物业管理法规

1,物业法律法规,2,主要概念定义1、什么是物业？物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之配套的设备、设施和场地。,3,物业管理和物业服务物权法（2007.10.1）第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（建筑物区分所有权）第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。（业主行使管理权的方式）第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。（物业服务企业在物业管理中的地位）,4,物业管理条例（2007.10.1）第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。,5,2、物业管理和物业服务的区别？1）“物业管理”与“物业服务”是两个不同的概念。“物业管理”是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。“物业服务”是专业公司或者管理人受业主委托，为业主的不动产管理提供的有偿服务。2）物业管理的核心是业主自治：业主是物业管理的主体。物业服务企业、其他管理人是服务提供者；政府是指导监督者，它们都不是物业管理的主体。3）物业管理的对象是建筑物及其附属设施，不应涉及对人的管理。,6,4）物业管理的内容：物权法规定为“管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”；物业管理条例规定为“按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序”。5）“相关秩序”涉及人的行为的管理，包括倾倒垃圾、违章停车、违章建筑、违反消防管理、妨害公共安全、侵犯人身与财产等，这些都是公法管制的内容，属于政府的管理职责。物业管理人只能起到报告、协助的作用，而不可能承担管理的职责。,7,物业服务中的主要法律主体,物业服务企业,建设单位,业主委员会,业主,8,物业服务中的几个相关文件,1、物业服务合同或前期物业服务合同区别：第一，合同主体不同。前期物业服务合同的委托方是建设单位；物业服务合同的委托方是业主委员会。第二，合同的内容不同。前期物业服务合同的内容具有特殊性。除规定日常物业服务内容外，还应当针对物业服务企业的早期介入、物业共用部位、共用设施设备的承接查验、开发建设遗留问题的解决、保修责任以及入住管理服务等内容作出规定；物业服务合同则主要对物业管理区域内的房屋及附属设施设备的维修、养护、管理以及环境卫生和公共秩序的维护活动作出约定。第三、存在阶段不同。前期物业服务合同仅存在于前期物业管理阶段，此时业主入住人数较少且尚未成立业主大会；物业服务合同存在于建筑物生命周期的绝大多数时间。第四、合同履行期限不同。条例对前期物业服务合同的期限作出特别的规定，虽然可以约定期限，但前期物业服务合同期限内，只要业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止；物业服务合同的期限，法律法规并无特别规定，由双方当事人协商确定。,9,2、管理规约或临时管理规约区别：1）内容不同：管理规约物业使用、维护、管理的约定，装修时应遵守的规则；业主的共同利益；业主应当履行的义务；违反规约应承担的责任。临时管理规约物业的自然情况与权属情况；业主使用物业应当遵守的规则；维修养护物业应当遵守的规则；涉及业主共同利益的事项；违约责任。2）主体不同：管理规约的主体是全体业主。临时管理规约的主体是建设单位（房屋销售之前）。3、其他管理规定或约定（如装修管理规定）,物业服务中的几个相关文件,10,1、行政责任：物业管理各方主体违反现行行政法律规范所应承担的法律责任。主要是条例中第五十七条到六十九条违反条例的受到行政性处罚。2、民事责任：合同主体各方的民事责任，通过民法通则、物权法、合同法等民事基本法律制度来规范。3、物业服务企业不履行合同的法律责任：物业服务企业不履行或者不完全履行以下四类义务：物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务；2）物业服务企业公开作出的承诺；3）物业服务企业制定的服务细则；,物业管理的法律责任,11,4）法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在违规收取物业费方面，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费的，业主有权以违规收费为由提出抗辩，同时请求物业服务企业退还已违规收取的物业服务费用。,物业管理的法律责任,12,、业主不履行合同的法律责任：1）业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的环节，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。2）经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持（根据物权法七十二条业主“不得放弃权利不履行义务”的规定）。3）业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。,物业管理的法律责任,13,案例：因房屋质量瑕疵拒交物业管理费1995年6月，李先生以105.2万元价格购买了一套商品房别墅，进行了豪华装修，同时还购买了家具及日常生活用品。1996年8月份，一家人正准备乔迁新居，谁知一场台风，将其装饰一新的房子变成水塘。此后，该套商品房因常年漏水、经常污水回流无法居住。由于房屋长期潮湿，致使白蚁滋生、电路不通。2003年，李先生找来专家检测，才发现原来房子漏水、污水回流是因为屋面排水和排水管道设计不合理造成的，李先生因此拒交物业管理费。,常见物业服务纠纷案,14,1）物业公司于1999年将李先生告上法庭。法院根据中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。李先生未依前期物业服务合同缴纳物业服务费，应该交纳物业服务费。判决李先生交纳物业服务费和滞纳金。注:前期物业服务合同第六条物业管理服务费用(三）竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主交纳。2）由于屋面排水和排水管道设计不合理给李先生造成的损失，应追究开发商在商品房买卖中的违约责任，并应赔偿因违约给对方造成的财产损失。,15,案例：饮料瓶堵住排水管，物业公司被判赔偿沈先生是某小区501室业主，在2003年8月23日凌晨1点30分左右，因突降暴雨，沈先生发现屋外下雨，而雨水却从6楼直接渗入到他的房间，他家中的床垫、竹席、毛毯、被子、电风扇等设备都不同程度的被水浸湿，屋内的装修也遭到一定的破坏。沈先生发现之所以房间进水，是因为楼顶的排水管道被饮料瓶堵塞，致使雨水不能及时从排水管道中排出，雨水沿屋面缝隙先流入601室屋顶、墙顶和吸顶灯等处，之后就流入沈先生的501室，物品受损，沈先生就找物业公司要求索赔，可是双方最终没能达成一致意见。之后，沈先生就将物业公司告到法庭。最终法庭做出由物业公司赔偿的判决。,物业管理企业违约纠纷案,16,1）楼顶排水管是屋顶排水系统的主要组成部分，属于物业共用设施。对物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理是物业服务合同约定的基本内容。2）物业服务公司作为提供物业管理服务的企业，对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备有定期清洁养护的义务，但由于疏于管理，致使楼宇排水管被异物堵塞，暴雨时排水不畅，给业主造成损失。注：物业管理条例第三条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。前期物业服务合同第二条物业服务内容及标准（一）房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理：,17,案例：物业服务企业采取停水、停电等措施引发的案件1998年3月某日，张某与某房地产公司签订了房屋买卖合同，购买了其开发的房屋一套。1999年3月，张某办理入住时，与房地产公司签订了物业管理服务协议。自2001年1月起，某物业公司入驻该小区后，多次催促张某支付物业服务费，但张某一直未交。2001年12月至2002年1月止，物业公司为使张某交清拖欠的物业费，共切断张某房屋水、电若干次，共计天数39天。此后，张某以物业公司侵犯其财产为由，诉至法院，要求赔偿停水、停电期间因其房屋无法居住而租房居住的租金损失。,物业管理企业违约纠纷案,18,1）法院认为，业主张某以上所述属实，并认为断水、断电是供水、供电部门对抗用户不缴纳水电费的手段，物业企业采取停水、停电手段催缴物业费是不恰当的，因此应当承担由此造成的损失。最后法院令物业公司以同地段的租金标准支付原告损失。2）水、电是小区业主生活的必需品，即使合同中对强制断水、断电有约定，物业公司也不能以强制断水、断电作为手段，要求业主交纳各类费用。如果业主欠交费用，物业公司应当与业委会协商解决，或起诉至人民法院要求欠费业主支付费用和违约金。,19,物业公司只负责保修期过后共用部位的维修，不负责自用部位和自用设施的维修。1、共用部位是指：建筑物的基础、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。2、共用设施与场地：道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾桶、停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施、健身设施及物业服务用房等。3、自用部位是指：分户门以内（含分户门）、方厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等。4、自用设施是指：门、窗、墙皮、顶棚、卫生洁具、上下水支管、水表、水嘴、菜盆、分户电表、刀闸、开关、接线盒、软线、灯头、插座等。,物业的维修范围,20,什么是空置房？一类是开发公司未售出的房屋，自入住（开发商交付钥匙）日开始计收物业费，由开发单位交纳。2、一类是购买人购买后，未办理入住手续的房屋，应该由购买人自入住（开发商交付钥匙）开始计收物业费，在业主来入住或转让房产时结算。3、一类是购买人购买后，已经办理入住（领取钥匙）手续，但是后来一直未装修或住进来的房屋，操作中也把这类房屋称为空置房。以上3类，按照天津市物业管理条例规定，物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担。因此，业主应当根据物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费，即便房屋空置，业主也应全额交费。,空置房物业服务费的缴费依据,21,空置房物业服务费的缴费依据,根据物权法规定，一部分属于业主个人所有的专有部分财产，另一部分属于全体业主共同所有的共有部分财产，如小区内的绿地、道路、电梯、楼梯、房屋的屋顶、外墙等。对于共有部分财产在项目竣工验收合格开发商交给业主后，不论业主是否实际入住，作为每一位业主都拥有对该部分财产的共有权利，根据规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享受权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。不论采取聘请物业公司管理，还是业主自行管理，业主都要履行自己对共有财产的管理义务。物业管理服务具有公共性特征，物业公司不可能因有空置房的存在，就可以减少服务内容、降低服务标准。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释中提道：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”,22,物权法和物业管理条例的联系和区别,联系：是物业服务中最常见的两部法律：在物权法出台前，物业管理条例是调整物业纠纷的主要法律依据。物权法出台后，物业管理条例作为下位法依照物权法的原则性内容进行相应的调整。（2007年，根据物权法的有关规定，国务院决定对物业管理条例作出修改。其中“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，并于2007年10月1日起施行。,23,物权法和物业管理条例的联系和区别,区别：物权法是基本法律，属于上位法；物业管理条例是行政法规，属下位法。注：从法的渊源而言，法可分为三类，即上位法，下位法和同位法。就法律效力大小而言，效力大的为上位法，它之下生效的为下位法。比如说宪法和其他法律部门的关系，宪法就是上位法，因为其他法律都是依据宪法制定的，其他的法律如刑法民法就是下位法。,24,什么是物权法？,1、物权法的产生是由国家主席胡锦涛于2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过。2、物权法的司法解释：它是民法的重要部分。物权法是调整有形财产关系的法律，调整无形财产关系的法律，主要有合同法、商标法、专利法、著作权等法律。3、物权法所要解决的问题：第一、物属于谁，谁是物的主人；第二、权利，指人对物享有哪些权利，他人负有怎样的义务。,25,物权法及其司法解释,物权法总共有五编，19章共247条，其中精选第76条下列事项由业主共同决定：1、制定和修改业主大会议事规则；2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；6、改建、重建建筑物及其附属设施；7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,26,区分建筑物权属示意图,区分所有建筑物,专有部分,共有部分,房屋,车位,专有组成部分,约定共有,会所、车位,天然共有,法定共有,物业管理用房,道路、绿地,规划外车位,构成部分,交通部分,设施设备,公共空间,27,在最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释中，第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。,28,什么是专有部分？具备结构上的独立性、利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权的客体。什么是共有部位？共有部位是指建筑物专有部分以外的部分。物权法第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。共有部分的三个来源：法定共有：法律、法规规定为全体业主共有的。约定共有：具备专有属性、但建设单位通过合同与买受人约定为业主共有。天然共有：在构造上和使用上不具备独立性，仅为专有部分提供某些功能，与专有部分存在必然联系，不能单独作为所有权的部分。包括：构造部分、设备部分、公共空间。,29,物业管理条例法条导读,第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。,30,第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。,31,第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。,32,住宅室内装修管理办法法条导读,住宅室内装饰装修管理办法已于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，现予发布，自2002年5月1日起施行。总共有48条。第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；,33,（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。第十七条物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任,34,物业活动中涉及的部分法律,中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第62号）2、房屋建筑工程质量保修办法（中华人民共和国建设部令第80号（房屋质量保修期）3、住宅室内装饰装修管理办法（中华人民共和国建设部令第110号）4、物业管理条例（中华人民共和国国务院令第504号）5、物业服务企业资质管理办法（中华人民共和国建设部令第164号）6、住宅专项维修资金管理办法（中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令第165号）7、业主大会和业主委员会指导规则（中华人民共和国住房和城乡建设部建房【2009】274号）8、物业承接查验办法（中华人民共和国住房和城乡建设部建房【2010】165号）9、物业服务收费明码标价规定（国家发展改革委、建设部发改价检【2004】428号）10、物业服务收费管理办法（国家发展改革委、建设部发改价【2003】1864号）11、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（最高人民法院法释【2009】7号）12、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（最高人民法院法释【2009】8号）13、天津市物业管理条例,35,物业案例分析,案例一：一楼业主：“一楼住户不使用电梯，却和其他住户一样交电梯费，不公平。”分析：电梯属于共有设施，一楼住户应该交纳电梯费。根据物权法的规定：第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。,36,案例二：麦某2004年2月11日上午10时许从家中外出，当行至其住所二楼到一楼的楼梯时，麦某突然脚下一滑，一头栽下楼梯，原来楼道内有一滩积水，造成路面湿滑。其家属迅速将其送至中山大学附属第三医院急诊室检查，确诊为闭合性左股骨颈骨折，遂住院进行手术。在住院期间，因病情需要麦某家人为其雇请了一名护工，同年3月10日麦某才病愈出院。为治病花去了大把费用的麦某和家人愤懑不已，他们认为是小区的物业公司没有按照物业服务合同的约定搞好楼梯清洁工作，致使小区内设施隐藏不安全因素。后经调查，麦某及其家人了解到小区的物业公司已将清洁工作承包给某清洁服务公司。因此麦某要求物业公司和清洁公司对其遭受的身体及精神损失承担全部责任，赔偿包括精神损失费8000元在内，共48358元。,37,分析：1）查找积水形成的原因2）物业公司是否履行其监管职责。本案例受理法院通过调查了解到，作为诉讼第三人的清洁公司其职责为拖地等，不含冲水。而据当时情况判断，积水的形成超出了清洁公司的责任范围；物业公司提出的麦某作为自身患有脑膜炎后遗症等疾病的残疾人，腿还没有恢复正常，在本案中自身存在过错这一辩词，经司法鉴定并不影响正常行走，故麦某本身没有过错。最终，法院认定，麦某的损害应由小区物业公司全部负责，判处赔偿护理费等共计24130.2元。麦某的精神赔偿请求未得到支持。,38,案例三：某小区的林先生骑摩托车回到小区，准备将车停在小区指定的停车位置，但因时近年关，很多外地车辆开回来，导致停车位置非常拥挤，只好将车辆随便停靠在其他空地上。次日，他发现车辆不翼而飞。林先生到物业处要求查看小区监控以便找到偷车贼，却发现小区监控早就损坏不再运转。林先生认为，他已按期缴纳了物业管理服务费，物业公司在监控损坏的情形下却未及时进行维修，不能提供事发时的监控录像数据，没有尽到小区安防义务，导致车辆丢失。他要求其赔偿车辆损失，但遭到物业公司拒绝。之后,林先生一纸诉状将物业公司诉至法院要求赔偿车辆损失9000元（车辆2010年购买，价格为9000元）。,39,分析：1、物业公司是否已报修且记录完善2、监控设施在维修中是否公示3、物业公司是否安排人员巡视且记录完善（根据服务标准）4、物业公司应有关于监控设施的交接班记录、保修记录、跟踪维修记录等。,40,案例四：7月1日晚，汪女士把自己的奥迪车停在小区北门门卫室前的树下，她说因为这个地方有摄像头，停着比较放心。第二天一早，她出门开车时，却发现车子的前挡风玻璃被砸坏了。她马上报警。物业公司秩序维护员说，自己曾在车子旁边捡到一个玻璃瓶，但是瓶子已经被他扔掉了。警方要调取监控，物业公司说监控坏了。为了修车，汪女士花了6千多元。她认为，物业公司疏于职责，没有对监控设施进行维护，使得小区业主人身和财产安全无法得到应有的保障。而且在她车辆被毁损之后，物业公司不但没有保护事故现场，及时通知她，反而把重要的证据捡起来丢掉。汪女士起诉物业公司予以赔偿损失。,我的挡风玻璃！,41,分析：1、物业公司是否履行物业服务合同约定或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，如物业公司不履行或者不完全履行上述义务，业主请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，应予以支持。2、物业公司是否存在管理不当的违约行为3、物业公司是否按照服务标准在做,42,案例五：走进位于北京海淀某小区的电梯内，映入眼帘的是两幅花花绿绿的镜框广告。“里面的内容经常换，有时候是旅游，有时候是卖药什么的。”该小区里共有110部电梯，每年广告位出租收益在68万元之间。为此，该小区的业主高女士将小区物业公司起诉到法院。他要求物业公司将广告收益公示。物业公司提出高女士没有按照约定缴纳物业费，不同意原告的诉讼请求。,43,分析：1、物业管理条例第55条中规定“凡是利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”2、电梯作为共用设施设备，是业主的共有财产，物业服务企业在没有业主授权（代理委托）情况下或是在物业服务合同未作特别约定的情况下，并没有取得利用物业共用部位、共用设施设备的处分权和经营权，不能随意进行处置。3、业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权是物业管理条例规定的业主权利之一，业主的这些权利尤其是监督权应通过业主大会或业主委员会实现，否则就会影响物业服务企业正常、有序的开展，引发不必要的纠纷。,广告费归谁,44,案例六：李先生购买了某小区的一套住宅，购买时开发商承诺物业费1元/平米，并有管道煤气、24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年，非但相关的配套设施没有落实，物业费反而涨到了2元/平米。物业公司说“开发商说的不算数”，收费是依据有关标准。而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。谈谈你的看法？,依据？,45,分析：1、从法律角度看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系。物业公司与开发商是两个独立的民事主体，相互之间不应为对方承担民事责任。2、物业费收费标准的依据是有关物业管理的委托合同。业主必须按规定交纳物业管理费。3、由于开发商没有完全履行合同所约定的义务，依据中华人民共和国合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任。,46,案例七：黄先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室。老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。物业收费员上门收取物业费，黄先生讲：“我们半年都不在家，不应该交物业费。”请问：物业管理应如何处理？,47,我们从未终止提供物业服务,分析：业主所拥有的空置房仅仅是专有部分空置，并不意味着整个建筑物在空置着。实际上虽然建筑物的专有部分在空置，但建筑物的共用部分仍然在运行使用之中，而物业费的支出目的就是对共有部分进行维持、使用、维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减少，就不能使建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养得到维持和保证。当部分业主将物业建筑物空置后，并不意味着可以减少维持、保证共用部分的正常运行、使用、维修和保养的工作量，电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养；保安的执勤、巡逻等工作量也不会减少；清洁卫生、环境绿化等物业管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。造成业主的物业建筑物空置责任在于业主本身，而并非物业公司无理阻挠不让业主投入使用。因此，空置房的责任不在于物业公司。减免物业费对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。虽然物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。,48,案例八：某住宅小区108单元第6层单号住宅的外墙下水管渗漏，湿了以下三层沿管的大片外墙。物业公司提出要对其维修，其维修费由谁出？108单元单号8家住户，其说法不一。7、8层的住户说：此事与他们无关，他们不出维修费；6层以下的住户说：该维修费应由第6层的住户出，第6层的住户说：该维修费应从维修基金出。,49,分析：水管渗漏，属一般维修，换根外墙水管即可。因此，不应使用维修基金。因这根水管属于8户业主共同使用的且修好以后，8户住户都受益，根据物权法第九十八条“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”和“谁受益，谁负责”的原则，应由8户住户共同维修，具体费用按份额比例分摊。,50,案例九：业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为其摔倒的主要原因是地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。,51,分析：物业公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要承担民事责任。中华人民共和国民法通则第一百二十五条规定：在公共场所、道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人员应承担民事责任。在本案例中，如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施，则应承担民事赔偿责任，否则就不应承担民事赔偿责任。,52,案例十：2003年5月30日，某高校一棵靠近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外，不巧院墙外有一位女同志和爱人经过，正好砸在女同志的身上，划破衣服，砸伤背部和手臂。事发后，其爱人给校物业管理中心绿化部打来电话，告知情况，主管绿化的副主任立即赶往现场，查看结果与所报事实相符，立即将女同志送往医院治疗，经医院检查无大伤，住院休息几天即可。其爱人向校物业管理中心提出了赔偿要求（医疗费、精神损失费、营养费等3400元）,53,分析：枯枝掉落砸伤行人系绿化管理不到位的问题，全部责任在于物业管理中心，应该赔偿。对于受害者的一些无理要求，必须持慎重态度。同时物业管理中心要提高防范意识，勤修剪枯枝，防止意外事故发生。,管理不到位，赔偿医药费、营养费、误工费,不合理费用拒绝赔偿,54,案例十一：徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业费？徐先生应该向谁要求索赔？,55,分析：1）楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。2）房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。3）楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系、楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。4）在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分不属于物业服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业费。,56,案例十二：某住宅物业小区，物业服务企业对机动车实施管理，并按合同约定每个停车位收取80元的场地占用费。一天下午，业主张先生将一辆轿车停在小区的住宅楼下的停车位上，这时从5层楼顶挑檐上脱落下的水泥块将汽车的顶部砸成一个大坑，幸好人没受伤。张先生找到物业服务公司，要求赔偿损失。物业公司称是水泥块的脱落是属于不可抗力，而且业主交纳的是场地占用费，物业公司对汽车的损坏不承担责任，所以不应赔偿。无奈之下，张先生诉之法庭。要求物业公司对车辆的损坏承担赔偿责任。请问物业公司是否应该承担赔偿责任？为什么？通过这个案例给我们哪些启示？,57,分析：1）物业公司应当承担赔偿责任。因为新修订的天津市物业管理条例第三条规定：“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”物业管理服务内容包括房屋管理和日常维修养护。小区物业服务企业对小区的房屋有维护、保养、管理的责任，发现不安全隐患应及时予以修缮。2）新修订的天津市物业管理条例第五十二条规定：“物业服务企业应当加强对物业管