特色小镇的投融资运作(刘新平)

,特色小镇的投融资运作,2017,刘新平,中铁（上海）投资有限公司副总经济师经济学博士特许金融分析师（CFA）国家发改委PPP专家、财政部PPP专家,2,2020/5/26,1,CHAPTER,特色小镇的投融资模式,3,2020/5/26,地方政府建设特色小镇面临的资金问题,NOMONEY,NOWAY,4,2020/5/26,小镇政府,特色小镇项目公司（SPV）,社会资本,PPP合作协议,特色小镇建设运营一体化服务方案,特色小镇,直接投资,注册资本金与投资,政府购买一体化服务,向政府移交特色小镇,模式一：PPP模式,5,2020/5/26,模式一：PPP模式,社会资本方重建设、轻（不懂）运营融资困难缺乏产业导入的经验和资源,可能存在的困难与问题：,6,2020/5/26,债券持有人,项目公司（发行人）,承销商,发改委/证监会/银行间交易商协会,托管人,担保人,认购债券,增信,资金托管服务,核准/注册/备案,委托销售债券,协助发行,模式二：发债,7,2020/5/26,6.支付设备购买款项,3.支付融资租赁服务费,2.签订资产买卖合同&融资租赁合同,SPV公司（承租人）,企业,政府部门,银行,融资租赁公司（出租人）,1.货币方式出资,2.资产方式出资,7.归还本息,4.申请保理贷款,5.发放保理贷款,6.归还本息,模式三：融资租赁,8,2020/5/26,政府主导的基金,政府平台,母基金,金融机构,特色小镇子基金,特色小镇项目,优先,劣后,模式四：产业基金,2020/5/26,金融机构主导的基金,模式四：产业基金,政府平台,金融机构,资管计划、信托计划等,特色小镇项目基金,特色小镇项目,劣后级,优先级,投资,2020/5/26,社会资本主导的基金,模式四：产业基金,地方政府,母基金,社会投资人,金融机构,社会投资人,特色小镇项目子基金,特色小镇PPP项目,劣后,优先,投资,优先,优先,劣后,11,2020/5/26,信用评级,募集资金,募集资金,发售收益凭证,资金托管银行,计划管理人,专项资产管理计划（SPV）,评级机构,担保机构,资产支持证券持有人,原始权益人（项目公司）,“真实出售”基础资产,计划资产账户管理,信用增级,资产证券化结构设计,模式五：资产证券化,12,2020/5/26,信托管理资产,托管费,管理服务费,信托公司（受托人）,担保人,信托计划持有人（受益人）,项目收益权信托计划,项目公司,商业银行（托管人）,发起/管理,认购,信托收益,受让特定资产收益权,回购价款,内部增信措施,外部增信,收益信托结构设计,签订信托合同,签订收益权转让及回购合同,模式六：收益信托,13,2020/5/26,2,CHAPTER,特色小镇典型项目的融资方式,14,2020/5/26,土地一级开发,小镇开发公司（政府平台）自有资金投入。开发公司自己发行债券。向省级政府申请专项债券（地方政府土地储备专项债券管理办法（试行），委托开发公司实施。,15,2020/5/26,基础设施和公共配套,自有资金、发债、银行融资等。发行专项债券。采用PPP模式。,16,2020/5/26,公益性与商业性结合项目,招商引资，引入企业进行投资、建设和运营。采用使用者付费的PPP模式。政府平台独资完成项目的投资、建设和运营。,17,2020/5/26,纯商业性投资项目,招商引资，引入企业进行投资、建设和运营。开发公司不参股、不深度参与，完全靠企业投入。政府平台采取参股等方式介入，增强社会资本方的投资积极性。,18,2020/5/26,3,CHAPTER,案例分析,19,2020/5/26,案例一：建德航空小镇,规划面积3.57万平方公里。重点打造通航服务、航空休闲旅游和航空智造三大区块。2016年列入浙江省第二批特色小镇创建名单。2017年列入国家第二批特色小镇。,20,2020/5/26,案例一：建德航空小镇,被国家发改委列入全国首批通航旅游示范工程和航空飞行营地示范工程。浙江省首家取得A类民用机场许可证的通用机场。机场报告区域：寿昌以及千岛湖上空4500平方公里、1200米以下的空域。上海东方、浙江浩恒等9家航空公司和飞行单位在这里从事飞行训练和通用航空作业飞行，如警用航空、护林防火、国网巡线、紧急救援等等,21,2020/5/26,案例一：建德航空小镇,从寿昌起飞，周边的萧山机场、黄山机场、庐山机场、井冈山机场、武夷山机场、温州(雁荡山)机场和普陀山机场的空中距离都在300公里以内,22,2020/5/26,建德市资产经营开发有限公司,建德千岛湖通用机场有限公司,资本金3.1亿元,国开发展基金,建德航空小镇建设项目（总投资9.9亿元）,案例一：建德航空小镇,国开行4亿元,农行2.8亿元,银团贷款6.8亿元，10年，基准利率，政府购买服务模式,贷款6.8亿元,持股100%,建德经济开发区管委会,出资2.5亿元,出资1.2亿元，利率1.2%，10年,23,2020/5/26,案例二：中铁国际生态小镇,中铁国际生态城小镇位于贵州省双龙临空经济区核心区域，处于贵阳、龙里空间一体化的发展轴线上。项目中心距离贵阳市区仅15公里，距离贵阳龙洞堡国际机场仅6公里，项目区位优势明显。中铁国际生态小镇总投资约505亿元，总面积2038.02公顷（约3万亩），计划建设周期8年，建设规模1200万平方米，规划城市人口20万。项目建成后将有力的带动地方经济发展，提升行业水平，助推地方民生就业。,24,2020/5/26,案例二：中铁国际生态小镇,“运动休闲+”产业模式,25,2020/5/26,案例二：中铁国际生态小镇,26,2020/5/26,案例二：中铁国际生态小镇,一级土地整理者,城市发展运营商,二级房地产开发者,拆迁安置市政基础设施建设,城市规划设计控制土地指标规划功能性配套项目建设,房地产项目建设品牌宣传推广,企业全过程主导综合性生态城镇投资开发模式,27,2020/5/26,案例二：中铁国际生态小镇,“石漠化综合治理”+“土地一级整理+土地二级开发+城市运营”,开发运营模式,中铁国际生态城项目商业运作模式为代表的以文化、旅游开发为先导和主要功能方向，结合房地产产品、户外运动产品、商务服务产品及其他多种业态进行整体规划建设的土地综合利用发展模式。,2020/5/26,案例二：中铁国际生态小镇,项目商业模式分析：,避免了“过度同质化”。重在“功能社区化”产品的打造，选择了集旅游文化、体育健康、休闲度假为主的项目开发定位。建立“利益共同化”合作开发模式，设计了特殊的滚动协同开发模式。构建了“价值链条化”合作共赢的开发态势。,2020/5/26,案例二：中铁国际生态小镇,坚持原则：“五个主导”：,由企业准确主导本项目整体规划定位由企业强力主导本项目基础设施投资建设由企业有序主导本项目土地资源控制。由企业合理主导本项目配套产业开发由企业科学主导本项目运营管理,30,2020/5/26,案例二：中铁国际生态小镇,实践证明，这个操作模式是成功的，形成了较为成熟的运行模式，效果明显：本项目截至2016年6月底，中铁国际生态小镇项目现开发土地面积约1.5万亩，开工面积约200万平方米，已建成房屋约100万平方米；共引进了养生养老、医院、风情小镇、峡谷旅游公园、体育运动中心、学校、OTO商业、农贸市场、商业综合体等十多家产业业态商家，还引进了碧桂园集团参与二级开发，现项目内引进的各产业总投资额约150亿元，极大促进了项目的发展；现项目内引入常住人口约2万人，每月来访人数约10万人，平均每天约3000多人。,31,2020/5/26,案例二：中铁国际生态小镇,目前，项目30万平方安置区已全部移交使用，自主开发物业已销售1121套，销售面积174058.22m，去化率为74.38%，已交房套数727套，交房面积107741.67m；高尔夫球场运营两年实现营业收入约3200万元；安纳塔拉超五星酒店正紧张筹备，计划今年十月正式开业；双龙民族风情小镇已陆续营业，O2O电商综合体、国际学校、康养中心等项目全面建设。截至目前，伴随中铁国际生态小镇项目的启动和开发建设的推动，中铁国际生态城项目已初具规模，不仅项目内已形成了多业态、功能完善、高品质的旅游、高尚生活社区，在基础设施、产业配套、人口吸附等方面都产生了巨大的变化。,32,2020/5/26,案例二：中铁国际生态小镇,特别值得关注的是，在中铁国际生态城项目的影响下，与本项目具有拱卫之势的周边开发项目纷至沓来，直接带动了项目周边的因特拉根小镇、砂之船奥特莱斯、动漫娱乐城、正威集团电子产业园、国家新闻出版总署数据应用中心、龙里新高中、北部工业园、贵州文化创意产业园、太升商务中心、贵州省水文局基地、万豪总部基地，以及由