从农村土地信托制度的构建看“三农”难题的XX

农村土地信托制度建设中的“三农”问题XX一、中国农村土地信托制度的内涵分析我国信托法的一般规定中，信托基于对受托人的信任，将财产权委托给受托人，受托人根据委托人的意愿，以自己的名义为受益人的利益或特定目的进行管理或处分的行为。信托在我国开发得比较晚，相当近，一种特殊品种农村土地信托更晚。其意义与信托的意义相比，根据共同点有所不同。那么什么是土地信托呢？笔者认为，土地信托是在继承集体所有和土地承包权的前提下，土地信托服务机构接受土地承包人的委托，按照土地使用权的市场化要求，经过必要的程序，将土地承包人拥有的土地使用权在一定时期内依法、有偿转让给其他单位或个人的行为。分析定义，不难看出土地信托具有以下特点：(a)客户对信托财产没有所有权。一般来说，在信托法官界，委托人对信托财产拥有所有权。例如在西方私人所有制经济条件下，土地信托的委托人对土地拥有完全的所有权。在我国，国有和集体土地的使用权都没有土地的所有权。土地承包权由土地承包法和物权法(草案)将土地承包权作为实际权利处理，但作为所有权核心的处分权没有被土地承包人享有。因此，在我国的土地信托法官界，委托人农民没有信托财产土地的所有权，在行使权利的过程中，一定的约束是不可避免的。(b)对法定最长期限有限制。我国土地承包法规定耕地合同期限为30年。草原的承包期为30至50年。森林的承包期为30至70年，特殊树木的森林承包期可经_ _林业行政主管部门批准延长。承包人委托人可以在法律规定的期限内自行约定信托期限，但不得超过承包人剩余的承包期限。信托期限超过合同期限剩余期限的承诺无效。(c)必须办理登记公示手续。根据信托财产的性质，信托可以分为金信托、有价证券信托、动产信托、房地产信托、金权债权信托。土地信托属于房地产信托的范畴。房地产信托与其他种类的信托相比，最大的区别是房地产信托要生效，必须通过注册程序。这是义务行为，土地信托也不例外。(d)信托机构的职能主要是服务。一般来说，信托业具有财产管理、资金分配、社会投资、服务、社会福利服务等功能。我认为，我国现阶段土地信托机构的功能主要体现为服务。包括：土地转让前的土地使用权供求登记和信息披露；土地流转的中介协调和合同签署准则；土地转让后追踪服务和纠纷调整。(e)信托土地不得改变其用途。在我国，以信托方式进行农田流通，不能改变土地的农业用途是义务条款，对承包人和经营者来说更是法律义务，必须全面实践。城市建设用地信托方式下的受让人权力人可以有效利用土地获取利益将土地委托给信托投资机构信托投资机构按照信托合同的规定筹集建设资金和盖房子农地信托方式下的经营者不得改变土地的农业用途。也就是说，不能将土地用作房地产开发或工厂建设等，这会对土地造成永久性损害。农田特别是基本农田的保护，作为我国的基本国策，要长期坚持。(6)信托的目的主要是实现顾客权益。在信托制度比较发达的国家，现在土地信托从过去仅限于土地信托财产的权益问题转变为以经营利益为目的开发_ _ _的目标。我国的土地信托尚处于初期阶段。合同权流通从应有状态转换为实际状态。委托人从信托机构获得利益的情况并不多，但信托对这种制度仍然相当感兴趣的一个重要原因是信托制实现了契约权：在信托关系的存续期间，委托人具有较少的经济利益；信托关系终止后，委托人可以恢复使用权。二、中国农村土地信托制度实施的积极意义第十六届全国人民代表大会报告指出，发展要有新的想法，改革要有新的突破，开放要有新的局面，各项事业要有新的措施。依法规范有序地实施土地流转是贯彻第十六届全国人民代表大会精神的重要表现，也是农村社会现代化的必然产物。土地信托是土地流通中的制度创新，是深化农村土地经营机制的必然要求，是促进土地使用权规范有序流通的_ _ _。土地信托制度的有效推进必将在