城市综合体(商业部分)之商业动线设计

,城市综合体（商业部分）之规划设计,四,1234,商业动线设计空间节点设计商业平面布局商业形象设计,1,商业动线设计动线设计的基本原理动线设计的设计构成,动线设计的基本原理,动线定义：建筑学与室内设计的术语之一，意指人、车、货在室,内、室外移动的点，连接起来就成为动线。,动线设计的分类：,按空间分为：内部和外部动线按功能分为：阴线和阳线,阳线和阴线,阳线：指客流动线/人流动线,阴线：指支持整个商业运作、负担货运、垃圾清运的动线,动线设计的设计构成,外部接驳入口组织平面动线垂直动线后勤动线,1.2.33.4.5.,动线设计的设计构成,11.,外部接驳人行出入口集中型商业人行入口主要分为两类，一是利用外部主导客流形成内部主动线的导入型主入口；二是利用百货主力店等业态形成的功能性主入口。这两类出入口都比较强调面向周边主干道的城市形象延展面和城市主要客流导入的方向感。,动线设计的设计构成,11.,外部接驳车行出入口车行出入口根据项目区域周边道路状况有不同的设置方法。当商业周边道路等级有明显差异化的时候，一般会把面向主干道的展示面更多留给人行出入口和商业展示面，车行出入口会从相对次要的城市道路导入。当商业周边道路等级差别不大，不同朝向面的商业价值较为均等时，车行出入口一般会选择在商业价值较弱的区域实现，比如可以结合后勤和疏散来组合布置，与步行出入口也会控制一定的抗干扰距离。,动线设计的设计构成,11.,外部接驳外部接驳的五大组成与外部道路链接停车场进出动线行人动线系统货车动线系统与公共交通联系,动线设计的设计构成,1.,外部接驳“主干道”商业动线中的主干道，非城市快速干道，而是能为项目带来大量人流和车流、拥有良好商业展示面的道路。商业涉及到客流、货流、车流，还涉及到酒店，办公，商业等不同业态的人流。商业内部交通动线的顺畅也至关重要，通常采用单向环线，避免双向车流，从而使各股流线能够在一个高效的环线中疏导。车库出入口设于交通量较少的非主道路上（内部道路）。行人下车落客点，与商业之间的可达性（步行距离、地上地下、导视指引）。货车行使路线应不影响汽车、行人动线，还必须考虑卸货平台、货梯的设置。,地下车库坡道（货车）内部道路,外部道路出租车私家车DropOff地下两层预留与地铁4号线接驳,地下车库坡道巴士DropOff,案例：杭州万象城,案例：杭州万象城,案例：杭州万象城,案例：杭州万象城,案例：杭州万象城,案例：深圳万象城,案例：深圳万象城外部道路内部道路地上和地下车库坡道出租车私家车DropOff,地下车库坡道（货车）,巴士DropOff,动线设计的设计构成,11.,外部接驳公共交通出入口公共交通枢纽对于商业的价值不可忽视，当项目周边存在可利用的公共交通资源，一定要在设计中考虑如何建立有效的链接，充分利用由此带来的大量客流。如在公共交通枢纽附近建立步行出入口；地下空间建立与地铁站的对接通道，同时依靠便捷的垂直交通把交通客流引导至商业层面；考虑如何与项目周边的商业体形成对接联动都是在商业设计中值得深究的考量点。,动线设计的设计构成,2.,入口组织入口广场入口门厅入口前室入口标识,案例：杭州万象城,尺度：约500平方米的入口广场,动线设计的设计构成,22.,入口组织入口门厅A入口宽度、入口走廊宽度、入口与垂直动线距离B创造复合型的人流推动结构C建议：中大型综合商业主入口的门厅宽度不小于6米主要出入口门厅附近走廊宽度建议1215米从门厅达到最近的自动扶梯或垂直电梯距离建议不超过30米,案例：杭州万象城,案例：杭州万象城,案例：杭州万象城,案例：香港太古广场,写字楼,酒店,巴士站点,地铁,太古广场复合型的人流推动结构,动线设计的设计构成,2.,入口组织入口前室（大堂）A.入口大堂，对消费者而言，重要的空间动线指标B.消费者进入商业空间的过渡、缓冲空间C.商品商店位置标示板及购物指南集中放置处D.人性化的设施，如冷暖交换空间、伞套机,案例：上海中信泰富广场,动线设计的设计构成,2.,入口组织入口标识购物中心重要的空间形象指标，应设置具有冲击力、明显易辨的视觉形象，采用多元地手段例如灯光、LED、LOGO、景观小品等，诱发消费者进入的念头。,案例：香港朗豪坊,HappyMan雕塑成为了人们约会的标识性地点,案例：新加坡ION,低分辨率的“种子外立面”和高分辨率的“LED晶片”结合,动线设计的设计构成,3.,平面动线平面动线的设计平面动线的衡量标准平面动线的类型平面动线设计三原则平面动线决定因素,动线设计的设计构成,3.,平面动线平面动线的设计包括主动线、次动线和辅助动线（连廊、天桥、阶梯等）。商业主次动线的设计，商业设计给消费者最直接的感官体验，不仅体现在能够给进入商业项目的消费者提供舒适的行走路线，而且也能体现项目的商业文化。良好的商业主次流线组织可以使商场每一寸营业空间都能充分发挥其最大商业价值，并创造出良好的购物环境。,平面动线的设计,对于消费者而言消费的疲劳感。,好的动线，让人行走时没有障碍，清晰的动线指引可将人流带向各个店铺，关注商品，没有商业消费死角，自觉调节购物消费节奏，减少逛街消费的疲劳感。对于零售商而言,需要充足的商业展示、曝光效果，实现品牌形象宣传、吸引消费客流、提升经营业绩。对于商业项目而言,合理的人流动线，实现消费客流在商业项目内的均衡分配，通过商业动线和业态之间的巧妙搭配，减少“死铺”面积，实现商业平面价值均衡化。,平面动线的衡量标准设计良好的平面动线三大衡量指标可见性：一个商铺的可见性强弱决定商铺的所在区域的租金价值，商铺被看见的概率越大，消费者经过的频率也越高，价值也越大。,可达性：位置感：,可达性和可见性两者相辅相成，可见性是可达性的基础，减少消费者疲劳感，经过最少道路转换的路径可达性最高。降低消费者在动线上的迷失感，动线设计位置感不强，商铺也减少了被逛的机会，设计之中应提高动线设计的秩序性，提高顾客的位置感。,可见性案例：某购物中心ZARA、MassimoDutti/ZaraHome/Oysho落位方案,平面动线的类型,封闭型“口”字动线一般围绕大中庭形成单一动线，简单清晰，形成人流回路；,商业展示面佳，不存在理论上的商业死角；,一般用于中高端商业项目，例如恒隆广场、北京金融街购物中心等。,平面动线的类型,封闭型圆弧动线,动线形成回路，商业展示面佳；,中庭空间利用率和商业价值极高，往往会安排一些极富特点的功能设施来吸引消费者，例如跨层电梯、大型LED、高层平台等。,平面动线的类型,人字型或T字型动线消费空间的多元化，建筑空间错落有致；,在项目中心位置一般会设计大尺度中庭空间，成为人流集散区；,多用于中高档购物中心，,平面动线的类型,L型动线,充分借助平面优势，一般以单动线为主；,L动线一般拥有较长的眼界商业展示面，并设置多出入口。,此类动线，一般会通过主题化分区的办法增强平面可达性和可视性。,平面动线的类型多（次）动线,常见于单层平面较大（大于2万平方米）或者局部进深较深的平面；,特殊业态，例如专业市场等亦偏好多动线模式。,平面动线的类型,容易迷失单层面积约1.8万,相对清晰单层面积约2.4万,单层面积大的话，是否封闭型动线一定就好？建议：平面规则单层面积大于1万平方米，不建议采用封闭式动线，否则容易产生消费的迷失感和疲劳感。,平面动线设计三原则,原则一：动线和出入口的交界点要高度匹配,平面动线设计三原则,原则之二：通常情况，单动线要优于多动线，多动线应有汇聚点，避免次动线。,平面动线设计三原则,原则之三：动线需曲度设计和界面变化，丰富“视觉空间感”，提高“单店能见率”，增加“游逛趣味性”。,平面动线决定因素,地块形状、交通组织,物业规模及形态、单层面积大小项目商业定位、商业业态,内外部平面垂直交通节点组织预计未来客流量,各区域客流的均横性消费者的消费行为习惯零售商家的铺位分割消防疏散的规范要求,动线设计的设计构成,4.,垂直动线垂直动线设计包含内容垂直动线的衡量标准垂直、平面动线间人流组织关系垂直动线与商业业态布局间的关系,动线设计的设计构成,4.,垂直动线垂直动线设计包含内容垂直交通动线设计，包括垂直电梯、扶手电梯、台阶设计等。平面商业动线使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费，而垂直交通动线将促使人流从低楼层向高楼层运动。商业项目人流和租金一般呈现“金字塔”型分布，楼层越低吸引消费客群越多，租金也相应越高。垂直交通动线在设计原则是要充分激发消费者“登高意愿”，通过目的性强的业态、富有趣味的垂直交通工具、活力动感的空间设计，鼓励消费者上行。,设计良好的垂直动线三大衡量指标便捷性：在购物中心内，快速地将人流拉动至高楼层，减少消费者“爬升”过程中的等候时间和疲劳感。,均衡性：秩序性：,平面布局上，应通过多种手段，均衡垂直拉动人流，提升高楼层不同层面的商业价值。垂直交通，尤其是扶手电梯，上下次序流向的排定，有效引导消费者抵达不同层面。,案例：杭州万象城,案例：杭州万象城,垂直客梯选择布置在动线末端或者区域死角位置，同时在主力店，主要是百货，也会安排垂直电梯。,垂直电梯均会与地下车库相连，或者单独在一层设立通往地下的直电梯。垂直电梯，一般布置在动线末端或者中庭附近，应寻找最佳节点使商业人流能自然，便利地上行、下行，自然分流。,垂直交通动线的设置需要注意四点：引导方式、数量、位置、距离引导方式：顺应人行流线的方向设置扶梯，一跑楼梯，景观垂直电梯等垂直交通，便捷的引导人流。,数位距,量：以及垂直交通节点之间的距离，需要与平面商业业态、平面动线综合考虑。置：需要考虑相互之间的关系，实现在平面上垂直人流动线引导的均衡分布。离：扶手电梯，服务半径一般为3050米。,垂直、平面动线间人流组织关系,以万象城为例，垂直交通节点尽管选择位于动线末端或者消费者不可视区域，但是均贴近中庭扶手电梯，方便消费者进行人流疏导。,垂直动线与商业业态布局间的关系,万象城系列产品，在垂直交通考量上，似乎与主力店，尤其是影院等夜场消费业态之间关联度不大。,在平面上，杭州万象城影院疏散口临近中庭处垂直电梯；深圳万象城，从平面上似乎并未考虑夜场疏散的独立垂直电梯。,垂直动线与商业业态布局间的关系便捷性：在购物中心内，快速地将人流拉动至高楼层，减少消费者“爬升”过程中的等候时间和疲劳感。,均衡性：秩序性：,平面布局上，应通过多种手段，均衡垂直拉动人流，提升高楼层不同层面的商业价值。垂直交通，尤其是扶手电梯，上下次序流向的排定，有效引导消费者抵达不同层面。,动线设计的设计构成,5.,后勤动线后勤动线定义供从载货工具卸载货物到各个店铺的动线，由货车道、卸货平台、货梯、卸货通道所组成。,案例：后勤动线设置,案例：后勤动线设置,案例：后勤动线设置,后勤动线与建筑体量之间关系,深圳万象城、杭州万象城，单层面积均在2000030000平方米之间，平面上深圳万象城在地下一层设置四处卸货区域，呈均衡分布，杭州万象城则设置了五处卸货区域。,一般而言，万象城系列产品，单个卸货平台的服务区域在40005000平方米之间，并通过卸货通道与店铺相连。,后场数量位置与主力店、业态之间的关系,万象城在后场设计上，并没有太多考虑为主力店设置单独的卸货平台和货梯，在设计上将卸货平台与平面布局、地下停车整合考虑。,空间节点设计构成,中庭空间商业广场下沉广场平台天桥屋顶空间,1.2.33.4.5.,1.中庭空间,点状中庭线状中庭,点状中庭设计建议：点状中庭面积一般控制在600-1000平方米左右，挑空部位跨度一般在30-50米左右。案例分析：杭州万象城,1.中庭空间,点状中庭线状中庭,点状中庭设计建议：点状中庭面积一般控制在600-1000平方米左右，挑空部位跨度一般在30-50米左右。案例分析：深圳万象城,1.中庭空间,点状中庭线状中庭,1.中庭空间,点状中庭线状中庭,1.中庭空间点状中庭,线状中庭,线状中庭设计建议：线状中庭面积一般控制在250-300平方米左右，挑空部位宽度9到11米，两侧商铺前走廊宽度一般不少于4米，便于四股人流同时顺畅通行，过廊宽度同样不小于4米。,1.中庭空间点状中庭,线状中庭,线状中庭设计建议：线状中庭面积一般控制在250-300平方米左右，挑空部位宽度9到11米，两侧商铺前走廊宽度一般不少于4米，便于四股人流同时顺畅通行，过廊宽度同样不小于4米。,1.中庭空间点状中庭,线状中庭,线状中庭设计建议：线状中庭面积一般控制在250-300平方米左右，挑空部位宽度9到11米，两侧商铺前走廊宽度一般不少于4米，便于四股人流同时顺畅通行，过廊宽度同样不小于4米。,1.中庭空间,点状中庭线状中庭,1.中庭空间,点状中庭线状中庭,2.商业广场,商业广场结合周边道路交通及主入口设置、开阔视野，提升项目展示面。商业广场的设置使人流速度放缓，利用商业广场空间组织活动，聚集人气，提升项目吸引力,案例：厦门磐基中心,案例：上海豫城时尚,3.下沉广场,提升地下商业价值人流导入与分流消防疏散,财富又一城,上海IFC,深圳金光华,国金中心IFC通过下沉广场引导客群,通过位于1500平米的下沉广场的苹果旗舰店及同层年轻时尚品牌设置，有效将些类消费人群导入项目，最小化的降低年轻时尚与高端奢侈区域之间的相互影响。,首层为购买高端奢侈品人流,广场层为运动时尚年轻人流,台北101,4.连廊退台,丰富建筑室内空间感（不小于3.6米过道宽度）空间人流互动（对人流动线调整起到一定作用）提升商业价值香港置地广场,苏州印象城,上海正大广场,SIAMDISCOVERCENTER,5.屋顶空间,提升项目产品丰富度，提高项目吸引力,与其它功能体相互呼应，互为景致,案例：新加坡VIVOCITY,香港新城市广场,日本广岛市MOTOMACHICRED,商业平面布局,柱网结构通道宽度停车系统铺位划分主力店对设计的影响,1.2.33.4.5.,商业平面布局,1.,柱网结构商业空间的柱网停车场的柱网,商业空间的柱网,传统做法,商业空间的柱网,最新一代购物中心做法：商场交通空间平台均为悬挑设计，结构柱均退让到店铺内部，使得店铺之间的可视最大化，完全呈现商业展示面。上海浦东IFCMALL,停车场的柱网,商业平面布局,2.,通道宽度主通道设计一般商场主通道宽度810米，保证购物人群能够拥有舒适的步行空间，使顾客在穿行主通道时，清楚地看到商场平层的业态划分。次通道设计除主通道之外，还应该有与之相连的次级通道，次通道的宽度一般在46米之间，来回四股人流，使人流有效分流到各个业态分区。,商业平面布局,3.,停车系统停车数量配比（深圳万象城为例）地上地下停车场的数量和配比关系地下停车792辆设于B2F，3个出入口，其中2个圆形双坡道出入口直通地面，1个直线双坡道由B1F通往地面；地上停车372辆设于23层及其夹层，共4层，每层停车80多辆，由2个圆形双坡道出入口直通地面。项目车行出入口设于地块西面，与人行入口有效分离。,商业平面布局,3.,停车系统停车位与垂直交通组织引导地上局部楼层停车（夹层）是万象城在设计上均会考虑的手法，除杭州万象城外，在沈阳、深圳万象城中，均在23层设立地上停车区域，并在地上一层设立车辆停泊节点。,商业平面布局,4.,铺位划分定位：商场铺位布局必须考虑到经营商家的实用性与合理性，根据整个商场定位来划分商铺的面积。尺寸：商铺进深与门面比例不宜大于2：1，商铺面积不宜太大，一般控制在60150平米。弹性：商铺分割要便于自由组合。,商业平面布局,5.,主力店对设计的影响不同设计阶段需要与主力店招商进度配合主力店对设计的影响主力店布局原则,不同设计阶段需要与主力店招商进度配合大型综合商业地产项目和住宅项目有所不同，其租售对象并非直接的购物消费者而是商家，特别是主力店，发展商需要按照他们的要求进行规划设计，这一过程最为艰难。,概念方案,方案阶段,扩初设计,施工图,确定主力店主力店意向达成，技术对接，次主力店开始接触确定次主力店、大于500平方米以上的店铺确定餐饮租户，进行技术对接,主力店对设计影响,交通：出入口、独立的卸货通道设计布局：主力店对于平面特殊要求，例如百货需要方正规整平面空间：与平面垂直动线的组织，人流的衔接硬件：对层高、降板、载荷、柱距、机电配置的特殊要求业态：与周边业态衔接互补性,主力店布局原则,边角原则：主力店布局，动线末端，同时主力店的布局也是规避一,些商业死角的处理手法，实现消费客流在商业项目内的均衡分配。,居中原则：将主力店设置在中央地带，形成平面商业核心，利用这,个核心起到吸引、聚集、发散人流的效果。,商业形象设计,1.2.33.4.5.6.,建筑造型建筑表皮灯光景观广告展示标识系统商业细节把控,商业形象设计,1.,建筑造型新加坡ION,商业形象设计,2.,建筑表皮北京三里屯Village,商业形象设计,3.,夜景灯光新加坡313Somerset,商业形象设计,4.,广告展示上海恒隆广场,商业形象设计,5.,标识系统杭州万象城,商业形象设计,6.,商业细节把控上海浦东IFCMALL-出租车落客点,商业形象设计,6.,商业细节把控上海浦东IFCMALL-卫生间等候区,商业形象设计,6.,商业细节把控,柱子商业处理,新加坡ION,新加坡怡丰城,商业形象设计,6.,商业细节把控,新加坡313Somerset,新加坡怡丰城,室内引导标识,商业形象设计,6.,商业细节把控CustomerService,新加坡ION,香港青衣城,商业形象设计,6.,商业细节把控,垃圾桶,新加坡TheCentral,新加坡313Somerset,城市综合体开发模式之比较,五,12345,多种功能均衡发展模式以写字楼为核心发展模式以酒店为核心发展模式以零售商业为核心发展模式代表性综合体开发企业研究,多种功能均衡发展模式,1,外部因素,地理位置优越性,多种功能均衡发展模式,便利的交通条件较大的规模较强的视觉冲击,高水平规划设计内部因素功能化体系专业化管理案例：香港太古广场,以写字楼为核心发展模式,2,外部因素,以写字楼为核心发展模式,客户（产业）支撑较强的视觉冲击,写字楼大堂昭示性内部因素功能化体系完善的配套案例：广州中信广场,以酒店为核心发展模式,3,外部因素,地理位置不优越,以酒店为核心发展模式,交通通达性好客户支持较强的视觉冲击,定位差异化内部因素功能化体系配套设施案例：上海商城,4,以零售商业为核心发展模式外部因素,地理位置优越交通通达性好区域功能缺乏,内部因素,人流/商业气氛明确的定位独具特色功能化体系一流合作团队,以零售商业为核心发展模式案例：深圳华润中心,四种发展模式收益比较,5,代表性综合体开发企业研究中粮置业大悦城系列凯德置地凯德MALL系列万达商用万达广场系列,中粮置业大悦城系列,1.企业简介22.企业架构,3.大悦城系列,4.商业地产运作模式,中粮置业大悦城系列,1.企业简介,中粮集团是中国最大的粮油食品进出口公司和实力雄厚的食品生产商集团，业务涉及粮油、食品、生物化工、包装、酒店、旅游、房地产等多个领域。中粮置业投资有限公司是中粮集团的下属企业，主要从事商业地产开发与营业务,中粮置业在北京、天津、上海、广州等一线城市共拥有10余个项目，拥有大悦城品牌、中粮广场品牌及其他出租型物业,旗下设有凯莱物业管理有限公司，业务涉及别墅、高档公寓、写字楼、购物中心等多种物业类型,凯莱国际酒店管理有限公司以北京为根据地开设酒店业务，逐步扩展至大连、青岛、哈尔滨、沈阳、南昌、苏州等地，目前旗下设有凯莱大饭店、凯莱大酒店、凯莱商务酒店及凯莱度假酒店等16家不同星级的连锁酒店,中粮置业大悦城系列2.企业架构中粮集团,粮油食品贸易及物流,农副食品加工,生物化工业,房地产,酒店业,包装业,酒与饮料制造,食品制造,住宅地产,商业地产,凯莱国际酒店管理,有限公司,中粮地产（集团）股份有限公司,中粮置业投资有限公司,中粮置业大悦城系列,3.大悦城系列,中粮置业大悦城系列4.商业地产运作模式2007年西单大悦城开业，标志着中粮集团正式进军商业地产领域；未来3-5年内，中粮集团将扩展商业地产开发业务，通过竞购全国范围内的SHOPPINGMALL，将商业投资比例提高至集团总体投资的20%以上，使集团拥有的商业地产价值超过300亿元。中粮置业,物业管理建立物业管理团队，提升集团投资性物业价值,城市综合体以大型购物中心为主力店，建设集高档酒店、写字楼、公寓、娱乐休闲于一体的城市综合体,万客隆组合体以万客隆为主力店，从市场选择容易形成协同效应的餐饮、娱乐、健身休闲品牌作为商业组合，捆绑发展。,“大悦城”品牌,以购物城为核心的城市综合体项目。“全服务链的城市综合体”将把购物、餐饮、娱乐、办公、居住、展览、会议等城市生活的若干功能在空间上进行组合，形成针对目标客户的全服务链，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。,大悦城系列产品投资总规模将超过700亿，20多个“大悦城”将在国内大中城市布局，总面积约800万平方米。,未来大悦城的规模将达到中粮集团总资产规模的30%。,随着房地产信托投资（REITS）的发展，大悦城项目将采取信托融资的方式；今后以大悦城项目为主的中粮置地可能单独上市，与以住宅为主的中粮地产一起成为中粮集团下属的两家房地产上市公司。,中粮集团将实现住宅和持有经营型产品的合理搭配组合，住宅类业务能够通过资金杠杆推动业务规模快速增长，持有经营型产品可以带来稳定的现金流回报。,新项目的目标城市集中在一线城市和省会级核心城市主要通过收购的方式来拓展新项目商业地产项目全部自主经营,长期持有项目，并力求通过良性的经营来实现物业的升值将商业地产业务发展到一定规模后，实现内地或者香港上市,已打造“大悦城”品牌，并在全国各地复制,凯德商用凯德MALL及来福士系列,1.企业简介22.企业架构,3.商业地产运作模式,凯德商用凯德MALL及来福士系列,1.企业简介,凯德中国是嘉德置地集团在华业务统称，包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德惠居（中国）、凯德商用和雅诗阁中国四大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务。,凯德商用是亚洲上市的最大购物中心开发商、拥有者及管理者之一。凯德商用在亚太地区中拥有及管理新加坡、中国、马来西亚、日本及印度五国内51个城市近100个商业地产项目，物业总值约1500亿人民币，总面积约840万平方米。,凯德商用中国是凯德商用产业有限公司在华设立的企业，在内地35个大中城市拥有并管理57个商业地产项目，总建筑面积约580万平方米，物业总值约623亿人民币,凯德商用凯德MALL及来福士系列,2.企业架构,嘉德置地中国业务,凯德置地,凯德商用,嘉德资产管理,莱佛士控股集团,雅诗阁国际,以14.5,嘉德置地集团的中国业务主要通过项目运营企业凯德置地、凯德商用，及其从事房地产基金管理和金融融咨询服务的嘉德资产管理有限公司、从事公司服务的雅诗阁国际进行。商业地产领域的原有三个主要品牌嘉茂、嘉信茂、来福士项目，现大部分已更名为凯德MALL或凯德广场这部分主要是原来嘉茂和嘉信茂更名所致，保留来福士和龙之梦系列。莱佛士控股集团主营酒店资产。2005年7月，该公司以145亿新加坡元的价格将旗下全部41家酒店资产（遍布世界26座城市）打包出售给美国柯罗尼基金。,凯德商用凯德MALL及来福士系列3.商业地产运作模式在中国商业地产领域，凯德主要通过资本市场实现资本变现，而非传统的商业经营模