关于拆迁审计工作中常见问题的思考

关于拆迁审计工作中常见问题的思考 随着当前城市建设的高速发展，土地的供求量日益增加，拆迁范围也随着建设项目规模的扩展而越来越大，征地拆迁安置补偿工作已成为领导关心和百姓关注的重点、难点和热点问题。审计部门应充分有效发挥审计职能，对征地拆迁补偿事项的真实性、合法性和效益性进行审计监督，切实维护国家利益。但是，很多项目都是竣工后的事后审计，对于征地拆迁审计造成一些困难，如被拆迁建筑及附属物已经被拆除，无法核实当时被拆迁建筑的情形；拆迁户已经搬离原住所，无法找拆迁户核实补偿协议；拆迁的工作人员已经调离或者辞职，无法了解拆迁工作的具体详情等等。对此，笔者结合自己近几年的征地拆迁审计工作，谈一谈审计工作中经常遇到的一些问题及经验做法。 熟悉国家和当地政府颁布的征地拆迁有关的法律法规。一方面，法律法规既是执行标准，又是问题线索，所以在审计工作启动前要做好充足的准备，提前熟悉各种法律法规，否则，即使问题摆在前面也发现不了。另一方面，被审计单位的拆迁工作人员一般从事拆迁工作多年，经验丰富，对相关法规都有一定程度了解，审计人员只有做好准备充分，才能在与他们的“交锋”中有的放矢。 熟悉项目的拆迁补偿政策。虽然国家和当地政府都会颁布征地拆迁有关的法律法规，但是每个拆迁项目都会制定专门的拆迁补偿细则或者拆迁补偿方案。这些方案都经过政府批准并公示征求过意见，对审计工作很有帮助。审计人员在熟悉这些补偿政策的时候，要特别留意以下内容：历史遗留房的认定及补偿标准、合法建筑的认定、住宅和营业性场所补偿标准、停产停业补偿标准等等。 由于是事后审计，建筑已经拆除，只有拆迁档案资料可以查阅，所以历史遗留房和无证房的确定难度很大，主要由街道、社区、村委会等出具证明的方式确认产权及建设时间。有的房屋面积经过测量单位测量，有的房屋面积没有经过测量单位测量，只是由街道或者村委会、拆迁公司等签字确认。因此，无证房与历史遗留房屋的补偿是问题多发环节。目前，历史遗留房和无证房的拆迁补偿问题主要有两种： 虚增拆迁面积问题。这个问题主要涉及两个方面：一是被拆迁房屋面积的“多和少”的问题；二是被拆迁房屋“有和无”的问题。产生问题的主要原因是：第一，被拆迁人和拆迁公司、测量单位、拆迁实施单位串通弄虚作假，虚增房屋拆迁面积或者虚构拆迁房屋，然后将骗取的拆迁补偿资金进行分成；第二，工作人员未能认真严格履行职责，相关负责人 _、把关不严，导致国家利益造成损失。 将违建、抢建房屋作为合法建筑补偿问题。这个主要是针对被拆迁房屋“应不应该补偿”的问题。一些被拆迁户因为利益的诱惑，勾结拆迁工作人员，将违建房屋或者临时抢建的房屋作为合法建筑补偿，骗取拆迁补偿款。这个问题产生的原因和虚增拆迁面积问题相似：都是被拆迁人和拆迁公司、测量单位、拆迁实施单位串通，利用违法手段骗取拆迁资金，而政府工作人员未能认真严格履行职责。但是两个问题也有不同之处：相对于第一个问题中提到的虚构房屋、虚增面积是虚无的，实际不存在的，而这里提到的违建、抢建的房屋是真实存在的，甚至测量面积都是没有问题的。 在关注征地拆迁专项资金是否存在挪用、套取、截留时，审计人员经常忽视另外一个问题，就是被征收的土地、房屋附属物（钢筋、日常用品、不可拆卸的机器和电器、各种绿化等等）经拍卖后变现的资金是如何处理的，是否存在违规。有些项目该类资金数目很大，但是缺少监管，拆迁实施单位和拆迁公司不但未将这些资金冲减拆迁成本，反而将其挪用作为本单位的日常开销或者其他用途，造成国有资产流失。 调查这类问题时，审计人员要认真查看拆迁协议及补偿明细，关注附属物的补偿价值是否合理、附属物如何处置、变卖后资金的流向等问题，就能比较清楚地了解是否有挪用拆迁补偿资金的问题。 这类问题主要出现在征地补偿工作中，主要发生在被征收土地的部分权属发生变更的情况下。在征地过程中，由于拆迁工作人员疏忽或者土地所有人出于各种原因不主张权利，导致出现补偿对象错误的问题，将部分应支付给甲的土地补偿款全部支付给乙。 调查这类问题时，需要审计人员认真仔细核对产权证，要对产权证中备注的权属变更引起足够重视，理清权属关系。 某些拆迁项目中，拆迁实施单位已和被拆迁单位的主管部门签订了土地补偿协议并支付了补偿款。但是在和被拆迁单位签订房屋拆迁补偿协议时，却未把已支付的土地补偿款扣除，导致土地重复补偿，造成项目投资增加。 调查这类问题时，审计人员要收集每个补偿对象的所有拆迁补偿协议，仔细查看拆迁协议的每项内容和补偿单价是否有重复补偿的情况。 该类问题关键在于调查清楚为什么要扩大拆迁范围，再来考虑应不应该列入项目成本。扩大拆迁范围的原因一般有两种：一是主房在红线范围内，附属房（关联房）在红线外，主房拆除后影响附属房的使用；二是一些被拆迁户和拆迁公司串通把红线附近无利用价值的房子拆掉，浑水摸鱼获得拆迁补偿款。对于第一种情况的补偿款，一般都应该纳入项目拆迁成本，第二种情况的补偿款不能纳入项目拆迁成本，同时还要延伸调查是否有违纪违规问题。 只要拆迁实施单位和跟踪咨询单位仔细核对被拆迁房屋在拆迁红线图中的位置，再到现场踏勘核实，是很容易发现这类问题的，但往往由于一些工作人员粗心大意或者其他原因导致这些红线外的房屋拆迁补偿款纳入项目了成本。 该类问题主要存在于关联房和跨拆迁红线的被拆迁房屋（骑线房）。常见的原因有：根据拆迁红线图，关联房、骑线房应该拆除，签订了拆迁补偿协议，支付了拆迁补偿款。到了实施拆迁工作的时候，由于这类房屋不影响工程建设就没有拆除，或者由于工作疏忽等其他原因没有收回拆迁补偿款，导致项目投资增加。同时，由于房屋没有及时拆除，某些人可能涂改房屋编号，将房屋列入后续项目的拆迁范围，还存在重复补偿的风险。 查处这类问题要仔细核对被拆迁房屋在拆迁红线图中的位置，查看卫星图片，再到现场踏勘核实，就比较容易确定问题。 征地拆迁审计是一项复杂、繁琐的工作，评估价格虚高、伪造营业执照等证件骗取拆迁补偿款等都是常见问题。随着社会的发展，审计人员肯定还会遇到一些暂时没有接触过的问题，所以审计人员的审计