带大型商业中心，生活方便,销售信息：4月本项目共成交36套，成交均价为8166.73元/m2热销原因：小户型公寓，总价低靠近南一环核心区域，交通便利地段优势，未来升值潜力大,万达广场,江南新里程,滨湖区/区域特点,市场概况热点区域集中在滨湖启动区附近，并以滨湖启动区为起点，开始向周边区域发展；自然环境优良，目前配套设施较匮乏，但市政、教育、生活配套设施日趋完善，且发展速度较快；销售状况良好，各类住宅均销售火爆，多次月销售突破4000套，未来可售房源较多，未来一段时间仍是销售热门区域；本年度本区域住宅均价持续走高，增幅稳定，已超过合肥市均价。产品特点社区规模以大型、中档社区为主；以高层建筑为主，多层为别墅、洋房；户型设计以两房、小三房，100左右户型为主。,客户特征周边普通自住型客户以及大量投资客户。代表楼盘滨湖世纪城、书香门第、滨湖时代广场、蓝鼎滨湖假日、蓝鼎棠溪人家等。亮点：政府导向，大盘建设，科教文卫、轻轨建设、前景广阔。,楼盘集中区域,市场格局滨湖区,10年底至今滨湖区基本处于零供应，依靠该区域10年前三季度的市场存量，10年底至11年初，成交量基本趋于平稳；滨湖新区受外界的影响较小，住宅供应的楼盘都是体量超大的特点具有相当大的销售压力，故该区的价格虚涨的概率非常小；随着轻轨1号线试验段的开工建设，各种置业类型的齐聚滨湖区，滨湖区住宅价格基本与合肥市成交均价持平；住宅项目除少量别墅外，均为高层建筑；楼盘景观设置等较初略，主要针对投资客，户型面积以中小型为主；开发商实力雄厚，有力保证了未来楼盘开发和销售的顺畅和成功。,合肥市滨湖区10年4月-11年4月住宅商品房成交均价,合肥市滨湖区10年4月-11年4月住宅商品房供应成交走势图,区域代表楼盘,滨湖时代广场,书香门第,销售情况：4月成交4套，成交均价6525.07元/热销原因：高铁站、高速出入口、BRT公交、轨道交通快速1号线。4090小户型，市政集中供暖。四十六中（南区）、合肥一中、师范附小、青年路小学(新校)等学区优势明显。,销售情况：4月成交133套，成交均价6758.11元/热销原因：书香门第周边集中了合肥最著名名校师范附小、46中、合肥一中，包括周边的少年宫和幼儿园，构成了完整的一站式教育，是目前合肥市名校集中度最高、教育配套环境最优的区域。,高新区/区域特点,市场概况目前在售项目主要集中在长江西路以北，主要卖点是环境优势；社区较成熟，各种生活配套日趋完善；销售情况良好，可售房源较少；销售价格较高，除去部分月份受回迁房影响，本年度区域内商品房均价高于合肥市均价。产品特点社区规模以为大中型、中档社区为主；目前所售房源均为高层建筑，小高层、多层建筑仅存少量；户型设计以100左右住宅及100以下小公寓为主。,客户特征高新企事业职工以及追求良好自然环境的二次置业者，中端普通客户为主，中高端客户为辅。代表楼盘华地紫园、新西茗阁城等。亮点：社区较成熟，可售房源较少，价格较高。,楼盘集中区域,市场格局高新区,高新区后续供应量较少，但去化速度相对较快，可售房源较少，因而导致其住宅销售量较低。10年年底，由于紫园的开盘，提升了区域的成交均价；高新区可售楼盘数量较少，可售房源主要集中在尚成花园、新西茗阁拓基城市广场和华地紫园等小区，销售量受个别楼盘影响较大，销售量不稳定。高新区处于市西区，毗邻蜀山区，区域内依托良好的自然环境优势，成就了一批如：金色池塘、新加坡花园城、澜溪镇的大型高档社区，近年来，高新区住宅销售主要集中少数楼盘、且为成熟楼盘，加上库存量在减少，加快该区的住宅成交价格的高速上涨。高新区均价呈整体上升状态，但由于其可售面积较少，受个别楼盘影响较明显，涨幅不稳定。,合肥市高新区10年4月-11年4月住宅商品房供应成交走势图,合肥市高新区10年4月-11年4月住宅商品房成交均价,区域代表楼盘,4月本项目销售5套，均价为7000元/m2热销原因：道路通达，交通比较方便邻近大蜀山，生态景观优美小区内部配套较好在售多层和小高层，居住舒适度高,4月本项目销售12套，均价为6700元/m2热销原因：长江西路高架直达，交通比较方便周边交通、生活配套齐全公寓式的住宅，小面积，低总价,华地紫园,新西茗阁,新站区/区域特点,市场概况热点区域目前集中在站前板块及站后板块，其中站前区域发展水平较高，但区域面积较少，发展具有一定局限性，主要卖点是区位、环境；各种生活配套资源完善，城市化水平较高；销售情况良好，站前板块与站后板块协调发展；站前销售价格较高，站后板块价格稍低，与合肥市整体均价基本持平。产品特点站前板块社区规模以中型、中高档社区为主，站后板块社区规模较大，以中档为主；以高层建筑为主，小高层、多层建筑比重持续下降；户型设计以两房、三房、小公寓为主；,客户特征区域周边居民、投资客户以及部分企业职工中低端客户为主。代表楼盘家天下、七里香榭、昊天园等。亮点：国家级开发区，依托火车站、大市场、瑶海区等优厚资源。,楼盘集中区域,市场格局新站区,新站区各月成交量都保持稳定的走势，过程中无明显的波折；新站区是全市成交量最为均衡的区域之一，是合肥中等销售区域的重要组成，随区域供应量的降低呈逐月下降趋势；新站区是合肥住宅、商业和办公搭配较为均衡的区域。住宅体量和销售处全市中等地位，而其商办特别是办公是合肥重点区域。10年底新站区成交均价有所上升，在合肥市成交均价上下浮动，11年初，成交均价略低于合肥市场成交均价；区域内精品楼盘较多，品牌开发商云集，项目品质较高；区域内整体楼盘营销水平处于合肥市较高水平，项目营销宣传细节控制较合理；区域内住宅户型设计较新颖，整体户型分布较合理，以中小户型为主，多采用赠送等方式营造较宽裕的居住空间；,合肥市新站区10年4月-11年4月住宅商品房供应成交走势图,合肥市新站区10年4月-11年4月住宅商品房成交均价,区域代表楼盘,家天下,七里香榭,销售情况：4月成交40套，成交均价6700元/热销原因：小区内部配套设施齐全地段优势，未来升值潜力大。,销售情况：4月成交23套，成交均价7193.23元/热销原因：地段优势，未来升值潜力大。户型性价比高，主推63平两房、71-95平三房。,瑶海区/区域特点,市场概况热点区域目前集中在东门片区，主要卖点是区位、城市规划前景；各种生活配套资源缺乏，城市化水平较低；销售情况良好，长江东大街及附近区域为销售热点区域，长江东大街未来将持续热销；销售价格较低，与合肥市整体均价基本持平。产品特点社区规模以中型、中档社区为主；以高层建筑为主，小高层、多层建筑比重持续下降；户型设计以两房、三房为主，120左右户型为主导。,客户特征区域周边居民、投资客户以及部分企业职工中低端客户为主。代表楼盘华润紫云府、淮矿和平盛世、恒盛豪庭、恒大城等。亮点：销售面积以及销售均价随合肥整体市场稳步提升。,楼盘集中区域,市场格局瑶海区,老城区居多，其新房各种体量在四大主行政区域中最小，且可售量、销售量、销售均价、销售总金额均最小；瑶海区各月都保持稳定的走势，过程中无明显的波折，10年底至11年初，区域内供应量大幅增加，促使住宅成交量突然猛增，销售量高速上扬。瑶海区多为城中村改造，环境较差，因此成交均价低于合肥市场成交均价；区域内精品楼盘不多，社区实用性较强，购房者多为周边区域自住型客户；除华润、恒盛外，其他项目开发商主要以本土中小型开发商为主，区域内整体楼盘营销水平一般；整体区域内住宅户型设计较落后，亮点较少。,合肥市瑶海区10年4月-11年4月住宅商品房供应成交走势图,合肥市瑶海区10年4月-11年4月住宅商品房成交均价,区域代表楼盘,销售信息：4月本项目销售10套，均价为8106.38元/m2热销原因：一环之内，地理条件非常优越项目区位好，交通方便，周边学府云集品牌开发商，周边配套成熟,华润紫云府,恒大城,销售信息：4月本项目销售25套，均价为5444元/m2热销原因：品牌开发商精装修房源，性价比高,政务区/区域特点,市场概况热目前热点项目主要集中在八中附近，以市政配套、学校等作为其主要卖点；自然环境优良，市政、教育、生活配套设施日趋完善；销售情况良好，可售房源较多，未来仍是销售热门区域；销售价格随着大批高档社区的进入，显著上升。产品特点社区规模以大中型为主，在售项目以高档社区为主；以高层建筑为主，受政务区容积率限制，目前区域内存在少部分小高层、多层建筑；户型设计较丰富多样，实用户型与豪宅搭配较合理。,客户特征政府部门以及周边区域企事业职工等中端客户为主，追求高品质生活的二次置业者的高端客户以及投资客户也占有较大比重。代表楼盘华邦世贸城、恒大华府、融侨天俊、融科九重锦、森林海、中央公园、发能太阳海岸等。亮点：销售套数、销售面积增长迅速，年度销售均价涨幅最大。,楼盘集中区域,市场格局政务区,由于该区域属于非限购区，2010年至今，政务区住宅销售量基本趋于平稳；2010年底，受到合肥整体市场影响，成交均价开始有所下降。由于该区域不受限购政策影响，以及区域内市政配套、教育配套完善，因此区域成交价格仍然高于合肥市成交均价；,合肥市政务区10年4月-11年4月住宅商品房供应成交走势图,合肥市政务区10年4月-11年4月住宅商品房成交均价,区域代表楼盘,恒大华府,发能太阳海岸,销售情况：4月成交29套，成交均价6435.93元/热销原因：精装修高端楼盘，附赠面积大，性价比高。产品种类丰富，可选择性高。开发商品牌号召力较大。,销售情况：4月成交58套，成交均价6097.19元/热销原因：户型多种多样，面积从40至130不等，均较为紧凑实用。小区内的配套齐全项目北面的天鹅湖五星级大酒店已经基本竣工，大大的提升区域的居住形象，提升地块的居住价值。,经开区/区域特点,